Парковки и кладовки, которые когда-то не хотели брать, стали в Казани объектом повышенного интереса. Местами скупка парковок и кладовок с последующей сдачей их в аренду стала похожа на мелкий бизнес: в отличие от квартиры, сломать что-то на подземной площадке нереально, ремонта перед сдачей она не требует, а сдать ее можно в среднем за 7 тыс. рублей. Впрочем, с этим согласны не все — кто-то говорит, что парковки по-прежнему не берут, кто-то вынужден продавать их в рассрочку на долгие годы. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
В последние пару лет на стадии строительства покупают около 3 тыс. парковок ежегодно
Цены на парковки в казанских ЖК выросли втрое за пять лет
Парковочные места в казанских ЖК, ставшие преимущественно подземными или расположенные в отдельно стоящих паркингах, пользуются стабильной популярностью. Отдельной статистики по ним управление Росреестра по РТ не ведет, но вот данные «Дом.РФ» позволяют взглянуть на эту часть рынка недвижимости.
В последние пару лет на стадии строительства покупают около 3 тыс. парковок ежегодно. Цена на них тоже ощутимо выросла. Если в 2021 году машино-место стоило 400–500 тыс. рублей, то теперь средневзвешенная цена — около 1,5 млн рублей. Цена «квадрата» выросла с 32 тыс. рублей в апреле 2021-го до 101 тыс. рублей в апреле 2026-го, т. е. более чем втрое.
«Сравнивать динамику продаж парковок „год к году“ не совсем корректно. В отдельные периоды в продаже может быть разное количество жилых комплексов, поэтому показатели могут меняться естественным образом, — пояснил „БИЗНЕС Online“ гендиректор СМУ-88 Наиль Галеев. — При этом на динамику также влияет общее охлаждение спроса на рынке недвижимости».
1. Подземные. Такие парковки располагаются под землей или в стилобатной части жилых комплексов. Подземный паркинг предполагает защиту автомобиля от непогоды, вандализма. Как правило, такие парковки обогреваются, а для спуска к ним прямо из дома оборудуется лифт. Подземный паркинг может быть одноуровневым или многоуровневым, уходящим на несколько этажей под землю. Из всех разновидностей парковок эти самые дорогие.
2. Многоуровневые в формате отдельно стоящего здания (или пристройки) неподалеку от ЖК. Они крытые, также защищают от осадков, но не требуют внедрения систем по дымоудалению, вентиляции и т. д. Там же нет отопления. За счет меньших издержек при строительстве и эксплуатации такие парковки дешевле, чем подземный паркинг.
3. Плоскостные наземные. Это классическая парковка на земельном участке у дома. Они могут быть огорожены, иметь охрану, иногда даже навесы. В качестве покрытия используется асфальт, а то и просто щебень. Это самый дешевый вариант паркинга.
В жилых комплексах могут быть различные сочетания описанных вариантов: например, гостевая плоскостная парковка, подземный паркинг в корпусах повышенного класса, отдельно стоящие многоуровневые паркинги в корпусах попроще.
Общее правило: пока дом строится, парковки продаются плохо. Как рассказала «БИЗНЕС Online» коммерческий директор девелоперской компании «Унистрой» Гэльнур Валеева, если остаток по нераспроданным квартирам к моменту ввода дома в 2023–2025 годах был на уровне 20%, то парковок оставалось до 60–70%. В первый год строительства ЖК берут в лучшем случае до 10% машино-мест.
«Спрос очень плохой. Он всегда был плохим и сейчас не улучшился, — считает гендиректор строительной компании „Бриз“ Андрей Беляков. — Условно, если взять 100-квартирный дом, то для него должны построить 50 машино-мест. При реализации 100 процентов квартир машино-мест будет куплено от силы 10 процентов».
Напрашивается вывод: парковки покупают ближе к вводу дома в эксплуатацию. Как отмечают в «Унистрое», основные продажи парковок начинаются за полгода до сдачи дома. И чаще всего жители обращают внимание на парковку уже после заселения, когда становится понятно: на улице ставить особо негде, да и неудобно. В условиях растущей автомобилизации и плотной застройки «дворовый» вариант паркинга, создающий то заторы, то стычки между соседями в битвах за асфальт, выглядит менее удобным, чем собственное машино-место.
Этой зимой, я думаю, все как никогда прежде смогли оценить преимущества наличия подземного паркинга. Когда ты с утра можешь спокойно выехать на работу на своей чистой машине и тебе не нужно ни снег убирать, ни откапываться — просто сел и поехал.
Сколько стоят парковки? Все зависит от того, какой ЖК: в элитном варианте дороже, в экономе дешевле, что и естественно. Они будут отличаться и набором опций. Причем в экономе или в районах подальше от центра берут их хуже, надеясь оставлять машину на улице.
«Стоимость парковочных мест в наших проектах варьируется в зависимости от жилого комплекса, площади машино-места и его формата — одинарное или семейное. Цены стартуют от 750 тысяч рублей в многоуровневых паркингах и достигают 4,2 миллиона рублей за семейное место в подземном паркинге», — пояснил «БИЗНЕС Online» коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев.
В последнем доме ЖК ART City (он относится к бизнес-классу) машино-место стоит от 3,5 млн рублей. В соседнем доме класса комфорт 2019–2020 годов постройки парковочное место раньше продавалось за 700 тыс. рублей. По сути, и то и то — паркинг, но в «Арт Премиум» есть зона для отдыха водителей, гольф-симулятор и площадка для игры в падел. Имеется место под коляски и велосипеды, плюс лифт с этажа до парковки. Кроме того, предполагается внутренний Wi-Fi, удобные подъездные пути, высокие потолки, разметка и ряд других удобств. «В зависимости от стоимости жилья меняется и цена парковок. Выше класс дома, выше класс паркинга, выше стоимость машино-места», — объясняет Валеева.
Далеко не всегда можно просто так приобрести парковочное место, если ты не являешься покупателем квартиры. По словам коммерческого директора компании «Альтера» Александра Столярова, подавляющее большинство застройщиков Казани сначала продают машино-места резидентам своих ЖК.
«Разумеется, при продаже парковок мы отдаем приоритет жителям жилого комплекса. В то же время это не исключает возможность того, что кто-то из резидентов может выкупить сразу несколько мест. Как он будет ими пользоваться — хранить автомобили своей семьи или стараться заработать на соседях, мы не знаем. После сдачи объекта, когда спрос со стороны самих жителей уже удовлетворен, мы продаем уже всем желающим», — говорят в СМУ-88.
Цель застройщиков — создать максимальный комфорт прежде всего своим жильцам. Поэтому если потенциальный инвестор и придет с предложением купить по бросовым ценам энное число парковок в строящемся ЖК, то высок риск наткнуться на отказ.
«Мы всегда сначала реализуем парковки своим жителям. Есть случаи, когда люди из близлежащих ЖК хотят купить парковочное место у нас. Казалось бы, вот клиенты с деньгами, продаем! Но мы не идем на это, поскольку в приоритете интересы жильцов нашего дома. И даже среди них ограничиваем количество проданных мест на квартиру, поскольку все желающие должны иметь возможность купить паркинг, — рассказывает Валеева. — Например, в „Весне“ в последнем доме осталось примерно 15 процентов нереализованных парковок — мы сознательно не продавали данные машино-места другим, пока гарантированно не был снят запрос жителей этого конкретного дома».
Другой пример. В ЖК «Весна» на старте место на подземном паркинге предлагали за 550 тыс. рублей. Прошло несколько лет, обновили инфраструктуру (поставили ворота посовременнее, зарядные станции и т. д.) — и сейчас в этом же жилом комплексе парковочное место стоит от 1,5 млн рублей.
В 6-этажном паркинге ЖК «Элегия» на Горьковском шоссе (комплекс сдан в 2024 году) ценник стартует от 850 тыс. рублей (6-й этаж) и поднимается до 1,6 млн (первый этаж). Всего там 444 машино-места.
При средней стоимости квартиры в 10 млн рублей можно выбирать — берете ли вы одну квартиру или 6 парковочных мест
Аренда как бизнес: сдаешь 6 мест — как будто одну квартиру
Машино-места покупают с двумя целями: для себя или для «парковки капитала». И порог входа здесь, как видим, достаточно комфортный: при средней стоимости квартиры в 10 млн рублей можно выбирать — берете ли вы одну квартиру или 6 парковочных мест.
«Если говорить о мотивации покупки — большинство, конечно, приобретает для себя. Однако мы обращаем внимание, что сегодня появился новый класс инвесторов, ориентированных именно на машино-места. Нельзя сказать, что доля таких сделок заметна, но интерес к данному инструменту постепенно растет», — отмечает Галеев.
Во втором случае цель проста: вложиться в эту недвижимость в ожидании ее подорожания, а пока сдавать место в аренду аналогично квартире. Можно в случае чего продать один-два, а то и все лоты. По сравнению с квартирой плюсов хватает.
Паркинг — это такой актив, который, по сути, не требует дополнительных вложений. Например, чтобы сдать квартиру в аренду, в ней нужно сделать ремонт, а паркинг сразу может быть востребован.
Там нет ни мебели, ни техники. Не надо потом чистить место от арендатора и обновлять покоцанные котами и детьми обои за отсутствием и того и другого. Не нужно думать о том, что арендаторы попросят сделать регистрацию или прописать детей на время съема, пустят посторонних, затопят соседей снизу и т. д. Сдать же место можно в среднем за 6–7 тыс. рублей — и с 6 мест получать 36–42 тыс. рублей в месяц за вычетом «коммуналки» (примерно 1–2 тыс. рублей в месяц за ЖКХ).
Там нет ни мебели, ни техники. Не надо потом чистить место от арендатора и обновлять покоцанные котами и детьми обои за отсутствием и того и другого
Инвестиции в парковки и кладовки — история не только казанская. «Например, в прошлом году один из клиентов в Санкт-Петербурге купил сразу 25 кладовок. Клиенты, которые видят потенциал даже в кладовках, определенно есть, но их немного, — рассказывает Валеева. — Если и покупают, то преимущественно для личного пользования».
Это нежилые помещения, которые предназначены под хранение каких-то личных вещей жильцов (всяко лучше, чем на балконе). Их также называют келлерами.
Чаще всего кладовки обустраивают (если не брать в расчет внутриквартирные помещения, которые «съедают» жилой «квадрат») в подвальных помещениях многоквартирного дома, на технических этажах или рядом с подземным паркингом. Кладовки имеют освещение, отопление, электричество (однако там есть целый ряд противопожарных ограничений на его использование: например, в кладовку нельзя поставить холодильник).
Кладовки могут иметь разный правовой статус. В зависимости от проекта это может быть оформлено как общедомовое имущество, а может быть и полноценным нежилым помещением, которое можно купить и оформить в собственность.
Эта вариативность накладывает свои особенности на подсчет кладовок. Нет конкретной разбивки. У Росреестра, регистрирующего действия с недвижимостью, сделки по продаже машино-мест на паркинге и кладовок проходят как сделки по нежилым помещениям и составляют общую статистику.
По словам наших собеседников, стоимость «квадрата» кладовки практически ничем не отличается от стоимости парковочного пространства — порядка 100 тыс. рублей за квадратный метр. Одно только отличие: кладовки сильно меньше. Если среднее машино-место — это 13 кв. м, то площадь кладовок начинается от 2 кв. метров.
Сегодня кладовки в новых многоквартирных домах — это такой же современный элемент удобства, как и лифт. Застройщики в отдельных комплексах (как правило, сегмента комфорт+ и выше) закладывают кладовочные пространства. Как отмечает коммерческий директор компании «Альтера» Александр Столяров, в условиях сокращающегося жилого «квадрата» в современных квартирах обустройство кладовок где-нибудь на подземном паркинге вполне разумно. Это позволяет по максимуму использовать: а) «жилое пространство» (скажем, вместо того чтобы хранить зимнюю резину на балконе, там можно обустроить дополнительную зону отдыха); б) капитал покупателей — квадратный метр кладовки на паркинге будет всегда дешевле «квадрата» в квартире. «Кладовок не так много, и их почти не продают потом. Их берут в основном уже под себя, мало кто приобретает на перепродажу», — делится Столяров.
Почем просят за аренду? На сайте бесплатных объявлений можно найти почти 900 предложений парковок в аренду в различных частях города. Самая дорогая аренда, судя по объявлениям, в ЖК «Европейский» на Подлужной: там предлагают за 32 тыс. рублей сдвоенное машино-место на подземном паркинге. Или в ЖК «Савин Хаус»: там за 30 тыс. рублей в месяц также готовы предоставить в аренду сдвоенные семейные парковочные места. Недешево обойдется аренда машино-места в ЖК «Берег» на Меридианной — от 24 тыс. рублей за 18 кв. м подземного паркинга. В «Весне» сдают машино-место за 8 тыс. рублей в месяц, а в «Арт Премиум» — уже за 20–25 тыс. рублей.
В «Весне» сдают машино-место за 8 тыс. рублей в месяц, а в «Арт Премиум» — уже за 20–25 тыс. рублей
Есть варианты и доступнее: например, для жителей ЖК «Мой ритм», где готовы на длительный срок отдать парковочное место за 5 тыс. рублей в месяц — в многоуровневом паркинге на предпоследнем этаже. За 1,2 тыс. рублей похожее предложение есть в ЖК «Весна».
Многое при ценообразовании будет зависеть от:
- типа парковки (подземный паркинг всегда дороже многоуровневого или плоскостного машино-места);
- этажности (чем ниже этаж и чем ближе к выезду, тем дороже, с подземным паркингом все наоборот);
- сегмента жилья (парковка для жильцов бизнес-класса может быть в 3–4 раза дороже, чем в сегменте комфорт+);
- длительности аренды;
- вида техники (для небольших мотоциклов ценник, например, в 2 раза ниже авто).
Если рассматривать в Казани аренду машино-места на подземном паркинге, то в доме бизнес-класса в среднем она стоит 12–15 тыс. рублей ежемесячно. В сегменте пониже медианной будет цена в 7–9 тыс. рублей в месяц. Многоуровневый паркинг на этом фоне чуть доступнее, не говоря уже о плоскостном варианте: там аренда будет начинаться от 1–2 тыс. рублей в месяц. Все зависит от локации. Скажем, в центре города есть предложения и от 4–5 тыс. рублей за обычное машино-место под открытым небом.
Конкуренция тоже есть — это классические паркинги, которые начали появляться в Казани на фоне подготовки к Универсиаде. Например, рядом с «Татнефть Ареной» стоит многоуровневый паркинг, предлагающий месячный тариф от 5,1 тыс. рублей. Под Центральным рынком можно оставить машину на месяц из расчета в 5,2 тыс. рублей. Под Национальной библиотекой на берегу Казанки — огромный подземный паркинг на тысячу мест с арендой от 8,7 тыс. рублей в месяц. И т. д. — варианты имеются. Есть также муниципальный паркинг, но в Казани вечером он бесплатный: можно ставить с 19:00 до 7:00. Рассказывают, что многие жильцы, если рядом с ними расположен такой паркинг, активно пользуются данным предложением — порой некоторым дешевле пройти 5–7 минут до машины, чем отдавать 5–7 тыс. рублей за машино-место. Важно лишь вовремя ставить и убирать авто.
Зачем нужна парковка за 1,5 млн рублей, взятая, условно говоря, в ипотеку? Окупаемость низкая — от 5% годовых в лучшем случае. Правда, есть нюансы: арендные ставки имеют свойство увеличиваться. С другой стороны, если место будет свое — растет его капитализация. То, что стоило на «котловане» 1,5 млн рублей, к моменту сдачи дома может разбухнуть к моменту заселения дома раза в полтора. «Те клиенты, которые лет пять назад купили парковку за 700 тысяч в ART City, сейчас выставляют их на продажу за 3 миллиона», — говорит Валеева. Чем не инвестиционная история — хотя бы для сохранения денег?
В мае на популярном сайте бесплатных объявлений размещено свыше 780 предложений о продаже машино-мест и кладовок
Вторичный рынок: сколько стоят парковки с рук
В контексте продажи своей парковки интересно посмотреть, сколько за них просят в Казани собственники. В мае на популярном сайте бесплатных объявлений размещено свыше 780 предложений о продаже машино-мест и кладовок. Почти столько же объявлений — о продаже традиционных гаражей в кооперативах. Подавляющее большинство предлагаемых к приобретению машино-мест (почти 500) расположено на подземном паркинге жилых высоток. На 2-м месте по популярности — предложения в многоуровневых паркингах (260 объявлений).
Самый дорогой лот на рынке — парковка в элитном доме на улице Касаткина, 11а стоимостью 30 млн рублей, он «висит» с сентября 2024 года. На 2-й строчке — парковка в «Лазурных небесах» за 12 млн рублей площадью 40 кв. м на три авто. 3-е место — за ЖК «Берег», где машино-место готовы продать за 8,5 млн рублей. Есть предложения за 6,5–6,8 млн рублей в Savin Premier. 6 млн рублей просят в ЖК Vincent на Столбова. В домах на Дворцовой набережной продают парковку за 5,3 млн рублей. В Иннополисе в «Квартале Ю» продают двойное машино-место за 4,9 млн рублей. В ЖК «Авалон Сити» от застройщика отдают машино-место за 2 млн рублей. В ЖК «Комсомолец» собственник готов обменять парковочное место на 500 тыс. рублей или Toyota Corolla 2008 года.
Самые дорогие лоты — в Вахитовском и Ново-Савиновском районах: центр и «второй центр» с плотной застройкой и ЖК околопремиального уровня
Скорее всего, все то, что дешевле полумиллиона рублей, — это место в многоуровневом паркинге (он всегда дешевле подземного паркинга) либо какой-то крытый вариант, но на улице.
Самые дорогие лоты — в Вахитовском и Ново-Савиновском районах: центр и «второй центр» с плотной застройкой и ЖК околопремиального уровня. Максимум предложений — в Советском районе (он самый большой и застраиваемый). В Авиастроительном районе предложения о продаже машино-мест можно пересчитать по пальцам одной руки — во-первых, мало строят, во-вторых, легко найти место на улице. Чуть побольше вариантов предлагается в Московском и Приволжском районах.
«Возьмите, например, Азино. Там очень много 9-этажек. Паркинга катастрофически не хватает. Если посмотреть вокруг, проехаться вечером, то там не то чтобы встать некуда, даже по двору будет трудно передвигаться — все заставлено машинами. Очень высокая плотность», — отмечает коммерческий директор «Альтеры».
По Татарстану подземный паркинг предлагают в Альметьевске, Нижнекамске и Набережных Челнах. Там цены варьируются в пределах от 1 млн до 3,5 млн рублей.
Тенденция такова, что себестоимость подземного паркинга повышается соразмерно росту себестоимости новостроек
«Надо было покупать вчера и сегодня…»
Еще один вопрос: а почему так дорого? Хотя парковки «не берут», цена на них все равно растет. Тенденция такова, что себестоимость подземного паркинга повышается соразмерно росту себестоимости новостроек. «У нас за последние пять лет она выросла примерно в 2,5 раза», — говорит Галеев.
В Казани себестоимость подземного паркинга в сравнении с другими городами обходится застройщикам дороже. Причины — в высоких грунтовых водах, в особенностях почвы, не позволяющей возводить 200-метровые небоскребы, как, скажем, в Екатеринбурге. Такие нюансы накладывают на строительство подземного паркинга дополнительные затраты, что впоследствии и отражается на цене машино-мест.
Даже самый базовый подземный паркинг — это дорогой и технически сложный элемент. Он требует серьезных затрат на гидроизоляцию, вентиляцию, инженерные системы, пожарную безопасность и конструктивные решения.
По словам опрошенных застройщиков, несмотря на то что 1,5–2 млн рублей сегодня за подземное машино-место — это средняя температура по больнице, отдают все чаще всего практически по себестоимости, без каких-либо наценок. Девелоперу невыгодно держать парковки на своем балансе после ввода дома в эксплуатацию — хотя бы потому, что это «замороженные» активы, построенные, как правило, в рамках проектного финансирования. Поэтому даже вариант со сдачей машино-места в «аренду от застройщика» им невыгоден.
«Для нас это всегда обуза. Думаю, для всех застройщиков это обуза!» — отмечает Беляков. Проблема в том, что застройщики сегодня обязаны закладывать паркинги в проект. Другое дело, что никто не обязал покупателей их приобретать.
До 2010-х годов действовало постановление исполкома Казани от 16 января 2008-го №86. Согласно ему количество машино-мест в новых домах зависело от квадратных метров, приходящихся на жителей. Т. е. если на одного жильца приходилось от 18 до 21,5 кв. м площади, то следовало предусмотреть в доме 0,5 машино-места на квартиру, от 21,5 до 30 кв. м — уже одно полноценное машино-место, от 30 до 45 кв. м — 1,5 машино-места, свыше 45% — два машино-места. Такие нормативы, надо сказать, давали широкий простор для трактовок со стороны застройщика.
Постепенно правила игры менялись. Особенно это стало заметно после 2010-х годов и внедрения в городе платного паркинга. Местные власти, наученные горьким опытом хаотичного паркинга во дворах, видя рост автомобилизации (в период с 2005-го по 2015-й число машин в городе выросло в 3 раза), взяли курс на отказ от плоскостных парковок в новых строящихся ЖК в пользу многоуровневого и подземного паркинга.
В 2014 году Казгордума утвердила решение «О местных нормативах градостроительного проектирования расчетного количества парковочных мест». Из документа следовало, что число парковок в многоквартирной жилой застройке в Казани площадью менее 5 га определялось обеспеченностью общей площадью квартир на одного человека. Скажем, если на жильца приходилось от 18 до 23 кв. м, то норматив для такого ЖК составлял от 1 до 1,5 машино-места на квартиру. В том же документе зашивалась формула расчета числа парковочных мест при проектировании жилого комплекса, которая учитывала: а) общее число зарегистрированных авто в столице РТ, б) общее число квартир в городе. На момент утверждения данного документа получалось, что в Казани на квартиру приходилось 0,6 машино-места.
В 2017-м правила вновь пересмотрели. С 1 июля число машино-мест в новых ЖК стали определять из нормы в одну парковку на 53 кв. м от общей площади квартир. Соципотечникам парковки рассчитывали так: одно машино-место на 75 кв. м общей площади комплекса.
В 2022 году вступили в силу новые правила. Количество машино-мест следовало определять из следующей нормы: одна парковка на 80 кв. м общей площади квартир. В 2024-м уточнили, что застройщик может сократить число парковок на 20%, если он строится на месте промзон или в шаговой пешеходной доступности, скажем, от метро.
Это если говорить о муниципальных нормах. Есть и федеральные, которые с годами во главу угла ставят стремление стимулировать общественный транспорт путем сокращения темпов автомобилизации и, как следствие, парковочного пространства у дома, в каком-то смысле вынуждая застройщиков уходить под землю.
А это сегодня более чем разумно, ибо места в городе больше не становится, отчего застройщик лишний раз подумает и просчитает, что ему выгоднее сегодня: отдавать кусок земли, выкупленной за сотни миллионов рублей (еще и в кредит), под крытую парковку, не приносящую дивидендов, или воткнуть на этой земле еще одну высотку с подземным (или многоуровневым) паркингом, а по соседству разбить скверик, капитализируя так стоимость «квадрата» в доме. Да, это дорого, но не лишено смысла, особенно когда иметь машино-место на подземном паркинге — это еще и статусно, модно.
В «бой» идут различные механизмы: беспроцентные рассрочки с минимальным первоначальным взносом (от 20%), где-то даже могут отдать парковку в подарок при покупке определенного лота (как правило, это будет угловая трешка на последнем этаже — один из самых неходовых товаров в новостройках). И не редкость, когда парковки продаются в рассрочку на 5, а то и 7 лет: лишь бы избавиться, закрыть кредит и переложить «коммуналку» на плечи покупателя. И совсем недавно банки, по нашим данным, стали вновь кредитовать покупку нежилых помещений. В одно время в такой опции отказывали, а теперь якобы снова предлагают.
По словам опрошенных экспертов, в ближайшей перспективе ситуация с парковками вряд ли будет меняться. Цены продолжат расти, а распроданность, скорее всего, останется на прежнем уровне — хотя бы потому, что общий спрос на жилье на рынке Казани сегодня оставляет желать лучшего.
«Я всегда в таких случаях цитирую нашего раиса, который говорит, что надо было покупать вчера и сегодня, потому что мы никогда не знаем, что будет завтра, — отмечает Столяров. — Если посмотреть аналитику недвижимости, она никогда резко не падала — да, были периоды небольших снижений, но сильно никогда. Поэтому когда люди говорят, что сейчас недвижимость упадет и тогда возьмем, я им сразу встречный вопрос задаю: „А когда такое было?“ Да никогда такого в истории не было».
Комментарии 78
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.