От 226 тыс. до 274 тыс. рублей за квадратный метр — таков разброс средневзвешенной цены «квадрата» в Казани по итогам 2025 года в зависимости от способа расчета. Ценовые рекорды последних пяти лет перекроили классность казанского жилья. Коммерческий «эконом» по 100–150 тыс. рублей теперь только в агломерации, а в столице РТ проекты с тем же содержанием уже от 250 тыс. рублей, но с шильдиком «комфорт». Разберем главные причины роста цен и то, как застройщики уже пересматривают проекты: потолки пониже, окна побольше. Обсудим причины низкой распроданности элитного жилья Казани и то, что делать инвесторам: действовать или продолжать ждать. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Агрегаторы объявлений опираются на выставленные покупателями ценники и не учитывают стоимость при заключении договора и регистрации
О средней цене
Разные оценки минувшего года дают аналитические сервисы, агрегаторы по средней цене квадратного метра в Казани и его динамике за отчетный период. Приглядимся к пяти версиям средних ценовых показателей:
- 226 тыс. рублей с ростом на 6% у риелторской компании «Этажи-Казань».
- 247 тыс. рублей у «Дом.РФ». Роста нет вообще — таковы данные с конца января по декабрь 2025 года. Если брать данные с начала января по декабрь, то «квадрат» вырос на 6% до 247 тыс. рублей.
- 250 тыс. рублей с ростом на 7%. Таковы данные сервиса государственной статистики «ЕМИСС».
- 254 тыс. рублей, рост — 7%. Таковы данные средневзвешенной цены в сделках, по данным bnmap.pro. На витрине Казани средневзвешенная цена по итогам 2025-го выросла на 13% до 274 тыс. рублей. В декабре на экспозиции находилось 12,2 тыс. лотов, а в январе — 11 тысяч.
- 257 тыс. рублей с ростом на 14,3% за год фиксирует «Яндекс Недвижимость».
Подходы к усреднению цены квадратного метра у разных источников отличаются. Агрегаторы объявлений опираются на выставленные покупателями ценники и не учитывают стоимость при заключении договора и регистрации. «Дом.РФ» делит общую сумму заключенных застройщиками договоров долевого участия на реализованную площадь и получает среднее арифметическое. Сервис не учитывает экспозицию, выдает фактическую стоимость сделки, которая может быть завышена. Так, например, было в 2022–2023 годах, когда ставки по ипотеке составляли 0,01% (с процентами, вшитыми в тело цены квартиры). Поэтому средняя цена «квадрата» «Дом.РФ» — это анализ спроса на то, что реально берут, а не то, что предлагают. Похожий подход и у ЕМИСС — там делят реализованную площадь на фактические цены сделок в расчете на 1 кв. м общей площади.
Еще один взгляд на цену предлагает сервис bnMAP.pro. «Смотрим, каким был ценник на квартиру, когда ее поглотил рынок, — рассказал „БИЗНЕС Online“ директор по развитию клиентского опыта bnMAP.pro Иван Вершинин. — А фактическая стоимость сделки может быть ниже из-за скидки или, наоборот, выше из-за субсидирования. А может быть и беспроцентная рассрочка до ввода дома, но с удорожанием квадратного метра. Сначала вымываются дешевые лоты, потому растет средняя цена, но это не значит, что подорожали все лоты в экспозиции».
Рост средней цены возникает из-за роста доли более дорогих предложений и сокращения доли более доступных.
Минимальный показатель роста цен казанского квадрата — у «Этажей». Это тут объясняют расчетом на основе собственных фактических продаж новостроек, в которых участвовали риелторы компании. Свою долю в продажах новостроек Казани «Этажи» оценивают на уровне 15%.
«Выборка релевантна, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ генеральный директор АН „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — Средняя цена не очень далека от тех 250 тысяч рублей, как де-юре у „Дом.РФ“. На сайтах застройщиков же указывается прайсовая цена, и на витрине она за прошлый год выросла на 15–18 процентов. Откуда разница? Все, что не обеспечено деньгами эскроу-счетов, берется под рыночную ставку в районе 20 процентов годовых, поэтому идут на существенные скидки. Рассрочка такого не дает, потому что эскроу-счет не пополняется, денег нет».
Застройщик предлагал и предлагает скидки за живые деньги клиентам с классической ипотекой. Девелоперам надо наполнять эскроу-счета, потому что обслуживание кредитов стоит очень дорого.
Приведем пример скидки. Однушку площадью 31,2 кв. м в «Glorax Экосити» со сдачей в I квартале 2027 года застройщик предлагает купить за 8,3 млн рублей с учетом скидки 15%. Без скидки — 9,8 млн рублей.
«Вот скидка, но это в случае оплаты наличными или без субсидируемой ставки, — говорит руководитель отдела новостроек компании „Этажи-Казань“ Михаил Паршутин. — В каждом ЖК до пяти вариантов субсидируемых ставок, количество рассрочек доходит до 300, столько же вариантов ипотек. Разные банки, разные процентные ставки, разные первоначальные взносы, условия. Огромная вариативность способов покупки, поэтому итоговая цена получается ниже прайсовой».
Есть мнение, что цена «квадрата» должна быть равна средней зарплате за месяц. В этом случае и спрос на недвижимость хороший, и у людей есть возможность купить жилье
Пять причин роста цен
Так или иначе, за пять лет цена квадратного метра в Казани, если опираться на данные «Дом.РФ», выросла в 2,5 раза до 249 тыс. рублей. Опрошенные застройщики называют такие причины роста цен:
- устойчивый спрос последних лет;
- рост себестоимости строительства;
- высокая цена земли;
- в несколько раз выросла цена технических присоединений к сетям;
- нехватка рабочих.
«Надо сказать, что стоимость земли как раз разогнали именно федеральные застройщики, — комментирует причины роста цен генеральный директор группы компаний „Мир“ Тимур Егоров. — Идет перекладывание замены ветхих сетей на бюджет нового дома. Самый большой рост тарифов у Сетевой компании. Также федеральные застройщики кратно подняли стоимость проектирования объектов, скупая абсолютно все проектные организации. Кадровый кризис стал причиной самого большого удорожания за последние три года».
Себестоимость называют главным драйвером роста цен в компании «Новастрой» и напоминают о другом важном факторе — высокой ставке проектного финансирования.
«Проценты по банковским кредитам закладываются в экономику проекта и напрямую влияют на итоговую цену квадратного метра, — говорит коммерческий директор ГК Антонина Дарчинова. — В ряде случаев при текущей ставке часть девелоперских проектов становится низкомаржинальной или даже пограничной по рентабельности. Дополнительное давление создает недоступность рыночной ипотеки. При снижении спроса застройщики не получают быстрого наполнения эскроу-счетов, а значит, продолжают нести повышенные расходы по кредитам. В результате складывается непростая ситуация: спрос сдержан, но цены не снижаются, потому что у девелоперов нет запаса для их снижения. Это не совсем классическая рыночная модель, где падение спроса ведет к коррекции цен, сегодня себестоимость не позволяет существенно корректировать стоимость вниз».
Есть мнение, что цена «квадрата» должна быть равна средней зарплате за месяц. В этом случае и спрос на недвижимость хороший, и у людей есть возможность купить жилье. Однако средняя зарплата в Казани, по статистике, составляет 90–100 тыс. рублей в месяц (как говорится, «в среднем по больнице») при цене квадрата около 250 тысяч. По данным рейтингового агентства «АКРА», в Татарстане отношение цены «квадрата» к средней зарплате примерно такое же, как в Москве и Краснодарском крае: 2,2–2,3 зарплаты. В Санкт-Петербурге — 2,5. Идеал — в Магаданской и Ханты-Мансийской областях: там «квадрат» равен средней зарплате.
Квартира — роскошь для тех, кто только начинает этот путь с нуля.
Так что же — квартира в Казани стала роскошью? Зависит от стартовых возможностей покупателя, отвечает на вопрос руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
«Аналитики забывают, что для покупки квартиры в Казани половина покупателей использует ресурсы, полученные от родственников, с продажи другого жилья, — продолжает эксперт. — Это капитал, который не возник из ниоткуда. Это денежные средства, собранные с других источников, как правило, вторичной недвижимости. Это квартиры, полученные по наследству, родителей, после развода супругов».
Цены неизбежно растут и в пригороде. Средневзвешенная цена «квадрата» на витрине в Казанской агломерации за год увеличилась на 7% до 168 тыс. рублей
Цены по классам
Приглядимся к ценам в разрезе классов и в зависимости от 6 стадий строительства, которые предлагает bnmap.pro. Такова в феврале средневзвешенная цена квадратного метра по Казани на этапе монтажных и отделочных работ в зависимости от классов:
- «Комфорт» — 243,5 тыс. рублей. В продаже 331,6 тыс. кв. м жилья.
- «Бизнес» — 371,9 тыс. рублей. На витрине 86,9 тыс. кв. метров.
- «Премиум» — 616,4 тыс. рублей. В продаже 17,5 тыс. кв. метров.
- Элитный — 719,9 тыс. рублей. На экспозиции 5 тыс. кв. м жилья.
Приглядимся к цене квартир на этапе монтажных и отделочных работ в агломерации:
- «Эконом» — 107 тыс. рублей. На витрине 1,7 тыс. кв. м жилья.
- «Комфорт» — 167,1 тыс. рублей. В продаже 88,9 тыс. кв. м жилья.
Бизнес-класс на этапе монтажных работ в агломерации отсутствует. Но в продаже 7,8 тыс. кв. м уже введенного в эксплуатацию жилья данного класса по средневзвешенной цене 219,3 тыс. рублей за квадратный метр. А «премиума» вообще нет.
«Цену определяет локация, стоимость земли. Жилье в пригороде и на окраинах дешевле — это прописная истина, — говорит Вершинин. — Тот же бизнес-класс в зависимости от района может отличаться в цене. А в Москве ЖК по схожим характеристикам продают не за казанские 300 тысяч рублей за „квадрат“, а уже за 600 тысяч рублей». Да и в целом в Казани больше строят, чем в агломерации, — сегодня это 90 проектов на разных этапах, а значит, и покупают больше в абсолютных значениях. В агломерации — только 28 проектов».
Комфортные цены для массового потребителя сконцентрированы на окраинах столицы РТ и в агломерации, подтверждают и в «Этажах».
«Спрос и предложение есть там, где строят, — говорит директор по продажам „Этажей“ Дмитрий Богатырев. — А строят там, где есть свободная земля. Понятно, что Вахитовский, Ново-Савиновский районы зажаты внутри города и развиваться им некуда. В Вахитовском участки появляются только после сноса бывшей фабрики или склада. А вот в Приволжском, Советском, Кировском районах с землей получше, поэтому там активно идет строительство. И потом внутри города жестче нормативные требования к строительству, поэтому и ценник там заоблачный — на уровне московских и выше. А на окраинах еще можно купить жилье по комфортной цене, но и окраиной это уже сложно назвать. Например, Лаишевский узел — какая теперь это окраина?»
Цены неизбежно растут и в пригороде. Средневзвешенная цена «квадрата» на витрине в Казанской агломерации за год увеличилась на 7% до 168 тыс. рублей. В начале года на экспозиции в агломерации было 4,5 тыс. лотов, а в декабре — уже 4,1 тысячи.
Приглядимся к динамике средневзвешенных цен пяти ЖК в пригороде Казани в январе 2025-го и 2026-го. Выборка из 20 ближайших к столице республики населенных пунктов. Часть застройщиков не отображается в системе «Дом.РФ», а часть на начало 2025 года еще не приступила к стройке либо достроила к началу 2026-го. Итак, по данным заключенных договоров долевого участия, квадратный метр за год подорожал следующим образом:
- 58% до 243 тыс. рублей в ЖК «Тура-Nova 2», компания «Новастрой»;
- 34% до 194 тыс. рублей в ЖК «На Чехова», «Новастрой»;
- 10% до 171 тыс. рублей — ЖК «Форест», ФСК;
- 9% до 192 тыс. рублей — ЖК «Радужный-2», ТСИ;
- 8,4% до 196 тыс. рублей — ЖК «Новый свет», девелопер «Ак Барс Дом».
«Средневзвешенная цена обусловлена высокой степенью готовности проекта и минимальными остатками, — объясняет Дарчинова ситуацию с резким ростом цены в „Тура-Nova 2“. — Дома вводятся уже в этом месяце, в продаже осталось всего несколько квартир, причем преимущественно студии, которые традиционно имеют более высокую цену за квадратный метр. Кроме того, в проекте предусмотрены квартиры с чистовой отделкой, что позволяет покупателям включить значительную часть затрат в сумму ипотечного кредита. Мы также используем инструменты повышения доступности — субсидирование ставки и отсрочки первого платежа, поэтому ЖК „Тура-Nova“ по-прежнему можно отнести к доступному формату жилья в пригороде Казани».
Сегодня, по данным «Дом.РФ», на разных этапах строительства в Казани 691 тыс. кв. м жилья бизнес-класса со сдачей в 2026–2030 годах
«Бизнес» и «премиум» Казани: переоценили?
Казань — привлекательный город с хорошей рождаемостью, миграционным приростом, что регулярно подчеркивают эксперты. Число жителей с 2010 года выросло с 1,1 млн до 1,3 млн человек в 2021-м, из которых 10% принято считать богатыми, размышляет собеседник «БИЗНЕС Online». Вроде бы 130 тыс. человек, но 100 тыс. богатых уже было до 2010 года.
«Миллион же сюда не приехал, он здесь уже был, и те богатые купили дома и прочие атрибуты состоятельной жизни, — говорит собеседник нашего издания. — В лучшем случае приобретут детям, но в целом им по третьему кругу не надо. А с учетом того, что часть из них еще и за границу свалила, емкость элитного рынка жилья остается на уровне 30 тысяч потенциальных клиентов из числа приезжих, но и среди них не все захотят жить в квартирах. Приезжающие в Казань с севера (например, вслед за детьми) уже в возрасте и при деньгах, поэтому предпочитают городу коттеджный поселок с определенным уровнем комфорта и таким же социальным окружением. Слышу жалобы, что элитка начинает плохо продаваться. Ребята, а чего вы ожидали? С чего вы взяли, что такое количество квартир бизнес- и элит-класса сегодня необходимо рынку?»
Сегодня, по данным «Дом.РФ», на разных этапах строительства в Казани 691 тыс. кв. м жилья бизнес-класса со сдачей в 2026–2030 годах. Соотношение распроданности к стройготовности составляет 95%. Для сравнения: в Санкт-Петербурге данный показатель равен 85%, а в Москве — 97%. Чем выше показатель, тем выше дефицит. И наоборот: чем ниже это соотношение, тем выше риски затоваренности.
«Рынок бизнес-класса тяготеет к дефициту, — не согласен с предыдущим собеседником Паршутин. — Но надо понимать, что некоторые ЖК числятся как „бизнес“, но по факту не „бизнес“. Проблема данного сегмента также в том, что много сделок совершают на условиях рассрочки, потому что бизнес-класс — это дорого, у кого-то деньги на счету, депозите, кому-то надо что-то продать. Некоторые проекты бизнес-класса предлагают рассрочку даже после сдачи дома. В этом самая главная опасность для застройщиков, потому что пополнения счетов нет, но большой проблемы пока не наблюдаем».
С «элиткой» в Казани ситуация хуже, что подтверждают данные «Дом.РФ». Отношение распроданности к стройготовности в этом классе по столице Татарстана составляет 55%. Для сравнения: в Москве данный класс продается лучше: коэффициент равен 79%, в Санкт-Петербурге — 70%.
«В части инвестиционных ожиданий Москва и Питер более устойчивы, чем Казань, — говорит Гизатова. — Последняя на критической границе по проценту распроданности. Премиум-сегмент востребован, но это спрос на малоэтажное жилье в интересной локации. На то жилье, которое можно будет отдать по наследству, которое не нужно будет менять, улучшать, расширять. Таких предложений в Казани не так много».
То, что три года назад было характерно для бизнес-класса (подземный паркинг, безбарьерная среда и другие полезные штуки), теперь есть и в казанском «комфорте»
«Эконома» в Казани нет и не будет
Проекты эконом- или стандарт-класса ушли с экспозиции на рынке Казани, сходятся во мнении эксперты. Но в то же время они отмечают, что покупателям психологически приятнее платить по 150–200 тыс. рублей за «квадрат», покупая «комфорт», а не «эконом». Так что по содержанию и локации этот класс остался, а остальное уже маркетинг.
«Сейчас вообще любой новый ЖК позиционируется как комфорт-класс, хотя по факту „эконом“», — говорит Егоров.
«Утвержденного регламента для классов жилья нет, — напоминает Вершинин. — Это то, как застройщик позиционирует жилой комплекс. Но то, что три года назад было характерно для бизнес-класса (подземный паркинг, безбарьерная среда и другие полезные штуки), теперь есть и в казанском „комфорте“. Например, жилой комплекс в Лаишевском районе — по наполнению это „комфорт“, но из-за близости к железной дороге класс в нашей системе понижен до стандарта. Но границы классов размыты — в Москве даже „премиалку“ рядом с вокзалами строят».
К экономвариантам в Казани и у границ города «Этажи» относят ЖК «Родина», «Светлый» в Куюках, соципотечные «Салават Купере», «Гаилэ». «Город не выделяет большие территории под жилую застройку, только по соципотеке, — говорит Галлямов. — А коммерческий застройщик покупает землю на рынке и с учетом ее стоимости выставляет цену, которая не выдерживает математику „эконома“. Застройщики приходят в город зарабатывать, а не выполнить социальную функцию. Если земля стоит несколько миллиардов, то и на выходе компания хочет получить 20–25 процентов прибыли. Она не может делать стоимость работ выше, ниже, на уровне рентабельности. Времена другие».
Застройщики приходят в город зарабатывать, а не выполнить социальную функцию. Нет доступной земли от государства — нет и «эконома». А этот класс жилья нужен.
«Агломерация развивается, формируются новые жилые массивы в пригороде Казани, где стоимость земли ниже и экономика проектов позволяет предложить более доступную цену за квадратный метр, — соглашается Дарчинова. — Внутри города из-за высокой стоимости земли и серьезных архитектурных требований все чаще реализуются проекты комфорт- и бизнес-класса».
Даже если застройщики строят экономкласс, то не признаются в том, что это «эконом», говорят в «Счастливом доме». «Зачем покупать эконом по 200 тысяч рублей за квадратный метр? — задается вопросом Гизатова. — Гораздо приятнее покупать комфорт-класс. Комфорт-класс стал таким же экономом. Что считается экономжильем? Как правило, это локация. Все, что находится в границах Казани и не на окраинах, — это комфорт-класс».
В январе 2026 года Госжилфонд заселил два дома в микрорайоне «Салават Купере» по стоимости 111,2 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры сдают с ремонтом, сантехникой, счетчиками
Жилье недорого у соципотечников
На фоне «ценовой гипертонии» коммерческого рынка жилья стабильно самочувствие цены жилья, построенного по программам социальной ипотеки в Казани. Если за пять лет средняя цена квадратного метра в столице республики, по данным «Дом.РФ», выросла в 2,5 раза до 249 тыс. рублей, то по программам соципотеки — в 2,8 раза до 154 тыс. рублей. Но и эта цена, как оказалось, может быть ниже.
«Стоимость жилья определяется индивидуально по каждому дому после сдачи жилого дома в эксплуатацию и получения разрешения на ввод, — уточнили в ГЖФ. — Стоимость определяется с учетом затрат, осуществленных при финансировании строительства, капитализации земельного участка и состояния рынка недвижимости».
Например, в январе 2026 года Госжилфонд заселил два дома в микрорайоне «Салават Купере» по стоимости 111,2 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры сдают с ремонтом, сантехникой, счетчиками.
Ввод жилья по программам соципотеки в РТ с 2020 года упал в 1,6 раза с 273,6 тыс. кв. м до 162 тыс. кв. м в 2025-м. И снижение продолжилось: в 2026-м в планах построить 150 тыс. кв. м жилья, что на 8% ниже показателя прошлого года. Это 108 домов на 3,1 тыс. квартир. План установили исходя из потребности и наличия земельных участков с подведенной инженерной инфраструктурой.
Соципотека продолжает жить, а ведь еще пять лет назад на фоне низкой ставки эксперты «БИЗНЕС Online» сомневались в ее «социальности» и даже призывали обнулить ставки. Время расставило все на свои места — низкие ставки коммерческой ипотеки оказались временным явлением, а 7% ГЖФ показали жизнеспособность.
В 2020 году ГЖФ опрашивал 400 участников программы соципотеки о выходе из программы и рефинансировании долга через банк. 47% ответили положительно, 19% — отрицательно, 37% сомневались, что это выгодно. В итоге соципотеку к началу 2026-го рефинансировали 1 470 семей, из которых 394 — до 31 января 2022-го (резкий рост ключевой ставки ЦБ до 20%), 1 076 семей — после.
«Рефинансированием воспользовались семьи, которым была положена государственная поддержка за рождение детей (маткапитал, субсидия за третьего ребенка)», — уточнили в ГЖФ.
Девелоперам приходится балансировать между финансовой устойчивостью проектов и сохранением доступности для покупателя. Именно этот баланс станет ключевой задачей отрасли в ближайшие годы»
Что дальше?
Для сокращения издержек придется от чего-то отказываться, чтобы сохранить стоимость квадратного метра при заложенной в проект маржинальности. Скажем, многим ли нужны собачьи лапомойки, станции электрозарядки или многометровый холл первого этажа? А эти вещи стоят денег, которые заложат в «квадрат» квартиры.
В «Этажах» приводят примеры оптимизации расходов:
- отказ от домофонов — вместо километров проводов слаботочных систем работает мобильное приложение;
- сокращение высоты потолков в комфорт-классе с 2,7–3 м до 2,6 м, характерных для «эконома»;
- шире оконные проемы;
- отказ от мрамора, диванов, люстр в холлах;
- вместо дорогой отделки стен общих пространств — интерьерная краска;
- проще лифты.
«И это работает, — говорит Галлямов. — Например, жилой комплекс у Горкинско-Ометьевского парка с простыми подъездами, без изысков разлетелся за полгода. Особого шика там не было, зато ценник оказался приемлемым, а локация — хорошей».
Опыт поездок в США, Европу показывает, что не все дома в центрах городов такие, как сегодня в Казани, соглашается собеседник нашего издания на условиях анонимности. «Да, там тоже недешево, но террасы, лобби, консьержи не распространены повсеместно, — говорит источник. — Думаю, что текущая экономическая ситуация подтолкнет к корректировке содержания проектов, иначе при таком подходе центр как стоял в части продаж, так и будет стоять. А реально по семейной ипотеке люди покупают жилье в Лаишевском узле, там, где это действительно нужно, чтобы жить. Центр в этом плане отдыхает».
«Себестоимость той же лапомойки небольшая, но пользы больше, нет следов на лестничной площадке, — считает Вершинин. — Что будет дальше? Тенденция рынка одна — отсутствие объемов поглощения, которые были раньше при дешевых заемных деньгах».
От излишеств можно не отказываться, но тогда цена «квадрата» и дальше продолжит ощутимый рост. «Цены станут увеличиваться еще в зависимости от спроса, а он будет расти, — оппонирует Богатырев. — Казань — одно из популярных мест для переезда. Город уже на 3-й строчке по стоимости квадратного метра после Москвы и Санкт-Петербурга, а динамика роста цены самая высокая, обогнали даже Первопрестольную. Да, цена может удержаться за счет дополнительных скидок, чтобы стимулировать продажи, но явного снижения точно не будет».
«В целом рынок остается напряженным: рост стоимости не сопровождается ростом спроса, — говорит Дарчинова. — Девелоперам приходится балансировать между финансовой устойчивостью проектов и сохранением доступности для покупателя. Именно этот баланс станет ключевой задачей отрасли в ближайшие годы».
О будущем ценообразовании в контексте Казанской агломерации размышляют в ГК «Мир». «Считаю для развития Казани абсолютно правильным подход к ценообразованию и качеству ЖК от центра к пригороду, — говорит Егоров. — Это всемирная практика эффективного управления городом-миллионником. Разделением служит строительство технопарков и перенос промышленности за центр города. Экономика же такого красивого города в центре должна состоять в основном из сферы туризма».
На авансцену выходит новая вторичка — это квартиры в недавно сданных домах от инвесторов
Советы инвесторам
На фоне роста цен снизилась инвестиционная активность. «Инвесторов не стало меньше, просто прежде квартиру могли несколько раз продать до момента выхода из стройки. Теперь сложнее — инвестор заходит и ждет окончания стройки дома, — описывает ситуацию Галлямов, уточняя, что в прошлом году в „Этажах“ с инвестиционной целью провели пятую часть сделок. — Да и вкладываться сейчас не совсем выгодно в недвижимость, квартиру, если рассчитывать на быстрый доход. Остались инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочную стратегию. Раньше первую перепродажу можно было делать уже через полгода, теперь — через полтора-два, до этого вообще невыгодно».
На авансцену выходит новая вторичка — это квартиры в недавно сданных домах от инвесторов.
«Консультации по ипотеке для вторички уже обошли консультации по новостройкам, — отмечают в „Этажах“. — При планомерном снижении ключевой ставки спрос перемещается на вторичный рынок. Жилье дешевле на 20 процентов, [заехать можно] здесь и сейчас, ставка психологически подходит и принимается. В Сбере уже можно взять кредит под 16 процентов, но с большим первоначальным взносом. Плюс в том, что у застройщика на этапе строительства в одном и том же ЖК квартира дороже на 3–4 миллиона, чем у инвестора в уже сданном доме того же ЖК. Первая стоит 12 миллионов, а вторая — 8,5 миллиона. При подсчете рефинансирования новая вторичка выигрывает у новостройки».
Работоспособность описанной схемы зависит от дальнейшего снижения ключевой ставки. В «Этажах» рассчитывают на то, что к концу года ключевая ставка снизится до 12%, а в 2027-м будет еще ниже. При этом вместе со снижением ипотечных ставок станет расти и цена вторички.
При снижении базовой процентной ставки масса отложенного спроса хлынет на рынок.
«Многие ждут, что ставка будет 13–14 процентов, — предупреждает Галлямов. — Люди пойдут покупать и новостройки по рыночной ставке. Не только же семейной ипотекой жив рынок. К слову, в рамках семейной ипотеки чаще покупали однокомнатные и студии, реже — двушки и трешки. К сожалению. Почему так? А потому, что денег нет на двух- и трехкомнатные квартиры. Право на „семейку“ есть, а денег на квартиры большой площади нет. А на это была рассчитана программа. Не сложилось, покупали то, на что хватало».
«Если деньги лежат на депозите, то я бы их оставила на депозите, — советует инвесторам Гизатова. — Процентная ставка, несмотря на то что условия ухудшились, по-прежнему привлекательна. Условия по депозиту позволят впоследствии купить объект на более выгодных условиях. Надо дождаться такого момента и пока остаться на депозите».
Что делать, если желание купить недвижимость не пропадает, даже если деньги на депозите?
«В первую очередь советую обратить внимание на вчерашние новостройки, — говорит Гизатова. — Это как машина, которая выходит из салона и сразу дешевеет. Следовательно, эти объекты еще по старым ценам — они инвестиционно привлекательнее. Во вторую очередь стоит обратить внимание на вчерашние новостройки с ремонтом, на те объекты, где собственники (возможно, ипотечники) уже сделали ремонт. Сейчас стали популярны курсы хоумстейджинга — предпродажной подготовки недвижимости для роста ее цены и привлекательности. Вот эти собственники сейчас сели, так как не могут продать эти квартиры. Это звездный час, чтобы купить квартиру с ремонтом дешевле, чем у застройщика в домах, которые будут сданы через два года».
Комментарии 120
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.