Российские девелоперы по итогам первого полугодия 2025-го показали рекордные убытки в 300 млрд рублей. Главными причинами кризиса, остудившего рынок, стали завершение льготной ипотеки и высокая ключевая ставка. Один из крупнейших застройщиков Татарстана, АО «Джи-Групп» (бренды «Унистрой», UD Group), за первые 6 месяцев текущего года получил убыток в 609 млн рублей, хотя годом ранее фиксировал прибыль. Не порадовало, как выяснили аналитики «БИЗНЕС Online», даже увеличение выручки компании на 15% — возросшая себестоимость строительства загнала девелопера в минус по сегменту многоквартирного жилья.
Суммарные убытки российских строительных компаний в первом полугодии 2025-го достигли 302,4 млрд рублей, что в 2,2 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года
Стройка продолжает «сдуваться»
Первое полугодие 2025-го стало стресс-тестом для девелоперов по всей России. Завершившаяся льготная ипотека и высокая ключевая ставка остановили массовый рост продаж: в современных условиях прибавка в выручке стала исключением из правил. На рынке жилья наблюдается масштабное сжатие спроса, в результате которого продажи квартир упали у большинства застройщиков по всей стране.
Суммарные убытки российских строительных компаний в первом полугодии 2025-го достигли 302,4 млрд рублей, что в 2,2 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Согласно данным Росстата, кризис затронул все сегменты: убытки в строительстве зданий выросли в 2,6 раза до 169 млрд рублей, а в сфере инженерных сооружений — почти вдвое до 100,3 млрд рублей.
По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, порядка 19% девелоперов в России находятся на грани банкротства из-за падения продаж квартир после отмены льготной ипотеки и роста стоимости заемного финансирования. Так, выдача льготной ипотеки на первичном рынке в Татарстане упала в 2 раза до 50 млрд рублей в первом полугодии, тогда как за аналогичный период 2024-го было 106 миллиардов. Также федеральный вице-премьер добавил, что в будущем доля компаний с риском банкротства может превысить 30%. Это произойдет при сохранении высокой ключевой ставки и отсутствии притока денег в строительную сферу еще на протяжении 6 месяцев.
При этом если в целом по России у строительных компаний отображены убытки, то в Татарстане ситуация несколько иная. По данным Росстата, за январь – август 2025-го объем строительных работ в РТ — 539 млрд рублей, что на 0,1% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Сальдированный показатель прибыли и убытков республиканских строительных компаний по итогам января – июня 2025 года положительный — 44,8 млрд прибыли, по Росстату. Хотя доля убыточных организаций даже больше, чем по стране, — 23,3%.
Дарим новый iPhone, Яндекс Станцию Миди или сертификат на покупки за подписку!
Все просто: перейдите в наш бот, нажмите «Старт» и участвуйте в розыгрыше!
Реклама. ООО «БМ Холдинг» erid: 2SDnjd1edfL Правила. Итоги — 13 октября
Отметим, что первое полугодие 2025-го стало худшим по темпам продаж квартир в Татарстане. Выручка застройщиков снизилась на 20% до 63,3 млрд рублей относительно аналогичного периода прошлого года (по данным «Дом.РФ»). Количество проданных квартир за отчетный период упало на 27% (в сравнении с 6 месяцами 2024 года) до 6,5 тысячи. Хуже было только в 2023-м — тогда количество проданных объектов в новостройках за полгода снизилось на 20% до 6,4 тысячи.
Группа «Унистрой» раскрыла данные консолидированной аудированной управленческой отчетности по итогам первого полугодия 2025-го, согласно которой убыток группы в отчетном периоде составил 609 млн рублей
Строительство растет — прибыль падает
Одной из крупнейших строительных компаний Татарстана, которая также вошла в число убыточных, стало АО «Джи-Групп». Именно она отвечает за бренды «Унистрой», UD Group и MyCorner by Unistroy, занятые индивидуальным жилым строительством. Контроль осуществлялся семьей Гильфановых: это Ильфат и Альберт — сыновья бывшего владельца Рашита Гильфанова.
«Джи-Групп» является материнской компанией, в которой консолидированы все три основных направления в строительстве. География присутствия — Казань и агломерация, Санкт-Петербург, Тольятти, Уфа, Пермь, Екатеринбург, Махачкала, Нижний Новгород и даже Ташкент в Узбекистане.
Группа «Унистрой» раскрыла данные консолидированной аудированной управленческой отчетности по итогам первого полугодия 2025-го (отдадим должное открытости этой компании — мало кто из девелоперов раскрывает свои данные), согласно которой убыток группы в отчетном периоде составил 609 млн рублей, тогда как еще в прошлом году она показывала прибыль в размере почти 1,6 млрд рублей.
По данным единого ресурса застройщиков, у «Унистроя» на 1 сентября 2025 года строительный объем текущего строительства составляет 7,7% от всего строительного объема в РТ, или 276,9 тыс. кв. метров. Это на 7,5% больше, чем на начало сентября прошлого года. В целом по стране застройщик возводит 657,7 тыс. кв. м — в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период в 2024-м, на 2-м месте после Татарстана идет Екатеринбург — 233 тыс. кв. метров.
В целом «Унистрой» в этом году ввел по стране 90,5 тыс. кв. м, из которых на Татарстан пришлось 53,7 тыс. кв. м, компания потеряла две позиции в рейтинге застройщиков в республике и занимает 3-е место.
Если выручка показала рост на 15% (плюс 2,3 млрд рублей), то себестоимость продаж выросла на 25% — с 8,5 млрд до 10,7 млрд рублей
Средний ценник новостроек растет, а с ним и выручка девелопера
Убыток был получен, несмотря на то что строительство жилой и коммерческой недвижимости, объектов инфраструктуры, управление торговой и коммерческой недвижимостью за год увеличили выручку более чем на 15%.
События на Украине продолжают оказывать значительное влияние на экономическую среду, отмечается в полугодовом отчете «Унистроя». Введение и последующее усиление санкций повлекли за собой увеличение экономической неопределенности, в том числе снижение ликвидности и бо́льшую волатильность на рынках капитала, изменчивость курса российского рубля и ключевой ставки, сокращение объема иностранных и внутренних прямых инвестиций, сложности в осуществлении выплат для российских эмитентов еврооблигаций, а также существенное снижение доступности источников долгового финансирования, доступа к международному фондовому рынка, что приводит к усилению зависимости от государственной поддержки, отмечается в документе.
Несмотря на перечисленные сложности, девелопер из года в год показывает только положительную динамику по выручке. Так, в первом полугодии 2023-го выручка была на уровне 9,7 млрд рублей, а в аналогичном периоде 2024-го — 15 млрд рублей. В первом полугодии текущего года суммарная выручка группы выросла до 17,3 млрд рублей.
Если выручка показала рост на 15% (плюс 2,3 млрд рублей), то себестоимость продаж выросла на 25% — с 8,5 млрд до 10,7 млрд рублей. По причине того что себестоимость росла быстрее, валовая прибыль осталась практически на уровне прошлого года — 6,6 млрд рублей. Кроме того, на итоговый результат оказал сильное воздействие рост коммерческих и административных расходов, которые за год подскочили почти на 900 млн рублей — с 2,2 млрд до 3,1 млрд рублей. Тут и заработные платы, и налоги, и агентские договоры. Например, серьезная статья расходов приходится на маркетинг и рекламу — рекордные 380 млн рублей. Это связано с ростом рекламной активности компании в медиаполе, что немаловажно на стагнирующем рынке.
Одним из главных факторов, который сильно сегодня влияет на рынок недвижимости, является высокая ставка ЦБ (17%). Она ведет к удорожанию не только проектного финансирования, но и ипотечных кредитов. А высокая генерация выручки, которую тем не менее демонстрирует «Унистрой», связана с ростом стоимости квадратного метра. Средний ценник новостроек в столице РТ в июне 2025-го вырос к июню 2024 года на 10% до 251 тыс. рублей, а по Татарстану («Дом.РФ» включает сюда и Казань) на 9% до 207,7 тыс. рублей за квадратный метр.
Так почему же первое полугодие получилось убыточным? «Прежде всего надо сравнить нашу рентабельность по валовой прибыли. Фактически значение себестоимости строительства по отношению к выручке остается прежним. Но первое полугодие действительно в минусе, — прокомментировали „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе АО „Джи-групп“. — Причин несколько. Прежде всего в 2025 году выросла стоимость денег. Плюс у нас заканчивался срок ранее взятых кредитов с невысокими фиксированными ставками. Их пришлось рефинансировать исходя из сегодняшних реалий, что увеличило финансовые расходы примерно в 3 раза. Снизилось количество сделок в сравнении с первой половиной 2024 года. Тогда, как все помнят, был период ожидания отмены безадресной льготной ипотеки, что привело к всплеску продаж».
Если в первом полугодии 2024-го готовых домов было реализовано на 913 млн рублей, то в этом году денежный поток от таких операций снизился почти в 2 раза до 470 млн рублей
Коммерция и ИЖС спасли ситуацию от большего падения
Изучим более подробно детали раскрытой отчетности. Суммарная выручка за январь – июнь 2025 года в размере 17,3 млрд рублей аккумулируется за счет следующих позиций:
- выручка по договорам долевого участия (ДДУ) — 12,5 млрд рублей (плюс 1 млрд рублей, или плюс 8,7% к 2024-му);
- выручка от продажи недвижимости в части индивидуального жилищного строительства — 756 млн рублей (минус 168 млн рублей, или падение на 18% к 2024-му);
- поступления от продажи недвижимости — 2,2 млрд рублей (в 2,4 раза больше, чем в 2024-м);
- арендный доход — 1,5 млрд рублей (плюс 376 млн рублей, или 31,9%);
- выручка от прочей деятельности — 62 млн (143 млн в 2024-м).
86,3% от всех поступлений приходится на операции с жилой недвижимостью. Сюда вошли продажи как готовых квартир, так и приобретенных по договорам долевого участия, а также сдача квартир в аренду. Самый большой вклад принесла «долевка».
Убыток от продаж квартир составил 475 млн рублей, тогда как в 2024-м группа по данному сегменту отобразила прибыль в размере свыше 1,7 млрд рублей. Таким образом, если в 2024 году доходность квартирных продаж составляла 11,5%, а по итогам аналогичного периода 2023-го — более 29%, то в 2025-м она вошла в отрицательную зону. Несмотря на высокую стоимость квадратного метра, возросшая себестоимость строительства, а также увеличившиеся в 2,7 раза (с 1,46 млрд до 3,9 млрд рублей) финансовые расходы загнали девелопера по сегменту многоквартирного жилья в убытки.
«Цифра в 475 миллионов правильна. Но если внимательнее посмотреть отчетность, то можно увидеть, что EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации — прим. ред.) группы — 2,8 миллиарда. То есть она положительная. Да и с точки зрения рентабельности EBITDA не сильно снизилась, оставаясь на уровне примерно 20 процентов. При этом финансовые расходы на сегмент жилья в первом полугодии составили около 4 миллиардов рублей. Проще сказать, что все, что операционно заработал этот вид бизнеса, ушло на оплату процентов банкам», — прокомментировали в компании.
Инвестиционная коммерческая недвижимость приносит не только стабильный поток арендных платежей, но и генерирует для своих акционеров постоянно увеличивающуюся прибыль. Сюда вошли и поступления от арендных платежей, и продажа собственного имущества коммерческого назначения. Выручка, полученная от аренды, за год увеличилась на треть — с 1,18 млрд до 1,5 млрд рублей. При этом чистая прибыль по данному сегменту показала небольшой рост — всего 4,3% — с 731 млн до 763 млн рублей.
Напомним, в управлении UD Group находится торговый центр KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк» и ретейл-парк Udacha на въезде в жилой комплекс «Царево Village» в Пестречинском районе и др. Кроме того, группа ввела в эксплуатацию в ноябре 2024 года многофункциональный «Арт Центр» возле ЖК «Арт-Сити». С учетом крупнейших ТЦ в Казани «ГоркиПарк» и KazanMall доля группы на рынке торговой недвижимости столицы РТ на начало года составляла 23,3%.
Выручка от прочей деятельности, куда входит предоставление услуг в сфере ЖКХ, картинг-центр в KazanMall, услуги по сопровождению сделок, юридические и услуги по ведению бухгалтерского учета, составила 62 млн, принеся убыток группе в размере свыше 1,2 млрд рублей, что в принципе стандартная история для данного направления группы.
54-миллиардные долги по ставке почти в 20%
Что по другую сторону баланса? За год объем долгосрочных кредитов и займов вырос на 22% — с 15,7 млрд до 34 млрд рублей, краткосрочные также увеличились почти на четверть — до 20 млрд рублей. Общий долг группы на конец года составил 54,1 млрд рублей, увеличившись за год почти на 20 млрд рублей.
В части долгосрочной нагрузки произошло увеличение задолженности перед банками. На конец первого полугодия 2025-го компания увеличила долг перед кредитными учреждениями на 15 млрд рублей — с 10,6 млрд до 26,8 млрд рублей. Краткосрочная задолженность перед банками увеличилась на 4,2 млрд рублей. Банковские кредиты подлежат погашению до 30 июня 2031 года, как и говорит сама компания, резко выросла средняя ставка по кредиту — на 30 июня 2025-го она составила 19,44% годовых, тогда как на конец 2024 года средняя ставка была на уровне 9,67%.
Помимо банковских кредитов, компания привлекает деньги через открытый заемный рынок. В 2020-м компания выпустила облигации на 1 млрд рублей, в 2021-м разместила еще один выпуск — уже на 3 млрд рублей, в декабре 2022 года — на 1,5 млрд рублей со сроком погашения до июня 2024-го, в октябре 2023-го — на 2 млрд рублей сроком до 2026 года.
В июне 2024-го группа разместила пятый выпуск облигаций объемом 3 млрд рублей со сроком погашения до 12 декабря 2026 года. Ставка 1-го купона установлена на уровне 19% годовых, а ставка последующих купонов определяется как ключевая ставка ЦБ РФ плюс 3% годовых. В августе 2024-го был размещен дополнительный 6-й выпуск облигаций объемом 2 млрд рублей со сроком погашения до 31 августа 2027 года.
Остаток задолженности по таким займам на 1 июля 2025-го составил 8 млрд рублей. Рост подобных займов понятен: в отличие от кредитов, средства, привлеченные через выпуск облигаций, дают бо́льшую мобильность. Компания сама определяет срок заимствования, процентную ставку и объем привлекаемых ресурсов.
По причине увеличения кредитного портфеля, соответственно, выросли и процентные расходы. Так, если в 2024 году по итогам первого полугодия по кредитам, займам и облигациям были отображены процентные расходы в размере 864 млн и 302 млн рублей, то уже в 2025-м — 2,65 млрд и 850 млн рублей соответственно. Кроме того, увеличились и процентные расходы, возникающие при признании кредитов с использованием эскроу-счетов по рыночной ставке. Если в январе – июне 2024-го на эти цели было направлено 820 млн, то по итогам аналогичного периода 2025-го — почти 2 млрд рублей. В общем итоге финансовые расходы увеличились в 2,6 раза — с 2,2 млрд до 5,7 млрд рублей.
Что касается эскроу-счетов, то сумма договоров с использованием эскроу-счетов, заключенных за первые 6 месяцев 2025 года, снизилась в 2,4 раза до 6,7 млрд рублей. Остатки средств на эскроу-счетах группы упали на 12% и составили 26,2 млрд рублей.
Почему растет объем привлечения заемных средств? «Это не привлечение заемных средств и рост кредитной нагрузки, это выборка кредита в рамках проектного финансирования при строительстве домов. Соответственно, если вы смотрите на развернутые показатели gross, то при росте бизнеса этот объем будет всегда расти. Просто потому, что растет объем бизнеса, а поступления не отражаются в отчетности, — пояснили в пресс-службе АО „Джи-групп“. — Если смотреть на чистый долг, то ситуация изменится, потому что будут увеличиваться остатки на эскроу-счетах».
В целом чистый долг на 30 июня текущего года по отношению к 31 декабря прошлого действительно вырос, признают в компании. «Как минимум потому, что объемы продаж сократились, но строительство домов, которые мы должны сдать в обещанные нашим клиентам сроки, не остановилось. Соотношение остатков по эскроу-счетам и выборки по проектному кредиту на строительство жилья смещается в сторону выборки кредита», — указали в компании.
«Однако подчеркнем, что сейчас мы комментируем итоги первого полугодия, но уже сегодня можем с полной уверенностью говорить о том, что к концу года цифры изменятся», — констатируют в пресс-службе, а также рекомендуют посмотреть интервью генерального директора «Джи групп» Линара Халитова одному из электронных медиа.
«Джи-групп» надеется, что в 2025-м выручка и EBITDA будут выше, чем в прошлом году, говорил гендиректор АО «Джи-Групп» Линар Халитов в ходе онлайн-трансляции, посвященной итогам 2024 года
Что с дивидендами?
По итогам всего 2024-го группа выплатила дивиденды в размере 4,1 млрд рублей. Сумма по сравнению с 2023 годом выросла в 8 раз: в 2023-м владельцы получили выплаты в размере 519 млн рублей. Таким образом, сумма дивидендов на акцию компании в 2024 году составила 41 рубль, тогда как в 2023-м — 5 рублей.
В конце апреля 2025 года совет директоров рекомендовал не распределять чистую прибыль по результатам деятельности за 2024-й. При этом данная рекомендация не коснулась нераспределенной прибыли прошлых периодов. Итогом стала рекомендация по выплате дивидендов в размере 1 млрд рублей из расчета 9,99 рубля на одну акцию. При этом на балансе девелопера остается нераспределенная прибыль в 24,5 млрд рублей, которую акционеры могут распределить в любое удобное для себя время…
Комментарии 26
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.