«Было ощущение, что мы живем в общественном сортире — постоянно слышался звук унитаза», — описывают казанцы ужасы своего подъезда. В высотке на улице Бондаренко предприниматели разбили большую квартиру на студии. Теперь у хозяев головная боль: они судятся с соседями, которые требуют вернуть жилье к первоначальному пятикомнатному виду. Подобная бизнес-схема, когда жилье продается в долевую собственность, на фоне заоблачных цен на жилье становится эпидемией: при цене студии от застройщика в 5–6 млн купить комнатку за 2,5 млн, да еще с дешевым кредитом, вроде неплохой вариант. О риске такой покупки, ограничениях по перепланировкам, аналогиях с лжекоттеджами и экскурсии по 15-метровым гнездышкам, — в материале «БИЗНЕС Online».
Полгода назад предприниматели провернули модную бизнес-схему казанского рынка: нарезали пятикомнатную квартиру в доме на ул. Бондаренко, 22 на 6 студий и продали новым хозяевам
Как добропорядочная пятикомнатная превратилась в посуточное гнездо
Разбирательство по делу о незаконной перепланировке квартиры на первом этаже дома №22 на ул. Бондаренко стартовало в Ново-Савиновском районном суде Казани. Полгода назад предприниматели провернули модную бизнес-схему казанского рынка: нарезали пятикомнатную квартиру на 6 студий и продали новым хозяевам. Причем не как отдельные квартиры, а в долевую собственность: получилась эдакая резиденция совместного проживания.
«Раздался такой грохот — я подумала, что рухну вниз», — так корреспондентам «БИЗНЕС Online» Фирая Дусаева, соседка располагающейся выше нехорошей квартиры, описала процесс разделения жилья. По ее словам, ремонт заметили в феврале. Через открытую дверь наблюдалась активная работа строителей — укладывали новые стены для будущих санузлов. По рассказам соседей, которые наблюдали за процессом ремонта, были понятно, что внутренности разделенного жилья теперь больше напоминали хостел — они увидели 6 комнат, объединенных узким коридором с железными дверьми. Не было покоя и после завершения перепланировки.
«Было ощущение, что мы живем в общественном сортире — постоянно слышался звук смыва унитазов, лилась вода», — описывали события, происходящие после приезда 6 новых жильцов в когда-то семейную и тихую квартиру. А потом посыпались жалобы на ослабевший напор воды, нарушения инженерной системы дома.
«Подъезд стал похож на проходной двор — всегда разные люди выходили», — сообщили корреспонденту «БИЗНЕС Online» наблюдательные жильцы. Сейчас на двери спорной квартиры нет ни номера, ни звонка. Апофеозом жилищного апокалипсиса стали появившиеся на агрегаторах объявления о посуточной аренде студий от 2 тыс. рублей за ночь…
В общем, терпение лопнуло. Дусаева написала жалобы в прокуратуру РТ, администрацию Ново-Савиновского и Авиастроительного районов, Госжилинспекцию с требованием выяснить обстоятельства этого странного ремонта. Но, понятно, инстанции пинали дело друг другу: неприкосновенность жилища не позволяет зайти внутрь, у местных властей вообще нет полномочий контролировать происходящее за дверями квартир. А уголовных преступлений вроде там не совершалось… «Это же повсеместная практика», — так в разговоре с соседкой отреагировали на перепланировку в одном из ведомств.
Но все же чиновники подтвердили: собственники нехорошей квартиры не получали никаких разрешений на перепланировку. Об этом Дусаевой заявили в администрации районов. Ближе к концу мая с проверками пришли прокуроры. «В дверь стучали ногами, но квартиру так и не открыли», — рассказала Дусаева о попытках провести осмотр студий. Проверку перенесли еще на неделю. «Я сразу поняла, что хозяева начнут обманывать. Всю последующую неделю снова сталкивалась с шумными ремонтными работами, собственники пытались скрыть нарушения», — предположила соседка.
Наконец попасть внутрь удалось Госжилинспекции.
«14 июня 2023 года государственным жилищным инспектором проведена проверка указанной квартиры. В результате установлено возведение дополнительных перегородок в кухонном помещении, устройство гардеробных в жилых комнатах, устройство тамбура с оборудованием дополнительных дверных проемов для жилых комнат в коридоре, устройство трех совмещенных санузлов», — сообщили «БИЗНЕС Online» в жилищной инспекции.
Пусть в квартире и перекроили санузлы под гардеробные, сняли железные двери, но в результате проверки установили факт несанкционированной перепланировки. 6 собственников привлекли к административной ответственности. Администрация Ново-Савиновского и Авиастроительного районов предъявила им иск с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Студии пользуются спросом у приезжих студентов, которые, например, не хотят вкладываться в съемное жилье
Индустрия нарезанных квартир: Казань становится центром притяжения для новой волны предпринимателей
Как говорят эксперты, перепланировка квартир и их последующая перепродажа несколькими лотами уже стандартная практика на рынке недвижимости. Большие квартиры в старых домах принято считать неликвидом: помните «первый и последний этажи не предлагать»? Зато продать крупногабаритное жилье на первом этаже в таком виде значительно выгоднее: студии по «квадратам» дороже и окупают затраты на перепланировку.
Почему именно первые этажи? Здесь допускается перенос и установка дополнительных «мокрых» точек. Дело в том, что, согласно нормативам, санузел не должен располагаться над жилыми помещениями, а тут внизу подвал.
«Вообще такая практика по Казани есть. И если это первый этаж, то перепланировка имеет место», — говорит руководитель агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.
«Основная причина популярности таких сделок — дефицит предложений», — считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Студии пользуются спросом у приезжих студентов, которые, например, не хотят вкладываться в съемное жилье. Вице-президент гильдии риелторов Андрей Савельев придерживается мнения, что такие квартиры покупают в первую очередь из-за их сниженной стоимости — в пределах 2–3 млн рублей. Сейчас за такой ценник в Казани выставлено в объявлениях 55 студий — к слову, многие из них также располагаются на первом этаже. Вполне возможно, что львиная доля таких предложений — это нарезка. Основные признаки — первый этаж, продажа за наличку, очень маленькая площадь. В новостройках же студию в Казани могут предложить за 4–7 миллионов.
Но есть нюанс. Узаконить получившиеся в результате перепланировки студии в качестве отдельных объектов со своим кадастровым номером сложно. По опыту экспертов узаконение нарезанных квартир проходит проблематично и отнимает много времени у предпринимателей, готовых конвейером штамповать все новые и новые студии. Поэтому продажа недвижимости часто идет на долевой основе. Получается квартира с подселением, и, чтобы продать потом такое жилище, нужно уведомлять других собственников. Т. е. неконский ценник имеет свои причины.
«Сейчас недобросовестные собственники переделывают без согласования и продают доли», — рассказывает о своем опыте работы с такими квартирами Савельев. По его словам, в практике его агентства встречались ситуации, когда инвесторы приходили за юридической поддержкой и помощью в согласовании перепланировки. «Если это возможно, мы не отказываем», — говорит эксперт.
На просторах интернета встречаются сотни видео, в которых матерые бизнесмены рассказывают о правилах игры в нише деления квартир на студии. Предлагают бесплатные и платные курсы по инвестированию в перепланировки и получению прибыли с недвижимости
Гайд инвестора: за 6 студий 4 млн чистой прибыли
Казань тянется за Москвой и Санкт-Петербургом, где такие сделки на рынке недвижимости давно и прочно стали нормой.
На просторах интернета встречаются сотни видео, в которых матерые бизнесмены рассказывают о правилах игры в нише деления квартир на студии. Предлагают бесплатные и платные курсы по инвестированию в перепланировки и получению прибыли с недвижимости. В столице Татарстана есть и свои герои, которые в открытых источниках рассказывают о выгодности вложений по новой бизнес-схеме.
«Если аккуратно и осторожно, то можно», — так, к примеру, говорит на своем YouTube-канале Марат Сальмушев, обучающий подобным инвестициям желающих. В его роликах можно найти истории учеников, снимающих сливки с рекламируемой Сальмушевым идеи. «Чем больше квартир-студий мы реализовываем в объекте, тем больше зарабатываем», — говорит предприниматель. Главное в перепланировке — чтобы было больше окон: на каждую будущую студию нужно хотя бы одно.
Если не учитывать вложений в перепланировку и отделку, разница составит под 3 млн, говорит успешный инвестор. Например, четырехкомнатные квартиры на первых этажах можно найти в пределах 4,6–5 млн рублей за 60 кв. метров. Из такого жилья можно выкроить пять студий по 12 «квадратов» и получить с каждой по 1,5 млн рублей.
Эксперты на рынке недвижимости оценивают доходность подобных инвестиций и под 50% — все зависит от того, как договориться с покупателями.
Однако курсы по узакониванию таких архитектурных решений — редкость, хотя это один из самых болезненных в таком деле вопросов. Нужно предусмотреть множество деталей для того, чтобы будущие собственники жилья не столкнулись с судебными разбирательствами, как это происходит на ул. Бондаренко, 22.
«Все это напоминает судьбу таунхаусов», — вспоминает Гизатова громкую историю с лжекоттеджами.
Напомним, лет 10 назад в Казани процветала схема строительства многоквартирных домов на участках под коттеджи. Продавали такие квартиры в долевую собственность, но участки ИЖС не рассчитаны на повышенную коммунальную нагрузку и кучу парковок вместо 1–2. Да и вообще, если строишь многоквартирный дом, получи разрешение на строительство, сочли местные власти. В итоге тренд на лжекоттеджи дошел до приезда бульдозеров: самым громким стал снос 12-квартирного дома на улице Красного Химика.
Теперь же, получается, созрел тренд на лжеквартиры, хотя, понятно, бизнесмены оперируют куда более красивыми понятиями.
Удалось заглянуть в свеженарезанную студию. Тут уже завершили отделочные работы и доделывали санузел
«Мы называем их смарт-квартирами»: как выглядят коридорчики жилья для старта жизни в Казани
Корреспондент «БИЗНЕС Online» решила посмотреть на особенности перепланированных под отдельные студии квартир.
«Мы вообще называем их смарт-квартирами, потому что площади небольшие и каждая часть квартиры будет использоваться», — так презентуют мини-студии покупателям на показе. Из разговора с риелторами становится понятно, что у собственников, в добрые руки которых попала корреспондент «БИЗНЕС Online», в обороте далеко не одна квартира.
Все осмотренные нами предложения оценивались в сумму от 2,7 млн рублей.
Сначала мы побывали в доме №8 на улице Адоратского, где сейчас вовсю идет ремонт. Все жилища объединили коридором, для каждого установили железную дверь. Удалось заглянуть в свеженарезанную студию. Тут уже завершили отделочные работы и доделывали санузел. В последнем, к слову, не развернуться, но это с непривычки. Все так же, как и в объявлении: 18 «квадратов» и комнатка под санузел.
«Ремонт сделан как в отдельной студии. В одной квартире четыре студии, то есть четыре собственника, у каждого из которых своя доля», — поделились с корреспондентом на показе. Долю, как ни странно, можно оформить в ипотеку, но риелторы предложили только услуги Росбанка. А в целом из разговора стало понятно, что продавец предпочитает оплату наличными.
В санузле, к слову, не развернуться, но это с непривычки
Следующая квартира еще только готовится к нарезке. Здесь показывали трехкомнатное жилье на первом этаже старого дома 1980 года постройки — такие квартиры принято называть неликвидными. Собственники еще не съехали — на входе по-домашнему встречала обувь, а на балконе сушились вещи после стирки. В пока еще обычных жилых комнатах оказалась довольно старая мебель, деревянные двери и потертые обои. Здесь уже есть возможность выбрать планировку будущей студии — побольше или поменьше, с балконом или без. По словам риелтора, ждут четверых счастливчиков и за месяц переделают «трешку» в четыре студии со свеженьким ремонтом. По ощущениям некоторые будут явно меньше 15 «квадратов».
«Проходит сделка, и вы становитесь собственником. Как только выезжают старые собственники, заходит наш подрядчик и начинается ремонт», — объяснили довольно простой механизм представители собственников.
Далее предложили отправиться на Мусина, где к перепланировке готовилась уже двухкомнатная квартира. «Покупка смарт-квартиры — хороший старт в жизни, потому что сейчас жилье в Казани стоит баснословных денег», — сказал приехавший на обозреваемый объект предприниматель, который делит квартиры и в последующем продает получившиеся студии.
«Мы занимаемся инвестициями в недвижимость — покупаем такие квартиры, делаем ремонт и продаем как целую однокомнатную квартиру. Иногда делаем из одной квартиры две студии», — продолжил предприниматель. По его словам, раньше инвестировали в крупногабаритные квартиры и создавали из них по 6 студий. Такое количество соседей делало проживание в студиях менее комфортным. Кроме того, в этом бизнесе есть и свои правила — для продажи нарезанных квартирок подбирают соответствующих друг другу покупателей. Все же стремятся заселять, например, к девушкам девушек — коридорчик-то общий. «Но контролировать процессы перепродажи мы не можем», — уточнил предприниматель.
Здесь собственники также предпочитают наличку, но предлагают и так называемые потребительские кредиты от одного из местных банков под 5,9%. «Не нужно пугаться. У нас там есть свои связи», — разъяснили корреспонденту «БИЗНЕС Online».
Демонтировать и передвинуть можно далеко не каждую стену. Аналогичная ситуация и с коммуникациями, потому что изменения в одной квартире могут привести к негативным последствиям для всего дома
Чего категорически нельзя делать при перепланировке квартиры?
О подводных камнях перепланировок «БИЗНЕС Online» рассказали в Госжилинспекции по РТ. Перепланировкой признаются действия, которые меняют параметры технического паспорта помещения. Понятно, что, если вы обделали мрамором ванну и туалет, это никому неинтересно. А вот если вы сломали стену совмещенного санузла — это уже перепланировка.
Как отмечают в ведомстве, демонтировать и передвинуть можно далеко не каждую стену. Аналогичная ситуация и с коммуникациями, потому что изменения в одной квартире могут привести к негативным последствиям для всего дома.
«Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, то придется не только понести административную ответственность, но и вернуть все в проектное состояние. Снесенную стену — построить заново. Демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта», — предупреждают специалисты ведомства.
Суд заставит все привести в первоначальный вид, и собственники станут соседями по квартире.
«В случае незаконной перепланировки сделка купли-продажи должна быть признана незаконной, и продавцу квартиры придется вернуть все потраченные деньги приобретателям данных долей, а также вернуть квартиру в первоначальный вид», — рассуждает Галлямов.
В каких случаях перепланировка не может быть согласована?
- Нельзя переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.
- Категорически запрещается сносить несущие стены, демонтировать вентиляционные короба или прорубать дополнительное окно на фасаде здания.
- Нельзя объединять кухню с гостиной, если квартира газифицирована. Кухня с установленной газовой плитой должна плотно закрываться дверью или раздвижной перегородкой.
- В некоторых домах нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту. Если снести часть стены под балконным окном, то плита может просто рухнуть.
«Соблюдение правил пользования помещениями контролирует управляющая организация. Но выявить нарушение могут инспекторы жилищной инспекции в ходе проверки по сообщениям других жильцов или управляющей организации», — сообщили в Госжилинспекции.
За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность. Для физических лиц штраф составляет 2–2,5 тыс. рублей, для должностных лиц — 4–5 тыс. рублей, для юридических лиц — 40–50 тысяч.
Кроме того, Жилищным кодексом РФ предусмотрено наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещения в проектное состояние, — помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлены на работы по возвращению квартиры в прежнее проектное состояние.
В судебном разбирательстве на Бондаренко первое, что постановил суд, — провести строительно-техническую экспертизу для выяснения нарушений
«Как правило, суды встают на сторону жалобщиков»
Вернемся к нашему примеру с квартирой на Бондаренко. По рассказам юристов, дело нехорошей квартиры не первый случай. Например, в практике адвоката Вениамина Чубаренко встречались разбирательства по таким делам в Вахитовском и Московском районах.
«Как правило, суды встают на сторону тех, кто обращается, — Госжилинспекции или гражданина, в сторону которого было проведено что-то подобное», — рассказывает о своем опыте Чубаренко.
В судебном разбирательстве на Бондаренко первое, что постановил суд, — провести строительно-техническую экспертизу для выяснения нарушений. В квартире будут вскрывать пол, просматривать гардеробные на факт вмешательства в инженерную систему дома и давления на и без того изношенные коммуникации.
В общем, если все это будет признано незаконным, владельцам, возможно, придется вернуть квартиру в пятикомнатный вид.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 74
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.