Казань стала лидером среди городов-миллионников России, где жилье перед сдачей ощутимо дороже, чем в котловане. И хотя обстоятельства к этому не располагают, примерно 30% сделок с новостройками — инвестиции, считают участники рынка. Но прибыль тут сдулась: это раньше можно было делать «купи – продай» раз в полгода-год, теперь горизонт измеряется годами, и то без гарантий. О том, как инвестор в Казани подбирает себе объект и подорожает ли казанский «квадрат» в разы, — в материале «БИЗНЕС Online».
С декабря 2023-го перекрыли главный путь быстрого заработка: возможность купить квартиру у инвестора по договору переуступки по семейной и IT-ипотеке
Как раскрутился и упал аттракцион невиданной щедрости казанского «квадрата»
Давайте вспомним, как рынок жилой недвижимости выглядел в 2020–2023 годах. Цена «квадрата» ежегодно прибавляла по 30–40%, квартиры сметали задолго до ввода дома в эксплуатацию. По льготным программам квартиры брали пачками, а потом перепродавали их на взлете цены. Условно говоря, кто-то купил в 2020-м однушку за 3 млн рублей, а уже в 2023-м продал ее за 6 миллионов. И чем вам не инвесторский рай?
«Скорость рынка была настолько высокой, что люди приобретали квартиры и уже через полгода выставляли их на продажу, даже не дожидаясь ввода дома, — вспоминает коммерческий директор АН „Альтера“ Александр Столяров. — Программ было столько, что даже не перечислить. Доходило до того, что человек мог купить квартиру с первоначальным взносом 0 рублей, с платежами на период строительства 0 рублей, а на выходе получить ставку всего 6 процентов. Это был аттракцион невиданной щедрости!»
Но аттракцион не крутится вечно. С декабря 2023-го перекрыли главный путь быстрого заработка — возможность купить квартиру у инвестора по договору переуступки по семейной и IT-ипотеке. По сути, с того момента купленные инвесторами квартиры превратились в тыквы, а точнее — в обычное вторичное жилье, которое можно купить только по рыночной ставке. Но с августа 2023-го ЦБ начал повышать «ключ», который за два года поднялся с 8,5 до 21%. В своем пиковом положении он держался больше полугода, а такого в России раньше никогда не было.
Это сломало старый механизм «купи – продай». Инвестору стало сложно конкурировать с застройщиком за покупателя. Застройщик предлагает программы и акции, которых нет на рынке вторички.
«История с „купи – продай“ уже не работает, — считает специалист по недвижимости Карина Гайнанова. — Если ты приобрел квартиру у застройщика еще до сдачи дома, то он же и становится твоим главным конкурентом. И здесь есть два варианта: продавать с дисконтом в несколько миллионов или ждать, пока застройщик сдаст последнюю очередь и продаст все квартиры, а это годы».
«Программ было столько, что даже не перечислить. Доходило до того, что человек мог купить квартиру с первоначальным взносом 0 рублей, с платежами на период строительства 0 рублей, а на выходе получить ставку всего 6 процентов. Это был аттракцион невиданной щедрости!»
Ипотеки без первоначального взноса, ипотечные программы с экстремально низкими ставками в 0,1% и даже ниже, всевозможные кешбэки на квартиры и, наконец, госпрограмма ипотеки под 8% — то, что было в свое время катализатором инвесторских продаж, ушло в прошлое.
Что это значит? С одной стороны, произошел неизбежный спад на рынке жилья. Вторичка получила толчок в пропасть, а застройщики держатся за единственный спасательный круг под названием «Семейная ипотека». С другой — поднялись ставки по вкладам в банках, они в моменте доходили до 22%. Это, понятное дело, выше доходности от недвижимости, которая в Казани в 2025 году составила 11%. И люди массово понесли деньги на депозиты. В январе 2026-го, судя по аналитике ЦБ, на счетах хранилось 67 трлн рублей. Для понимания: в конце 2023-го там было всего 28 триллионов.
Кажется, что это должно полностью заморозить инвестактивность на рынке. Зачем вкладывать в бетон, который приносит меньше денег, чем банк? Но инвестировать в жилье продолжают. Просто теперь делают это иначе, да и доходность уже не та.
С августа 2023-го ЦБ начал повышать «ключ», который за два года поднялся с 8,5 до 21%
Снижение «ключа» уже дало прирост инвесторов на рынке новостроек в Казани
Есть ли вообще смысл вкладываться в казанский «квадрат»? К началу 2026 года столица РТ стала лидером среди городов-миллионников России, где квартира под ключ дороже, чем на старте. Такой тренд сохранился лишь в пяти городах-миллионниках РФ из 16. По оценкам аналитиков bnMAP.pro, разница в Казани достигла 76 тыс. рублей. Это даже больше, чем в Москве, где «квадрат» на выходе дороже «котлована» на 73 тысячи. Не говоря уж о Санкт-Петербурге, где в среднем те, кто купил на стадии котлована, потеряли до 134 тыс. на «квадрат».
Иными словами, в пяти городах, включая Казань, еще можно было вкладываться и получить доход, хотя не все так однозначно. Доходность сильно зависит от успешности проекта, а она по нынешним временам уже не та, что раньше.
По оценкам участников рынка, в сегменте бизнес-класса примерно 30% сделок — инвестиционные. В Казани в данном сегменте строится 677 тыс. кв. м, это примерно треть всего возводимого жилья. Уровень распроданности проектов, сдающихся в 2026-м, — 53% (год назад покупали лучше — 64%).
К началу 2026 года Казань стала лидером среди городов-миллионников России, где квартира под ключ дороже, чем на старте
Покупатели имеют цель сохранить деньги в недвижимости или выгодно их вложить на горизонте нескольких лет. Причем на фоне снижения ключевой ставки до 15,5% в некоторых компаниях отмечают небольшой рост числа инвесторов на 1–2% (а на прошлой неделе «ключ» снизился до 15%). Такие цифры приводит, к примеру, заместитель генерального директора УК «Унистрой» Михаил Калашников. Интерес со стороны инвесторов видит директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. Все дело в устойчивом снижении доходности депозитов: они уже менее интересны, особенно если учесть необходимость платить 13% подоходного налога с крупных вкладов.
«Часть держателей вкладов уже сейчас присматривается к альтернативным инструментам. Недвижимость воспринимается как защитный актив, который сохраняет и накапливает стоимость. Параллельно работает инфляционный фактор: квадратный метр как минимум не обесценивается, а в хорошем проекте его стоимость растет», — говорит Гак.
Инвесторы уже успели привыкнуть к высокой и быстрой доходности. К этому их сначала приучил сам рынок недвижимости, а затем — высокие ставки по депозитам
Но массового перетока денег со вкладов в бетон сейчас не видит никто. Причин несколько. Первый момент — инвесторы уже успели привыкнуть к высокой и быстрой доходности. К этому их сначала приучил сам рынок недвижимости, а затем — высокие ставки по депозитам. «Давайте так: люди, инвестирующие в недвижимость, привыкли к шальным деньгам. В 2020–2023-х можно было смело рассчитывать на доход в 30 процентов годовых на рынке недвижимости. На смену пришли депозиты, где даже не надо думать, рисковать и вообще хоть как-то напрягаться. А раньше, помню, люди радовались и 10 процентам доходности. Хлопали в ладоши и говорили: „Я заработаю целых 10 процентов годовых!“ Представляете?» — рассуждает руководитель агентства недвижимости family-формата Monaco Александр Макин.
А второй момент — многих инвесторов вводит в ступор дисконт, который теперь могут дать некоторые застройщики по мере строительства дома. Логика должна быть такая: на этапе котлована цена квадратного метра самая низкая — это такая скидка за риск ожидания, а дальше стоимость «квадрата» становится только выше и доходит до своего пика к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Эта модель самая понятная для инвесторов. Перед глазами реальные цифры, сколько необходимо вложить и что получится заработать в результате.
В среднем в Казани оно вроде бы так и работает, но ценовая политика у всех застройщиков разная, подчеркивают эксперты. И для Казани, как оказалось, дисконт в несколько миллионов от стартовой цены — это тоже не такая уж и редкость. Так бывает, когда девелопер сделал ставку на спрос, а спроса нет. И приходится снижать.
Многих инвесторов вводит в ступор дисконт, который теперь могут дать некоторые застройщики по мере строительства дома. Логика должна быть такая: на этапе котлована цена квадратного метра самая низкая — это такая скидка за риск ожидания
«Ты можешь купить на старте по одной цене, а через полгода застройщик в моменте будет продавать на 20 процентов дешевле. Понятно, что это вынужденная мера для застройщика, которому кровь из носу надо закрывать эскроу-счета, но инвестор справедливо впадает в замешательство», — говорит Макин. Для примера: один из федеральных застройщиков в 2025-м сообщил о скидке на ограниченный пул квартир в 25%. В итоге однокомнатная квартира подешевела с 13 млн до 10 млн рублей. Выгоду до 9 млн рублей в свое время обещал и один из местных девелоперов, и это тоже был дисконт в 25%…
Но такое не значит, что начался повсеместный ценопад. Стоимость жилья все же идет вверх, правда не ровной линией, соглашаются между собой эксперты. «Распродаж ждать не стоит, потому что ни один застройщик не станет продавать себе в минус. Ему проще построить и оставить у себя актив, чем продавать вам в ущерб экономике проекта, — подчеркивает Столяров. — Здесь я всегда привожу такой пример. Если вы купили квартиру за 10 миллионов сегодня, а к вам завтра приходят и просят продать ее за 9 миллионов, вы согласитесь? Я сильно сомневаюсь. Почему же тогда цена на недвижимость должна снижаться?»
Именно из-за того, что стоимость квадратного метра потихоньку растет, инвесторы в жилье все еще активны. И сейчас их можно разделить на несколько групп:
- Инвесторы, зарабатывающие на росте цены квадратного метра вдолгую. Они регулярно пополняют свой портфель, но не стремятся продавать квартиры в первые несколько лет владения.
- Флипперы, которые активнее вкладываются во вторичный рынок жилья.
- Покупатели второй или третьей недвижимости, которые планируют сдавать ее в аренду и в последующем сохранить это как капитал для детей. Часто покупают жилье с использованием льготных ипотечных программ.
Рассмотрим эти случаи поподробнее.
«Сейчас поведение стало намного менее определенным. На встречах в офисах продаж все чаще слышим: «Пока не решили: может, оставим себе, может, будем сдавать, может, продадим. Посмотрим по ситуации». Это уже не столько инвестиционная стратегия, сколько реакция на общую неопределенность»
Мотив 1. «Бетонная страховка» бизнеса
Это люди с большим капиталом, которые в основном вкладываются в проекты бизнес- и премиум-класса. Часто это владельцы собственного бизнеса или топ-менеджеры и управленцы крупных компаний. Они всегда покупали недвижимость, но в последнее время их поведение на данном рынке серьезно изменилось, говорят эксперты. Раньше такие люди действовали системно: часть средств отправляли в оборот своего бизнеса, другую часть — в валюту, еще одну — в недвижимость.
А сейчас стало больше тех, кто пытается запрыгнуть в последний вагон, жилье чаще покупают бессистемно. Берут квартиру сейчас, а уже дальше разбираются, что с ней делать. Такими наблюдениями делится генеральный директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев. И определить, кто перед тобой — инвестор или не инвестор, — сложнее: цели размываются.
«Классических инвесторов на рынке жилья стало заметно меньше. Сегодня само понятие „инвестор“ размылось. Раньше это был достаточно понятный профиль: человек заходил на старте строительства, понимал горизонт сделки, рассчитывал рост цены и планировал выход через переуступку ближе к вводу дома. Сейчас поведение стало намного менее определенным. На встречах в офисах продаж все чаще слышим: „Пока не решили: может, оставим себе, может, будем сдавать, может, продадим. Посмотрим по ситуации“. Это уже не столько инвестиционная стратегия, сколько реакция на общую неопределенность», — рассуждает Галеев.
Продать быстро, переложиться и пойти на новый круг сегодня уже не так просто, поэтому рынок живет не в логике короткого рывка, он играет вдолгую. Люди покупают квартиру и как защитный актив, и под будущую аренду, и как запасной вариант для семьи.
Общая экономическая неопределенность толкает состоятельных людей к тому, чтобы искать новые источники дохода. Как это работает? Рассмотрим кейс №1: бизнесмен владеет крупной компанией, филиалы которой есть в России и за рубежом. Сначала по выручке ударяет пандемия, а после событий 2022 года включаются санкции. Растут долги, единственным подспорьем остается несколько крупных квартир в Москве и Казани. Некоторые из них он продает, остальные сдает в посуточную и долгосрочную аренду. Дополнительный доход помогает остаться на плаву и не потерять компанию окончательно. Так «бетоний» стал страховкой для бизнеса. «Многие предприниматели прибегают к такому формату, потому что в настоящее время невозможно быть уверенным в стабильности своего дела. А если прогорит бизнес, что тогда? Такой вопрос задают себе все чаще», — рассуждает Столяров. Тогда недвижимость превращается в щит от банкротства.
«На фоне роста налогов часть предпринимателей осторожно выводят средства из бизнеса, фиксируют прибыль и вкладываются в бетон», — добавляет Калашников.
«Не доверять свои деньги банку — это то, что будто сидит у нас уже на уровне ДНК»
Мотив 2. Вклад или недвижимость?
Вложиться в монолит для многих выглядит надежнее, чем оставить деньги в банке. К примеру, в компании «Авторы» выделяют две принципиально разные категории инвесторов. Одна из них — покупатели, рассматривающие недвижимость как аналог депозита, только более надежный. Вторая — профессиональные игроки, которые следят за рынком и ищут варианты с максимальным потенциалом.
«Не доверять свои деньги банку — это то, что будто сидит у нас уже на уровне ДНК», — интересно подметил один из экспертов «БИЗНЕС Online». Депозиты под 13–14% уже не так привлекательны, как раньше, и доходность их падает. Недвижимость становится более привлекательной, но для массового перетока денег ставка все же должна опуститься еще процента на 3–4.
«После последних событий я вижу, как пул инвесторов, который раньше ориентировался только на зарубежку, разворачивается в сторону Казани. И это не патриотизм, а прагматизм»
Мотив 3. Тихая гавань: инвесторы возвращаются домой
Начал обращать внимание на казанскую недвижимость и тот пул инвесторов, который в спокойные времена смотрел в сторону квартир за рубежом, обращает внимание Гайнанова.
«Раньше многие инвесторы смотрели в сторону Турции и Эмиратов: там привлекательные условия, парковки в подарок, готовые квартиры с ремонтом, мебелью — вроде бы действительно выглядит интереснее. И это рабочая история, но только если у вас уже „закрыт тыл“ дома, — передает эксперт. — После последних событий я вижу, как пул инвесторов, который раньше ориентировался только на зарубежку, разворачивается в сторону Казани. И это не патриотизм, а прагматизм».
Капитал любит руки, которые могут до него дотянуться. Если вы в России, пусть ваши активы будут рядом.
Для понимания: по данным Investing, в первой половине марта стоимость сделок с недвижимостью в ОАЭ снизилась на 31% в годовом выражении и на 51% к предыдущему месяцу. Людей останавливает не только вероятность обрушения цен на рынке Эмиратов, но и банальное отсутствие доступа к купленной там квартире. «Купили квартиру в Дубае, а доступ к счету или самому объекту внезапно усложнился. В Казани ваша недвижимость всегда под рукой. Хотите — сдавайте, хотите — продавайте, дарите, переоформляйте. Вы полностью контролируете актив, — подытоживает Гайнанова. — Зарубежные рынки не „плохие“, но они про другой уровень риска. Если вы покупаете „на всякий случай“ или для того, чтобы сохранить капитал с возможностью быстро им распорядиться, Россия в целом и Казань в частности сейчас выглядят гораздо надежнее».
Сегодня на 737 тыс. рублей в Казани в среднем можно купить 3 кв. м жилья. А ведь еще в 2019-м маткапитала хватило бы почти на 5 «квадратов»! Плюсом идет ипотека под 6%. Этих людей тоже можно назвать инвесторами
Мотив 4. «Спасти маткапитал»: 66% покупок квартир в РТ пришлось на студии и однушки
Семьи с детьми, имеющие хотя бы 2–4 млн рублей, тоже часто смотрят на «бетоний». В ход идет логика вложения маткапитала: сегодня на 737 тыс. рублей в Казани в среднем можно купить 3 кв. м жилья. А ведь еще в 2019-м маткапитала хватило бы почти на 5 «квадратов»! Плюсом идет ипотека под 6%. Этих людей тоже можно назвать инвесторами.
Им не хочется, чтобы эти деньги съела инфляция. Проще и выгоднее всего купить недвижимость, которая будет покрывать часть ипотечного платежа за счет аренды. Такие люди не рассматривают ближайшую перепродажу новой квартиры, а скорее видят в ней будущее для себя и своих детей.
«На фоне отмены большинства льготных ипотечных программ оставшиеся стали активно использоваться как инвестиционный инструмент. Покупатели оформляют кредиты с небольшим платежом и затем сдают квартиру. Аренда, как правило, компенсирует бо́льшую часть ежемесячного платежа», — говорит о стратегии этой части покупателей квартир Калашников.
Их запрос в агентствах недвижимости формулируют так: «Хочу купить квартиру так, чтобы арендная ставка покрывала платеж по льготной ипотеке». Чаще всего риелторы советуют обратить внимание на комплексы с ближайшим сроком ввода. Да, в цене такое жилье выше, но ждать два года не придется, а деньги начнут работать сразу.
Самыми доступными считаются студии и однокомнатные квартиры. Согласно исследованию компании «Глоракс» и Т-Банка, предоставленному «БИЗНЕС Online», по итогам 2025 года на этот сегмент пришлось 66% всех покупок в Татарстане. Средняя стоимость новостройки в РТ — 9,3 млн рублей. Чтобы купить такую по семейной ипотеке, надо внести как минимум 3 млн рублей первоначального взноса. Копить придется 2,7 года (при средней зарплате в РТ 93 тыс. рублей в месяц).
Для примера: однушка в Приволжском районе на границе с Лаишевским со сроком сдачи до конца 2026-го стоит около 7,3 млн рублей. При первоначальном взносе 2,5 млн рублей по семейной ипотеке на 25 лет платеж составит примерно 30 тыс. рублей в месяц. При сдаче в аренду за похожую квартиру там просят 20–25 тыс. рублей, что почти полностью окупает кредитный платеж. Аналогичные примеры можно найти где угодно в Казанской агломерации — что в Усадах, что в Зеленодольске, да и в Казани можно присмотреть студию в пределах 7,5 млн рублей, что вписывается в ограничения семейной ипотеки.
«Флипперы, для того чтобы получить прибыль, должны грамотно изучить локацию, подобрать перспективный объект по цене ниже рыночной, сделать оптимальный ремонт и продать в подходящий момент. И никто не исключает риски, которые есть у любого бизнеса»
Мотив 5. Как флипперы разгоняют стоимость хрущевок
В последнее время, по сообщениям экспертов, активизировались и флипперы. Они чаще берут «убитые» квартиры, делают ремонт и перепродают дороже. На этом фоне, по наблюдениям Столярова, средняя стоимость однокомнатной хрущевки на сегодня выросла с 4,5 млн до 6,5 млн рублей. «У такого жилья есть плюс. Они появились, понятное дело, раньше, чем все новостройки, заняли лучшие локации города с точки зрения транспортной доступности от школ и садиков, поэтому популярностью пользуются, — объясняет феномен эксперт. — И флипперы уже начали заходить в сделки для того, чтобы успеть продать на волне выхода большей части депозитов либо снижения рыночных ставок по ипотекам».
Но еще раз подчеркнем: это скорее бизнес, нежели классическое инвестирование в недвижимость. Флипперы, для того чтобы получить прибыль, должны грамотно изучить локацию, подобрать перспективный объект по цене ниже рыночной, сделать оптимальный ремонт и продать в подходящий момент. И никто не исключает риски, которые есть у любого бизнеса. «Для последующей перепродажи риски огромные! Рынок падающий, рыночную ипотеку могут позволить себе единицы, а субсидированные ставки есть только у застройщиков», — указывает на подводные камни руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
«Часто сценарий меняется. Те, кто купил для инвестиций, восхищаются проектом и говорят: «Нет, мы себе оставим»
2 млн за «квадрат»: реально ли для рынка Казани?
А куда смотрят инвесторы в Казани, располагающие приличными деньгами? Условно говоря, по примеру Москвы район интереса можно назвать первым казанским кольцом. Это территория, с одной стороны ограниченная РКБ и проспектом Победы, с другой — проспектом Ямашева. Сюда входят и исторический центр, и противоположный берег Казанки, и даже новые популярные под инвестирование локации — «Новая Портовая» и Адмиралтейская слобода.
Стоимость квадратного метра здесь доходит до 700 тыс. рублей и выше. Таковы данные bnmap.pro. Отдельные лоты могут стоить и 50 млн, и 70 млн, и 100 млн рублей. Часто относительно подобного рода предложения можно услышать выражение «коллекционная недвижимость», а некоторые эксперты называют данные квартиры «для пиджака». Они вроде бы и куплены под инвестиции, но продавать их даже не торопятся.
«Часто сценарий меняется. Те, кто купил для инвестиций, восхищаются проектом и говорят: „Нет, мы себе оставим“. Уникальные проекты в уникальной локации не повторяются — архитекторы создают форматы, которые больше не вернутся. Клиент планирует выход из сделки, а через год говорит: „Это слишком хорошо, чтобы сдавать. Оставим себе“», — говорит Гайнанова.
В центре квартиры показывали доходность за последние пять лет в 200%. Для примера возьмем ЖК Legato, который на сдаче в 2019 году стоил около 200 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас за «квадрат» там просят 670 тыс. рублей. Такие цифры приводит Делюс Сиразетдинов, основатель ГК «Маяк». Он прогнозирует, что в его проекте ЖК «Ноты» стоимость 1 кв. м в период до 2031-го вырастет до 1,5 млн рублей. Подобные цифры показывают и в «Авторах».
В центре квартиры показывали доходность за последние пять лет в 200%. Для примера возьмем ЖК Legato, который на сдаче в 2019 году стоил около 200 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас за «квадрат» там просят 670 тыс. рублей
«Пиковых значений рынок достигнет, когда будет исчерпан лимит привлекательных земельных участков в центре Казани. В этот период, по нашим оценкам, стоимость квадратного метра в премиум-классе может достигнуть 1–2 миллионов рублей. Такой вывод основан на изучении динамики городов со схожей урбанистикой и структурой расселения элитного населения: Москвы, Парижа, Праги», — отмечают в компании.
Но есть эксперты, которые считают, что сильного роста цен не будет. «Нигде не наблюдалось такого роста, как в Казани. Город развивался сверхбыстрыми темпами: новые точки притяжения, международные мероприятия вроде форума стран БРИКС и так далее. И сейчас я считаю, что недвижимость здесь переоценена. 500 тысяч рублей за квадратный метр должно стоить в столице Татарстана просто офигенное премиальное жилье, поэтому такого же взрывного роста прошлых лет, пожалуй, ждать не стоит», — обращает внимание Макин.
Высокую доходность показывают и те комплексы, которые сегодня строятся в новых для девелопмента локациях. Пример: девушка купила студию в первой очереди ЖК «Яналиф» в «Новой Портовой» в 2022-м за 7 млн рублей. Сейчас собственники получают ключи, а эту квартиру можно выставить дороже — за 12–13 миллионов. А сам застройщик в настоящее время предлагает квартиры от 16 млн рублей. В ближайшей перспективе собственница не планирует продавать квартиру, а рассматривает перспективы сдачи ее в аренду. Это даст возможность дождаться максимального роста стоимости недвижимости за счет развития локации.
Но в самой же компании «СМУ-88», которая занимается сегодня «Новой Портовой», признают, что инвесторы не торопятся заходить в такие проекты. «Понятно, что потенциал капитализации там очень высокий. Вопрос не в том, будет ли рост, а в том, когда именно он реализуется. А когда рынок не может внятно ответить на вопрос по срокам, многие выбирают выжидательную позицию», — считает Галеев.
Правда, ждать-то можно до бесконечности, но деньги в виде денег дешевеют гарантированно.
Комментарии 186
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.