Нарастающий кризис в сегменте МСБ начал отражаться на рынке коммерческой недвижимости. Впервые за долгое время уровень вакансии офисных площадей растет, при этом ничего принципиально нового и большого не строится — просто компании скукоживаются и освобождают помещения. «Сейчас идет рост кредитов, 90 процентов из них берутся для пополнения оборотных средств, чтобы удержаться на плаву, а не для развития», — отраслевые эксперты ожидают минимум полгода полной стагнации, если не ухудшения ситуации. О том, на какие меры приходится идти владельцам офисов, чтобы уберечь оставшихся арендаторов, и что интересного есть на рынке, — в материале «БИЗНЕС Online».
В России потребность в аренде в офисном сегменте сократилась на 5%, а интерес к приобретению площадей в собственность упал на 11%
Стагнация и оптимизация арендаторов: что происходит с офисным рынком?
Прошедший год стал для индустрии суровым экзаменом на жизнестойкость — как для торговых площадей, так и для офисной недвижимости, которая долгое время считалась эталоном доходности. К такому выводу приходят все исследования коммерческой недвижимости, более того, впервые за долгое время дефицитные офисные площади… массово освобождаются.
Посмотрим на общую статистику. В России потребность в аренде в офисном сегменте сократилась на 5%, а интерес к приобретению площадей в собственность упал на 11%, отмечает директор отдела исследований рынка Core.XP Василий Григорьев. В секторе купли-продажи, судя по его исследованию, объем доступных площадей увеличился на 9%, а в сегменте аренды — на пятую часть (!).
Не упустите момент для рациональных инвестиций: застройщик «Авторы» выставил уникальные лоты в центре Казани
Рынок выходит из ажиотажного режима: это время для взвешенного выбора и формирования портфеля с предсказуемой доходностью. Об этом свидетельствуют цифры: в частности, как как отметил президент РФ Владимир Путин на прямой линии, общероссийская инвестиционная активность за 9 месяцев снизилась на 3,1%. Аналогичная ситуация сложилась и на рынке коммерческой недвижимости Казани — для стратегического инвестора это уникальная возможность.
Идеальные условия проявляются в конкретных предложениях. Например, у застройщика «Авторы» в Казани есть коммерческие помещения в одной из самых ключевых локаций центра города: на туристической ул. Петербургской и ул. Астрономической у водного канала. Площади варьируются от 31,8 м² до 248 м², что позволяет подобрать лот под любую задачу. Это шанс войти в рынок на вдумчивых условиях: с приятными скидками до 10% при полной оплате, доступной рассрочкой от 20% и расчетом ожидаемой окупаемости до 11 лет.
Сейчас открыто «окно» конкуренции, когда можно без спешки приобрести ликвидный актив, который в следующем рыночном цикле будет стоить дороже.
Рассрочку предоставляет застройщик без участия банка. Срок акции с 01.01.2026 по 01.03.2026. Предложение носит информационный характер и не является публичной офертой. Подробнее можно ознакомиться на сайте. Клубный дом «Авторы на Петербургской». Застройщик — ООО «СЗ „АВТОРСКИЙ ДОМ №2“», Клубный дом «Авторы на Астрономической». Застройщик — ООО «СЗ „АВТОРСКИЙ ДОМ №1“». Проектные декларации домов на сайте наш. дом.рф. ЖК «Авторы на Годовикова». Застройщик — ООО «СЗ ДЕВЕЛОПЕР 3».
Коммерция «Авторы на Астрономической»
Коммерция «Авторы на Петербургской»
Телефон: +7 (843) 244-84-47
В Казани все то же самое, но пока чуть в меньших масштабах. «2025 год стал для рынка офисной недвижимости периодом адаптации к новым экономическим условиям и росту издержек. Все без исключения участники рынка работают над эффективностью управления активами», — отмечается в годовом исследовании аналитической компании Perfect Red. Еще в декабре полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова рассказывала «БИЗНЕС Online», что целый ряд компаний или сокращает арендуемые площади, или оценивает возможность переезда в более бюджетные объекты.
В частности, судя по исследованию, в 2025 году оптимизировали казанские офисы фирм «Технологии Доверия» (под этим брендом с 2022-го работает в РФ одна из крупнейших аудиторских компаний PwC) и «Группа компаний Б1» (переименованное российское подразделение Ernst & Young) — они переехали в помещения меньшего формата. «К оптимизации офисов склонны прежде всего бизнесы, где офис — значимый элемент операционных расходов. Это в первую очередь IT-компании, аудиторские и консалтинговые фирмы, а также федеральные корпорации, которые периодически пересматривают свои офисные программы в регионах. Массового движения на рынке нет, но именно эта группа формирует основной поток запросов на переезд или сокращение арендуемых помещений», — говорит Стрюкова.
Закрываются офисы компаний, связанных с видеопродакшеном, маркетингом, брендами. Все те, работа которых была связана с соцсетями, ныне запрещенными в РФ. Давно нет заявок на аренду от айтишников, отмечает эксперт по коммерческой недвижимости из агентства DI Group Константин Иванов.
А генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев обращает внимание на то, что ротация и отток арендаторов особенно ощутимы в офисных центрах, где размещается малый бизнес. «От них (малого бизнеса — прим. ред.) устают очень сильно. Те, кто режет помещения на мелкие, просто не занимаются этим профессионально. Профессиональный владелец недвижимости не будет сдавать помещения покабинетно. Там все друг другом недовольны. Воды нет две минуты, они пишут письмо: „Просим вас снизить арендную плату на 50 рублей“. Это я сейчас не шучу! Потом собственники говорят: „Высели их всех и засели одним арендатором“», — приводит пример Иванов.
В итоге, по данным Perfect Red, если в I квартале ушедшего года уровень вакансии в качественных бизнес-центрах Казани составлял 3,8%, то уже в III квартале он достиг 4,8%, а в IV находился на уровне 6,8%. При этом весь 2024 год уровень вакансии в качественных бизнес-центрах варьировался от 0,8 до 0,9% и только к концу года поднялся до 3,3%. Рост за два года в 8 раз.
«Спрос на аренду объективно сократился. В топовых бизнес-центрах („Кремлевская плаза“, Uno и так далее) ротация в любом случае присутствует. Просто ранее это не выбрасывалось в рынок через Avito. Отток арендаторов есть, много кто освобождает площади», — подтверждает Шайхиев.
Uno, пожалуй, единственный открывшийся в прошлом году бизнес-центр. Вакантность помещений в 12-этажном комплексе класса А площадью 9 тыс. кв. м с самого открытия была низкой. «В данный момент в чистовой отделке занято 98 процентов офисных помещений. Оживает интерес к офисным помещениям в shell & core (состояние помещения, при котором оно не готово к въезду, только к ремонту)», — рассказывает директор по развитию UD Group Ильдар Кагиров. Он же фиксирует повышенный спрос со стороны арендаторов в БЦ «Арт» на Ершова, компании из сферы недвижимости и сферы закупок, по его словам, переезжают из других, менее качественных объектов. Но это скорее исключение из правил.
С I по III квартал прошлого года средняя ставка аренды в офисах класса A выросла с 2 485 до 2 882 рублей за квадратный метр, что соответствует росту около 16%
Ставка аренды в офисах класса A выросла на 16%
«Все вынуждены адаптироваться. Бизнес-центры, чтобы не растерять арендаторов, должны иметь преимущества: например, в виде льгот по аренде или в готовом офисе с мебелью и техникой, куда можно заехать и сразу работать. Все лучше, чем простой», — говорит Шайхиев. Но это в идеальном мире, в реальности же арендные ставки чаще растут.
С декабря 2024-го по декабрь 2025-го арендные ставки подросли на 5–10%, оценивают в UD.Group. Немного другие цифры приводит полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ. По ее данным, с начала 2025 года ставка аренды в офисах класса A выросла на 16% до 2 882 рублей за квадратный метр — это в основном обусловлено индексацией и инфляционным давлением. «Введение налогообложения по кадастровой стоимости увеличило совокупные расходы собственников административных зданий. Это заставило их тщательнее работать над экономикой объектов: где-то ставки скорректировали в сторону увеличения, где-то усилили оптимизацию эксплуатационных расходов. Увеличение арендных платежей есть, но оно не повсеместное — рынок придерживается осторожной позиции, чтобы не спровоцировать рост вакансии», — говорит Стрюкова.
Схожие данные приводит консалтинговая компания Core.XP. По подсчетам аналитиков, средние ставки аренды офисов (включая НДС и операционные расходы) в Казани в IV квартале 2025 года составили 2,5 тыс. рублей для класса А и 1,9 тыс. рублей для класса В. По сравнению с мартовскими данными (тогда Core.XP оценивала стоимость аренды в 2 563 и 1 500 тыс. рублей за «квадрат» соответственно) рост также не высок.
Иванов из DI Group при этом делится иными наблюдениями. «Где-то произошло снижение цен на аренду до 10 процентов, но они не продолжат падение, иначе уже не будет нужной для владельцев рентабельности, — оценивает он ситуацию на рынке. — Самые простенькие офисы пришли к единой ценовой ставке — 1,2 тысячи рублей. В самых топовых локациях максимальная арендная ставка будет доходить до 2,2 тысячи рублей. Можно сказать, что самые дешевые офисы выросли в цене на 10 процентов, а премиальный сегмент постоял и немного снизил стоимость».
В одном из топовых бизнес-центров Uno предлагает арендовать помещение open space без отделки площадью 1,5 тыс. кв. м на 11–12-м этаже по цене 2,1 тыс. рублей за «квадрат», включая НДС
Uno, Kremlevskaya Plaza и Orange: сколько стоит «квадрат» в топовых бизнес-центрах?
То, что бизнес оптимизирует площади и старается съехать в локации подешевле, наглядно видно по публикациям на сайте бесплатных объявлений — там стали появляться предложения даже в топовых бизнес-центрах класса А, которые до этого предпочитали прокладывать путь к сердцу потенциальных арендаторов другими способами. Так, там выложили сразу три объявления о сдаче офисов в одном из топовых бизнес-центров Uno. Одно из них от самого девелопера UD Group. Застройщик бизнес-центра класса А на Сибгата Хакима предлагает арендовать open space без отделки площадью 1,5 тыс. кв. м на 11–12-м этаже по цене 2,1 тыс. рублей за «квадрат», включая НДС. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно, возможна аренда машино-мест. Бизнесу также предлагается арендовать один этаж площадью 750 кв. метров. Похожие объявления предлагают A-Development и «Альтера».
Неподалеку от Uno готовы сдать офис площадью 390 «квадратов» за 1,5 млн рублей (3,8 тыс. рублей за «квадрат»). Пространство класса А находится в современном ЖK комфорт-класса «Современник» (ул. Козина, 5). «Полная комплектация: в аренду включены мебель, техника — заезжайте и сразу начинайте работать. Дизайнерский ремонт, офис оформлен по индивидуальному проекту с использованием премиум-материалов», — подчеркивает автор объявления.
Другой бизнес-центр класса А — Kremlevskaya Plaza — предлагает офиснoe помещение площадью 435 кв. м на пятом этаже. Арендная ставка — 3,3 тыс. рублей за «квадрат». B помещении сделан ремонт, проведены все коммуникации, отмечается в объявлении. Ранее на Avito там предлагалось под сдачу помещение площадью 1 670 кв. метров.
Третье предложение по аренде помещения офиса площадью 1 тыс. кв. м — в бизнес-центре класса А Orange. В предложение входит аренда всего этажа, 20 блок-офисов площадью от 40 кв. м и выше, единое стилевое решение по ремонту. Стоимость аренды в месяц — 2 млн рублей, арендная ставка — 2 тыс. рублей за «квадрат».
Заметно дороже — 3 660 рублей за квадратный метр — обойдется аренда в новом бизнес-центре А5 Premium, который должен был распахнуть свои двери в III квартале 2025 года. В БЦ класса Prime предлагается арендовать 2517,7 кв. м пространства. Возможна аренда блоками или этажами, коммунальные услуги, парковочное место оплачиваются отдельно. «Идеально подходит под отделение банка», — отмечается в объявлении. В том же здании предлагается арендовать помещение на первом этаже площадью 223 кв. м по арендной ставке 5,6 тыс. рублей за «квадрат». В эту стоимость входят НДС и эксплуатационные расходы. Коммунальные счета оплачиваются отдельно, на время ремонтных работ предоставляются каникулы.
Помимо бизнес-центров, компаниям предлагают разместиться и в других объектах в центре города. Например, в одном из самых загадочных долгостроев столицы — здании по адресу ул. Тельмана, 14, находящемся по соседству с кабмином и налоговой службой и, по всей видимости, связанном с ПСО «Казань» Равиля Зиганшина. Арендопригодная площадь здания, как указано в объявлении, составляет 4 тыс. кв. метров. Будущий арендатор может взять под свои нужды либо этаж, либо все здание целиком. Ставка аренды в помещениях с предчистовой отделкой — от 2 тыс. до 4,5 тыс. рублей без НДС. Коммунальные услуги оплачиваются дополнительно. Из бонусов: высокие потолки до 4 м, современная охранная система, вентиляция, кондиционирование, система пожаротушения и два скоростных лифта.
Если вы не готовы покупать бизнес-центр «Тахлес», то можно его арендовать. Цена за «квадрат» — 2 тыс. рублей, правда, ремонт придется делать самим. Площадь одного этажа — 590 кв. метров. Бонусом — панорамный вид из окон, два лифта, круглосуточная охрана, собственная парковка, заключение долгосрочных договоров аренды.
Ждут своих арендаторов и 4 тыс. «квадратов» на Спартаковской, 12. Помещение занимает второй и третий этажи, имеет две отдельные входные группы с улицы. Там обещают современный офисный ремонт «премиального уровня», большое количество кабинетов, переговорных, зон ореn sрасе, высокие потолки, много окон, парковку на 50 машино-мест и адаптацию планировки под конкретные задачи. Цена вопроса — 1,8 тыс. рублей за квадратный метр, общая цена — 7,2 млн рублей в месяц. Есть возможность взять в аренду и только половину пространства — 2 тыс. кв. метров.
Доступен в аренду особняк у «Черного озера» «Номера Михайлова», принадлежащий ASG. В здании, где в свое время останавливался Василий Качалов, планировали посадить рестораны, кофейни, кондитерские, арт-пространства, творческие мастерские и офисы. Для последних как раз и ищут арендаторов — помещение в историческом особняке в самом сердце города обойдется в 2,5 тыс. рублей за квадратный метр без учета НДС.
Благоустроенные офисы в аренду есть и в Старо-Татарской слободе. В здании на улице Шигабутдина Марджани, 24 сдается помещение площадью 452 кв. м на втором этаже. Из «плюшек», помимо месторасположения, высокие потолки, дизайнерский ремонт, частичное оснащение мебелью и аренда двух парковочных мест. Цена «квадрата» — 2,8 тыс. рублей, включая коммунальные платежи.
Если вы не готовы покупать бизнес-центр «Тахлес» за 9 млрд рублей, то можно его арендовать. Цена за «квадрат» — 2 тыс. рублей
Внезапно оказалось возможным посадить свой офис прямо посреди главного парка города — в помещении свободного назначения площадью 1,1 тыс. «квадратов», расположенном на втором и третьем этажах «Чайхоны №1» в парке им. Горького. «Помещениe идеальнo подойдет для офисного центра, IТ-хаба, wеllnеss-пространства, медицинского или образовательного проекта, а также для креативных и сервисных форматов бизнеса, которым важны статус, атмосфера и трафик», — уверяет автор объявления. И все это по цене 1,5 тыс. рублей за «квадрат».
Неподалеку от парка им. Горького — на Подлужной — уже сдаются офисы под аренду в строящемся здании директора ООО «Дель-Транс-Агро» Дмитрия Сорокина. Еще в 2023 году он задумал возвести здесь офисы с общепитом на первом этаже. «Выбранная локация — популярное сейчас место, с набережной Казанки большой поток людей. Здесь будет актуален общепит формата „Макдоналдс“ с круговым проездом для машин, поэтому весь первый этаж мы отдадим под кафе», — рассказывал Сорокин. В 2023-м вложения в стройку оценивались в 400−500 млн рублей. Сейчас помещения в возводящемся здании готовы сдаться по арендной ставке в 3,5 тыс. рублей за «квадрат». Для бизнеса доступны помещения площадью 900 кв. м на первом и втором этажах, третий этаж уже занят.
Предложения об аренде офисов есть и за пределами центра города, причем цена «квадрата» падает не слишком значительно. Помещение площадью 700 кв. м с возможностью разделения в новом бизнес-центре на проспекте Победы, 87а сдается за 1,7 тыс. рублей за квадратный метр. Помимо нахождения возле оживленного проспекта и соседства с Горкинско-Ометьевским лесом, бизнесу предлагаются два раздельных входа, высокие потолки и возможность реализовать в своем офисе «самые смелые дизайнерские решения». «За последние 15 лет это одно из самых красивых офисных зданий в данной локации. Осталось небольшое количество свободной площади», — заманивает продавец.
За 1,2 тыс. рублей (без НДС) за «квадрат» можно арендовать помещение в бизнес-центре класса В+ на Михаила Миля. Общая сдаваемая площадь — 1,4 тыс. кв. м, возможна аренда частями — от 286 кв. метров. В здании смешанная планировка, есть все инженерные коммуникации, возможен круглосуточный доступ. Из дополнительных бонусов — автомобильная парковка на 65 машино-мест.
Еще один лот — современное офисное здание по адресу ул. Табейкина, 5 в Кировском районе. К заселению готовы второй и третий этажи, стоимость аренды — 1,6 тыс. рублей за «квадрат». Для будущих арендаторов здесь чистовая отделка, автономные системы кондиционирования, отопления и водоснабжения в каждом помещении и охраняемая парковка на 20 машино-мест. Застройщик нового офисного здания — ИП Зуфар Рустамханов, предприниматель из Нижнекамска. Еще в 2023 году исполком Казани через Арбитражный суд потребовал признать действия по возведению объекта незаконными, поскольку не было выдано разрешение на его строительство. В суде предприниматель заверял, что намерен в ближайшее время обратиться в уполномоченный орган за разрешением, и просил установить полугодовой срок для добровольного исполнения решения. В 2024-м АС РТ удовлетворил иск частично и обязал Рустамханова прекратить возведение объекта до получения разрешения на строительство. Спор получил свое продолжение уже в первую рабочую неделю 2026 года: 12 января предприниматель обратился в Арбитражный суд с просьбой отменить обеспечительные меры по иску в виде запрета управлению Роскадастра по Татарстану осуществлять регистрационные действия в отношении здания в Кировском районе города.
Все так же продается бывшая гостиница «Коммерческие номера» купца Василия Колесникова на Баумана, 86 за 1,2 млрд рублей
Будущий гастрокластер и автовокзал «Южный»: что предлагают купить бизнесу?
Раздел «Продажа», увы, не радует яркими новинками и интересными предложениями. Все так же продаются бывшая гостиница «Коммерческие номера» купца Василия Колесникова на Баумана, 86 за 1,2 млрд рублей, бизнес-центр «Тахлес» 1973 года постройки за 1,1 млрд рублей.
Пропали объявления о продаже особняков на Петербургской, Московской, Нариманова от ASG за миллиарды рублей. Теперь самый дорогой лот от компании Алексея Семина — четырехэтажное здание с парковкой на Худякова за 720 млн рублей (181,3 тыс. рублей за «квадрат»).
Административно-деловой центр, в котором легко узнается автовокзал «Южный», готовы продать за 600 млн рублей (270,8 тыс. рублей за квадратный метр). Летом, когда его впервые выставили на продажу, он стоил на 50 млн дороже. Почти вполовину дешевле (380 млн рублей) обойдутся первый и второй этажи пятиэтажного бизнес-комплекса на Право-Булачной, 35/2. С момента нашего прошлого обзора цена за помещения, где раньше располагался банк «Русский стандарт», снизилась на 40 млн рублей.
За 300 млн рублей (126,1 тыс. рублей за квадратный метр) можно приобрести отдельно стоящее здание с арендаторами на улице Краснококшайской, 72. Будущего владельца ждет трехэтажное здание со смешанной планировкой, парковка на 20 машино-мест. Из бонусов: земля под офисом и парковкой в собственности.
Административно-деловой центр, в котором легко узнается автовокзал «Южный», готовы продать за 600 млн рублей
291 млн рублей (600 тыс. рублей за «квадрат»!) просят за помещение площадью 486 кв. м в «деловом центрe премиум-клacca» на Петербургской, 37. Оно имеет аж пять входных групп, индивидуальную систему приточно-вытяжной вентиляции, индивидуальные вытяжки для кухни и пекарни. «Данное помещение выгодно подходит для размещения представительства, клиентского офиса, финансового учреждения, медицинского или косметологического центра, офиса, торгового помещения по продаже дорогостоящих товаров, предприятия общественного питания: ресторана, пивного паба, эксклюзивной кондитерской», — предлагает варианты автор объявления.
Еще один лот в центре города — офисный центр на Маяковского, 20 площадью 1,4 тыс. кв. метров. За него продавец хочет выручить 252 млн рублей (139,7 тыс. рублей за квадратный метр). Будущему собственнику предлагают не только здание с различными арендаторами, такими как сервис доставки «Яндекс.Лавка», гончарная мастерская, школа танцев и многие другие, но и готовый проект реконцепции здания под апарт-отель на 40 номеров и гастрокластер.
Офис с новеньким ремонтом площадью 835 кв. м на Сибирском тракте, 34 продается за 210 млн рублей (251 тыс. рублей за «квадрат»). Помещение состоит из ресепшена, гардеробной, кабинета руководителя, общих залов, один из которых вмещает в себя 54 рабочих места, переговорных, столовой, комнаты отдыха.
Весь этаж площадью 561 кв. м на первом этаже ЖК «Авалон Сити» можно приобрести за 140 млн рублей
За неимением бизнес-центров и качественных площадей девелоперы жилых домов все активнее смотрят в сторону продажи помещений на первых этажах своих ЖК. Помещение свободного назначения площадью 375 кв. м, годящееся и под офис компании, предлагается на первом этаже новенького комплекса на Бутлерова, 18. Внутри — высокие потолки, все необходимые коммуникации, большие окна и хорошее освещение. Цена «квадрата» здесь составляет 600 тыс. рублей.
Весь этаж площадью 561 кв. м на первом этаже ЖК «Авалон Сити» можно приобрести за 140 млн рублей (250 тыс. рублей за «квадрат»). Для удобства — паркинг на 538 машино-мест и хороший торг. Офисное помещение по адресу ул. Татарстан, 14/59 обойдется бизнесу в 134 млн рублей (194 тыс. рублей за квадратный метр). Помимо самого помещения площадью 689 кв. м, в стоимость входит 6 машино-мест. В здании центральная система отопления, современная охранная система, подземный паркинг.
Почти за 100 млн рублей (241 тыс. рублей за квадратный метр) продается офисное помещение в ТЦ «Престиж» на Кариева, 3 площадью 402 кв. метров. Оно имеет продуманную планировку в виде 6 кабинетов и переговорной, отдельную кухню, ресепшен и комнату ожидания. Приятный бонус для руководителя: его кабинет оборудован личным санузлом и душевой.
До Нового года на Avito продавался бизнес-центр на Булаке, принадлежащий семье Фахриевых. Объект ушел на реновацию в 2024 году и теперь сияет на одной из главных городских артерий своими ярко-желтыми фасадами с вывеской Bulak Store. Здание продавалось в конце декабря за 195 млн рублей (144,3 тыс. рублей за «квадрат»), сейчас объявление закрыто.
Дефицит качественных офисных площадей по-прежнему делает рынок сложным для арендаторов, ищущих качественные помещения
«Первые 6 месяцев полной стагнации…»
«По моим ожиданиям, в 2026 году рынок будет оставаться сдержанно стабильным: арендодатели станут искать баланс между ростом доходности и удержанием арендаторов, а арендаторы — оптимизировать свои расходы на офисы», — считает Стрюкова. Дефицит качественных офисных площадей по-прежнему делает рынок сложным для арендаторов, ищущих качественные помещения, говорит Кагиров.
Иванов призывает не ждать изменений до лета этого года. «Сейчас идет рост кредитов, 90 процентов из них берутся для пополнения оборотных средств, а не для развития, то есть чтобы удержаться на плаву. Пока они берутся, в течение полугода ничего особенного не произойдет, а потом мы посмотрим. Поэтому первые 6 месяцев полной стагнации…» — констатирует наш собеседник. Если спрос на офисные помещения будет таким же или даже чуть ниже, то арендные ставки, вероятнее всего, не изменятся.
«Все, кто владеет офисами, уже давно погасили свои кредиты, на них ничего не давит, они будут держать ту же ставку, которая есть сейчас. Все крупные объекты, которые доступны на рынке, уже разделены по этажам, кадастрам и, возможно, как-то переоформлены для минимализации налогообложения. Продавать никто ничего не будет, потому что некуда вкладывать, поэтому недвижимость останется, а чтобы сохранить арендаторов, большинство не станет проводить индексации в 2026 году, за исключением бизнес-центров высокого класса», — убежден эксперт.
Поиск баланса между сохранением прибыльности и удерживанием арендатора продолжится в этом году, ведь налоги только растут. Так, с 2026-го меняется порядок расчета налога на коммерческую недвижимость. Если здание торгового или административно-делового назначения находится в составе единого недвижимого комплекса, то весь комплекс будет облагаться налогом исходя из кадастровой стоимости. От повышения налогов теперь не скрыться и самым маленьким офисам, и торговым комплексам, располагающимся на первых этажах жилых зданий.
«Повышение налоговой нагрузки в 2026 году станет фактором, который подтолкнет рынок к пересмотру ценовых условий. Собственники будут вынуждены корректировать ставки аренды, компенсируя рост расходов по владению объектами. Наиболее чувствительным сегментом станут малые предприниматели, особенно в сфере розничной торговли и услуг: часть из них может не выдержать увеличения нагрузки, что приведет к росту вакансии в отдельных локациях, — прогнозирует полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ. — Повышение налогов вызовет цепную реакцию повсеместного повышения цен. Увеличение НДС, повышение МРОТ и страховых взносов, а также рост кадастровой стоимости повлекут за собой рост расходов владельцев, что на фоне общего охлаждения экономики и снижения спроса приведет к снижению маржинальности девелоперских проектов, которое можно компенсировать только за счет оптимизации расходов на управление объектами».
«Повышение налоговой нагрузки в 2026 году станет фактором, который подтолкнет рынок к пересмотру ценовых условий. Собственники будут вынуждены корректировать ставки аренды, компенсируя рост расходов по владению объектами»
В случае если налоговая нагрузка, а вместе с ней и расходы продолжат расти, часть офисов может оказаться в той же ситуации, что и торговые центры, которые в конце прошлого года попросили власти Татарстана помочь им льготами. «Вероятность того, что отрасль будет нуждаться в поддержке на региональном уровне, действительно существует», — говорит спикер. Правда, пока торговые моллы помощи не дождались, дождутся ли офисники?
Средний и малый бизнес больше всего затронули налоговые изменения в новом году, что заставляет предпринимателей пересматривать финансовые модели и затягивать пояса еще туже. Их настроения чувствуют и владельцы офисных объектов. «Лучше сдать крупняку на 20 процентов дешевле, чем разбить мелкому бизнесу, — 100 процентов. Это выгоднее во времени. Ты теряешь некую сумму в год, но за три года окупаешь это все и даже больше имеешь за счет того, что заполняемость площадей остается по году выше 90 процентов. Все, кто был ранее на НДС 20 процентов, с ним остался. Налог появился у среднего и малого бизнеса. Кроме того, малый бизнес вообще не может взять кредитов, потому что залоги нужны, а большой бизнес может, для него вообще ситуация не поменялась», — говорит Иванов.
Собраться и затянуть пояса придется и компаниям, занимающимся редевелопментом офисов: стоимость строительства, как и окупаемость объектов, неуклонно растет, а арендные ставки в текущих условиях не могут ползти вверх
«В некоторых местах раньше работали по три человека на сдаче помещений в аренду, а сейчас остался один»
Тенденции на рынке офисов не самые радужные. По прогнозу руководителя департамента инвестиций и рынков капитала CMWP Алана Балоева, инвестиции в коммерческую недвижимость России в 2026-м сократятся в 1,5 раза — с 450 млрд рублей в 2025-м до 300 млрд рублей в этом году. Все дело — в замедлении экономической активности и недоступности заемного финансирования.
Собраться и затянуть пояса придется и компаниям, занимающимся редевелопментом офисов: стоимость строительства, как и окупаемость объектов, неуклонно растет, а арендные ставки в текущих условиях не могут ползти вверх. Первые звоночки уже есть: в первую рабочую неделю января Арбитражный суд Татарстана ввел в отношении ООО «Твой дом» Вячеслава Пимурзина предбанкротную процедуру наблюдения — все из-за долга в 306 млн рублей, который образовался после реновации уникального мусульманского торгового центра «Восточный». «Этот бизнес притормозился. Количество старых страшных помещений в хороших локациях поубавилось. И стоимость ремонта растет. Уже неинтересно», — добавляет эксперт по коммерческой недвижимости из агентства DI Group.
Уровень вакансии, по всей видимости, продолжит расти, аккуратно рассуждают эксперты. Но арендодатели будут делать все, чтобы не растерять своих «жильцов». «Учитывая новые налоговые изменения, инфляцию, некоторые арендодатели для удержания спроса будут предлагать низкую индексацию текущей ставки, для новых клиентов возможны дисконты (о которых рынок не узнает) или step rent (поэтапное повышение арендной платы в течение срока договора)», — предполагает директор по продажам сети смарт-офисов и коворкингов SOK (один смарт-офис компании есть и в Казани) Иван Сажин. При этом тренд на то, что арендаторы будут переезжать в офисы подешевле, не вечен, считает эксперт. «Но дешевле не значит качественнее. Уже есть прецеденты, когда из-за смены локации компания потеряла до 20 процентов своих сотрудников».
Офисные центры могут столкнуться с сокращением персонала управляющих компаний, предупреждает Иванов. «Ведь цены на офис остаются такими же, НДС и „коммуналка“ повысятся. Такие увольнения были полтора года назад. В некоторых местах раньше работали по три человека на сдаче помещений в аренду, а сейчас остался один. И этот тренд на сокращение персонала в управляющих компаниях продолжится. Когда у тебя два менеджера по аренде на три или пять объектов, можно их уволить, посадить крупных арендаторов и самому с ними общаться», — отмечает он.
Комментарии 71
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.