По данным статистики «Дом.РФ», в октябре по региону коммерческие застройщики продали 1,7 тыс. квартир на 16 млрд рублей, что на 44% выше аналогичного показателя 2024 года по количеству объектов и на 35% по выручке По данным статистики «Дом.РФ», в октябре по региону коммерческие застройщики продали 1,7 тыс. квартир на 16 млрд рублей, что на 44% выше аналогичного показателя 2024 года по количеству объектов и на 35% по выручке Фото: «БИЗНЕС Online»

Октябрьский взлет: итоги

Третий месяц рынок новостроек Татарстана демонстрирует положительную динамику. По данным статистики «Дом.РФ», в октябре по региону коммерческие застройщики продали 1,7 тыс. квартир на 16 млрд рублей, что на 44% выше аналогичного показателя 2024 года по количеству объектов и на 35% по выручке. Управление Росреестра по РТ пока количество сделок с новостройками за октябрь не раскрыло, но обычно эта цифра бывает выше, чем у «Дом.РФ», за счет повторных регистраций с переуступкой прав.

Ощутимый рост числа сделок по Казани. За месяц столичные застройщики продали 1 061 квартиру на 11,4 млрд рублей. Количество сделок в сравнении с октябрем прошлого года выросло на 38%, а выручка — на 34%. Положительная динамика и к прошедшему сентябрю.


«Октябрь стал самым активным месяцем этого года на рынке новостроек. Это подтверждают и общие данные по Казани — количество сделок выросло примерно на 25 процентов по сравнению с сентябрем, — говорит генеральный директор группы компаний „КамаСтройИнвест“ Эльвира Губайдуллина. — Наблюдаем аналогичную динамику: рост интереса к покупке и увеличение числа заключенных договоров».


Позади сезон отпусков, а к началу нового делового сезона на рынке обозначили перемены, которые подталкивают покупателей к скорому выходу на сделки:

  • С 1 февраля 2026 года семейная ипотека будет доступна только в случае покупки жилья для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Каждая семья сможет оформить только один льготный кредит, а супруги будут выступать в нем как созаемщики. Эти изменения призваны остановить «донорскую» ипотеку, когда супруги брали по отдельному льготному кредиту на одну семью.
  • Госдума обсуждает рост процентной ставки для однодетных семей с 6% до 10% или вдвое до 12%. Но чем больше детей, тем ставка будет ниже.


Количество сделок с ипотекой в целом по РТ за месяц выросло сразу на 15% до 7 тыс., а к уровню октября 2024 года — на 9,5%, говорится в статистике Росреестра по РТ. Для сравнения: в сентябре количество ипотечных сделок по региону сократилось на 18% к уровню августа.

«Октябрь продолжил тренд на рост потребительской активности. Уже третий месяц подряд количество сделок на рынке новостроек растет ежемесячно. Большинство из них по семейной ипотеке», — подтверждает тенденцию коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев и отмечает большую роль описанных выше факторов в ноябре.

На рекордные результаты повлиял и эффект низкой базы. Год назад рынок переживал:

  • последствия отмены льготной «путинской» ипотеки;
  • рост ключевой ставки, которая в октябре поднялась до 21% и держалась на этом уровне до июня 2025-го.

«Традиционно в конце года спрос на жилье оживает, покупатели активнее изучают предложения и принимают решения о покупке», — комментирует результат октября заместитель генерального директора компании «Ак Барс Девелопмент» Айгуль Латыпова, добавив, что высоким спросом пользуются квартиры в сданных домах.

Средняя стоимость квадратного метра в октябре по Казани выросла на 5% до 245 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а по республике на 2% до 201 тыс. рублей Средняя стоимость квадратного метра в октябре по Казани выросла на 5% до 245 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а по республике — на 2% до 201 тыс. рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Октябрь порвал рынок новостроек Казани, пишет сооснователь компании «Авторы» Айдар Мифтахов в своем телеграм-канале. «Последний раз такая активность была в мае 2024-го, перед отменой льготной ипотеки. И это уже второй месяц подряд с ростом», — отмечает девелопер.

Средняя стоимость квадратного метра в октябре по Казани выросла на 5% до 245 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а по республике — на 2% до 201 тыс. рублей. Тот же Мифтахов отмечает, что в Казани не купить квартиру в новостройке дешевле 5 млн рублей, а в пригороде цены уже от 4 млн рублей.

Высокая цена не останавливает людей. Среди покупателей недвижимости в Татарстане и жители других регионов. Они за 10 месяцев провели 2,5 тыс. сделок с недвижимостью. В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» в управлении Росреестра по РТ уточнили, что лидируют по интересу «нерезидентов» Казань (705 сделок), Набережные Челны (244) и Лаишевский район (150). Чаще всего сделки совершают москвичи — 339 регистраций, на 2-м месте Башкортостан — 312, замыкают тройку жители Московской области — 224.

220 квартир за 1,8 млрд рублей продал московский ПИК — это 1-е место. За минувшие 9 месяцев компания в среднем ежемесячно продавала по 140 квартир, а тут сразу свыше 200 220 квартир за 1,8 млрд рублей продал московский ПИК — это 1-е место. За минувшие 9 месяцев компания в среднем ежемесячно продавала по 140 квартир, а тут сразу свыше 200 Фото: «БИЗНЕС Online»

Десятка застройщиков

Суммарно наиболее успешные строительные компании республики реализовали за октябрь 1 003 квартиры на 9,4 млрд рублей. Ядро продаж приходится на Казанскую агломерацию.

Напомним, что данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше, а некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья. Деньги за квартиры уходят на эскроу-счета в банках. Застройщик получит их только после сдачи дома, а цикл стройки длится в среднем 1,5–2 года. Все это время стройка идет за счет кредита. Все это — инфляция, банковская маржа — увеличивает цену квадратного метра, но такова плата за страховку от обманутых дольщиков.

В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.

После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке.

Цифры расходятся с реальностью. По факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка. Единственная проблема — фактор рассрочки: такие квартиры, как говорят эксперты, пополняют статистику, но за них не уплачено полной суммы. И это искажает картину реальных доходов банков и девелоперов.

Результаты месяца впечатляют. 220 квартир за 1,8 млрд рублей продал московский ПИК — это 1-е место. За минувшие 9 месяцев компания в среднем ежемесячно продавала по 140 квартир, а тут сразу свыше 200… На 2-ю строчку вырвался #Суварстроит с 178 объектами за 1,4 млрд рублей. До этого компания стабильно входила во вторую пятерку.

Замыкает тройку «Ак Барс Дом» — 102 квартиры за 1 млрд рублей. На 4-м месте «Унистрой» — компания реализовала 88 объектов за 1 млрд рублей. На эту же сумму, но 70 квартир продал «КамаСтройИнвест» — это 5-я позиция.

На 6-м месте «Самолет» с 78 объектами за 0,8 млрд рублей, затем СМУ-88 с 61 квартирой за 0,8 млрд рублей. На 8-й строчке единственный представитель Набережных Челнов — компания «Профит», которая реализовала за месяц 101 квартиру на 0,6 млрд рублей. Следом идет ТСИ — 59 объектов за 500 млн рублей. Замыкает десятку ижевский «Комосстрой» — за месяц фирма продала 46 квартир за 400 млн рублей.

Остальные застройщики Татарстана за месяц реализовали 767 квартир на 6,8 млрд рублей.

«Вторичка живее живых, несмотря на достаточно высокую ставку по ипотеке» «Вторичка живее живых, несмотря на достаточно высокую ставку по ипотеке» Фото: «БИЗНЕС Online»

Ситуация на вторичке

Высокие рыночные ипотечные ставки продолжают влиять на вторичный рынок, но эксперты по-разному оценивают ситуацию.

«Вторичка живее живых, несмотря на достаточно высокую ставку по ипотеке. На сделки выходят все застоявшиеся объекты», — говорит руководитель АН «АртХаус» Анна Костыркина.

Рекорд фиксирует Росреестр по РТ. Там видят рост числа договоров купли-продажи жилых помещений в целом по республике за месяц на 21% до 7,6 тыс., что на уровне октября прошлого года.

«После замедления в сентябре покупательской активности в октябре мы вновь наблюдаем рост количества сделок на вторичном рынке недвижимости, причем по всем видам объектов, — отмечает заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова. — Если проанализировать показатели текущего года по месяцам, октябрь уже стал рекордным, с более чем 16,3 тысячи переходов прав на основании договоров купли-продажи. Ранее таким месяцем был август. Учитывая традиционное увеличение количества сделок в конце года, мы ожидаем, что объем сделок может продолжить расти».

Есть и другие мнения. Все так же плохо, сделок крайне мало, говорит гендиректор «НЛБ-Недвижимости» Андрей Савельев. «Ипотека недоступная, цены на ипотеку слишком высокие, — говорит собеседник. — И в ноябре с ценами на вторичку происходит то же самое. Снижение Центробанком ключевой ставки на 0,5 процента до 16,5 процента никак не повлияло на спрос. Была ипотека 24 процента, стала — 23. Как это может повлиять? В принципе, октябрь-ноябрь — это такой стандартный период. К тому же у нас в этом году на осень выпадали еще и достаточно обширные праздники. Потому пока ставка у нас не вернется хотя бы на уровень 16 процентов, мы никаких улучшений не увидим».

«После снижения ключевой ставки банки не особо охотно начали снижать ставки, я бы даже сказала, что никто особо не пошевелился, — комментирует снижение „ключа“ Костыркина. — Все продолжили записывать клиентов на сделки и проводить эти сделки. Банкам не до снижения ставки. Они заняты другим. Цены на вторичном рынке чувствуют себя уверенно, квартиры с хорошим ремонтом не падают в цене, на них хороший спрос, а поэтому и нет сильного торга. Цены „устаканились“».

Большинство сделок проходит за собственные средства, без использования кредитных, из-за пока еще высоких ипотечных ставок, говорит о ситуации на вторичке вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев. «Выгодные условия по вкладам уже в прошлом, и граждане рассматривают покупку жилья как вариант инвестиций своих активов, — подчеркивает эксперт. — При этом большого выбора предложений на вторичном рынке не наблюдается, поэтому покупатели не затягивают с оформлением сделок».

«Покупатели воспринимают это [снижение ключевой ставки] как начало постепенной стабилизации финансовых условий, что заметно снижает тревожность и подталкивает к принятию решений» «Покупатели воспринимают это [снижение ключевой ставки] как начало постепенной стабилизации финансовых условий, что заметно снижает тревожность и подталкивает к принятию решений» Фото: «БИЗНЕС Online»

Снижение ключевой ставки не помогает

Уменьшение ключевой ставки Центробанка на 0,5 п. п. до 16,5% в конце октября ощутимо не влияет и на продажи новостроек в ноябре, сходятся во мнении эксперты.

«Стоимость кредитов для физических и юридических лиц будет снижаться постепенно — эффект от решений Центробанка проявится не сразу, — считают в „Ак Барс Доме“. — Пока крупные российские банки никак не среагировали на четвертое смягчение „ключа“ и не стали массово снижать ставки по рыночной ипотеке, хотя предпосылки для постепенного оживления рынка недвижимости уже заметны. На своих объектах мы видим, что интерес к покупке растет, особенно со стороны инвесторов, которые все чаще переводят сбережения в недвижимость как самый надежный актив».

О психологическом эффекте снижения на полпроцента говорят в компании «КамаСтройИнвест». «Покупатели воспринимают это как начало постепенной стабилизации финансовых условий, что заметно снижает тревожность и подталкивает к принятию решений, — считает Губайдуллина. — В первые недели ноября мы действительно видим небольшое оживление спроса, но ключевой драйвер сейчас — это не ставка, а грядущие изменения в программе семейной ипотеки. В целом мы оцениваем ноябрь как месяц уверенного движения вверх: рост обращений, бронирований и заметно более решительное поведение покупателей по сравнению с сентябрем и началом октября».

«Уверенное оживление рынка, особенно ипотеки, наступит, когда ставка опустится до психологически важной отметки в 12–13 процентов, — подчеркивает заместитель генерального директора „Ак Барс Девелопмент“. — Именно этот диапазон может стать спусковым крючком для возвращения на рынок значительной части отложенного спроса. Пока же ставка остается на своем пике, рынку предстоит период адаптации и умеренного роста».

1 ноября истекло действие повышенной компенсации государства на ипотечные кредиты, выданные с 7 августа по 1 ноября 2025 года. Речь о разнице между рыночной и льготной ставкой по ипотеке, которую минфин возмещает банкам весь срок кредита 1 ноября истекло действие повышенной компенсации государства на ипотечные кредиты, выданные с 7 августа по 1 ноября 2025 года. Речь о разнице между рыночной и льготной ставкой по ипотеке, которую минфин возмещает банкам весь срок кредита Фото: © Александр Иванов, РИА «Новости»

Возмещение банкам меняется

Вслед за снижением ключевой ставки 1 ноября истекло действие повышенной компенсации государства на ипотечные кредиты, выданные с 7 августа по 1 ноября 2025 года. Речь о разнице между рыночной и льготной ставками по ипотеке, которую минфин возмещает банкам весь срок кредита. Впрочем, пока это заметно не влияет на ситуацию.

«Влияние изменения ключевой ставки и размера возмещения банкам практически „размывается“ общим поведением рынка, — объясняет Губайдуллина. — Покупатели торопятся воспользоваться действующими условиями семейной ипотеки до предстоящих изменений, и этот фактор полностью доминирует над всеми остальными. Да, корректировка возмещений влияет на экономику банков, но на стороне клиента это почти не ощущается. Спрос по льготным программам сейчас остается высоким, банки активно поддерживают выдачи, а покупатели сосредоточены прежде всего на том, чтобы успеть оформить ипотеку по текущим правилам. Поэтому влияние регуляторных изменений заметим в статистике уже позже, когда ажиотаж вокруг семейной ипотеки начнет снижаться».

О начале периода адаптации рынка после корректировки условий возмещения банкам говорят в «Ак Барс Доме». «Для клиентов остается важным, у кого они покупают жилье: надежный девелопер способен предложить действительно выгодные решения и обеспечить стабильность сделки», — говорит Латыпова.

«В ноябре условия кредитования у большинства банков остались прежними, — говорил Абдулхаев. — Лишь единицы ввели обязательное использование субсидий при покупке квартиры с первоначальным взносом от 20 процентов, а в некоторых банках оформить такую сделку с минимальным взносом по-прежнему невозможно».

Принцип работы ЖНК напоминает кассу взаимопомощи благодаря средствам пайщиков, процентная ставка — нулевая Принцип работы ЖНК напоминает кассу взаимопомощи благодаря средствам пайщиков, процентная ставка — нулевая Фото: «БИЗНЕС Online»

Что заменит семейную ипотеку?

Бо́льшая часть квартир по-прежнему реализуется с господдержкой по программе семейной ипотеки, но все ждут, что ее условия изменятся в 2026 году. Рассрочки, скидки поддержат рынок. Но есть еще жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Как поживает этот инструмент и есть ли у него перспективы?

Принцип работы ЖНК напоминает кассу взаимопомощи благодаря средствам пайщиков, процентная ставка — нулевая. Кооператив выкупает квартиру у застройщика и является ее собственником до тех пор, пока клиент не выплатит последний пай. Первоначальный взнос колеблется от 30 до 50%. Остальная стоимость трансформируется в рассрочку сроком от 5 до 7 лет. Ежемесячные платежи нефиксированные. Член кооператива выкупает квадратные метры. При этом то, что остается в собственности кооператива, дорожает раз в квартал согласно рыночной стоимости.

Схема не распространена широко и долгое время практиковалась в Казани только «Унистроем», в 2024 году ЖНК создал #Суварстроит. «На сегодня доля продаж через жилищный накопительный кооператив остается невысокой, так как в нашем случае ЖНК действует только на сданное жилье, — делится опытом Абдулхаев. — Но достаточно высоким остается спрос на рассрочку. Ряд клиентов выбирают именно этот инструмент при покупке квартиры на этапе строительства, а выходить из него планируют именно путем вступления в ЖНК „Суварсоюз“ после сдачи дома».

«У ЖНК есть как свои плюсы, так и минусы, ведь каждый последующий метр покупается по рыночной стоимости, — говорят в „Ак Барс Доме“. — На наш взгляд, на сегодняшнем рынке людям более интересны программы рассрочки от застройщика, особенно на проекты, которые находятся на старте. Такие предложения не только фиксируют низкую цену на весь период, но и дают возможность при необходимости уйти в подходящие ипотечные программы».

Следят за развитием ЖНК в компании «КамаСтройИнвест», но создавать собственный не планируют. «Это решение для очень узкой группы покупателей — тех, кто готов к длительному накоплению и осознанно выбирает альтернативу классическим финансовым продуктам, — говорит Губайдуллина. — На массовый рынок этот инструмент сегодня не оказывает значимого влияния. Большинство покупателей по-прежнему выбирают ипотеку или рассрочку — понятные, прозрачные и подкрепленные регуляторикой инструменты».

Эффект от новых правил для семейной ипотеки фиксируют и риелторы Эффект от новых правил для семейной ипотеки фиксируют и риелторы Фото: «БИЗНЕС Online»

Прогноз

Конец года обычно сопровождался ростом спроса на рынке новостроек, и 2025-й не станет исключением, сходятся во мнении опрошенные эксперты. А вот цены в перспективе будут расти.

«Сказываются и годовые бонусы, и желание завершить важные дела до праздников, — говорит Латыпова. — В этом году активность покупателей сохранится, но станет более выборочной: внимание сосредоточится на надежных застройщиках и их выгодных финансовых предложениях, которые уже вышли на рынок. Сейчас лучшее время воспользоваться моментом и приобрести жилье до того, как рынок перейдет к новому циклу роста цен».

Выраженный рост спроса уже фиксируют в фирме «КамаСтройИнвест». «Покупатели максимально сфокусированы на том, чтобы провести сделку до изменения программы, и это формирует тот самый „новогодний ажиотаж“, который мы наблюдали и в прошлые годы, но в текущем особенно ярко», — говорит Губайдуллина. Она ожидает, что в этом режиме рынок будет работать до февраля 2026 года: «В таких периодах давление на цены тоже закономерно растет: часть проектов может корректировать стоимость в зависимости от темпов продаж и структуры спроса».

«С учетом уже озвученных изменений в программе „Семейная ипотека“ многие хотят воспользоваться текущими условиями, — отмечает Абдулхаев. — А если будет принято решение о дифференцированной ставке, это еще больше подтолкнет клиентов к скорейшему решению жилищного вопроса».

Эффект от новых правил для семейной ипотеки фиксируют и риелторы. «Весь октябрь проводились сделки, в банках очереди на сделки, — говорит Костыркина. — Квартиры уходят из-под носа. Надо действовать быстро. Сейчас в новостройках идет вымывание квартир с небольшим бюджетом. Думаю, в декабре будет еще больше работы».

«Ставка в среднем по семейной ипотеке окажется выше, поэтому, соответственно, будет тот самый ажиотаж, который мы видели, когда заканчивалась субсидированная, так называемая путинская, ипотека, — напоминает Савельев. — То есть люди пытались запрыгнуть в последний вагон, и, соответственно, перед повышением ставки количество сделок увеличивалось. В предновогодний период увеличения спроса однозначно стоит ждать, но не такого, как это было три года назад. Классическая же ипотека по-прежнему остается недоступной».

Среднесрочный прогноз роста цен выше инфляции предполагают в «Дом.РФ». В частности, руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг напоминает, что сокращение объемов сдачи жилья в России в этом году приведет к дефициту в перспективе, а рост доступности ипотеки неминуемо спровоцирует рост цен. «В 2027-м мы ожидаем, что ставка по рыночной ипотеке опустится до уровня 10 процентов и ниже. Это очень доступная ставка, мы видели это на примере 2021–2022 годов, по такой ставке люди начинают массово брать ипотеку. <…> Это может привести к тому, что на фоне низкого уровня предложения в 2027-м цены вырастут существенно больше, чем инфляция, примерно в 2 раза», — заявил Гольдберг. Так, например, при уровне инфляции в 4–5% цены на новостройки могут вырасти на уровне 10–15%. Верим?