«Дом.РФ» определил города, где можно будет взять льготную семейную ипотеку на вторичное жилье «Дом.РФ» определил города, где можно будет взять льготную семейную ипотеку на вторичное жилье Фото: © Маргарита Матвеенкова, РИА «Новости»

В 18 городах РТ разрешили брать семейную ипотеку на вторичку

«Дом.РФ» определил города, где можно будет взять льготную семейную ипотеку на вторичное жилье. В список попал 901 населенный пункт, в том числе 18 из Татарстана. Это Агрыз, Арск, Азнакаево, Бавлы, Бугульма, Буинск, Иннополис, Заинск, Болгары, Кукмор, Лаишево, Лениногорск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Тетюши и Чистополь.

В перечень вошли поселения с низкими темпами строительства жилья, объяснял ранее минфин РФ. К этой категории отнесли населенные пункты, где на начало 2025 года строилось два и менее многоквартирных дома (МКД). Фактически такой малый объем строительства означает, что новостройки там отсутствуют.

В списке, например, есть и Туапсе, Геленджик, Великий Устюг, Плес, Мурманск, Орск, Торжок, крымские Бахчисарай, Саки и Джанкой. Также в перечень попали 10 городов Запорожской области (Энергодар, Бердянск, Мелитополь и др.), 50 городов ДНР, в том числе находящиеся под контролем Киева Краматорск, Славянск, Доброполье, около 30 поселений ЛНР, включая подшефные РТ Лисичанск и Рубежное. Кроме того, фигурирует и Херсон, также контролируемый Украиной.

Распространить семейную ипотеку на вторичку, напомним, в декабре прошлого года поручил президент РФ Владимир Путин. «Сегодня эта ипотека действует только в случае приобретения нового жилья, но не действует на вторичном рынке. Нужно разрешить семьям приобретать жилье под льготную ставку 6 процентов и на вторичном рынке. Давайте договоримся так, что это будет вторичный рынок в тех населенных пунктах, где практически не строится новое жилье», — указывал он.

Новые условия семейной ипотеки начнут действовать с 1 апреля 2025 года Новые условия семейной ипотеки начнут действовать с 1 апреля 2025 года Фото: © Игорь Зарембо, РИА «Новости»

А какие условия?

Сейчас взять семейную ипотеку под 6% можно только один раз при покупке квартиры в новостройке или для строительства частного дома. Новые же условия начнут действовать с 1 апреля 2025 года. При этом условия для вторички и новостроек одинаковые: ставка — 6% годовых, срок кредитования — 25–30 лет, первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.

Оформить семейную ипотеку, как и прежде, смогут семьи, имеющие ребенка в возрасте до 6 лет включительно, а также проживающие в малых городах и имеющие двух детей в возрасте от 7 до 18 лет, и семьи с ребенком-инвалидом независимо от региона проживания. Здесь ничего не меняется.

Приобрести жилье на вторичном рынке можно в многоквартирном доме не старше 20 лет. Также дом не должен быть аварийным. Нельзя купить квартиру и у взаимозависимых лиц — например, у супругов, родителей, детей, опекунов, подопечных и родных братьев и сестер.

Многоквартирный дом должен быть расположен в границах населенных пунктов, имеющих статус города, где не строят МКД или их количество не превышает двух штук, согласно данным проектных деклараций, размещенных в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). В расчет не берутся многоквартирные дома, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов. Исключение — населенные пункты, входящие в состав Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Ленинградской области.

Таким образом, попадание, например, Азнакаево, Арска или Кукмора объяснимо. Там сельское население, которое в основном проживает в частных домах. Другой вопрос — «строящийся» Иннополис. Как говорил на отчетной сессии мэр города Дмитрий Вандюков, в 2024 году завершилось строительство 14 частных домов в ЖК «Зион» и трех многоквартирных домов в «Квартале Ю». Тем не менее вопрос с нехваткой жилья там действительно есть — рабочих мест значительно больше, чем жилья, поэтому в Иннополисе новость о включении в перечень назвали важным шагом.

«Иннополис — молодой город с высоким коэффициентом семейности. Город предлагает качественное образование, развитую инфраструктуру, высокий уровень безопасности и комфортные условия для жизни. Молодые семьи хотят не просто работать здесь, а оставаться надолго. Программа делает этот выбор еще более доступным, — отметил „БИЗНЕС Online“ Вандюков. — Что касается рынка жилья, в Иннополисе преобладает новое строительство, однако сегодня можно найти и предложения на вторичном рынке недвижимости».

По данным Avito, на текущий момент в Иннополисе продается 11 квартир на вторичном рынке, и, как только появится возможность покупки по льготной семейной ипотеке, количество объектов на вторичном рынке однозначно вырастет «По данным Avito, на текущий момент в Иннополисе продается 11 квартир на вторичном рынке, как только появится возможность покупки по льготной семейной ипотеке, количество объектов на вторичном рынке однозначно вырастет» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Крупным строительным компаниям заходить в малые города невыгодно»

По просьбе «БИЗНЕС Online» эксперты оценили, как появление возможностей льготной семейной ипотеки повлияет на количество сделок, оживится ли в малых городах вторичный рынок и нет ли опасений роста цен.

Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:

— Конечно, [количество] сделок увеличится, но не будет массовой истерии и массовой покупки, которая всколыхнет рынок. Там же нужен еще первоначальный взнос. Также хочу отметить, что наверняка будут скрытые сделки, нужные для того, чтобы «вытащить» деньги по низкой ставке. Допустим, вы приобретаете у своей двоюродной сестры квартиру на вторичном рынке и на эти деньги строите дом в Казани. Предыдущая практика показывает, что такое будет. Не думаю, что из-за этого очень сильно вырастут цены, потому что рынок в малых городах заморожен, он находится в глубокой стагнации. Весь инвестиционный спрос ушел в Казань. Для значительного роста цен я предпосылок не вижу, потому что не так-то и много молодых семей в малых городах.

Крупным участникам рынка, крупным строительным компаниям заходить в малые города невыгодно. Нужно понимать, что в последних население постарается отдать предпочтение своему дому, то есть будет расцветать частный сектор. Строить там рискованно, потому что может быть высокая доля нераспроданных квартир. Не думаю, что это подтолкнет застройщиков к выходу в регионы. Возможно, в регионах лучше пойти по пути компании ICL, где работодатель построил жилье для своих сотрудников и они все живут недалеко от места работы. Такой сценарий более приемлем для малых городов.

Почему Иннополис попал в список? Нужно посмотреть его границы. Вполне возможно, что в самом Иннополисе — для этого города — не так много строится. И кстати, я сомневаюсь, что во вторичке там будут продажи.

Рисхат Сабирзянов — генеральный директор АН «Кама»:

— Существенно на количество сделок это не повлияет. Есть же условие о том, что [в населенном пункте должно] строиться не более двух многоэтажных домов в год, поэтому существенных послаблений не ожидается, сильно рынок не оживится, но все равно для малых городов какой-то стимул будет.

Мы рассматривали, что в каких-то городах вообще отменят льготные программы. [Председатель Совфеда Валентина] Матвиенко недавно предложила сократить прием абитуриентов из регионов в вузы Москвы, Санкт-Петербурга и Казани. Мне кажется, это оживит покупку [жилья] в данных городах. Допустим, я хочу своему сыну купить квартиру в столице РТ, чтобы он был прописан в Казани и смог поступить в учебное заведение города. То же самое с Москвой и Санкт-Петербургом. Если инициативу одобрят, то, думаю, летом оживится вторичный рынок в этих крупных городах.

Мы тоже рассматриваем, что бы сподвигло отрасль к увеличениям [продаж], но пока не видим сильных позиций. Застройщики новых объектов особо не намечают, они достраивают только то, что у них есть. Если одобрят [семейную ипотеку] на вторичку, в малых городах хоть что-то будет, хоть какое-то движение, потому что в там совсем все плохо. Продать хотят, но не могут. А тут, возможно, те, кто уезжает, смогут реализовать людям, кто выгодно по чеку возьмет жилье. Незначительные подвижки [будут], но в любом случае лучше, чем ничего.

Анастасия Голяшева — президент гильдии риелторов РТ:

— 6 процентов — это драйвер для продаж на вторичном рынке. Однозначно появление возможности покупки по льготной семейной ипотеке повлияет на количество сделок в данных городах, но надо понимать, как банки будут работать с этой программой. Уже сегодня ужесточили условия по получению кредита, только полный пакет документов, участилось привлечение созаемщиков, одобряют меньшую сумму от запрашиваемой. Спрос рождает предложение. Рост [цен] неизбежен, но это прежде всего зависит от «вымываемости» объектов с рынка. В самом начале запуска программы говорить о повышении цен я бы не стала, спрос еще только формируется. И как будет проходить одобрение в банках, мы тоже пока не можем сказать.

Заинтересуются ли девелоперы данными городами? Девелоперы — это прежде всего люди, которые хорошо считают. И перед тем, как девелопер заходит в город, он оценивает ряд факторов, в том числе то, активный рынок или нет. Но это далеко не главный показатель, в каждом конкретном городе расчеты будут разниться.

По данным Avito, на текущий момент в Иннополисе продается 11 квартир на вторичном рынке, как только появится возможность покупки по льготной семейной ипотеке, количество объектов на вторичном рынке однозначно вырастет. Так как в Инополисе проживают в большей степени IT-специалисты, которые приобретали квартиры на первичном рынке по IT-ипотеке, то второй раз они не могут воспользоваться IT-ипотекой. У них появится возможность продать свои квартиры по семейной ипотеке (СИ), а также приобрести более новое жилье или увеличить площади на вторичном рынке также по СИ, у кого есть такая возможность или появилась в процессе жизни там. Если бы в Инополисе преимущественно было новое жилье, в таком случае он не попал бы в данный список. Вторичной недвижимость становится сразу после того, как дом встал на кадастровый учет и квартиру оформили.

Руслан Садреев — директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ:

— [Вторичный рынок] однозначно оживится. Здесь даже, как говорится, к гадалке не ходи, что интерес в малых городах России, которые указаны в списке «Дом.РФ», будет очень высокий. Но есть несколько вопросов, которые стоит учитывать. Под данную программу попадают многоквартирные дома «возрастом» не более 20 лет от года постройки. Как правило, раз в этих населенных пунктах нет долевого строительства, соответственно, оно не было распространено и ранее, и «свежих» домов не так много. С одной стороны, данная мера должна существенно повлиять на спрос, но с другой — будет ли обеспечен этот спрос достаточным количеством предложений, остается вопросом. Логично, что имеющиеся предложения будут дорожать.

Не думаю, что девелоперы, которые строят жилье, не интересуются какими-то новыми локациями для застройки. Но, видимо, есть какие-то моменты, которые отделяют их от начала строительства в этих районах. Самое главное, что первая ласточка изменений условий по семейной ипотеке на вторичное жилье будет запущена с 1 апреля. И насколько мне известно, есть законодательная инициатива по расширению семейной ипотеки на семьи с ребенком до 18 лет. Если инициативу поддержат, будет существенно больше тех семей, которые смогут приобрести квартиру по семейной ипотеке. Сегодня количество таких семей достаточно небольшое, так как по программам попадают только те родители, у которых один ребенок до 7 лет. Это не тот объем от общего количества семей с детьми, который хотелось бы, чтобы был.

Если проанализировать предложения на вторичном рынке по нескольким городам Татарстана из представленного списка, можно понять следующее: например, в Иннополисе стоимость жилья не намного отличается от Казани, так как дома все новые и предложений на вторичном рынке очень мало, около 10 всего на весь город. Представляете, какой минимальный объем, и при этом стоимость на квартиры — от 170 тысяч до 200 тысяч рублей за квадратный метр.