Жесткая денежно-кредитная политика Центробанка продолжает ощутимо влиять на рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана. Ажиотажный спрос августа и сентября подогрет ростом ключевой ставки до 13% годовых, увеличением первоначального взноса до 20%, набирающей обороты инфляцией. Стройматериалы и квартиры не дешевеют, а чтобы оформить ипотеку, люди стали брать потребительские кредиты на первый взнос. О том, что происходит с первичным и вторичным рынком Казани, Набережных Челнов и в целом Татарстана, — в материале «БИЗНЕС Online».
На рынок жилой недвижимости продолжает влиять жесткая денежно-кредитная политика ЦБ РФ. Также рынок разогревали нестабильность валют и рост первоначального взноса в ипотечных государственных программах
Итоги августа: что с рынком новостроек Казани и Татарстана?
Рекордные объемы продаж фиксируют по итогам августа застройщики Казани и Татарстана. За месяц в республике зарегистрировали 2,5 тыс. договоров долевого участия, что на 38% больше, чем в июле, и вдвое больше, чем в августе 2022-го. Также это максимум за минувшие 1,5 года. Такова свежая статистика татарстанского Росреестра.
Трехлетний максимум как по сумме, так и по количеству проданных квартир показали застройщики Казани, говорится в статистике «Дом.РФ». Рост продаж подтверждают и опрошенные застройщики. За август в новостройках города реализовали 1 097 квартир на 9,7 млрд рублей. По сумме реализации это, например, на 38% больше, чем в марте 2022 года, когда в столице РТ продали 913 квартир на 7 млрд рублей. Тогда к ажиотажу подтолкнуло решение Центробанка повысить ключевую ставку до 20% годовых на фоне начала спецоперации на Украине.
По-настоящему комфортно, безопасно и все на одной волне: почему айтишники и творческие люди выбирают Иннополис?
Реклама. kvartal-u.ru Застройщик ООО СЗ Иннополис 2024, проектные декларации на сайте наш.дом.рф
Сегодня на рынок продолжает влиять жесткая денежно-кредитная политика ЦБ РФ во главе с Эльвирой Набиуллиной. Сначала 15 августа ключевую ставку повысили на 3,5% до 12% годовых, а с 18 сентября еще на 1% до 13%. Также рынок разогревали нестабильность валют и рост первоначального взноса в ипотечных государственных программах с 15 до 20%.
«В таких ситуациях уже традиционно начинает расти спрос на недвижимость, — говорит заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Кто-то „спасает“ деньги от инфляции, кто-то делает отложенную покупку, опасаясь роста процентов по ипотечным кредитам».
Рост ключевой ставки повлияет на рынок жилья отчасти негативно. Впрочем, это решение, как считают в челнинском «Домкоре», нацелено на снижение рисков ипотечного «пузыря». «Центробанк пытается охладить пыл покупателей, — говорит коммерческий директор челнинского „Домкора“ Евгений Александров. — Рост первоначального взноса также нацелен на создание осмысленного ипотечного кредитования. Ведь часто бывает, что деньги вкладывают, но не понимают, что делать дальше».
Центробанк борется за надежность заемщика. «Чтобы оформить ипотеку, берут потребительский кредит на первый взнос, — говорит Юсупов о последствиях такой борьбы. — А это дорогие деньги, которые может позволить далеко не каждый. Поэтому считаем, что сегодняшняя ситуация не самым лучшим образом влияет на рынок».
Сократились сроки экспозиции — покупатели забирают жилье с первого или второго показа
Ставки уже под 14% годовых: как дела на вторичном рынке столицы РТ?
В августе количество сделок со вторичным жильем в Казани выросло на 8% до 3,8 тыс., гласит статистика татарстанского Росреестра. В сравнении с августом 2022 года вторичка в столице РТ прибавила 61%.
«Спрос подогрело решение Центробанка о повышении ключевой ставки, потому что все в ускоренном темпе побежали оформлять сделки по старым условиям», — отмечает гендиректор агентства недвижимости «Альтера» Зухра Ибнеева.
Сократились сроки экспозиции — в Казани покупатели забирают жилье с первого или второго показа. «Продавцы не идут на скидки, да и мы не рекомендуем — спрос хороший», — считает Ибнеева.
Средняя процентная ставка по ипотеке на вторичку уже держится на уровне 13,8% годовых, отмечают в агентстве недвижимости «Мегалит». «Люди ждут снижения ставки или уже в ускоренном режиме выходят на сделки», — описывает положение вторичного рынка руководитель отдела сопровождения сделок агентства Екатерина Иминова.
«Пока изменений цены не наблюдаем, потому что как покупали, так и покупают», — говорит Иминова и напоминает, что одобренная ипотека по старой ставке от Сбербанка действует три месяца, поэтому говорить о последствиях повышения пока рано.
Торг остается на уровне 50–150 тыс. рублей, заявляют в «Мегалите». «Нет такого, что собственники в панике готовы отдать квартиру за бесценок», — отмечает Иминова.
В августе казанские застройщики взяли 7 разрешений на строительство новых жилых комплексов
Кто запускает новые проекты в Казани?
Второй месяц казанские застройщики берут 7 разрешений на строительство новых жилых комплексов, сообщается на сайте исполкома Казани. В августе решили начать новые проекты:
- «Татстройинвест» возведет ЖК на ул. Халитова.
- «Эталон» берется за новые корпуса уже строящегося объекта.
- Госжилфонд при президенте РТ взял разрешения на две многоэтажки в «Салават Купере».
- «Росток» — специализированный застройщик построит жилой дом с парковкой на улице Рустема Яхина. Во главе компании стоит Эдуард Зинатуллин — в начале нулевых руководил ООО «Стройиндустрия» (ныне компания-банкрот) — застройщиком ЖК «Кремлевская жемчужина» у перекрестка улиц Батурина и Карла Маркса.
- «Снегири» — специализированный застройщик построит жилой дом на улице Луговой в Кировском районе Казани. В числе соучредителей застройщика Тимур Егоров — владелец зеленодольской группы компаний «Мир». В ГК рассказали, что это двухподъездный 11-этажный дом с подземным и наземным паркингами на 100 машино-мест. Общая площадь — 7 тыс. кв. метров.
«Как девелоперы не планируем продвигаться на рынок Казани, — уточнил нашему изданию сам владелец зеленодольской группы компаний „Мир“ Егоров. — „Снегири“ — это партнерский проект, в который входим как компания – производитель всех материалов, необходимых для строительства многоквартирного дома».
Татарстан к началу сентября вошел в пятерку регионов по количеству перспективных объектов жилой недвижимости — в регионе таких 190. Это четвертое место в России. Таковы сведения опубликованного реестра единого ресурса застройщиков, в который включены объекты до опубликования проектных деклараций. На первом месте расположилась Москва с 540 объектами, на втором — Калининградская область, где строят 233 объекта, 195 в Свердловской области — это третье место. Замыкает пятерку Санкт-Петербург с 166 объектами.
«Урожайные месяцы, но в октябре объем сделок существенно упадет»
Набережные Челны: застройщики заработали 2,9 млрд рублей, риелторы ловят момент с последними одобренными кредитами
Застройщики татарстанского автограда не отстают от казанских и тоже ставят рекорды. За август челнинские строительные компании продали 584 квартиры на 2,9 млрд рублей. Таковы сведения «Дом.РФ». На первом месте компания «Талан», на втором — «Домкор», замыкает тройку «Профит».
«Август — это пиковые продажи. Все рекорды поставлены», — прокомментировал показатели продаж коммерческий директор «Домкора» Александров. При этом эксперт не уверен в том, что такие результаты сохранятся и осенью будут новые рекорды.
Объективно оценить влияние изменения ключевой ставки можно будет через 2–3 месяца, заявляют в челнинском «Талане» и называют три причины:
- Рынок еще не успел среагировать.
- По ряду ипотечных программ с господдержкой условия не изменились.
- Есть заделы с предыдущих периодов.
«Первичный рынок однозначно охладится, это негативно повлияет на вторичный, — рассуждает Александров о последствиях дорогой ипотеки. — На вторичку льготная программа не действует, а значит, изменение ключевой ставки притормозит рынок. Чтобы продать вторичную недвижимость, придется работать с ценой, потому что ипотечный продукт будет довольно дорогим».
Ситуацию на вторичном рынке Набережных Челнов в августе и сентябре описывает руководитель агентства недвижимости «Кама» Рисхат Сабирзянов. «В Сбербанке очередь на оформление сделок расписана уже на две недели вперед», — говорит он. Ситуация повторяет казанское положение: люди стараются успеть купить жилье по старой ставке. Так что челнинские риелторы работают в моменте — в случае с одобренной ипотекой по низкой ставке быстро закидывают документы и выходят на сделку. «Урожайные месяцы, но, думаю, в октябре объем сделок существенно упадет», — говорит эксперт.
Повышение стоимости строительных материалов уже привело к повышению цен на новостройки
Набиуллина душит инфляцию, но стройматериалы и квартиры не дешевеют
Есть ли шанс на снижение цены жилья? Судите сами: себестоимость строительства не падает, квартиры продолжают покупать — соответственно, предпосылок к удешевлению нет, скорее наоборот. Цена квадратного метра жилья в Казани второй месяц держится у отметки 186 тыс. рублей за 1 кв. метр. В Набережных Челнах цена «квадрата» в новостройке подорожала на 10% до 95,7 тыс. рублей.
«Ажиотаж спроса плюс повышение стоимости строительных материалов уже привели к повышению цен на новостройки, — пояснила нашему изданию коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — Несмотря на повышение ставки, обратного отката себестоимости пока не происходит».
Динамику роста стоимости стройматериалов в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» приводит «Унистрой». За минувшие 8 месяцев произошли следующие изменения по ценам:
- Минеральная плита подорожала на 52%.
- Арматура — на 41%.
- Силовой кабель добавил в цене 38%.
- Бетон показал плюс 18%.
- Плита перекрытия подорожала на 17%.
«Цены на стройматериалы не зависят от ключевой ставки, там работают другие, более значимые факторы», — заявляют в челнинской компании «Талан». Снижения цен на стройматериалы не наблюдают и в «Домкоре». «К сожалению, ценники переписывают только вверх, — говорит Александров. — Причем такие изменения поставщики увязывают с курсом доллара».
«Необходимость накопить дополнительные средства может стать барьером для достаточно большого числа потенциальных покупателей»
Прогнозы девелоперов
Сентябрь у застройщиков и риелторов проходит по-разному. Одни работают с перегрузом и увеличивают план продаж на оставшуюся часть года. Другие уже фиксируют падение спроса и снижают план продаж на 15–20%. Эксперты сходятся в одном: итоги III квартала опередят результаты аналогичного периода 2022 года по числу сделок и объемам поступлений.
«Повышение ключевой ставки и размера „первоначалки“ полноценно отразится на продажах примерно в октябре, — говорит директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Пока бо́льшая часть сделок проходит все-таки по кредитам, одобренным ранее».
Через месяц будет яма, которая станет еще сильнее ощущаться после летнего ажиотажа.
Ощутимое влияние на рынок в будущем окажет рост первоначального взноса по ипотеке, этот момент подчеркивают в «Талане». Доля квартир, приобретаемых в ипотеку от общего объема, составляет 85%, из которых половина — с минимальным первоначальным взносом.
«Необходимость накопить дополнительные средства может стать барьером для достаточно большого числа потенциальных покупателей, — заявляет челнинский застройщик. — Наблюдаем за ситуацией, при необходимости будем разрабатывать меры».
В ответ застройщики достанут «волшебные палочки» — инструменты по субсидированию первоначального взноса и механизмы по его снижению, уверены в казанском агентстве недвижимости «Альтера». Собственно, в столице РТ некоторые девелоперы практикуют такой подход, фактически выплачивая за клиента первоначальный взнос.
«Если инфляция не будет расти дальше, привычного повышенного спроса на рынке недвижимости в конце года ждать не стоит, — считает коммерческий директор ГК „Новастрой“. — Негативное влияние оказывают совместно рост цен и снижение доступности ипотеки. В качестве мер поддержки спроса реализуем финансовые программы, помогающие клиентам снизить за счет застройщика расходы на первоначальный взнос, ставку по ипотеке и просто получить одобрение на более выгодных условиях».
Спокойны и в «Унистрое». «Думаю, ситуация стабилизируется и спрос от повышенного вернется к ожидаемым, планируемым значениям», — говорит Юсупов.
Как только решится вопрос с экономической точки зрения, Центробанк будет снижать давление и нормализует ситуацию, считают в «Домкоре». «Пока я не вижу заградительных ипотечных ставок в 17–20 процентов, как весной 2022 года», — резюмирует коммерческий директор челнинского застройщика.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 65
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.