«Что будет дальше? Во-первых, никакого роста цен», — призывают эксперты «БИЗНЕС Online» в ответ на заявление президента России Владимира Путина о перепроизводстве на рынке жилья и грядущем падении объемов стройки. Министр строительства РФ Ирек Файзуллин заявил, что резервы снижения цен есть. Таков один из рецептов поддержки спроса на жилье, который просел из-за слишком дорогих квартир по всей стране. Но в Татарстане ситуация, пожалуй, хуже, чем в России: республика задумалась об ослаблении требований жилищного «плана Путина», а застройщики Казани только за февраль потеряли 30% доходов. Подробности — в нашем материале.
На российском рынке недвижимости возникло «затоваривание», из-за чего объемы строительства могут сократиться. Об этом накануне сообщил президент России Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам с участием профильного вице-премьера Марата Хуснуллина
«Начинают возникать и определенные дисбалансы»: падение спроса оставило пустыми 70% новостроек в России и 74% в Татарстане
На российском рынке недвижимости возникло «затоваривание», из-за чего объемы строительства могут сократиться. Об этом накануне сообщил президент России Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам с участием профильного вице-премьера Марата Хуснуллина.
«На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать», — сказал Путин.
Следует поддерживать долгосрочное устойчивое развитие строительного сектора, продолжал президент. «Нужно поддержать спрос на жилье», — подчеркнул Путин. И напомнил, что в стране действуют программы льготной и семейной ипотеки, по которым с начала года улучшили жилищные условия более 130 тыс. семей.
Сегодня заявление президента прокомментировал министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин. По его словам, 80% новостроек сегодня продается по льготным программам с господдержкой. По всей видимости, у государства нет других рычагов — зато они есть у самих застройщиков.
Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?
Возможности такие есть и такой анализ ведомство проводило, добавил министр в ходе выступления на XXIV Ясинской международной научной конференции и предложил застройщикам снизить цены на жилье.
Напомним, семейную ипотеку с начала года получают семьи с двумя несовершеннолетними детьми: до этого кредит выдавали только при наличии ребенка, рожденного не ранее 2018-го. Ставку сохранили на уровне 6% годовых, лимит для регионов оставили на уровне 15 млн рублей. Льготную, или «путинскую», ипотеку продлили до 1 июля 2024 года, но увеличили ставку на процент до 8% и разрешили оформлять только один раз. Ограничение не действует на тех, кто успел купить квартиру в 2020–2022 годах. Лимит для регионов остался тем же — 6 млн рублей, что не устраивает застройщиков Татарстана.
Семейную ипотеку с начала года получают семьи с двумя несовершеннолетними детьми: до этого кредит выдавали только при наличии ребенка, рожденного не ранее 2018-го. Ставку сохранили на уровне 6% годовых, лимит для регионов оставили на уровне 15 млн рублей
Эксперты «БИЗНЕС Online» называют две главные причины снижения спроса:
- Падение покупательной способности.
- Спецоперация на Украине и частичная мобилизация.
Рост ставки также перекрыл доступ к дешевым деньгам для инвесторов в жилую недвижимость, которые по льготной ипотеке покупали несколько квартир, чтобы заработать на росте цен. «Правительство делает упор на семейную ипотеку, так как это помогает семьям с детьми и стимулирует рождаемость», — рассказал изданию директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.
Объемы нераспроданного жилья в России — 70% от числа возводимой недвижимости, такие данные в апреле представил «Дом.РФ». По информации госкомпании, в РФ строится 98 млн кв. м жилья, из которых не продано 42 млн кв. м, еще 28 млн кв. м в продажу не поступало — этот объем застройщики придерживают.
Рынок Татарстана затоварен еще выше. За два года переизбыток нового жилья в регионе вырос в 2 раза. Если в марте 2021-го застройщики продали половину того, что строилось, то в марте 2023 года — всего 25%. В Татарстане сегодня не продано 74% строящегося жилья, включая то, что застройщики придерживают и не выводят на рынок.
Объемы нераспроданного жилья в России — 70% от числа возводимой недвижимости, такие данные в апреле представил «Дом.РФ»
Республика просит ослабить оковы «плана Путина», а застройщики Казани уже сбавляют обороты
Откуда вдруг возник «кризис перепроизводства»? Напомним, что темпы застройки в регионах подбивают под указ президента РФ, по которому к 2030-му в России должны сдавать по 120 млн кв. м жилья в год. Из них 3,5 млн «квадратов» — обязательства Татарстана.
В прошлом году регионы России продвинулись в выполнении «плана Путина» и побили рекорд по объему ввода жилья: за год в стране сдали 102,7 млн кв. м, что на 9% выше показателя 2021-го, сообщал в январе Хуснуллин со ссылкой на Росстат. Прирост зафиксировали по строительству и многоквартирных домов, и частных.
Марат Айзатуллин в начале года делал неутешительный вывод: в Татарстане падает покупательский спрос, из-за чего республика просит минстрой РФ во главе с Иреком Файзуллиным и вице-премьера Хуснуллина пересмотреть план ввода жилья на 2023-й с учетом состояния рынка
Татарстан в прошлом году сдал 3,09 млн кв. м жилья, что на 2,5% больше рекорда 2021-го. Такой объем обеспечил республике первое место в Приволжском федеральном округе и 6-е — в стране. Конечно, в статистику попадает и «дачная амнистия», и достройка домов обманутых дольщиков. Приглядимся к деталям заявленных «квадратов» по итогам 2022 года:
- Индивидуальное жилищное строительство — сдано 2,2 млн кв. метров.
- Коммерческое жилье — 783,4 тыс. кв. метров.
- Социальная ипотека — 107,2 тыс. кв. метров.
Стройка идет по социалистическим понятиям — по плану. Но в эту политику вмешивается закон капиталистического производства, касающийся спроса и предложения. На фоне головокружительных объемов жилищные условия улучшили 105 тыс. семей Татарстана. Но это на 8% меньше, чем планировали. Министр строительства РТ Марат Айзатуллин в начале года тоже делал неутешительный вывод: в Татарстане падает покупательский спрос, из-за чего республика просит минстрой РФ во главе с Иреком Файзуллиным и вице-премьера Хуснуллина пересмотреть план ввода жилья на 2023-й с учетом состояния рынка.
Пока других публичных заявлений о сокращении планов не было.
Жилищные кредиты доступны не всем: ипотечный рынок РТ за прошлый год потерял 4%, опустившись до 44,6 тыс. сделок. В Казани ситуация хуже: число ипотечных сделок сократилось на 12% до 26 тысяч. Средняя цена квадратного метра новостроек столицы РТ по итогам февраля составила 175,6 тыс. рублей, что на 2% выше показателя января. При этом с ноября цена «квадрата» колебалась в диапазоне 171–172 тыс. рублей, сообщается в статистике «Дом.РФ». На рынке новостроек февраль 2023-го оказался сильно хуже февраля 2022-го. Доходы девелоперов сократились на 30% до 4,1 млрд рублей в сравнении с аналогичным месяцем 2022 года.
Стройка — отрасль инертная, поэтому застройщики не снизят объемов строительства в 2023-м, уверены в группе компаний «Новастрой». «В наличии у застройщиков готовые квартиры в сданных домах. И этот процент будет расти, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — На мой взгляд, уже в следующем году отрасли удастся выровнять баланс спроса и предложения и мы снова сможем наблюдать стабильный рост цен на недвижимость и улучшение продуктовых характеристик».
«Если мы посмотрим на деятельность застройщика всея Руси «ПИК», то увидим, как он постепенно сворачивает проекты, ставит их, так скажем, на паузу. Этот сценарий для других застройщиков вполне ожидаемый»
«Что будет дальше? Во-первых, никакого роста цен…»
По новому жилью спрос действительно не догоняет предложение, отмечает директор компании «Премьер-Недвижимость» Садреев. «Но говорить о затоваривании, я думаю, пока не стоит», — считает эксперт.
По его словам, осенью прошлого года, в том числе из-за мобилизации, действительно продажи замедлились, но сейчас наблюдается увеличение спроса. Снижение продаж по новому рынку объясняется еще менее доступными условиями по ипотеке. Цена квартир выросла, а лимит по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке — нет. «Плюсом ограничили возможности супернизких ставок, что тоже притормаживает сделки на первичке», — сообщает Садреев.
Чтобы уменьшить риск затоваривания, необходимо замедлить рост цен и проработать новые условия по жилищным кредитам.
«На первичном рынке наблюдаем затоваривание», — согласен с оценками президента РФ вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. По его словам, сейчас более 60% новых квартир остаются нераспроданными, но риска по «заморозке» рынка эксперт не видит.
«Потребность в улучшении жилищных условий остается высокой, поэтому рынок все это проглотит», — уверяет Савельев. Уже в марте продали на 30% больше квартир, чем в феврале, хотя, конечно, 2023 год не сможет догнать успех 2021-го. Кроме того, все еще сдерживают спрос льготные программы по ипотеке и другие акции от застройщиков.
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что затоваривание в Казани точно есть. «Если мы посмотрим на деятельность застройщика всея Руси „ПИК“, то увидим, как он постепенно сворачивает проекты, ставит их, так скажем, на паузу. Этот сценарий для других застройщиков вполне ожидаемый», — размышляет эксперт.
Гизатова считает, что затоваривание может коснуться не всех строительных компаний: уникальный продукт на рынке всегда найдет своего покупателя. Например, объекты в центре Казани в дефиците, поэтому такие проекты более устойчивы. «Под удар попадает в первую очередь периферия столицы и старые промплощадки», — говорит эксперт.
Застройщики за время «неоправданно высокой цены» успели накопить себе подушку безопасности, но, с другой стороны, компании стали заложниками этого положения. «Психологически народ не привык к таким ценам. Кроме того, покупатели избалованы низкими ипотечными ставками», — считает Гизатова.
«Что будет? Во-первых, никакого роста цен. В Москве уже некоторые застройщики открыто снизили стоимость, такая же ситуация ждет и Казань», — уверяет эксперт. Во-вторых, рынок в ожидании так называемых адресных программ, где в семейной ипотеке смягчат условия и появятся новые предложения для отдельных групп специалистов: например занятых в оборонной промышленности. «Так приобретать квартиры будут не инвесторы, а люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий», — считает Гизатова.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 57
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.