За несколько дней до поглощения СИБУРом акционеры ТАИФа провернули манипуляцию, которая за год принесла им почти 450 млн рублей в качестве арендной платы за бизнес-центр, расположенный между площадью Свободы и Кремлевской набережной. Как выяснил «БИЗНЕС Online», москвичи заняли «стекляшку» фактически против своей воли и не намерены еще 14 лет платить татарстанским партнерам за ненужные им хоромы. Теперь СИБУР пытается в том числе через суд отказаться от договора, а пока пакует чемоданы и готовится к переезду в «Казаньоргсинтез». Подробности истории о фирменном гостеприимстве татарстанской компании — в нашем материале.
В конце сентября «СИБУР Холдинг» подал в Арбитражный суд Татарстана иск к ТАИФу, в котором просит признать недействительным договор аренды бизнес-центра площадью 50 тыс. «квадратов» по адресу: ул. Пушкина, 80
СИБУР узнал об аренде офиса только после сделки
Скрытые от глаз общественности разногласия между СИБУРом и ТАИФом выходят наружу. Спустя год после сделки подоспело первое судебное разбирательство. В конце сентября «СИБУР Холдинг» подал в Арбитражный суд Татарстана иск к ТАИФу, в котором просит признать недействительным договор аренды бизнес-центра площадью 50 тыс. «квадратов» по адресу: ул. Пушкина, 80. Копия иска есть в распоряжении «БИЗНЕС Online». Ознакомившись с сутью претензий, можно сделать вывод — предприимчивости татарстанских нефтехимиков можно только позавидовать. Но обо всем по порядку.
Для начала напомним, что ранее у ТАИФа было два юрлица: АО «ТАИФ» (ныне — СИБУР-РТ) и АО «УК „ТАИФ“» (сейчас — АО «ТАИФ»). Впоследствии первая компания отошла компании Леонида Михельсона, во вторую были выведены активы ТАИФа, не входящие в периметр сделки. Обе до 27 сентября контролировались одними акционерами. Их список: Альберт Шигабутдинов, Тимур Шигабутдинов, Айрат Шаймиев, Радик Шаймиев, Камиля Шаймиева, Гузелия Сафина, Рустем и Лидия Сультеевы, Владимир Пресняков.
«Стекляшка» на улице Пушкина, ставшая яблоком судебного раздора, в разгар подготовки исторического соглашения достраивалась ТАИФом. Для акционеров ТАИФА желание поселить свой главный офис неподалеку от Казанского кремля, кабмина и Госсовета РТ, судя по всему, в свое время стало буквально идеей фикс. По иронии судьбы поработать в новом здании таифовцам не пришлось.
Президент Татарстана Рустам Минниханов долго не давал добро на «стекляшку» в столь знаковом месте, но в итоге разрешил, выставив ряд встречных условий. В качестве социальной нагрузки таифовцы основательно прокопали холм под нынешним зданием Нацбиблиотеки РТ (тогда НКЦ «Казань») и построили подземный четырехуровневый паркинг почти на 1 тыс. машино-мест, потратив на стройку 2,2 млрд рублей. Кроме того, ТАИФ благоустроил холм и прилегающую территорию — всего 30,8 тыс. кв. м вплоть до сквера им. Фукса.
В 2017 году контракт на строительство бизнес-центра достался турецкой Enka. Проект совмещает высококачественную внутреннюю отделку и стеклянный фасад. В БЦ 8 этажей выше уровня земли общей высотой 33,5 м, а также четыре подземных этажа глубиной 15 метров. Крыша оборудована вертолетной площадкой.
До 1 июля 2021 года здание находилось в собственности АО «ТАИФ», а это значит, что в теории после приобретения 100% в компании СИБУР должен был стать владельцем здания. Но у смекалистых акционеров ТАИФа были на этот счет свои планы. За три месяца до сделки бизнес-центр продали УК «ТАИФ», как говорится в судебном иске, «вопреки принципам добросовестности». 6 сентября право собственности на здание было зарегистрировано в ЕГРН, в этот же день его сдали в аренду АО «ТАИФ» (т. е. на тот момент самим себе). Как следует из иска, за реализацию схемы формально отвечали Альберт Шигабутдинов и его старший сын Руслан Шигабутдинов, занимавший на тот момент пост гендиректора АО «ТАИФ» (именно их подписи стоят под арендным договором). Альберт Кашафович был един в двух лицах — он возглавлял УК «ТАИФ» и одновременно являлся председателем совета директоров в АО «ТАИФ».
«Стекляшка» на улице Пушкина, ставшая яблоком судебного раздора, в разгар подготовки исторического соглашения достраивалась ТАИФом
27 сентября СИБУР и ТАИФ подписывают соглашение о создании объединенной компании. Только тогда акционеры последнего решают рассказать холдингу о наличии «арендного ярма». Можно только представить, каким неприятным сюрпризом это стало для владельцев СИБУРа, с которыми такой вариант событий до того момента не обсуждался. В иске сибуровцы пишут, что ТАИФ сознательно воспользовался тяжелыми процессами поглощения, которые шли в то время: «Обстоятельства ситуации свидетельствуют о сговоре и совместных действиях акционеров ТАИФ в ущерб интересам общества (речь о ПАО „СИБУР Холдинг“ — прим. ред.). Подписанты договора аренды занимали должности в органах управления в арендаторе и арендодателе и являются родственниками. Зная о предстоящей продаже [АО „ТАИФ“] в пользу ПАО „СИБУР Холдинг“, акционеры заранее организовали заключение договора аренды».
Ввиду своего статуса акционеры ТАИФа знали об очевидных последствиях заключения сделки для СИБУРа, говорится в иске. Такой неожиданный для холдинга поворот событий еще раз показывает, в какой спешке шла сделка, раз даже опытные управленцы и юристы СИБУРа не догадывались, какого кота в мешке они покупают вместе с нефтехимическими и энергетическими активами в Татарстане.
Как следует из иска, за реализацию схемы формально отвечали Альберт Шигабутдинов и его старший сын Руслан Шигабутдинов (на фото), занимавший на тот момент пост гендиректора АО «ТАИФ»
15 лет кабалы с неподъемным штрафом за выход?
«Условия договора аренды здания определены исключительно в интересах ответчика, являются кабальными и крайне невыгодными для общества (СИБУРа — прим. ред.)», — утверждается в иске СИБУРа.
Оценим размах «схематоза». В бизнес-центре на Пушкина над и под землей 12 этажей, из них три занято подземной парковкой, в которой число мест кратно превышает нужды СИБУРа. По факту под офисы используются только третий и четвертый этажи. Первый этаж — технический, на втором находится VIP-столовая, 5–8-й этажи непригодны для офисов, поскольку «являются помещениями элитного формата для размещения высших руководителей». Но и офисные этажи здания не лишены атрибутов роскоши — к примеру, там имеется фонтан.
Первый этаж — технический, на втором находится VIP-столовая, 5–8-й этажи непригодны для офисов, поскольку «являются помещениями элитного формата для размещения высших руководителей»
При этом СИБУР платит ТАИФу за аренду всех 50 тыс. «квадратов», перечисляя за роскошные хоромы около 37 млн рублей в месяц. Получается, что за год таифовцы заработали на аренде 444 млн рублей, и это без учета «коммуналки» (еще более 30 млн рублей в год). Правда, если смотреть на цену в разрезе арендной платы за 1 кв. м (выходит порядка 740 рублей за «квадрат» в месяц), можно заметить, что это примерно в 2–3 раза ниже рыночной стоимости офисов класса А. Но суть в том, что СИБУРу в принципе не нужны в Татарстане такие большие площади. Поэтому в «квартирном вопросе» решающую роль играет именно итоговая ежемесячная сумма. «Реальная потребность не больше 8,5 тысячи квадратов, а СИБУРу всучили 50 тысяч», — говорит наш источник, знакомый с ситуацией.
По нашим сведениям, когда холдинг до сделки искал себе гнездышко и изучал рынок в этом же районе Казани, рассматривался в том числе вариант с площадью раз в 10 меньше и всего за 13 млн рублей в месяц. В этом случае экономия за 12 месяцев составила бы более 280 млн рублей. Особенно странно выглядит тот факт, что Руслан Шигабутдинов даже после ухода из СИБУРа продолжает работать в том самом офисе на Пушкина, который оплачивает СИБУР. И, надо полагать, сидит как раз в кабинете «элитного формата».
Любопытны детали арендного договора. ТАИФ прописал в документе нескромный срок аренды — 15 лет. И, видимо, чтобы максимально осложнить условия ухода арендатора, включил пункт, согласно которому СИБУР должен уведомить ТАИФ о своем намерении сменить место дислокации за три (!) года. В случае отказа от договора в одностороннем порядке СИБУР должен будет выплатить штраф в размере 1,7 млрд рублей. Именно этот пункт оспаривает СИБУР во второй части своего иска, в компании посчитали сумму штрафа чрезмерной. На рынке, как указано в иске, за отказ от договора разумной признается плата в размере платежей за несколько месяцев, но никак не за четыре года. «Подобное условие <…> позволяет в случае исполнения получить арендодателю сверхдоход в ущерб правам и интересам арендатора», — указывается в иске.
СИБУР платит ТАИФу за аренду всех 50 тыс. «квадратов», перечисляя за роскошные хоромы около 37 млн рублей в месяц
По нашей информации, СИБУР уже как минимум несколько месяцев ведет переговоры с ТАИФом и пытается полюбовно выйти из кабального арендного договора, речь даже не идет о снижении цены аренды. СИБУР до сих пор надеется на полюбовное разрешение конфликта, а подача заявления в суд — вынужденная мера. Дело в том, что после 28 сентября истек бы срок исковой давности.
СИБУР твердо намерен съезжать из дорогостоящего офиса. Подробно изучив все варианты, холдинг решил, что эффективнее всего разместить сотрудников на собственных площадях — в таком случае издержки будут близки к нулю. Выбор пал на заводоуправление «Казаньоргсинтеза»
«СИБУР не сильно нуждается в имиджевых знаках в Татарстане»
Пока суд да дело, СИБУР твердо намерен съезжать из дорогостоящего офиса. Подробно изучив все варианты, холдинг решил, что эффективнее всего разместить сотрудников на собственных площадях — в таком случае издержки будут близки к нулю. Выбор пал на заводоуправление «Казаньоргсинтеза». Тем более все официальные мероприятия, включая визиты высоких гостей, в течение года проходили именно на КОСе. В здании на Пушкина разве что торжественно открывали обособленное структурное подразделение СИБУРа в Татарстане.
В пресс-службе холдинга суть иска оставили без комментариев. Тем не менее там подтвердили, что рассматривается вариант с переездом в административное здание КОСа. Это здание сейчас подвергается перепрофилированию — сидящих там инженеров, механиков, энергетиков перемещают поближе к производству, которое они курируют. «Размещение сотрудников СИБУР-РТ на освобождающемся пространстве <…> выглядит более верным с точки зрения управления затратами решением, чем использование в этих целях большого, современного и красивого, но скорее представительского офиса на Пушкина, 80», — говорится в комментарии.
Нужно понимать, что для ТАИФа это был центральный офис, он строился для акционеров компании. Для СИБУРа это очередной офис в одном из регионов
Опрошенные нами эксперты соглашаются, что переезд в КОС — наиболее выгодный для СИБУРа вариант. Единственное, не для всех работников татарстанского офиса холдинга промплощадка будет удобной локацией. Если у сотрудников нет прямого контакта с производством, то, конечно, им лучше находиться в здании с более развитой инфраструктурой, считает вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.
«СИБУР не сильно нуждается в имиджевых знаках в Татарстане. Для него иметь штаб-квартиру на Пушкина непринципиально. Нужно понимать, что для ТАИФа это был центральный офис, он строился для акционеров компании. Для СИБУРа это очередной офис в одном из регионов. Уверен, что в Москве у них очень крутое место. Но здесь у них просто филиал с рядовыми сотрудниками и топ-менеджерами среднего звена», — рассказал нам заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев.
Действительно, в Москве холдинг располагается в офисном комплексе класса А на улице Кржижановского на юго-западе столицы. Площадь штаб-квартиры СИБУРа в Москве — всего 41 тыс. кв. метров. И там сидят все первые лица компании. В этом свете роскошный бизнес-центр в Казани на 50 тыс. «квадратов» тем более выглядит избыточным.
Изначально уступка сибуровцам новенького сверкающего офиса на Пушкина выглядела как знак уважения со стороны менеджмента ТАИФа — в духе знаменитого татарского гостеприимства, когда гостя сажают на лучшее место в доме
Что будет со «стекляшкой» ТАИФа?
Напомним, в Казани сам ТАИФ сейчас располагается в старом офисе, по адресу: ул. Щапова, 27. Видимо, распродав главные активы, акционеры потеряли интерес к размещению в правительственном квартале. Изначально же уступка сибуровцам новенького сверкающего офиса на Пушкина выглядела как знак уважения со стороны менеджмента ТАИФа — в духе знаменитого татарского гостеприимства, когда гостя сажают на лучшее место в доме. И только теперь стало видно, что под дорогую парчовую обивку стула хозяева спрятали остро наточенный гвоздик.
Я не думаю, что после переезда СИБУРа найдется компания, которая снимет все здание целиком. Вполне возможна и продажа. Гипотетически здание может купить девелоперская компания. На мой взгляд, оптимально сделать из него бизнес-центр и наполнить его разными арендаторами. Картинка, когда такое огромное здание занимает одна компания, — это большая редкость.
Действительно мало компаний, которым нужен такой огромный офис, согласна руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Я считаю, что бизнес-центр будет раздербанен между разными арендаторами. Может, продажу рассмотрят, но новый собственник тоже станет сдавать в аренду. С удовольствием купят! Это эксклюзивное предложение: место в историческом центре с отличной парковкой. Здание будет востребовано как у арендаторов, так и у покупателей», — уверена наш эксперт.
Если ТАИФ выставит объект на рынок с точки зрения сдачи в аренду, в него смогут въехать крупные компании, занимающие большие площади: допофисы банков, представительства, штабы, IT-компании, поделился Шайхиев. «Конечно, это несколько арендаторов. Спрос на хороший бизнес-центр класса А будет. Рыночная ставка — 1,5–2 тысячи рублей в месяц за „квадрат“», — отметил он.
Сбудутся ли эти прогнозы, сказать сложно. Если грубо предположить, что полезная площадь офиса на площади Свободы — 10 тыс. кв. м, то с новых арендаторов, по самым высоким оценкам, ТАИФ сможет выжать 20 млн рублей в месяц. Конечно, c этой точки зрения для них выгоднее доить СИБУР. В пресс-службе ТАИФа наш запрос оставили без ответа.
***
В свете этих подробностей становится очевидно, что не зря СИБУР чуть ли в не в последний момент перед сделкой решил приобрести 100% АО «ТАИФ», а не работать по схеме 50 на 50, как это ожидалось ранее. Можно только гадать, сколько палок в колеса набросал бы ТАИФ при таком раскладе.
Остается лишь удивляться выдержке СИБУРа, который умудряется все же не превращать худой мир в добрую ссору. Тимур Шигабутдинов, напомним, сохраняет место в правлении ООО «СИБУР», в Нижнекамске компании продолжают делить спецтранспорт для заводчан НКНХ и ТАИФ-НК, строительные «дочки» ТАИФа привлекаются к подрядам на объектах СИБУРа в Татарстане, вместе стороны решают вопросы по некоторым непрофильным активам. И лишь иногда москвичам приходится переходить на язык силы: например, перекрытый вентиль с поставками нафты из ТАИФ-НК для «Нижнекамскнефтехима» помог договориться по ценам. Теперь в ход пошли и судебные иски: nothing personal, it’s just business.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 147
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.