Экстренная ипотечная реанимация и резекция банковских ставок от главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной вдохнули жизнь в рынок жилья. В Татарстане покупки новостроек в июле выросли в 1,6 раза. Правда, успехи казанских девелоперов гораздо скромнее — продажи подросли всего на 10%. Год к году рынок по-прежнему в глубоком минусе. Подметки рвет ПИК, который вот-вот начнет возведение нового ЖК «Себерс» на землях бывшего «Холода». В свою очередь, новой точкой роста становится казанский речпорт, где дремлют потенциальные 1,5 млн кв. м жилья. Эксперты «БИЗНЕС Online» считают, что до бешеных оборотов марта рынку уже не подняться, мощным тормозом остается слишком дорогая ипотека на вторичке. Прогнозы и ожидания — в нашем материале.
На рынке жилья Татарстана после июньского провала наступило оживление. Число сделок выросло как с новостройками, так и на вторичке
Новостройки в Казани по-прежнему продаются плохо: районы в 6 раз обогнали столицу РТ
Экстренные меры, принятые властями ради реанимации рынка жилья, дали свои плоды. Июньские провалы позади. После снижения ипотечных ставок и сокращения прибылей от вкладов на рынке жилой недвижимости Татарстана наступило оживление. По данным управления Росреестра по РТ, в июле заключено 1 143 сделки по договорам долевого участия, что в 1,6 раза больше, чем месяцем ранее. Немного подрос и вторичный рынок — из рук в руки в Казани в июле перешло 2,3 тыс. б/у квартир, что на 7% больше, чем в июне.
Хотя, если сравнивать с прошлогодним июлем, рынок находится в глубоком провале: минус 55% сделок на вторичке, минус 15% — на первичке. Риелторы успокаивают себя тем, что месяц был таким же, как пять лет назад, и сравнивать этот июль с ажиотажным прошлым якобы нет смысла.
«В 2021 году всех пугали, что заканчивается льготная ипотека, поэтому покупатели рванули за квартирами. Но истерия не может продолжаться вечно, рынок приходит в равновесие», — считает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Правда, это никак не объясняет более чем двукратное падение вторичного рынка, где никаких льготных ставок по ипотеке не было и нет.
Тем не менее можно констатировать, что рынок новостроек вернулся к средним многолетним значениям. Участники рынка недвижимости видят несколько причин.
- Отложенный спрос. Провал мая – июня окончательно затянется к концу лета.
- Истечение сроков вкладов под 20% годовых, в которые инвесторы вошли в марте. Сейчас те снова начали вкладывать в недвижимость.
- Возвращение низких ипотечных ставок. В июне все ждали снижения ставки. А зачем торопиться, если условия будут лучше? В конце июня премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление о снижении ставки по льготной ипотеке с 9 до 7%. В ожидании люди выиграли и на первоначальном взносе, и на самой ставке.
- Начало делового сезона. К концу лета всегда происходит оживление рынка жилья: люди возвращаются из отпусков, студенты зачисляются в вузы.
Однако в Казани продажи новостроек выросли всего на 10% по сравнению с июнем — это примерно в 6 раз хуже, чем в районах республики. Покупателей в столице РТ тормозят высокие цены. Пятерку наиболее удачливых девелоперов мы приводим в инфографике на основе данных платформы онлайн-аналитики «Сравни дом». Но положительная динамика в столице РТ есть, да и в ближайших больших городах тренды те же. «По соседним городам, таким как Уфа, Пермь и Ижевск, мы также видим увеличение продаж в среднем на 10–15 процентов к июню», — отмечает руководитель платформы «Сравни дом» Константин Вахрушев. Однако есть и не столь оптимистичные мнения.
Ситуация в целом немного улучшилась, но на первичном рынке дела обстоят неважно. Да, ипотека стала более или менее доступной — число звонков и показов выросло. Но пока нельзя говорить, что все вернулось к докризисным уровням. Цены не падают, поэтому ситуация плохая, продаж очень мало.
По словам Андрея Савельева из агентства «Бест – Недвижимость Казань», традиционно значимыми покупателями первички в столице РТ были инвесторы, ныне ушедшие с рынка в основном по причине высоких цен, а также продавцы вторички, у которых сложности с покупателями из-за отсутствия в данном сегменте рынка льготной ипотеки. «Надо помогать вторичному рынку. Пока там не начнется движение, первичка так и будет стоять», — добавляет наш собеседник. Банки снижали ставки на вторичку, но достаточно сдержанно, говорят риелторы. Сейчас ипотечная ставка на покупку вторичного жилья держится выше 10%, и ежемесячный платеж некомфортен для клиентов.
«В 2021 году всех пугали, что заканчивается льготная ипотека, поэтому покупатели рванули за квартирами. Истерия не может продолжаться вечно»
Цены за год взлетели на 25%: за новую «однушку» в Казани просят в среднем 7 миллионов
Что же происходит с ценами? Покупатели, которые ждали снижения цен на фоне кризиса, проиграли долготерпению застройщиков.
Застройщики не торопятся снижать цены. В августе они держат цифры на уровне июля, видимо предвкушая осенний сезон роста продаж. По данным RealtyMag.ru, в среднем жилье в новом доме в столице РТ обходится сейчас в 162 тыс. рублей за «квадрат». За год подорожание составило 25%. Цены существенно разнятся от района к району. В топ-3 по дороговизне неожиданно вырвался Кировский район — 209 тыс. за кв. метр. За ним следует Ново-Савиновский — 198 тысяч. В Вахитовском наблюдается снижение в 4% за месяц, а самый дешевый «квадрат» сейчас в Приволжском — 147 тысяч.
Будет ли и дальше дорожать жилье? Резкого роста не случится, говорят эксперты. Произойдет умеренный рост ценника по мере продвижения стадий проектов от котлована до сдачи дома. «Сейчас цены на новостройки закрепились. Нет такого активного движения, как в первом полугодии. Обычно все застройщики удерживают стоимость, поскольку опыт показал, что ценник должен остановиться, потому что он достиг психологического предела», — считает руководитель первичного направления агентства недвижимости «Флэт» Наталья Ильина.
Будет ли дешеветь жилье? В СМУ-88 говорят, что снижения цен ждать не стоит и прямой дисконт не практикуется.
Мы не предоставляем прямого дисконта на наши объекты — нам некуда снижать цены. Но постоянно работаем с банками, чтобы предложить нашим покупателям выгодные условия по ипотеке. Например, по ряду проектов предлагаем ставку 0,1 процента на весь период или готовим к запуску ипотечную программу без первоначального взноса.
Аналогичной политики придерживаются и в компании «Унистрой». «Сейчас демпинговать по ценам не самый лучший вариант. Себестоимость строительства постоянно растет, поэтому цены снижаться не будут. Конечно, за весь рынок сказать сложно. Но, да, мы видим, что некоторые застройщики устраивают распродажи. Наша же стратегия в данном случае иная. Мы никогда не делаем дисконт. Но для нас важно дать клиенту финансовые инструменты покупки жилья: субсидируем ставки по господдержке вплоть до 0,1%, даем рассрочку без процентов до пяти лет, выкупаем квартиры клиентов по рыночной цене, и они идут в счет оплаты нового жилья».
Цены на квартиры в новостройках Казани в августе демонстрируют стабильность — застройщики не торопятся резко снижать их и практически держат цифры на уровне июля, видимо предвкушая осенний сезон продаж
По словам исполнительного директора компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыповой, в мае – июне на рынке по некоторым объектам прошла небольшая корректировка цен, которая помогла вернуть спрос на нестандартные квартиры. «Но говорить о тотальном падении цен, конечно, нельзя», — считает она.
Почему так происходит? Девелоперов поддерживает проектное финансирование со стороны банков, и они не зависят от текущего потока денег за квартиры. К 1 июля в Татарстане покупатели внесли на эскроу-счета почти 79 млрд рублей, было куплено свыше 18,3 тыс. квартир. При этом банки открыли кредитные линии для девелоперов на 230 миллиардов. Так что застройщики спокойно переживут какое-то время и без денег дольщиков — даже если продажи встанут, можно подождать полгода-год.
Какие квартиры покупают? Самыми популярными на первичке в Казани оказались двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, рассказали «БИЗНЕС Online» в «Avito Недвижимости». Средняя цена на квартиры всех типов планировки в июле 2022 года была в пределах 7,9 млн рублей. Средняя стоимость однокомнатных квартир составила 6,9 млн рублей, двухкомнатных — 9,1 млн, трехкомнатных — 11,8 млн, студий — 5,2 млн рублей. Самый дорогой «квадрат» — в «однушках» и студиях: в среднем 179 тыс. и 176 тысяч рублей соответственно. «Двухкомнатный» метр в «Avito Недвижимости» оценивают в 156 тыс., а в «трешках» — в 146 тыс. рублей.
Вторичный рынок остается более интересным из-за высоких цен на строящееся жилье, считает директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. «Сейчас не найдешь квартир в строящихся домах дешевле 150 тысяч за квадратный метр, а в топовых районах готовьте все 200 тысяч и выше. И цены не снизятся», — заявил эксперт.
«В существующем состоянии для Казани льготная ипотека фактически изжила себя. Сегодня ее едва хватает даже для однокомнатной квартиры, не говоря уже о потребностях среднестатистической семьи с детьми»
Доброе лицо злой ипотеки
Перейдем к оценке роли «ипотечных костылей» — они поддерживают продажи. В Татарстане число выданных жилищных кредитов за месяц выросло на четверть, в Казани — только на 8%. Однако год к году картина весьма печальна: минус 59% доли ипотеки в столице РТ. Кредиты пока берут хуже, даже чем в «пандемийном» 2020-м. Для поддержки спроса на первичку ряд застройщиков запустил ипотечную программу без первоначального взноса. Фишкой рынка стала 30-летняя ипотека якобы под 0,01% годовых. На самом деле цена квартиры взлетает в 1,5 раза, зато ежемесячный платеж становится комфортным — можно найти предложения за 16–20 тыс. рублей в месяц.
В начале августа вице-премьер РФ Марат Хуснуллин не исключил продления программы льготной ипотеки в 2023 году, если спрос на жилье не будет расти. Опрошенные нами участники рынка поддерживают такую инициативу. Но условия для городов-миллионников необходимо пересматривать, считают они. Лимит для получения льготной ипотеки в Татарстане, по их мнению, нужно увеличивать с 6 млн рублей минимум в 1,5 раза — до 9–10 миллионов.
В существующем состоянии для Казани льготная ипотека фактически изжила себя. Сегодня ее едва хватает даже для однокомнатной квартиры, не говоря уже о потребностях среднестатистической семьи с детьми.
Чтобы семье купить трехкомнатную квартиру, воспользовавшись ипотекой с господдержкой, ей нужно откуда-то взять примерно 50% на первоначальный взнос — космическая сумма, считает директор СМУ-88 Наиль Галеев. Разумеется, можно найти варианты с «первоначалкой» в 30–35%, но это будет жилье с очень большим количеством компромиссов.
В #Суварстроит также считают, что при текущем уровне цен нужно увеличивать лимит до 9 млн рублей. «Лимит в 6 миллионов рублей позволяет приобретать лишь однокомнатные квартиры по условиям, где первоначальный взнос составляет всего 15 процентов. Расширение лимита сделает более доступными двух- и трехкомнатные квартиры», — рассказала «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора по продажам и маркетингу компании-девелопера Эльвира Галяутдинова.
В «Ак Барс Дом» также говорят, что лимит, который есть по программам с господдержкой, оказался недостаточным для портфеля компании. Поэтому комбинируют с другими программами совместно с банками-партнерами. В компании «Унистрой» отмечают, что если по ставке удалось достигнуть приятных рыночных значений, то теперь надо работать с суммой кредита, и предлагают увеличить лимит для Казани — тогда эффективность программы будет выше.
«Размер платежей по ипотеке, несмотря на меры господдержки, составляет 40–60 тысяч рублей в месяц. Поэтому мы вынуждены субсидировать ставки, — говорит Юсупов. — До тех пор пока базовая программа не дойдет до значений льготной ставки, желательно льготную сохранять. Это зависит от политики Центробанка России. Если в какой-то момент он начнет стремительно снижать базовую ставку, то льготная станет не нужна».
Но вообще доступная ипотека имеет и обратную сторону. Низкие ставки тут же приводят к росту цен на жилье, говорит Гизатова. Она советует перед покупкой новостройки сначала рассмотреть альтернативные варианты от застройщиков в уже сданных домах и изучить предложения частников по вторичному жилью. Так можно сэкономить хотя бы на ремонте. По словам эксперта, сейчас инвесторы, которые год назад приобретали квартиры, не получили той доходности, на которую рассчитывали. Поэтому они выставляют жилье с ремонтом на продажу.
План ввода жилья, по данным минстроя РТ, выполнен почти на 80%
Свежий ветер задул в речпорту, на бывшем «Холоде» вот-вот начнут ЖК «Себерс»: что будут строить в Казани
Высокий уровень цен держится еще и за счет дефицита хороших предложений. За июль застройщики не взяли в Казани ни одного разрешения на новое строительство. Квартир хватает на выселках, но ближе к центру доступных вариантов крайне мало. По большому счету там представлена только элитная недвижимость. Так, «КамаСтройИнвест» распродает квартиры на улице Тельмана в ЖК Altura и на Островского в ЖК Costura Town, в особняке Иванова и Киселева или Vinsent 2. В то же время неплохо продаются квартиры у «Ак таша» на Среднем Кабане, «Эталон» строит квартал у филармонии. Готовится и запуск новых проектов.
Подыскивают федерального застройщика для земель бывших артиллерийских складов в Кировском районе. О таких намерениях «БИЗНЕС Online» рассказали в фонде поддержки пострадавших от лопнувших в Татарстане банков — именно ему в 2017-м передали 759 га на Горьковском шоссе, которые принято называть будущим жилым комплексом «Серебряный бор» или экорайоном. Проектом планировки района предусмотрено 450 тыс. кв. м жилья и 616 частных домов на 17,5 тыс. жителей, а также садики и школы, новые дороги. Первые 10 га хотят отдать застройщикам без всяких торгов.
Федеральный строительный гигант «ПИК» приступает к освоению земель бывшего предприятия «Холод» у компрессорного завода, где возводится ЖК «Себерс». Компания уже начала поиски подрядчика для стройки, тендер опубликован на сайте застройщика. Старт стройки, судя по документации, — начало сентября. Завершить первую очередь ПИК намерен в I квартале 2024-го. Это будет жилой дом с подземным паркингом, несколькими корпусами и переменной этажностью — максимум 26 этажей.
На стадии котлована — ЖК «Улица Шульгина» в Московском районе от «Рама Строй Инвеста», а также ЖК «Сокол» от застройщика «Партнер и К» на улице Симонова. В сентябре в продажу выйдет последний из трех заявленных проектов на Казанке от подмосковного девелопера «Садовое кольцо» — ЖК Savin Premier премиум-класса. Он практически вплотную подберется к будущему парку «Спортивный» на берегу реки и строящемуся конкуренту — ЖК Uno от компании «Унистрой».
Наконец, задул свежий ветер в речном порту. Накануне мэр Казани Ильсур Метшин показал президенту РТ Рустаму Минниханову проект планировки территории, с которой начнется реновация 287 га земель на берегу Волги. Первый этап — это 71 га, 330 тыс. кв. м жилья и набережная в 1,3 километра. Будет красиво, но уж точно недешево.
С готовыми коттеджами в начале лета и вовсе случился полный провал. За июнь продано 197 частных домов — это на 69% меньше, чем за аналогичный месяц 2021 года
Коттеджи ложатся на дно, а земля пользуется спросом
Что касается продаж земельных участков, в июле в Казани было реализовано 1 069 объектов, что на 20% больше, чем в предыдущем месяце. По республике сделки проходят не так активно: всего плюс 4% за месяц и 7,2 тыс. договоров купли-продажи. С готовыми коттеджами в начале лета и вовсе случился полный провал. За июнь продано 197 частных домов — это на 69% меньше, чем за аналогичный месяц 2021 года. Банки уже начали предлагать льготную ипотеку с господдержкой на строительство дома или покупку земли под будущую постройку. Так, ВТБ предлагает от 6,3% годовых, а банк «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на покупку таунхаусов. Но это пока не помогает.
Нужно обязательно изучить условия предоставления ипотеки для строительства частной недвижимости, предупреждает Гизатова. «Встречаются правила, где указано, что дом требуется построить в течение одного года. Если мы говорим не о каркасных или панельных зданиях, вы просто не успеете», — объяснила эксперт. Тем не менее руководитель АН «Счастливый дом» полагает, что такие программы будут пользоваться спросом у людей, которые хотят построить дом самостоятельно.
По господдержке можно возвести дом с помощью подрядчика или своими силами. На эту программу есть свои клиенты, говорят во «Флэте». «Но надо учитывать, что скоро сезон стройки подойдет к концу, — и уже до следующей весны», — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании Анна Смирнова.
Садреев обращает внимание на то, что спрос на строительство и покупку частного жилья начал расти еще в 2020 году, во время пандемии. По мнению нашего эксперта, при соблюдении всех условий банковские программы для строительства и покупки индивидуальных домов имеют большие перспективы. Эксперт уверен, что любое субсидирование — это драйвер для развития и увеличения спроса. «Но стоит ожидать, что помогать будут первичному рынку. Потому что отсутствие продаж у застройщиков — минус для государства», — подытожил он.
В гильдии риелторов РТ надеются, что ключевую ставку все же опустят и ипотека станет доступнее
Осенний прогноз: ждут старта делового сезона и надеются на щедрость Эльвиры Набиуллиной
Чего ждать от осени? Прогнозировать состояние рынка недвижимости нужно в рамках внешнеполитической и макроэкономической ситуаций, считают застройщики и риелторы. В СМУ-88 рассчитывают на классический сентябрь с точки зрения старта нового делового сезона и активизации продаж. «Можно предположить, что рынок недвижимости вырастет примерно на 20 процентов», — предполагает Галеев.
В «Ак Барс Дом» говорят, что продажи на данный момент только набирают обороты, поскольку увеличился срок принятия решений о покупке квартир. Люди решаются на сделку не так быстро, как раньше. «Конечно, говорить о полном восстановлении темпов продаж пока рано. Но спад преодолен, и сейчас мы наблюдаем небольшой, но все же рост», — подчеркивает Латыпова. В компании «Унистрой» также ожидают, что рынок продолжит прирастать, скорее всего, от месяца к месяцу на 5–6%.
В сентябре пройдет заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке. Проявит ли милость глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина? Такие надежды участника рынка, оказывается, все же питают. «Льготная ставка ипотеки нужна около 1–2 процентов годовых. Сейчас подъемные платежи — только при ставке 0,1 процента в результате субсидирования процентной ставки застройщиками и банками-партнерами», — говорят в #Суварстроит. В гильдии риелторов РТ надеются, что ключевую ставку все же опустят и ипотека станет доступнее.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 112
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.