«ПИК на тот момент был самым дешевым и приемлемым вариантом», — вспоминает казанский айтишник Сергей Андреев, как вместе с супругой покупал квартиру в ЖК «Сиберово». Его молодая семья столкнулась со срывом сроков по передаче объекта. Ключи от квартиры они должны были получить еще в октябре прошлого года, но этот счастливый день продолжают переносить. Дольщики пошли в суд, требуя неустойку, благо мораторий на иски к застройщикам отменили с начала года решением президента России. «В «Сиберово» уже началось заселение дома», — заявили в ГК «ПИК» в ответ на запрос «БИЗНЕС Online». О том, какие подводные камни ждут покупателей при приеме квартир и что советуют делать эксперты, — в нашем материале.
Договор с застройщиком, ООО «СЗ «МТ-Девелопмент», был заключен в апреле 2023-го. С того момента семья Андреевых ждет заветного дня, когда ей вручат ключи от квартиры
«Риелтор сказала: это новый застройщик, они покажут себя с лучшей стороны»
IT-специалист Сергей Андреев и его супруга Евгения в 2022 году задумались о покупке жилья — они ждали первого ребенка. Их мечтой был загородный дом, но, посмотрев варианты, решили, что ехать далеко, да и инфраструктура минимальна: детских садов и школ поблизости не было. Андреевы решили купить трешку в Казани.
«ПИК на тот момент был самым дешевым и приемлемым вариантом», — признался глава семейства корреспонденту «БИЗНЕС Online».
Ключевую роль в выборе жилья сыграло и мнение риелтора. «Она сказала, что это новый застройщик, они покажут себя с лучшей стороны: все сделают быстро и качественно, им нужно закрепиться в Татарстане», — цитирует глава семейства слова специалиста. Услышав несколько мнений в пользу компании, семья окончательно решилась. На тот момент ПИК как раз начинал строить ЖК «Сиберово» в Советском районе. Жилой комплекс находится на пересечении улиц Халитова, Журналистов и проезда Владимира Шнеппа, на месте бывшего завода «Холод».
Семью Андреевых устраивала и локация, они живут неподалеку: «Вся стройка проходила на наших глазах».
Удобство работы с ПИКом было еще в том, что все процессы перенесены в онлайн. В мобильном приложении можно было и посмотреть квартиры, и заключить договор, и пообщаться с менеджерами. Покупатели даже ни с кем не встречалась лично. Единственный момент — ходили в банк для оформления ипотеки. Андреевы взяли трехкомнатную квартиру в первом корпусе (второй этап) — 80 кв. м за 9,8 млн рублей. В эту сумму было вложено 1,7 млн первоначального взноса и 8,1 млн рублей IT-ипотеки под 4% годовых. Договор с застройщиком, ООО «СЗ «МТ-Девелопмент», был заключен в апреле 2023-го. С того момента семья ждет заветного дня, когда ей вручат ключи от квартиры.
Сергей Андреев: «Мы каждый день инспектировали стройку. Так как живем рядом, гуляем с ребенком и смотрим, что там происходит. В прошлом году мы начали понимать, что никто ничего не успеет»
Срыв сроков, хитрости допсоглашений и отмена моратория на иски к застройщику
По словам Сергея, срок сдачи объекта должен был быть в октябре 2025 года. Их уверяли, что это максимальный срок, квартиры сдадут гораздо раньше.
«Мы каждый день инспектировали стройку. Так как живем рядом, гуляем с ребенком и смотрим, что там происходит. В прошлом году мы начали понимать, что никто ничего не успеет», — вспоминает Андреев.
В это время в России действовал мораторий на неустойку для застройщиков. И покупатели не могли требовать компенсацию за перенос сдачи: «Мораторий действовал, им вообще было без разницы — никакой реакции», — описывает ситуацию покупатель ПИКа. Право потребовать неустойку за срыв сроков выдачи ключей вернулось к людям 31 декабря 2025 года.
В 2020 году правительство освободило девелоперов от штрафов за срывы строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Постановление было подписано председателем правительства РФ Михаилом Мишустиным. Мораторий введен в связи с пандемией COVID-19. Участники долевого строительства потеряли возможность взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков.
Поддержка застройщиков была продлена в марте 2022-го. Этот мораторий закончился в июле 2023-го. Через год в страну вновь вернулся мораторий на штрафы застройщикам, который продлился до 31 декабря 2025-го. Его снова собирались продлевать, но вмешался президент РФ Владимир Путин. «Попрошу правительство этот мораторий не продлевать. Ключи должны выдаваться вовремя. Там есть проблемные вопросы, которыми объясняют задержки с выдачей ключей. Историю с мораторием на штрафы надо заканчивать, и прошу правительство это прекратить», — сказал глава государства в ходе прямой линии 19 декабря 2025 года.
В январе этого года дольщикам начали рассылать дополнительные соглашения о переносе сроков сдачи. Андреев начал замечать подводные камни в документах, выданных после отмены моратория. В первом допсоглашении, которое можно было проигнорировать, указывалось, что стороны согласны с переносом сдачи объекта и застройщик за это не несет никакой ответственности, в том числе материальной. Второй момент ждал покупателей при получении ключей и документов на жилье: в договоре по умолчанию стояла галочка, что претензий к застройщику нет. Для того чтобы убрать эту галочку, необходимо отдельно связываться с менеджерами ПИКа, которые настоятельно рекомендовали не отказываться от соглашения, намекая на «проблемы с регистрацией». На этом история не заканчивалась: документы попадали в «Госключ» с галочкой о том, что при получении ключей претензий собственник не имеет. Убрать ее можно, но нужно повторно связаться с менеджерами.
В январе этого года дольщикам начали рассылать дополнительные соглашения о переносе сроков сдачи
Сейчас дольщики активно общаются между собой в чатах. Сообщения там бывают разные: например, «зачем выносить сор из избы», «застройщик обанкротится», «надо терпеть». Андреев считает, что это менеджеры фирмы «под прикрытием». Дольщики же заявляют: «А почему я должен думать о застройщике? О нас никто думать не будет».
Андреевы подали иск к застройщику с требованием о выплате компенсации за неустойку в связи с нарушением условий договора по передаче объекта. Однако при заявленных в иске 2 млн рублей (сумма рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ) суд снизил выплату до 860 тысяч. Кроме того, Фемида взыскала с застройщика штраф в 20 тыс. рублей, а также моральную компенсацию в пользу Андреевых в размере 10 тыс. рублей. «Сейчас мы судимся за парковочное место — покупали его за 740 тысяч, заявили 230 тысяч рублей неустойки. Не знаю, сколько присудят, но тоже деньги. Нам они сейчас не помешают», — объясняет собеседник газеты свою позицию.
«Люди платят ипотеку за бетонную коробку, которую невозможно даже начать ремонтировать»
В судах Казани зарегистрировано свыше 200 исков к застройщику ПИКа
История Андреевых далеко не единичная. С января этого года в районных судах Казани рассматривают гражданские иски в отношении застройщика «МТ-Девелопмент». Собственники требуют через суд компенсировать неустойку в связи с нарушением условий договора по передаче объектов.
Только в Советском райсуде зарегистрировано свыше 200 дел, часть уже рассмотрена. В Кировском районном суде Казани зарегистрировано три иска, один из них частично удовлетворен. В Московском райсуде — два дела: по одному вынесено решение. В Вахитовском суде зарегистрировано два иска: один удовлетворен частично. В Ново-Савиновском зарегистрировано 7 исков. В Приволжском райсуде есть три частично удовлетворенных иска.
Судя по опубликованным решениям, суд удовлетворяет иски частично, снижая сумму неустойки. Как это бывает на практике, «БИЗНЕС Online» пояснила юрист Эльвира Гарифуллина. Она отстаивает права одной из покупательниц. Ее доверители приобрели однокомнатную квартиру площадью 21,4 кв. м в 2023-м за 5,1 млн рублей. Купили для себя, не для бизнеса. Передача ключей должна была состояться с 1 сентября по 31 октября 2025 года. Однако по истечении срока объект передан не был, не получено и разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик, по словам собеседницы, переносил сроки — сначала на март этого года, затем на май и так до июня. Сейчас ее клиентка продолжает тратить деньги на ипотеку, выплачивая проценты «за воздух».
«Люди платят ипотеку за бетонную коробку, которую невозможно даже начать ремонтировать, — сказала юрист в разговоре с „БИЗНЕС Online“. — Параллельно они вынуждены снимать жилье. Год такой двойной нагрузки загоняет обычную семью в серьезнейшие долги. Вместо новой жизни люди получают бесконечные уведомления о переносе срока ввода. Застройщик прекрасно знает закон. Он игнорирует досудебные претензии, рассчитывая на юридическую пассивность дольщиков».
На момент обращения в суд просрочка составила 234 дня. Исковое заявление было рассмотрено в Советском районном суде Казани несколько недель назад. Истцы потребовали 1,1 млн рублей из расчета по средней ставке ЦБ в 14,5%. Застройщик возражал, что размер неустойки должен рассчитываться по ключевой ставке, действовавшей на день заключения договора — 1 июля 2023 года, когда она составляла 7,5%. Кроме того, он попросил снизить сумму неустойки, применив ст. 333 ГК РФ (неустойка должна быть соразмерна нарушению).
Снижение суммы неустойки судом происходит по ходатайству ответчика по ст. 333 ГК РФ, пояснил «БИЗНЕС Online» юрист из адвокатского бюро «Валеев и партнеры» Камиль Исханов.
«Бремя доказывания несоразмерности лежит на ответчике. Финансовые трудности застройщика или наличие других кредиторов сами по себе основанием для снижения не являются, — уточняет юрист. — Чем точнее расчет и чем лучше подготовлена позиция дольщика, тем меньше вероятность сильного уменьшения. Суд применяет ставку на дату решения, штраф взыскивается в размере 5 процентов, а компенсация морального вреда при исполнении решения удовлетворяется в первую очередь».
По словам старшего юриста Yalilov & Partners Амира Хасанова, в потребительских спорах подобные снижения допускаются в исключительных случаях. «На практике суды действительно часто уменьшают неустойку, особенно если дольщик не представил доказательств конкретных последствий просрочки: расходов на аренду жилья, переезд и хранение вещей, факта невозможности пользоваться единственным жильем, иных семейных и бытовых сложностей. Доказывать убытки для возникновения права на неустойку не требуется, но такие документы помогают возражать против ее чрезмерного снижения», — объясняет эксперт.
По оценкам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, суды в 99% случаев снижают сумму неустойки. Здесь, кроме соразмерности, учитывается и стремление защитить строительную отрасль от банкротства. «Суд обязан оценивать баланс интересов. Он учитывает финансовое положение ответчика, период просрочки и то, насколько серьезными были реальные последствия нарушения», — уточняет Гизатова. По ее данным, число дел о банкротстве, инициированных в отношении строительных фирм в первой половине текущего года, выросло на 37% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го — почти на 1,1 тыс. дел. Причиной роста называют не только высокую стоимость заемного финансирования, но и отмену моратория на штрафы.
Суд удовлетворил иск частично: взыскал неустойку за период с 1 января по 5 августа этого года в 550 тыс. рублей, компенсацию морального вреда в 5 тыс. рублей, а также штраф в размере 27,7 тыс. рублей. Кроме того, Фемида закрепила права требования на будущее: при дальнейшем срыве сроков передачи объекта неустойка будет рассчитана по формуле «1/150 ключевой ставки ЦБ в 16,5% годовых от стоимости квартиры за каждый день просрочки». Нетрудно подсчитать, что установленная на будущее неустойка — это 5,6 тыс. рублей ежедневно. Срок отсчитывается с 6 августа и до дня фактической передачи ключей.
У одного из корпусов есть небольшая придомовая территория и несколько парковочных мест для инвалидов, для остальных собственников — многоэтажный паркинг
Как выглядит «Сиберово» и как ПИК объясняет срыв сроков
Корреспондент «БИЗНЕС Online» лично отправился в жилой квартал, чтобы оценить, сходятся ли ожидания собственников с реальностью. В целом, если владельцы ожидали жизни на стройке, все в порядке, она продолжается. Глаз радуют 15-, 27-, 28-этажные корпуса, взгляд теряется в обилии окон.
Подъезды выглядят ухоженно
Несколько корпусов внешне уже готовы — первый, разделенный на два этапа, и второй. У одного из них есть небольшая придомовая территория и несколько парковочных мест для инвалидов, для остальных собственников — многоэтажный паркинг.
Подъезды выглядят ухожено. На этаже выход на детскую площадку и место для отдыха на свежем воздухе — там уже гуляют дети и жители дома. Также на входе три лифта (работают пока только два). Добраться до последнего, 24-го этажа под скрип механизмов займет ровно 1,5 минуты. Сами этажи выглядят готовыми: работает свет, кондиционер, все выглядит чисто. Можно выйти на лестничную площадку и оценить вид из окна — это соседние многоэтажки.
Детская площадка во дворе комплекса
Третий и четвертый подъезды закрыты. Если заглянуть внутрь, то можно увидеть лишь кирпичные основы того, как в будущем будет выглядеть вход в дом.
Первый корпус (1 этап) ЖК «Сиберово» уже начали сдавать, владельцев приглашают на выдачу ключей. При приеме квартиры осматривает и приемщик — но по условиям ПИКа он должен входить в определенный реестр.
Недочеты на стройке бывают практически всегда, есть они и здесь. Дольщики описывают пустоты и трещины в стенах, неровный пол, входные двери с царапинами, сломанными ручками. Некоторые сталкиваются с необходимостью замены стеклопакетов. Есть случаи, когда замечания требуют строительной экспертизы, которую сособственникам приходится нанимать за свой счет.
«В целом состояние квартир хорошее, но кто-то уже на этой волне негатива начинает докапываться, прям до мелочей, — считает покупатель Андреев. — Я понимаю, что это ничтожное замечание. Мы у себя в квартире ремонт сами делали, и здесь будем делать самостоятельно. Я понимаю, что это легко исправляется».
После определения недоделок компания при согласии с ними отправляет собственнику пакет документов и дополнительное соглашение — документ об увеличении сроков строительства. Убрать данное соглашение в чате отказываются. Менеджеры убеждают собственников в том, что без подписания допсоглашения компания не будет устранять дефекты. Так собственники оказываются перед выбором: получить право требования неустойки, либо доверить застройщику устранить нарушения. Согласие на перенос сроков ввода будет означать, что пойти в суд за неустойкой клиент не сможет. Отказаться от допсоглашения, конечно же, можно — но ИИ-ассистент в чате ПИКа будет всячески убеждать подписать документ. Если собственнику удается связаться с живым оператором, ПИК направляет документы в первичном виде, без допсоглашения о переносе сроков.
Затем собственники записываются на устранение замечаний, что занимает несколько дней. Процедура устранения проходит несколько часов. Если за это время устранить недостатки не получится — собственникам приходится оставлять ключи. А затем ждать еще 45 дней.
«БИЗНЕС Online» обратился с запросом в ГК «ПИК», предложив прокомментировать сложившуюся ситуацию. «В „Сиберово“ уже началось заселение дома», — констатировали в пресс-службе компании. Вопросы о том, какова строительная готовность и глубина продаж в проекте, в чем логика переноса сроков выдачи ключей, как идут переговоры с покупателями и какова позиция компании в части сумм компенсаций, остались без ответа.
Дольщики описывают пустоты и трещины в стенах, неровный пол, входные двери с царапинами, сломанными ручками. Некоторые сталкиваются с необходимостью замены стеклопакетов
«Сиберово»: 185 тыс. рублей за «квадрат» и деньги Дом.РФ
В отсутствие четко выраженной позиции компании остается лишь изучить проектную декларацию «Сиберово». Из 4 домов 2 сданы с задержкой, 1 строится с опозданием, говорится на сайте ЕИЖС.
В чем смысл переноса сроков? Обычно девелоперы делают так для того, чтобы максимально распродать объект, получив минимальную ставку проектного финансирования. Так можно снизить себестоимость и получить максимум прибыли. Пока действовал мораторий на иски от покупателей за задержки сроков — никакого наказания для застройщика не было, кроме репутационных рисков.
Из 4 домов 2 сданы с задержкой, 1 строится с опозданием, говорится на сайте ЕИЖС
К примеру, в первом корпусе ЖК «Сиберово» распродано 95-97% квартир (он сдается в две очереди, ключи выдают в августе и сентябре). Во втором корпусе покупатели смели 93% помещений — его планируют передавать в ноябре. Третий корпус распродан на 34% — что неудивительно: его начали строить в августе 2025 года, ждать выдачи ключей придется до 1 апреля 2029 года. Если, конечно, срок не перенесут.
ПИК — или Первая ипотечная компания — была основана Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым еще в 1994 году. В 2013-м основным акционером и гендиректором компании стал экс-сенатор Сергей Гордеев. В 2022 году его сменил Иван Поландов (с ним, к слову, в 2023-м встречался раис РТ Рустам Минниханов), через два года руководить ПИКом стал Ерванд Карапетян. В июле этого года генеральным директором назначен Сергей Бондарев.
Основной фокус строительства компании нацелен на Москву и Московскую область. Постепенно компания начала расширяться, а дома строительной компании стали строить практически в каждом регионе страны. Впрочем, на российском рынке недвижимости ПИК стал девелопером № 1 по объемам строящегося жилья — до тех пор, пока его не обогнал «Самолет». Сейчас у ПИКа строится 3,7 млн кв. метров жилья, у «Самолета» — 4,5 миллиона.
В 2016 году компания поглотила девелоперскую компанию «Мортон» и через год поставила рекорд, построив 2 млн кв. м жилья. В 2019 году банк ВТБ покупает 23% акций компании, с 2022 года банк имеет 18,7% доли. Гордеев сокращает свою долю: до октября 2023 ему принадлежало 52,49% ГК ПИК, но затем он продает 20% акций группы закрытому паевому фонду «Институциональные инвестиции в жилую недвижимость Фонд № 1» под управлением АО «Центральная трастовая компания». С февраля 2024 года и Гордеев, и ПИК находятся под санкциями США. К апрелю 2025-го он сократил долю в бизнесе до 15,15%.
По данным ЕИЖС Дом.РФ, ПИК возводит 175 домов, из которых 28 строятся с задержкой. Всего сдано 810 новостроек, из них 122 — с задержкой сроков.
Согласно отчетности за 2025 год, выручка по договорам с покупателями у ГК «ПИК» выросла почти на 14% до 769 млрд рублей. Чистая прибыль выросла в 2,3 раза — до 69 млрд рублей. Общий объем проектного финансирования на конец 2025 года 607 млрд рублей, при этом покрытие на эскроу-счетах 498 млрд рублей. В итоге чистый долг группы за вычетом остатков на эскроу-счетах — 38 миллиардов.
В Татарстане ПИК появился в 2021 году, стартовав с проектами ЖК «Нокса парк», «Сиберово». Земли девелопер приобрел у ASG Алексея Семина. Затем появился проект «Матюшино парк» — землей у границ Казани и Лаишевского района поделились структуры «Ак Барс холдинга» Ивана Егорова. Есть также проекты ЖК «Таулар» по ул. Хади Такташа и квартал бизнес-класса на Ботанической, 3 — этот проект строится на участке, купленном с торгов за 911 млн рублей. Застройщик «Сиберово» — ООО «СЗ МТ-Девелопмент». Гордеев указан в ЕИЖС как бенецифиар 7,26% капитала, еще 50% — доля Ирины Мадановой.
Группа «ПИК» строит в РТ более 222 тыс. кв. м жилья, девелопер входит в пятерку крупнейших.
Исходя из данных Единой информационной системы жилищного строительства, ЖК «Сиберово» корпус 1 (этап 1) имеет жилую площадь 24,4 тыс. кв. метров. Он представлен квартирами площадью от 22 до 69,7 м², почти половина — это студии и «однушки», на них обычно самый большой спрос. Деньги на строительство в рамках проектного финансирования выделил банк Дом.РФ — предел кредитной линии 4,2 млрд рублей, из них на стройку выдано 4 миллиарда.
В первом корпусе ЖК «Сиберово» распродано 95-97% квартир (он сдается в две очереди, ключи выдают в августе и сентябре). Во втором корпусе покупатели смели 93% помещений — его планируют передавать в ноябре. Третий корпус распродан на 34% — что неудивительно
Сколько стоят квартиры? К примеру, в проектной декларации 1 этапа — 550 квартир. Из них продано 525 (23,2 тыс. кв. метров). На счетах эскроу — 4,3 млрд рублей. Средняя цена — 185 тыс. рублей за 1 кв. метр. Плюс 200 млн — за машиноместа, плюс 172 млн — за другие помещения вроде кладовок.
На сайте бесплатных объявлений есть целый ряд предложений в «Сиберово» — квартиры продают как риелторы, так и сам застройщик. Например, сейчас двухкомнатная квартира 54,6 кв. м в третьем корпусе продается за 11,9 млн рублей — 218 тыс. за «квадрат». Однокомнатная 34,4 квадрата в том же корпусе продается за 7,8 млн рублей — 227 тыс. рублей за «квадрат». Самую дешевую квартиру в ЖК площадью 25,1 кв. м сейчас можно купить за 6,8 млн рублей. Самая дорогая квартира обойдется в 19,4 млн рублей, это «трешка» на 89,7 кв. м.
Основная доля проектов компании приходится на московский регион, и именно в Москве корни успеха компании
Собянин — «ПИКу»: «Ускоряйтесь!»
Какова практика девелопера в регионах присутствия? По данным ЕИЖС Дом.РФ, ПИК возводит 175 домов, из которых 28 строятся с задержкой.
Так, в 2023 году в Екатеринбурге, собственники квартир в ЖК «Исеть Парк» жаловались на срывы сроков выдачи ключей. В декабре прошлого года ПИК дважды сорвал сроки передачи квартир в четырех корпусах ЖК «Митинский лес» в Москве. Компания должна была выдать ключи от квартир в октябре 2025 года, однако сроки переносили: сначала на декабрь, затем на март этого года. Кроме того, по данным покупателей, разрешение на ввод домов в эксплуатацию получено не было.
В 2022 году мэр Москвы Сергей Собянин во время посещения строящейся школы в составе ЖК «Люблинский парк» заявил, что власти столицы прекратят сотрудничество с ГК «ПИК», если будут сорваны сроки строительства объектов социальной инфраструктуры
Основная доля проектов компании приходится на московский регион, и именно в Москве корни успеха компании. Напомним, что в истории роста «ПИКа» весомую роль сыграла программа реновации столицы России. В начале реновации Марат Хуснуллин, который в 2017-м занимал пост вице-мэра Москвы по градостроительной политике и строительству, заявил о сотрудничестве столицы только с модернизированными домостроительными комбинатами. На тот момент они были лишь у ГК «ПИК». В 2018 году по программе расселения с компанией заключили госконтракты на 34,4 млрд рублей (а всего программа тогда стоила 69 млрд). Хуснуллин объяснил данное решение «наибольшей подготовленностью ее для участия в тендерах».
Но срывы сроков стали напрягать московские власти. В 2022 году мэр Москвы Сергей Собянин во время посещения строящейся школы в составе ЖК «Люблинский парк» заявил, что власти столицы прекратят сотрудничество с ГК «ПИК», если будут сорваны сроки строительства объектов социальной инфраструктуры. «Если вы сдаете жилье и появляются жильцы и дети, вы должны обеспечивать все это необходимыми [объектами] соцкультбыта. Сейчас люди вынуждены ездить непонятно куда, в переполненные школы. Если такая практика будет и дальше продолжаться, вы строить в Москве не будете, понятно? Ускоряйтесь!», — выговаривал Собянин гендиректору ПИКа Ивану Поландову. В результате этой критики акции компании даже подешевели в моменте на 1%.
Анастасия Гизатова: «Присланное допсоглашение — это предложение, а не приказ или ваша обязанность»
Как быть дольщику в случае нарушений его прав
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова напоминает, что согласно закону ФЗ-214 о долевом строительстве, застройщик обязан предупреждать о задержке за два месяца. Кроме того, к уведомлению должно быть приложено дополнительное соглашение о продлении срока. «Присланное допсоглашение — это предложение, а не приказ или ваша обязанность», — резюмировала она.
Поэтому если застройщик не передал квартиру в срок, то дольщик вправе требовать неустойку. Размер неустойки напрямую зависит от ставки ЦБ, поясняет эксперт. Ключевое значение имеет дата, когда застройщик должен был передать квартиру по договору, а не только дата фактической передачи. «По договору у вас дата передачи — 1 квартал 2026 года, а передали 25 июля 2026 года. Неустойка взыскивается по ставке, действовавшей на 30 марта 2026 года», — считает Гизатова. Однако ряд застройщиков придерживаются правила расчета по ставке ЦБ, когда фактически передали квартиру. С учетом снижающейся ставки для компании это выгоднее.
Как объясняет объясняет гендиректор юридической компании АКЕОН Александр Кольцов, собственнику важно различать уведомление о переносе срока и дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры. Факт получения уведомления не означает, что собственник согласился с новым сроком. А вот подписание допсоглашения уже может влиять на время просрочки и размер будущей компенсации неустойки.
По словам старшего юриста Yalilov& Partners Амира Хасанова, важно учитывать еще один нюанс. После ввода дома в эксплуатацию застройщики рассылают уведомления о готовности квартир и назначают даты приемки. Игнорировать такие сообщения нельзя: в случае уклонения дольщика от подписания акта застройщик может оформить односторонний акт приема-передачи и прекратить дальнейшее начисление неустойки.
Как объясняет объясняет гендиректор юридической компании АКЕОН Александр Кольцов, собственнику важно различать уведомление о переносе срока и дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры
Собственник не может претендовать на компенсацию в нескольких случаях, говорит Гизатова. Первый — если он подписал дополнительное соглашение о переносе срока. Второй — если квартира была куплена по переуступке ДДУ, а прежний собственник уже подписал дополнительное соглашение о переносе.
Как добавляют другие эксперты, неустойки нет, если период исключается из-за действовавшего моратория. Еще один фактор — бездействие самого покупателя. «Если квартира была готова, застройщик надлежащим образом уведомил участника строительства о необходимости ее принять — а собственник без достаточных оснований уклонялся от приемки, застройщик может ссылаться на это обстоятельство при рассмотрении спора», — уточняет Кольцов.
С застройщиком можно договориться в досудебном порядке, убеждены собеседники «БИЗНЕС Online». Учитывая, что судебный процесс может растянуться на несколько месяцев, также возникает вопрос о фактическом исполнении, можно рассмотреть варианты застройщика. «Если застройщик предлагает выплатить разумную компенсацию добровольно и в определенный срок, такое предложение стоит рассматривать», — советует Кольцов.
Ящерица и хвост: а что, если исков к застройщику будет слишком много?
Несмотря на то, что строительная фирма входит в группу компаний, это не значит, что ответственность несет вся группа компаний. Стороной договора и должником перед собственниками выступает застройщик, объясняет гендиректор юридической компании АКЕОН Кольцов. В случае с ЖК «Сиберово» это СЗ «МТ-Девелопмент». Иными словами — головные структуры ГК «ПИК» не отвечают по долгам застройщика «МТ-Девелопмент». В этом-то и состоит суть современного девелопмента: головная компания — ящерица, ее застройщик — хвост. В случае чего «хвост» можно обанкротить — конечно, это невыгодно и больно (в том числе для репутации), но не смертельно для головной компании.
В этом контексте стоит посмотреть на положение дел застройщика «Сиберово». Согласно данным аудиторского заключения на сайте ЕИЖС, чистая прибыль «МТ-Девелопмент» по итогам 2025 года — 30 млн рублей. Застройщик имеет долгосрочные обязательства примерно на 3 млрд рублей (из них проценты — 650 млн). Объем краткосрочных долгов — в основном это как раз проектное финансирование — почти 10 млрд рублей (из их проценты — 555 млн). При этом привлеченные средства по эскроу-счетам — 14,2 млрд рублей. Можно сказать, что у застройщика все в порядке: долгов меньше, чем средств на эскроу-счетах в банке Тем более что и существенных исков к нему до декабря 2025 года не было.
Головные структуры ГК «ПИК» не отвечают по долгам застройщика «МТ-Девелопмент». В этом-то и состоит суть современного девелопмента: головная компания — ящерица, ее застройщик — хвост. В случае чего «хвост» можно обанкротить — конечно, это невыгодно и больно (в том числе для репутации), но не смертельно для головной компании
Массовость судебных исков вовсе не означает, что застройщик находится на грани банкротства. Кольцов подчеркивает: необходимо различать наличие многочисленных требований о взыскании неустойки и объективную финансовую несостоятельность юрлица. Однако мы напомним, что в строительной практике Татарстана были случаи, когда массовые иски за срыв сроков сдачи приводили к банкротству застройщика и ситуации с обманутыми дольщиками, которым приходилось ждать достройки дома еще три года. Так что суды недаром аккуратно подходят к суммам неустоек.
«Дольщикам не следует отказываться от предъявления законных требований исключительно из опасения, что большое количество исков приведет застройщика к банкротству, — считает Кольцов. — Однако при наличии объективных признаков финансовых проблем необходимо оценивать ситуацию комплексно. И учитывать не только размер потенциальной неустойки, но и степень готовности объекта, финансовое состояние застройщика и реальную возможность последующего исполнения судебного решения».
С похожим мнением выступила и старший партнер Yalilov& Partners Гульнара Беглова, подчеркивая, что в теории массовые взыскания средств могут повлиять на финансовую нагрузку застройщика. Однако специалист подчеркивает, что количество исков не говорит о том, что застройщик неплатежеспособен. «Оценить риски позволяют сведения о количестве возбужденных исполнительных производств и об их статусе, — уточняет она. — Эти сведения размещены в открытом доступе на сайте Федеральной службы судебных приставов».
Юрист адвокатского бюро «Валеев и партнеры» Камиль Исханов отмечает, что крупные застройщики, вроде ПИКа, хоть и имеют значительный запас прочности, но при большом объеме требований риск банкротства все же имеется — как у любого бизнеса. Юрист советует следить за проектной декларацией, финансовым состоянием компании, а исполнительные листы предъявлять в банк застройщика.
Комментарии 38
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.