Почти 20 тыс. га вокруг Казани (это примерно как треть площади столицы РТ) отведены под частное домостроение. Это потенциальная точка застройки Казанской агломерации: ИЖС сегодня — основной драйвер жилищного строительства республики. Но времена для загородной недвижимости нынче непростые: давят ключевая ставка, ограничения льготной ипотеки и эскроу, спрос угнетается растущими ценниками на коттеджные «квадраты». О том, где ждать коттеджного бума, какие направления вокруг Казани наиболее востребованы, а какие недооценены и сколько просят за сотку земли в коттеджных поселках, — в материале «БИЗНЕС Online».
Прирост земельных сделок только за один весенний месяц — более 25%
Частник круче застройщика?
Темпы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Татарстане обогнали темпы продаж квартир в новостройках. Переломным моментом стала весна 2026 года. Если в марте в республике реализовали 864 квартиры в новостройках и 844 индивидуальных жилых дома, то в апреле с квартирами 841 сделка, с домами — 1 103. Т. е. ИЖС «обскакало» МКД почти на четверть.
То же самое и с землей. По данным управления Росреестра, зафиксировано 4,6 тыс. сделок в январе, 5,3 тыс. — в феврале, 5,8 тыс. — в марте, 7,8 тыс. — в апреле. Прирост земельных сделок только за один весенний месяц — более 25%.
«Небольшой рост есть. Если смотреть поквартально, то где-то на уровне 10–15 процентов, — отмечает вице-президент гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев. — И думаю, что рост продолжится».
«Ключищинская керамика»: архитектурный стиль загородной жизни
Свой дом — это качество на века и материалы, которые создают архитектуру с душой. Продукция «Ключищинской керамики» от татарстанского завода уже доказала свою состоятельность на объектах самого высокого уровня: от Деревни Универсиады до элитных ЖК.
Керамические блоки и облицовочный кирпич ценят за стиль, долговечность и безупречную экологичность. Широкий спектр оттенков позволяет создать свой идеальный дом, вся продукция полностью соответствует необходимым требованиям и нормам ГОСТа.
Стройте красиво и с умом вместе с «Ключищинской керамикой»!
Адрес: Верхнеуслонский район, село Ключищи, ул. Заводская, 1
Телефон: +7 (843) 203-45-45
Электронная почта: info@kkmarket.ru
Одно из объяснений этому — сезонность: активность покупателей растет в теплый сезон и продолжается до середины осени и ослабевает зимой.
Кроме того, рынок новостроек в последнее время на фоне запредельно высокой ключевой ставки и изменений в программе семейной ипотеки чувствует себя неважно: спрос упал. Поэтому есть версия, что часть покупателей перешла в режим ожидания, а часть активнее интересуется домами, а не квартирами.
По данным минстроя РТ, частники, невзирая на высокие проценты по кредитам, по итогам 2025 года зарегистрировали 2,4 млн. кв. м жилья, в то время как застройщики вместе с Госжилфондом выдали 1,1 млн «квадратов». Если посмотреть на картину в динамике за последние годы, то индивидуальное жилищное строительство — главный драйвер строительной отрасли республики, дающей ей стабильно свыше 60% жилых площадей. Исключениями можно считать разве что 2022 год, когда доля ИЖС в РТ достигла феноменальных 72%, и 2023-й, когда перевесила доля МКД. Как полагают опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты, в этих цифрах статистики, конечно, «сидит» изрядная доля домиков, построенных в прежние годы.
«Малоэтажка — самый мутный сектор экономики. Здесь могут годами строить, это не будет никак зафиксировано, а могут сразу построить и потом не регистрировать годами», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» основатель и директор строительной компании «Нурсиб» Рустэм Набиев. Данную особенность оценки рынка ИЖС фиксируют все застройщики.
Озарино: загородный поселок у озера в 25 минутах от центра Казани
Озарино — современный поселок в Пестречинском районе. Рядом — озеро и лес, до центра Казани всего 25 минут езды.
В поселке уже проложены дороги, подведены газ, электричество и центральное водоснабжение, обустроены детская и спортивная площадки. В этом году подключат высокоскоростной интернет. К покупке доступны земельные участки в первой очереди (от 520 тыс. рублей за сотку), а также строящиеся и готовые дома от 12,5 млн рублей. Проекты на центральном бульваре предусматривают благоустройство территории, в том числе парковочные места и централизованное водоснабжение. Действует программа рассрочки на участки.
Адрес: Пестречинский район, деревня Старое Кощаково
Телефон: +7 (927) 422‑60‑21
Но все эксперты сходятся во мнении, что цифра ввода ИЖС в 2,4 млн кв. м достаточно близка к реальности, несмотря на регистрацию давно построенных домов и дач. Тем более что свою роль играет фактор площади домов: площадь среднего дома в РТ — свыше 130 кв. м, в то время как площадь средней строящейся квартиры — 51 кв. метр.
По оценкам директора по развитию территорий ASG Рината Аисова, вокруг Казани потенциально от 17 тыс. до 20 тыс. га незастроенных участков под ИЖС — это примерно треть территории самой Казани
Как разрастаются коттеджные поля под Казанью
«Едешь по Лаишевскому району и видишь, как то, что было полем еще года три назад, застраивается коттеджами», — говорят наблюдатели. По оценкам директора по развитию территорий ASG Рината Аисова, вокруг Казани потенциально от 17 тыс. до 20 тыс. га незастроенных участков под ИЖС — это примерно треть территории самой столицы республики.
Оценка совпадает с цифрами мастер-плана Казанской агломерации, разработанного Институтом пространственного планирования РТ под руководством Олега Григорьева (ИПП РТ). Согласно документу, Большая Казань располагает 19,2 тыс. га земель под ИЖС. К 2050 году общий объем жилфонда агломерации вырастет примерно вдвое — на 54 млн кв. м, из них на долю частной застройки приходится 48%, или 26 млн кв. метров.
За последние несколько лет в рамках наведения порядка в градостроительной политике прошла масштабная кампания по укрупнению сельских поселений в агломерации. Массово вносились изменения в генпланы. Почти 1,8 тыс. га сельхозземель вошли в состав сельских поселений, став землями населенных пунктов. Внутри данной категории земель уже можно производить зонирование в категорию Ж1/Ж2, под малоэтажную застройку, общественную инфраструктуру и т. д.
В качестве примера возьмем знаменитые Куюки. Как показывает анализ мобильного трафика, в деревне живут 28 тыс. человек, в то время как прописаны здесь 12 тысяч. Куюки относятся к Богородскому сельскому поселению. С 2024 по 2026 год в рамках кампании по переводу земель сельхозназначения Куюкам добавили сотни гектаров пустующих покамест земель под ИЖС. Это делалось посредством утверждения генплана — судя по постановлениям кабмина, его обновляли и в 2025-м, 2026-м. И в результате только под ИЖС в Богородском сельском поселении добавилось свыше 1 тыс. га земель. Попутно резали планы девелоперов по застройке многоквартирным жильем. Такие изменения произошли не только там. Приросли землями под ИЖС генпланы Кощаковского, Шигалеевского, Орловского, Никольского, Большекабанского, Александровского, Верхнеуслонского, Макуловского, Набережно-Морквашского, Высокогорского и Семиозерского сельских поселений. Т. е., по сути, весь районный пояс Казанской агломерации. По оценкам собеседников «БИЗНЕС Online», проанализировавших картину этих изменений, под ИЖС добавили свыше 1,8 тыс. гектаров. Для понимания: это почти как площадь Иннополиса, Лаишево или половины Зеленодольска.
Дома у озера под Казанью и участки от 50 тыс. рублей за сотку
В перспективных локациях под Казанью известный казанский девелопер Ильяс Гимадов предлагает жителям два современных загородных проекта.
«Теплое место» в Зеленодольском районе. Строится недалеко от Раифского заповедника и входит в состав села Большие Яки, поэтому жителям сразу доступна готовая социальная инфраструктура: школа, детский сад, магазины и медицинские объекты.
«Алтын» в Лаишевском районе — это премиальный формат поселка закрытого типа. Здесь есть как готовые дома с черновой, предчистовой или чистовой отделкой, так и предложения с мебелью и техникой. Стоимость участков ИЖС начинается от 250 тыс. рублей за сотку. Для инвесторов предусмотрены оптовые условия на покупку участков.
Адрес офиса: г. Казань, ул. Островского, 103
КП «Теплое место»: kp-teploemesto.ru, +7 904 673-70-40
КП «Алтын»: altyn.han-dom.ru, +7 966 250-26-59
Одна из проблем градостроительства в сфере ИЖС — очень слабые возможности для ее регулирования и риски хаотичной застройки территории. Если при строительстве МКД надо получать разрешение на строительство, согласовывать проект, учитывать требования социальных нормативов, возможности инфраструктуры и дорог, то в ИЖС разве что нельзя строить выше трех этажей. Кроме того, действует запрет на нарезку новых участков менее 10 соток и требование при разработке проектов планировок территорий межевать не более 7 участков на гектар, говорил Григорьев в ходе круглого стола «БИЗНЕС Online». Но в границах агломерации уже размежевано достаточно земель по старым правилам, их незастроенный запас еще имеется. Как говорят собеседники «БИЗНЕС Online», на рынок серьезно повлияла и история с землями Татфондбанка, которые в результате банкротных процедур перешли под контроль агентства страхования вкладов и ушли на торги. В конкурсную массу попали участки на сотни гектаров в Богородском и Пестречинском поселениях, Шигалеево и Кощаково. Кроме того, есть еще проблема земель многодетных. Организованных застройщиков там нет, стройка идет хозспособом, а у государства при этом нет работающих на практике программ по обеспечению всего этого приличной инфраструктурой.
Так или иначе, потенциал роста индивидуального жилищного строительства в Казанской агломерации колоссален. Другой вопрос: а куда застраиваться-то? Взглянем на основные направления развития.
Реконструкция Оренбургского тракта и появление обхода у села Сокуры облегчили жизнь в Лаишевском районе, появление Вознесенского тракта повлияло на доступность пестречинского направления
Самые перспективные направления развития — лаишевское и зеленодольское
«В вопросе развития ИЖС главное — это транспортная составляющая, — говорит Аисов. — В Казанской агломерации все устроено так, что люди стремятся в Казань: это ядро агломерации. Потому доступность районов можно оценивать именно как транспортную. За последние годы были приняты очень серьезные решения, которые подняли транспортную доступность ряда направлений». Напомним, что ASG развивает масштабный проект «Зеленая дуга»: в его рамках спроектированы 9 зон развития в прилегающих к Казани районах так, чтобы снизить маятниковую миграцию населения от жилья к рабочим местам. 4,8 тыс. га территории отводится под ИЖС, так что эксперты ASG знакомы с проблематикой частной застройки.
Например, реконструкция Оренбургского тракта и появление обхода у села Сокуры облегчили жизнь в Лаишевском районе, появление Вознесенского тракта повлияло на доступность пестречинского направления. Реконструкция Горьковского шоссе раскупоривает Зеленодольский район, появление моста М12 отчасти улучшает доступность Верхнеуслонского района.
Если смотреть по густоте коттеджных поселков, то больше всего их на лаишевском направлении: чуть ли не в каждом населенном пункте близ Казани развивается по несколько проектов. Добраться до центра Казани из условных Больших Кабанов или Сокуров можно буквально за полчаса. Если с мертвой точки сдвинется вопрос дублера Оренбургского тракта, то лаишевское направление в плане доступности заиграет новыми красками. Неплохо там и сетевыми мощностями, по крайней мере, если говорить об электричестве и газе, с водой и канализацией там все же похуже. Плюс вода — это левый, низкий берег Волги, имеет хорошие и доступные спуски к реке. В свое время это стало определяющим фактором при застройке «казанской Рублевки» — Борового Матюшино, и данная точка притяжения оказала сильное влияние на все лаишевское направление. Правда, район в целом не очень сильно отличается своей лесистостью, да и близость к аэропорту с точки зрения экологии имеет свои минусы.
Оборотная сторона популярности — цена земли: здесь дороже, чем на других направлениях. Многое, конечно, зависит от конкретной локации, и тенденция такова, что чем ближе к Казани, тем ценник на землю будет выше. Судя по объявлениям на сайтах, ценник сотки доходит до миллиона рублей и выше — это практически как в Казани, где в жилых массивах ИЖС тоже есть и миллион, и полтора за сотку.
У границы Казани южнее Салмачей ASG в КП «Алтан-2» предлагает сейчас участки от 950 тыс. рублей за сотку (это еще территория столицы РТ). Далее в «Аэросити» в Больших Кабанах Лаишевского района сотку отдают от 735 тыс. рублей. Там же в коттеджном поселке «Европа» компании «ВМ-Строй» Ильназа Абдуллина, если верить сайту бесплатных объявлений, просят от 950 тыс. рублей за сотку. Через дорогу — в коттеджном поселке «Сады Авион» — продают участок от 600 тыс. рублей за сотку.
За Сокурами в коттеджном поселке «Тургай» предлагают землю от 400 тыс. рублей за сотку. В районе Среднего Девятово (60 км от центра Казани), на сайте коттеджного поселка «Тридевятово» предлагают участки от 100 тыс. рублей. Если уйти на запад, поближе к Волге, то в районе Тетеево, в коттеджном поселке «Зеленая слобода» продают участок от 250 тыс. рублей за сотку. Неподалеку — коттеджный поселок «Лукошкино», где ценник на сотку идет от 80 тыс. рублей.
Если же уходить на восток от основных транспортных магистралей Лаишевского района, то, скажем, в КП «Барская горка» в районе села Бима ценник начинается от 350 тыс. рублей за сотку. Севернее — коттеджный поселок Forest Park: там есть предложения от 300 тыс. рублей за сотку.
Близ деревни Державино строится коттеджный поселок «Алтын» от Ильяса Гимадова. Там ценник на участки начинается от 200 тыс. рублей за сотку.
Серьезное усиление с коттеджной привлекательностью юга Казани может дать марина, отмечают наши собеседники. Но когда она еще будет — вопрос. Скорее заиграют Отары своими старыми садовыми участками вокруг, которые можно перепрофилировать в ИЖС. «Этот район, я считаю, недооценен. Он имел и имеет плохую транспортную доступность — да. Но там Волга, широкая река. Если там будет марина, то, конечно, это станет очень интересной локацией. Близко к Казани, практически город — там за 15 минут можно доехать до проспекта Победы. Перспективы достаточно хорошие», — говорит Садреев.
Альтернатива Лаишевскому району сегодня — Зеленодольский район. Там также отличная транспортная доступность благодаря расширению Горьковского шоссе, его пересборке в районе Осиново, строительству дублера, наличию М7, водного сообщения (в Васильево открылась пристань) и т. д. Район связан с Казанью и железной дорогой, что удобно всем, кто живет неподалеку от станций. Там прекрасно обстоят дела с водой — она просто чище (по течению Волги район расположен выше мегаполиса). Потому все и знают о Раифских источниках и Бело-Безводном. Плюс ко всему это еще и территория Волжско-Камского заповедника, отсюда отличная экология, высокая лесистость.
Взглянем на некоторые коттеджные поселки на зеленодольском направлении.
Самое дорогое предложение — в поселке городского типа Васильево: в коттеджном поселке бизнес-класса Volga Residence, расположенном в обустроенном и живописном месте на первой линии у воды, за сотку запрашивают в среднем от 900 тыс. рублей.
В КП «Благодатное» (поселок Новочувашский, рядом с трассой Зеленодольск – Казань) ООО «Богатырь» Людмилы Евстафьевой предлагает участки от 395 тыс. рублей за сотку. Эта же компания в комплексе в Берновых Ковалях (севернее Шигалей) просит 292 тыс. рублей за сотку.
В Малых Ключах в «Ханской усадьбе» предлагают участки из расчета 360 тыс. рублей за сотку. Неподалеку от Больших Ключей в КП «Светлое озеро» от земельной корпорации «Тесла» Елены Устюжанцевой можно прикупить участок за 100 тыс. рублей. В поселке «Ягода-малина» (бенефициар — «Татлифт») тоже есть ограниченный пул участков по 100 тыс. за сотку. В селе Большие Яки Ильяс Гимадов реализует проект «Теплое место» — там землю отдают по цене от 50 тыс. рублей за сотку.
Несмотря на все эти плюсы, зеленодольское направление для коттеджного строительства популярным не назвать. За счет высокого уровня урбанизации район тяготеет больше к МКД, чем к ИЖС. Плотность коттеджных поселков значительно ниже, чем на лаишевском направлении, и все они «сидят» на трассе в сторону Казани. А заволжская зона вниманием обделена. Развитие тут есть разве что по линии Исаково – Ширданы – Улитино, отмечает один из собеседников «БИЗНЕС Online». Причины понятны: ИЖС в радиусе до 20 км от города — это дома для постоянного круглогодичного проживания. На таком отдалении от Казани еще достаточно удобств для полноценной жизни (школы, детсады, больницы, сфера услуг). Все, что дальше, — формат дачи. Поэтому если речь вести именно о коттеджном развитии, то понятные контуры застройки ИЖС вырисовываются поближе к ядру агломерации, а заволжская зона Зеленодольска в них явно не входит.
Северное направление находится в сложных транспортных условиях по направлению к Казани. И в ближайшее время в направлении Высокогорского района каких-то транспортных решений не ожидается
Самые загруженные направления — высокогорское и пестречинское
Как отмечал на круглом столе «БИЗНЕС Online» Григорьев, северное направление находится в сложных транспортных условиях по направлению к Казани. И в ближайшее время в направлении Высокогорского района каких-то транспортных решений не ожидается.
Сегодня туда едут или через Дербышки, или через Авиастроительный район, но эти выезды перегружены транспортом.
«Район уже задыхается, там нет дорожных перспектив — имеющиеся дороги (например, через Дербышки) справляются так себе. Это направление уже перенаселено, потому там и меньше строится коттеджных поселков, — говорит Садреев. — Аналогичная ситуация в локации Шигалей. Там тоже узкая дорога через Авиастроительный район — туда тоже не подъедешь. А в круговую и через Мамадышский тракт ехать не совсем удобно и далеко».
С другой стороны, все зависит от того, как устроен сценарий жизни каждого конкретного человека, считает Аисов. У ASG в этом направлении есть территории близ села Каймары. Данная локация достаточно близка к городу и особенно популярна среди тех, кто работает в Авиастроительном районе: до станции метро, например, полчаса езды. В 2012 году компания отдала там первые 300 га под участки для многодетных — сегодня эти сотки подорожали примерно в 15 раз.
Основная концентрация коттеджных поселков района выстроена вокруг Высокой Горы: «Монте Альто», «Родные просторы» (от 310 тыс. рублей за сотку), «Эрмитаж Гарден» (от 500 тыс. до 700 тыс. рублей за сотку), «ВамДом Дачное» (до 300 тыс. рублей за сотку). Здесь стоимость земельных участков зависит не столько от транспортной доступности, сколько от класса коттеджного поселка.
Еще одна точка притяжения для ИЖС на высокогорском направлении — район Каймар, где сотка земли в самом поселке стоит в среднем 400 тыс. рублей. Примерно столько же стоит земля в коттеджном поселке «Усадьбы у озера» в деревне Чернышевка. Напротив по соседству — проект поселка «Поколение», где сейчас активно ведутся работы по дорожной инфраструктуре. 400 участков из проекта будут переданы Казани для многодетных семьей. Одни из самых дорогих участков — в Семиозерке: например, в коттеджном поселке «Совушки». Там, если верить сайту бесплатных объявлений, сотки идут по цене от 450–500 тыс. рублей и выше.
Если уходить дальше на север, то там расположен, например, коттеджный поселок «Удачный», где предлагают сотку земли за 150–200 тыс. рублей. И это, кажется, наиболее доступные предложения.
Сложно с транспортом и в направлении Пестрецов, куда можно выехать через Мамадышский или Вознесенский тракты.
«Да, Вознесенский тракт забрал на себя 25 процентов всего трафика, — отмечает директор Института пространственного планирования РТ. — Но это значит, что при общем объеме машин в 65–67 тысяч в сутки на новую магистраль приходится всего 15–17 тысяч. В утренний час пик проблемы в этом направлении сохраняются». Так и получается, что направление Высокой Горы вроде и ближе к Казани, чем Лаишево, но все равно не быстрее, а жители пригорода сегодня измеряют расстояние не километрами — счет идет на минуты езды.
Другая проблема данного направления, отпугивающего ижээсников, — экология. Самосыровская свалка, полигон «Восточный», перспективы появления свалки у Ленино-Кокушкино, птицефабрики в районе… Вдобавок присутствует отдаленность от больших водных ресурсов, небольшая лесистость — все это не слишком располагает к появлению там новых крупных коттеджных поселков.
Но интересные и приятные локации там тоже, разумеется, есть.
В Пестречинском районе несколько коттеджных поселков расположены по линии трассы на Тюлячи — это «Призвание», «Званка», «Озарино». Остальные «разбросаны» по району: Forest Village, «Юлдаш», «Усадьба Шигалеевская», «Элитный», «Сосновый бор», «Мешинские усадьбы».
Прослеживается четкая тенденция: чем ближе к транспортным узлам, тем земля дороже. Скажем, в Званке участок можно приобрести от 700 тыс. рублей за сотку, чуть подальше — в Forest Village в Кощаково — от 550 тыс. рублей за сотку. Примерно такие же предложения и в строящемся коттеджном поселке «Озарино» чуть севернее.
В коттеджном поселке «Юлдаш» предлагают в среднем от 500 тыс. рублей за сотку, а в «Усадьбе Шигалеевской» — от 300 тыс. рублей за сотку. В коттеджном поселке близ Куюков можно купить сотку за 500 тыс. рублей, рядом с Шали (КП «Сосновый бор») — до 200 тыс. рублей за сотку.
По этим причинам пестречинское направление считается одним из самых переоцененных для развития ИЖС — все же никто не хочет появления вторых Куюков. Чуть получше чувствует себя Высокогорский район.
Верхний Услон уже за счет своей маятниковой миграции и большого количества дачных участков буквально «расцветает». Правда, пока только в дачный сезон
Самое недооцененное направление — верхнеуслонское
Большой поток людей устремляется на юг от Казани — одна из причин этого в том, что там в городе просто больше жителей. По словам экспертов, жители столицы республики, если они и выбирают для себя жизнь за городом, тяготеют, как правило, к тем районам агломерации, которые ближе всего к ним. Срабатывает элементарная пространственная инерция населения. Например, жители Приволжского или Советского районов присматриваются к лаишевскому направлению либо пестречинскому. Жители Московского или Авиастроительного движутся в сторону Зеленодольска или Высокой Горы. Туда же смотрят и жители «старого» Советского района.
Лаишевское направление потому и пользуется повышенным спросом, что Приволжский и Советский районы — самые густонаселенные в Казани. По словам Садреева, житель Кировского района вряд ли будет присматривать себе домик или дачу в Лаишевском районе. Хотя бы потому, что ему, чтобы выехать из города, придется ехать плюсом 30–40 минут.
Поэтому самым недооцененным эксперты считают Верхнеуслонский район. Однако потенциал у данного направления большой. «Красивый район, высокий берег Волги… Почему бы и нет?! Есть ведь и такие, кто принципиально Шелангу выбирает для себя, а это весьма неблизко. Каждому свое», — говорит Садреев.
Верхний Услон уже за счет своей маятниковой миграции и большого количества дачных участков буквально «расцветает». Правда, пока только в дачный сезон. Не хватает инфраструктуры, чтобы превратить все эти садовые товарищества в полноценные коттеджные поселки, причем главным образом уровня «бизнес» и «премиум».
«Вот эта земля, на том берегу — „голубые фишки“ агломерации. Когда появится еще один мост, скажем, из района „Новой Портовой“, в данной локации будет настоящий бум, потому что там самые крутые земли. Почему крутые? Они все видовые. Течение Волги идет с той стороны, а весь ил оседает уже с этой стороны. Самая чистая вода — у Верхнеуслонского района», — отмечает Набиев.
В Верхнем Услоне много заброшенных СНТ, потому что туда пока сложнее добраться. Но как только (когда-нибудь, ведь точной даты нет!) появится мост, тогда все это будет очень востребовано. Здесь мощные точки притяжения: есть Иннополис, горнолыжка, гольф-клуб, неплохо обживаются Набережные Моркваши. «Чисто теоретически можно было бы взять видовой участок и подождать, когда он подорожает. А это случится абсолютно точно. Там точно еще не все поделено, это довольно длинная линия вдоль Волги», — считает Набиев.
Верхний Услон пока больше дачное направление, здесь мало организованных коттеджных поселков. Средняя цена на видовые участки у высокого берега Волги начинаются сегодня от 500 тыс. рублей за сотку. Вглубь от берега — дешевле, около 100 тыс. ,150 тыс., 200 тыс. рублей за сотку.
Из тех, что есть, можно выделить, например, КП «Солнечная долина», что справа на въезде в Верхний Услон. Там сотка продается в среднем за 150–200 тыс. рублей. В самом Верхнем Услоне есть КП «Новый» с ценой сотки до 150 тыс. рублей.
Южнее — в районе Нижнего Услона — есть коттеджный поселок «Черника Таун» комфорт-класса. Там сотку продают за 200 тыс. рублей.
Если смотреть ближе к М7, то есть довольно обжитые уже Лесные Моркваши. В одноименном коттеджном поселке участки продают в среднем за 200–250 тыс. рублей. Напротив от них — через трассу — КП «Пятидворье». В этом проекте ООО «Богатырь» ценник на сотку начинается от 700 тыс. рублей. Рядом с ним расположено «Новое Пятидворье». Там стоимость уже чуть демократичнее — от 400 тыс. рублей за сотку.
Отличный пример того, как инфраструктура меняет территории, — Введенская слобода. До Иннополиса к этой локации, обдуваемой сильными ветрами со всех сторон, особо не присматривались. Но как появились рядом хорошие дороги, вылетающие на крупные трассы, слобода расцвела. Сейчас там продаются земельные участки по 600–800 тыс. рублей за сотку, видовые идут от 1,2 млн рублей и выше, есть запросы владельцев и по 2,3 млн рублей за сотку.
«Огромное число покупателей поняли, что дом может стоить как однокомнатная квартира в Казани. И по квадратным метрам это будет в 2 раза больше в любом случае»
Как начался бум ИЖС и что из этого вышло
Как отмечает Набиев, работающий на рынке коттеджного строительства с 2008 года, на буме ИЖС, в период с 2019-го по 2024-й, в отрасль, находящуюся на подъеме, зашло достаточно много новых игроков. И рынок после пандемии резко «разогрелся». Выражаясь языком главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, в 2022 году на рынке ИЖС наблюдался активный рост, 2023-й дал пик спроса, 2024-й — переход к охлаждению, 2025-й — коррекция после перегрева. Поэтому в 2026-м рынок ИЖС трудно назвать растущим, скорее речь идет о признаках его стабилизации.
«С началом пандемии ковида все увидели, что ИЖС — это до 60 процентов реального рынка жилой недвижимости. Конечно, никто не хотел упускать эту долю, — отмечает основатель и директор строительной компании „Нурсиб“. — Огромное число покупателей поняли, что дом может стоить как однокомнатная квартира в Казани. И по квадратным метрам это будет в 2 раза больше в любом случае. Многие в этот период решили для себя квартирный вопрос».
Рустем Набиев: «С началом пандемии ковида все увидели, что ИЖС — это до 60 процентов реального рынка жилой недвижимости»
В банках стали делать отдельные департаменты, специализировавшиеся на ИЖС, у них появились отдельные ипотечные продукты по малоэтажке. На этот рынок обратили внимание и агентства по недвижимости. Но в июле 2024 года, вспоминает наш собеседник, с ипотекой начались проблемы. Банки начали менять условия кредитования — появился механизм эскроу-счетов, и сейчас фактически невозможно получить кредит без эскроу.
«Это был очень перегретый сегмент. Что это значит? На двух клиентов приходилось несколько застройщиков. В тот период была же невероятная лояльность банков, буквально всем одобряли ипотеки, у нас клиент помолодел до 23 лет. До июля 2024 года клиентов было очень много, но в какой-то момент они закончились, а участники рынка остались. Получился резкий дисбаланс, и ряд компаний стал закрываться», — рассказывает Набиев.
Механизм эскроу-счетов начали применять не сразу, он вступил в силу с марта 2025-го, породив немало последствий. «Механизм был незнакомым, банки меняли правила буквально каждую неделю. Стресс от каждой сделки испытывали не только застройщики, но и сами клиенты, — отмечал на круглом столе „БИЗНЕС Online“ руководитель федерации ИЖС Фаиль Атматханов. — За это время, по моим наблюдениям, обанкротилось много строительных компаний. Увеличилось и число недостроев». Появились обманутые ижээсники.
Как отмечает эксперт татарстанского рынка индивидуального жилищного строительства Тагир Ахмеров, последовавшая в 2024 году череда уголовных дел по ИЖС как раз и стала следствием, возможно, неопытности ряда новых застройщиков, позарившихся на буме индустрии на «виртуальную маржу». «Жили на широкую ногу, не скупясь. Большой объем уходил на это», — рассказывал ранее замначальника ГСУ Айрат Каримов о фигурантах дела ижээсников. Проблема в том, что рынок ИЖС устроен несколько иначе, это игра вдолгую, в том числе и в вопросах прибыли, а застройщики «просто не рассчитали» свои силы и возможности, начав покупать дорогие машины и тратя сбережения вкладчиков налево и направо. Но это скорее мнение, а, по сути, разбирательства по делам ижээсников продолжаются и по сей день.
Однако с тех пор новых массовых случаев в РТ не зафиксировано.
Как отмечают наши собеседники, реалии таковы, что при покупке коттеджа за 13 млн рублей (цена за коробку и землю) обычно следуют допинвестиции в размере 3–5 млн, а порой и выше (в зависимости от предпочтений покупателей)
Прогноз
Почему коттеджи стали так популярны? Все дело в цене, сходятся во мнении участники круглого стола «БИЗНЕС Online». В экономварианте дом в черновой отделке стоит примерно столько же, сколько казанская однушка. Но при этом дом как минимум вдвое-втрое больше, плюс еще несколько соток земли и никаких проблем с парковками.
Люди выбирают дома, потому что по той же семейной ипотеке им доступна либо студия от застройщика, либо целый дом за городом. Даже с одним ребенком однокомнатной квартиры, как все понимают, недостаточно.
Так что основной фактор поддержки — семейная ипотека. И падение спроса после изменения правил «семейки» ощущают на себе не только крупные девелоперы МКД, но и застройщики ИЖС. «Подавляющее большинство покупателей — семьи с детьми, использующие льготные программы семейной ипотеки. Покупка по коммерческой ипотеке совершается достаточно редко», — отмечает Садреев.
Также давление на рынок оказывает наличие переизбытка предложения — за прошлый период было построено слишком много того, что пока еще не продалось. А реализуется плохо потому, что элементарно выросли цены на дома: они стали настолько высокими, что некоторые лоты уже не по карману никакой семейной ипотеке.
Например, в начале 2021 года рядом с Казанью продавали дом на 6 сотках на 100 «квадратов» с предчистовой отделкой за 5 миллионов рублей. Сегодня такой стоит уже 12–13 миллионов.
Специфика частного домовладения такова, что в первоначальную стоимость коттеджа, как правило, не закладываются долгосрочные расходы на внутренний ремонт, благоустройство участка, создание сопутствующих объектов инфраструктуры (бани, зоны для барбекю, беседки и т. д.) Как отмечают наши собеседники, реалии таковы, что при покупке коттеджа за 13 млн рублей (цена за коробку и землю) обычно следуют допинвестиции в размере 3–5 млн, а порой и выше (в зависимости от предпочтений покупателей).
«Но многие же не делают все сразу, а растягивают это на годы, обустраиваются. В Куюки заедете — там много домов до сих пор без заборов живут, хотя внутри каждого дома евроремонт. И это не плохо, а нормально! На следующий год приедешь — уже заборы стоят, брусчатку положили, еще через год — баню поставили. И вот так по чуть-чуть люди обживаются», — говорит Садреев.
ИЖС — это история для жизни, а не для инвестиций. Если земля в цене растет быстро, то недвижимость на ней в силу специфики менее ликвидна. Например, оформление сделки по дому, говорит Набиев, может растягиваться на 3–5 месяцев, а квартиру можно продать буквально за вечер. В результате хорошо себя чувствуют либо очень дорогие дома с ценой выше 50 млн, либо дома экономкласса с ценником примерно в 10–13 млн рублей.
Причем, говорят наши собеседники, эпоха самостоятельного и хаотичного индивидуального жилищного строительства постепенно сходит на нет. Если люди задумались о переезде из города, то рассматривают вариант в готовом коттеджном поселке, где есть уже сформированное сообщество, инфраструктура (детсады, школы, сфера развлечений), проложенные сети, своя управляющая компания, которая будет зимой убирать снег, и т. д. Проблема только в том, что все такие варианты сегодня будут заметно дороже. Впрочем, каждый случай индивидуален.
По мнению Аисова, в перспективе ИЖС будет только дорожать. Если сейчас в Казани участки стоят 1–1,5 млн рублей за сотку, то в ближайшие несколько лет просматривается горизонт роста до 3–3,5 млн рублей. Причины в том, что участки застраиваются и в качественных поселках в границах города их становится только меньше. А за городом качественный поселок, строящийся по плану (с общей архитектурной концепцией, дорогами и сетями), изначально дороже тех, что развиваются хозспособом, когда каждый владелец строит так, как получается. Все идет к тому, что коттеджи будут дорожать как минимум до тех пор, пока не достигнут уровня цен на квартиры.
Росту цен способствует и усиление госрегулирования в данной сфере. Такие тенденции есть: например, требование резать участки не менее 10 соток, планировать дороги и общественные зоны уже сказалось на их цене. Повлияло и появление эскроу. А есть еще и налогообложение: с 2019 года налоги выросли в 20 раз. При совпадении ряда условий выставляется налог в 6% кадастровой цены, т. е. за 15 лет цена участка прибавляет вдвое. В таких условиях землю надо быстрее межевать и продавать, но есть ведь емкость рынка! Землевладельцы физически не могут быстро распродать и застроить десятки тысяч гектаров.
До 2020 года для всех земель под жилье действовала льготная ставка 0,3% от кадастровой стоимости. С 2020-го для индивидуального жилищного строительства ее отменили, общий тариф составил 1,5%. Осенью 2023-го к этой ставке начали применять повышающие коэффициенты — они появляются, например, если земля долго находится в одних руках и не осваивается. В 2023 году ФНС применила коэффициенты 2 и 4. В итоге земельный налог для ИЖС достигает 6%. Для сравнения: налог на землю под строительство многоквартирных домов — не более 1,2%.
«Будущее — за организованными поселками, — считает Аисов. — У нашей компании, к примеру, развитие идет следующим образом: 60 процентов территорий осваивается в партнерстве с застройщиком, остальное мы реализуем конечному покупателю. Но и тут все должны строить в соответствии с проектами планировки территории, в результате формируется качественная среда для жизни».
Пока цены в сфере ИЖС более-менее стабилизировались. Рост идет, но не быстро: подорожание происходит на фоне роста цен на стройматериалы и инфляции. «Стоимость строительства дорожает, рабочая сила и материалы тоже, налоговая нагрузка растет», — говорит Садреев. Как отмечает вице-президент гильдии риелторов Татарстана, в годовом выражении темпы роста цен на объекты ИЖС в среднем составляют 10–15%. В пересчете на стоимость квадратного метра коттедж в Казанской агломерации усреднено будет обходиться на уровне 70–150 тыс. рублей. И это сильно меньше цены «квартирного квадрата» столицы республики, который достиг в среднем 250 тысяч.
По словам опрошенных экспертов, потрясения рынка, связанные с введением эскроу-счетов и появлением обманутых ижээсников, тоже в прошлом. Кто хотел, тот научился работать с банками, и теперь такие застройщики видят в этом не проблему, а возможности. Кроме того, ключевая ставка продолжает снижаться — и участники рынка надеются, что это подстегнет покупательский интерес к рыночной ипотеке. Тогда, по оценкам собеседников «БИЗНЕС Online», весь рынок недвижимости, в том числе и ИЖС, войдет в стадию нового роста.
Комментарии 183
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.