Татарстанские девелоперы за первые три месяца 2026-го зафиксировали практически рекордную для себя выручку. Правда, это если смотреть на ситуацию в сравнении с январем – мартом прошлого года. Эйфория «последнего вагона» семейной ипотеки оказалось недолгой — брать жилье в новостройках стали почти в 2 раза хуже, все ждут дальнейшего сокращения «ключа». Но цена «квадрата» не падает — наоборот, впервые средневзвешенный показатель превысил 260 тыс. рублей за метр. 10 самых дорогих ЖК и 10 самых доступных по цене «квадрата», оценки экспертов и прогнозы — в материале «БИЗНЕС Online».
По данным «Дом.РФ», число проданных квартир за I квартал выросло на 17%. Вместе с продажами увеличилась и выручка девелоперов — на 14%, или до 39 млрд рублей (против 33,4 млрд в аналогичном периоде 2025-го)
Итоги квартала: рост на фоне стремительного падения
Несмотря на просадку первичного рынка недвижимости в последние два месяца, девелоперы в РТ чувствуют себя пока неплохо. По данным «Дом.РФ», число проданных квартир за I квартал выросло на 17%. Если годом ранее было реализовано 3,3 тыс. квартир, то за первые три месяца 2026-го их число возросло до 4 тысяч. Вместе с продажами увеличилась и выручка девелоперов — на 14%, или до 39 млрд рублей в I квартале этого года (против 33,4 млрд в аналогичном периоде 2025-го).
По Казани статистика продаж ожидаемо лучше среднереспубликанских показателей. За I квартал число сделок по первичке в столице Татарстана выросло на 19% (за первые три месяца 2026 года продана 2 551 квартира против 2 066 в 2025-м). Выручка казанских застройщиков подросла в среднем на 14% и составила более 28 млрд рублей.
Но это если смотреть к аналогичному периоду прошлого года: квартал к кварталу. Если же проводить параллель с концом 2025-го — все меняется: тогда было лучше, теперь — хуже. В конце прошлого года выручка с продаж рекордного количества квартир за три месяца превысила 58,6 млрд рублей — было реализовано 6 432 лота! Объясняется это просто: люди зачем-то стремились влезть в последний вагон семейной ипотеки до того, как 1 февраля изменились ее правила.
Введенные с 1 февраля ограничения по семейной ипотеке одновременно и больно ударили по рынку недвижимости и в то же время спасли его от падения в бездну в начале года. В ожидании сжатия льготных условий рынок стремительно разогрелся в декабре – январе, а сейчас мы стали свидетелем его сжатия.
В результате за первые три месяца получилась сбалансированная картина: все, что планировали, грубо говоря, реализовать в феврале – марте, продали опережающими темпами еще в декабре – январе, что отразилось и на статистике.
По этой причине мартовская «просадка» для ряда застройщиков не трагедия. По словам заместителя гендиректора компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыповой, рынок не остановился, а просто перешел в «более спокойный и вдумчивый режим», все в целом «соответствует ожиданиям». Количество сделок снизилось, но они стали более осознанными: клиенты дольше анализируют, сравнивают и принимают решения без спешки, говорит она.
В целом мы оцениваем начало года спокойно: рынок не демонстрирует роста, но сохраняет устойчивость и потенциал для восстановления.
Ярким примером «спокойного и вдумчивого» режима рынка в начале года вполне могла бы считаться обстановка и на вторичке. По данным статистики Росреестра по РТ, на рынке готового жилья за первые три месяца наблюдался рост числа сделок всего на 2% — на уровне статпогрешности. В общем, здесь царит стабильность.
Средняя стоимость квадратного метра по Казани уже достаточно давно держится примерно на одной отметке — плюс-минус 250 тыс. рублей
«Квадрат» дешевле не становится
Средняя стоимость квадратного метра по Казани уже достаточно давно держится примерно на одной отметке — плюс-минус 250 тыс. рублей. От месяца к месяцу последние полгода наблюдались лишь небольшие колебания от данной отметки с разбросом в 3–5 тыс. рублей. Отклонения в меньшую сторону при этом не означали, что жилье в республике становилось дешевле.
По словам наших собеседников, никакого удешевления нет и не предвидится в ближайшее время. Цена «квадрата» как росла, так и будет расти, хотя бы на уровень инфляции и себестоимости стройки. Любые колебания средней стоимости квадратного метра скорее обусловлены тем или иным конкретным жилищным проектом, появление или сдача которого и размывает общую статистику.
Особенно наглядно это было заметно в феврале, когда, по данным «Дом.РФ», стоимость «квадрата» в Казани резко обвалилась до 225 тыс. рублей. Как отмечали наши собеседники тогда, то были некорректные цифры, связанные с аномалиями статистики одного из застройщиков. По факту цена никуда не падала. Наглядно это было заметно в марте, когда с февральских средних 225 тыс. рублей стоимость «квадрата» (в условиях-то угнетенного спроса на новостройки) резко подскочила сразу до 265 тыс. рублей. По словам экспертов, то был не столько взрывной рост (плюс 18%), сколько восстановление после февральской аномалии.
Но это, как говорится, средняя температура по больнице. По факту в республике, в Казани есть и такие ЖК, в которых стоимость квадратного метра достигает почти миллиона рублей. А есть и такие, где «квадрат» обойдется в 150 тыс. рублей и ниже. Все зависит от конкретного лота, его класса, этапа строительства, количества комнат и т. д. Самые дорогие и самые доступные ЖК — в инфографике.
Абсолютным лидером за I квартал как по числу проданных квартир, так и по выручке стал ПИК. Федералы реализовали 516 лотов и заработали на этом 4,5 млрд рублей
Топ застройщиков, сделавших «кассу», и просевший «Самолет»
При оценке «денежных» итогов квартала для застройщиков рассмотрим топ-15 компаний. На них приходится 70% всей выручки от продаж квартир в новостройках, или 3 005 лотов в I квартале.
Напомним, статистика «Дом.РФ» учитывает продажи только в строящихся домах и не учитывает те, что реализуются после сдачи, — формально это уже считается вторичкой. Все зависит от выбранной стратегии: кто-то специально строит за «свои» и продает уже готовое, а для кого-то важно наполнение эскроу-счетов. Так что на самом деле выручка застройщиков может быть больше.
Абсолютным лидером за I квартал как по числу проданных квартир, так и по выручке стал ПИК. Федералы реализовали 516 лотов и заработали на этом 4,5 млрд рублей. На пятки им наступает #Суварстроит с 462 проданными квартирами и 4 млрд рублей. К слову, еще совсем недавно, по итогам предыдущего квартала, татарстанский девелопер возглавлял рейтинг, зафиксировав за последние три месяца 2025-го оборот на уровне 6,1 млрд рублей.
«За период с января по март мы продали 486 квартир, что в 2,5 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года. Поэтому первый квартал 2026-го оцениваем положительно, особенно с учетом введенных ограничений по семейной ипотеке и общего ужесточения денежно-кредитных условий», — говорит коммерческий директор ГК «Суварстроит» Марсель Абдулхаев.
3-е место в нашем рейтинге — за компанией «КамаСтроИнвест» с 267 квартирами и 3,3 млрд рублей выручки. Практически одинаковое число лотов реализовали за I квартал «Ак Барс Дом» и «Унистрой» — 216 и 215, что обеспечило им выручку в размере 2,5 млрд и 2,3 млрд рублей соответственно. «Начало 2026-го оцениваем скорее положительно. Рынок Татарстана показал рост на 20 процентов по ДДУ год к году (по данным „Дом.РФ“). Компания перевыполнила план по сделкам за первый квартал», — отмечают в девелоперской компании «Унистрой».
Чуть больше «Ак Барс Дома» и «Унистроя» продали ТСИ и закамский «Профит» — 228 и 277 квартир соответственно. Клиенты ТСИ за квартал отправили на эскроу-счета в банки 2 млрд рублей, что обеспечило ему 6-ю строчку в топе, а челнинцы — чуть меньше 1,7 млрд рублей, взяв 9-е место.
7-й результат показало в начале года СМУ-88 с 136 проданными квартирами и результатом в 1,9 млрд рублей. Сразу за ними — федеральный GloraX, строящий «Экосити» за Новым Аракчино. По данным «Дом.РФ», компания продала 175 квартир, выручив более 1,7 млрд рублей. Замыкает десятку федеральный «Талан», притянувший за счет своих многоэтажек в Челнах 1,5 млрд рублей. Реализовано застройщиком было 118 квартир.
В сравнении с ажиотажным концом 2025 года в деньгах потеряли практически все застройщики. Это особенно заметно у «Комосстроя» (718 млн рублей в I квартале против 1,5 млрд рублей в IV квартале 2025-го), «Домкора» (682 млн и 1,3 млрд рублей соответственно) и ФСК (582 млн и 1,2 млрд рублей соответственно). Впрочем, их позиции в нашем топе данное обстоятельство, которое вполне можно списать и на сезонность (перед Новым годом традиционно берут больше квартир), почти не пошатнуло, чего, однако, нельзя сказать о «Самолете».
Крупнейший федеральный девелопер в начале года изрядно просел в Татарстане. На фоне истории с 50-миллиардным займом «Самолет» в феврале продал в Татарстане всего 6 квартир. А годом ранее за тот же месяц было 77 лотов. В марте продажи пошли в гору, но просадка сказалась: за I квартал статистика «Дом.РФ» показывает выручку «Самолета» в 537 млн рублей, что на 55% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и почти на 70% меньше к предыдущему кварталу.
Количество ипотечных сделок за первые три месяца года демонстрирует уверенный рост. Всего таковых, по данным Росреестра по РТ, зафиксировано в I квартале свыше 10 тыс., чуть больше половины из них приходится на Казань — 5,7 тыс. сделок
ЦБ закручивает гайки: к осени рассрочки могут стать редкостью
Количество ипотечных сделок за первые три месяца года демонстрирует уверенный рост. Всего таковых, по данным Росреестра по РТ, зафиксировано в I квартале свыше 10 тыс., чуть больше половины из них приходится на Казань — 5,7 тыс. сделок. Это на 47% больше, чем годом ранее.
С одной стороны, может показаться, что интерес к ипотеке растет. Ключевая ставка действительно падает последние несколько месяцев, однако оптимизма рынку это пока не добавляет. Банковские ипотечные ставки по-прежнему сохраняются на некомфортных для большинства рубежах. «Несмотря на снижение ключевой ставки в первом квартале на 0,5 процентного пункта, она существенно не подешевела — в среднем по рынку банки предлагают около 19 процентов годовых», — отмечают в #Суварстроит.
Девелопер не ощущает на себе роста продаж по рыночной ипотеке. Так что прирост ипотек скорее обусловлен активностью на вторичке, где берут небольшие суммы кредитов. На рынке же новостроек ипотечные сделки в I квартале после сжатия условий льготных программ отходят на второй план, во главе угла — иные инструменты по удержанию спроса уже от застройщиков. Самый понятный и популярный из них — рассрочки. По словам наших собеседников, таких предложений стало заметно больше.
Однако ЦБ намерен снова закрутить гайки девелоперам. С октября банкам придется использовать общий стандарт оценки рисков для застройщиков. Например, в случае с рассрочками банкам придется досоздавать резервы. Кроме того, в оценку рисков конкретного застройщика будут включать и оценку материнской компании-девелопера. Банкирам предпишут оценивать рейтинги девелоперов и отчетность всей группы компаний, куда входит застройщик. И при наличии проблем — например, задержек при сдаче домов — резервы по кредиту резко возрастают. Проектное финансирование подорожает. И это, разумеется, плохо повлияет на цену квадратного метра: застройщики постараются включить в нее и эти расходы.
Конец I квартала показал резкое усиление и других механизмов — например, субсидированная ипотека от застройщика. Тот же #Суварстроит вместе с банками-партнерами сейчас предлагает своим клиентам варианты с процентной ставкой в 13,89% на весь срок кредита или 7,5% на первые три года. Играют в подобные игры и другие компании. Есть также прямые скидки на ограниченное количество квартир.
«Мы всегда внимательно относимся к запросам покупателей и постоянно развиваем гибкие финансовые решения, которые позволяют адаптировать покупку под реальные возможности клиента. Среди них — различные форматы рассрочек и индивидуальные условия оплаты, — рассказывает заместитель гендиректора „Ак Барс Дома“. — В этом месяце стартовала уникальная программа обмена старой квартиры на новую. Покупателю нет необходимости ждать продажи своей квартиры, он может сразу переехать в новую или приступить к ремонту, при этом есть возможность передачи прежнего жилья в нужные сроки».
Новые реалии, открывшиеся перед застройщиками в начале 2026 года, заставляют тех адаптироваться. «Основные направления — точечные акции под конкретные лоты и проекты, программы снижения ежемесячного платежа и работа с ипотечными инструментами, включая субсидирование ставки, — делятся секретом успеха в „Унистрое“. — Фокус смещается не на прямой дисконт, а на повышение конверсии и воспринимаемой ценности продукта: клиентский сервис, дополнительные точки контакта и улучшение пользовательского пути. Это в целом отражает нашу логику работы на ближайший квартал — делать больше с меньшими затратами и выстраивать более качественный путь клиента».
В ближайшей перспективе застройщикам стоит надеяться только лишь на стабилизацию темпов продаж
Прогнозы: к чему готовятся застройщики и покупатели
Собеседники не ждут, что после мартовского (и продолжающегося в апреле) падения рынок недвижимости быстро восстановится. Потребуется время. В ближайшей перспективе застройщикам стоит надеяться только лишь на стабилизацию темпов продаж, которая может затянуться и на II, и частично на III квартал. Многое будет зависеть от скорости снижения ключевой ставки.
«Сроки и темпы восстановления будут определяться совокупностью факторов: уровнем потребительского спроса, траекторией ключевой ставки, условиями проектного финансирования и параметрами программы семейной ипотеки», — отмечают в «Унистрое».
У застройщиков сейчас не самые простые времена, но настроения довольно оптимистичные, так как мы видим, что Центробанк выдерживает свою политику. И хотя ставка остается высокой, она планово снижается.
Пока что ожидаемого изменения настроений на рынке от снижения ключевой ставки не произошло. Все надеялись на то, что тренд снижения «ключа» начнет потихоньку вытаскивать из банков депозиты и перенаправлять их в недвижимость, попутно делая привлекательной рыночную ипотеку, однако этого так и не произошло. Точнее, произошло, но не такими темпами, как все хотели бы. Критически важный фактор в виде свертывания господдержки и льготных ипотек слишком больно ударил по рынку.
«Альтернативные инструменты в виде скидок и рассрочек не способны в полной мере заменить ипотеку и обеспечить сопоставимый объем спроса», — отмечают в «КамаСтройИнвесте».
Не может уравновесить утраченный спрос и постепенное снижение ставки. Падение по 0,5% погоды не делает. В «Ак Барс Доме» считают, что комфортной для оживления рынка станет ставка с цифрами ниже двузначных значений. Покупатели ждут, пока упадет еще. «Однако не всегда это верная стратегия, так как при низкой ставке будут и высокие цены», — говорит Адгамова, отмечая, что, пока все ждут, растет отложенный спрос.
Однако сейчас рынок начинает сталкиваться с уникальной в каком-то смысле картиной, формирующей новые тренды. «Он проходит не фазу падения, а фазу переформатирования спроса — от ажиотажного к более рациональному. Это означает меньше импульсных покупок и больше взвешенных решений с более длинным циклом. Такой спрос сложнее конвертировать, но он устойчивее», — отмечают в «Унистрое». По словам Адгамовой, если раньше среди клиентов основной стратегией была простая схема — зайти на старте продаж (а лучше на предстарте), то сейчас такое поведение не дает гарантий выгодной сделки. Все стали более избирательными, в результате чего подбор жилья, отвечающего запросам клиентов, усложнился.
Становится сложнее всем участникам рынка недвижимости, в особенности застройщикам, которые потихоньку начинают лавировать в ситуации на грани фола. А что? Строить меньше не стали. А спроса явно не хватает на фоне известной платежеспособности населения. Перед застройщикам повышаются риски остаться с носом: еще чуть-чуть заиграются с рассрочками с фиксированными платежами до ввода домов в эксплуатацию — и беда. Дома-то рано или поздно сдадут, после чего счастливым обладателям заветных ключей придется добирать оставшиеся суммы рыночной ипотекой. А что, если она так и не станет доступнее? Начнут отказываться от покупок? Сумма расторгнутых сделок с начала года в Татарстане и так подскочила до 1,3 млрд рублей. А это же выручка застройщика, причем по уже реализованным объектам и при сохранении обязательств по проектному финансированию. Долг девелоперов перед банками растет — и это заметно.
«Высокая стоимость заемных средств напрямую давит на экономику проектов, а маржинальность в ряде случаев стремится к нулю. Усиливающаяся конкуренция дополнительно вынуждает застройщиков расширять программы скидок и рассрочек, что еще больше повышает системные риски, — отмечают в „КамаСтройИнвесте“. — В среднесрочной перспективе это может привести к пересмотру темпов вывода новых проектов и более консервативной стратегии девелоперов. В долгосрочной — рынок будет балансироваться через снижение предложения и постепенное восстановление спроса при нормализации ипотечных условий».
Комментарии 98
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.