«Когда мы столкнулись с этим, начали смотреть, там огромное количество как бы аккредитованных компаний как бы в больших банках, которые даже членами СРО не являлись», — рассказывал на круглом столе в Совете Федерации замглавы минстроя РФ Никита Стасишин об обмане в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По его мнению, главное — не допустить подобных ситуаций в будущем. Для этого в том числе предлагали распространить эскроу-счета в ИЖС для любых вариантов ипотеки. Тем временем лимитов льготной ипотеки не хватает на полноценный дом, нужен пересмотр нормативов социальной инфраструктуры и контроль качества построенных коттеджей. Подробности — в репортаже «БИЗНЕС Online».
В Москве прошел круглый стол в Совете Федерации с замглавы минстроя РФ Никитой Стасишиным на тему обмана в сфере ИЖС
Ввод частных домов в Татарстане в январе – феврале рухнул более чем вдвое: виноваты зима и привлекательные депозиты?
В 2025 году был установлен рекорд в ИЖС: на этот сегмент пришлось 59% (63,5 млн кв. м) от всего введенного в эксплуатацию в стране жилья. О том, как не сбавить темпы и какие проблемы есть в этом сегменте, на прошлой неделе обсуждали на круглом столе в Совете Федерации.
Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, в 2020–2022 годах тоже вводились приличные объемы в ИЖС. Чиновник признал, что тогда в показателях была зафиксирована большая доля постановки на учет уже имеющегося жилья. Но т. к. в 2024–2025 годах «достаточно жестко» отрегулировали сроки постановки домов на кадастровый учет с момента начала стройки, пришли к рекорду.
Впрочем, по словам Стасишина, показатели начала 2026 года пока вызывают тревогу: за январь – февраль ввод ИЖС составил только 10,2 млн «квадратов», что на 40% меньше, чем в аналогичный период 2025-го. В Татарстане за январь – февраль сдано 445 тыс. кв. метров. И это тоже ниже, чем год назад, когда к марту зарегистрировали более миллиона «квадратов»! Т. е. в 2026-м частники пока что ввели в эксплуатацию в 2,3 раза меньше домиков.
С чем это связано? Как полагают в минстрое РФ, сыграла свою роль «настоящая зима», которая была в тех регионах, у которых исторически большой объем индивидуального строительства. Кроме того, проанализировали показатели строительных магазинов и складов, где основные потребители — прорабы. «Мы видим по аналитике самой большой компании, представленной в большинстве регионов страны, что начиная с октября объем обращений, объем доставок и объем покупки и потребления стройматериалов со складов снижаются», — указал Стасишин.
В итоге было заявлено, что люди попросту решили положить свои сбережения на депозиты под высокие ставки и не спешить со строительством или реконструкцией домов. Что им мешало поступать так год назад — бог весть! Но тогда частники, невзирая на сугробы, строили свои дома зимой так, что прорабы у застройщиков краснели от зависти. Например, в декабре 2024-го ставка ЦБ была 21%, депозиты приносили чуть меньше, а в декабре 2025-го ставка упала на 5%. Как она вдруг стала привлекать население больше, чем раньше, — загадка.
Средняя площадь строящегося дома — 106,5 «квадрата», средняя стоимость договора подряда — 6,9 млн рублей, а средний строк строительства — 7 месяцев
Пока только 1% домов строится с эскроу, а к 2030 году должно быть не менее четверти
Один из ключевых механизмов на рынке ИЖС — это эскроу-счета при заключении договоров подряда в ИЖС, пусть пока даже на добровольной основе. Он действует примерно год. По данным «Дом.РФ», за это время реальный опыт работы с таким механизмом приобрели 3,8 тыс. подрядчиков. Было заключено 24 тыс. договоров со счетами эскроу. При этом построено более 9 тыс. домов общей площадью 1 млн кв. метров. Средняя площадь строящегося дома — 106,5 «квадрата», средняя стоимость договора подряда — 6,9 млн рублей, а средний строк строительства — 7 месяцев.
Миллион «квадратов» через эскроу — это ни о чем. Достаточно вспомнить, что в прошлом году россияне зарегистрировали рекордное количество домов: более 466 тысяч! Это 63,5 млн кв. метров. Т. е. в рамках эскроу ввели что-то около 1,5% площадей.
«Цифры кажутся скромными. Но мы понимаем, что это был неполный год, это был новый механизм. Мы считаем, что первый год для рынка с привлечением эскроу был успешным», — подвел итоги первый заместитель гендиректора «Дом.РФ» Алексей Ниденс.
По его словам, первоначально ставили цель достичь показателя не менее 0,3% от всего ввода в ИЖС со счетами эскроу. По факту получилось выше. «К 2030 году не менее чем четверть домов должна строиться с данным инструментом», — указал Ниденс.
Чтобы раскрутить механизм работы с эскроу и обеспечить бесперебойное кредитование строительства новых домов, «Дом.РФ» выделил из своей прибыли 1 млрд рублей, чтобы банки могли выдавать подрядчикам льготные кредиты под 1% годовых. «Это практически бесплатные деньги. Воспользовались такой программой порядка 1,8 тысячи компаний. Каждая вторая компания, которая в прошлом году строила дома по эскроу, использовала льготное кредитование „Дом.РФ“», — уточнил Ниденс. По его словам, отрасли нужен был толчок, чтобы дальше она работала «на рыночных рельсах».
Теперь, считает Ниденс, было бы правильно поддержать отрасль зонтичным поручительством — этот механизм реализует Корпорация МСП. В этом случае банки смогут брать на себя больший риск и кредитовать подрядчиков. «И еще порядка 700 компаний смогут получить банковское кредитование и начать строить дома для семей с помощью счетов эскроу», — отметил первый замгендиректора «Дом.РФ».
«Действительно, есть пострадавшие семьи, в том числе и семьи участников СВО, когда они полученные деньги вкладывали, брали ипотеку, она была хозспособом»
«Все, кто обманул, находятся в местах не столь отдаленных. Но это не дает людям возможности въехать в их дом»
Естественно, говоря об ИЖС, нельзя было обойти тему тех, кто оказался обманут, чьи дома так и не были построены. Больше года прошло с тех пор, как «БИЗНЕС Online» задавал об этом вопрос президенту РФ Владимиру Путину. Однако проблема до сих пор не была урегулирована.
«До эскроу, к сожалению, были 2022–2024 годы. Действительно, есть пострадавшие семьи, в том числе и семьи участников СВО, когда они полученные деньги вкладывали, брали ипотеку, она была хозспособом, — признал проблему Стасишин. — Да, это неподконтрольно регионам, уведомительный характер [строительства частных домов]. Но есть один нюанс. Банки полностью в первый день перечисляли деньги за полный дом. Люди, приходя в банк, видели баннеры с подрядными компаниями. И у них не возникало вопроса, если это аккредитованные, как говорили банки, компании. Когда мы столкнулись с этим, начали смотреть, там огромное количество как бы аккредитованных компаний в крупных банках, которые даже членами СРО не являлись».
Отметим, что в тот же день во время отчета в Госдуме председатель Центробанка Эльвира Набиуллина тоже признавала — доля ответственности банков в сложившейся ситуации тоже есть. Поэтому Банк России вновь настоятельно рекомендовал кредитным организациям действовать «проактивно», самим предлагать реструктуризацию, а в отдельных случаях вовсе списывать долги.
«Огромное количество уголовных дел возбуждено. Все, кто обманул, находятся в местах не столь отдаленных. Но это людям не дает в моменте возможности въехать в их дом, — продолжал Стасишин. — Ведется большая работа с ЦБ, банками. Ведется реструктуризация кредитов. Регионы, это их ответственность, где-то находят способы, либо банки меняют подрядные организации и достраивают эти дома».
Впрочем, пока ни один регион не решил проблему полностью. Например, в Новосибирской и Калининградской областях местные власти начали вести официальные реестры пострадавших, а в Марий Эл подобрали подрядчика, который до конца года обязался достроить проблемные дома. В Ленинградской области пострадавшие добились того, что депутаты Заксобрания направили премьер-министру РФ Михаилу Мишустину обращение с просьбой разработать механизм защиты прав обманутых ижээсников и запустить федеральный реестр. Остальные регионы до сих пор не предпринимают активных действий для урегулирования проблемы, несмотря на поручение Путина «разобраться».
На круглом столе первый замминистра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал, что «под наблюдением порядка 850 объектов», что составляет 10% от всех строящихся в регионе домов. «Часть объектов введена, но проблемных домов у нас порядка 250, которые попали в зону риска. Часть из них удалось построить собственникам самостоятельно. Но если посмотреть эти 250 домов, то в общем объеме строительства это 3 процента. С одной стороны, не такая большая цифра», — отметил он. По словам Тимонова, вместе с правоохранителями продолжают выявлять сценарии противоправного поведения, в которые порой мошенники вовлекают и самих потерпевших, у которых не было средств на первоначальный взнос. Он рассказал об уголовном деле, в котором не менее 20 эпизодов. Суть обмана была в том, что заключался договор подряда на 18 млн рублей, супруги брали по два льготных кредита на 6 млн рублей, принося от подрядчика фиктивную справку, что они внесли первоначальный взнос. А дальше вместе с подрядчиком меняли цену договора, уменьшая ее до 12 млн рублей. «После этого уже по известному сценарию — никакой достройки нет, и люди в итоге остались с кредитом на 12 миллионов», — указал Тимонов.
Замминистра напомнил, что год назад в Совете Федерации проводили подобный круглый стол, по итогам которого рекомендовали фонду развития территорий рассмотреть вопрос формирования реестра проблемных объектов и найти пути решения проблемы. «Мы направили свои предложения в фонд, но были проинформированы, что законодательные основания ведения мониторинга в рамках действующего правового поля отсутствуют», — развел руками Тимонов.
По итогам этого круглого стола комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендовал то же самое: минстрою РФ и фонду развития территорий подготовить предложения по возможным механизмам восстановления прав пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС, а властям регионов — мониторить и формировать реестры проблемных объектов. «Требуется вмешательство на уровне государства, чтобы эту проблему изжить… Сегодня это дискредитирует вообще систему ИЖС как таковую», — заявил сенатор Владимир Городецкий.
Было и несколько иное мнение по теме. Так, гендиректор ООО «Опен Вилладж» Владислав Копица заявил, что наказывать лишением свободы нужно не всех, а только самых отъявленных преступников. «Я ни в коем случае не хочу никого защищать, но многие люди, которые сейчас сидят, на самом деле не мошенники. Они финансово безграмотные люди. Конечно, они виноваты… С моей точки зрения, те мошенники, которые создают из года в год новые компании и обманывают конечных потребителей, должны сидеть. Это система. А те, которые пять лет строили по 10 домов, а потом, из-за того что оказались глупцами и не смогли рассчитать финансы и из-за них люди пострадали, — наверное, должны работать и пахать как рабы на галерах, а не сидеть в четырех стенах. Они должны отрабатывать это», — считает он.
«Но главная задача — больше не допустить такого обмана», — подвел черту Стасишин. По его словам, в случае строительства хозспособом ни о какой льготной ипотеке, в том числе семейной, речи быть не может. «Если хочешь воспользоваться льготными программами — есть официальные сайты, проекты, банки, субсидирование», — считает он.
В «Дом.РФ» тоже рекомендовали обязательное применение эскроу-счетов при любых ипотечных программах, причем не только льготных. «Наше мнение — это было бы своевременно и правильно. Это надо реализовать, пока объемы выдачи рыночной ипотеки недостаточно высоки. Через два-три года будем смотреть назад и сожалеть, что это решение не было своевременно принято», — уверен Ниденс.
«Но главная задача — больше не допустить такого обмана»
«Потребительский терроризм», вопрос качества домов и другие проблемы ИЖС
На этом, по мнению участников круглого стола, проблемы в сфере ИЖС далеко не заканчиваются.
Так, Стасишин предлагал пересмотреть нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой в ИЖС. «Если смотреть по нормативам Градостроительного кодекса, то у нас школ и садиков должно быть не меньше, чем ИЖС. Но мы же прекрасно понимаем, что по затратам и федеральных, и региональных бюджетов на их строительство, а потом еще и на их содержание, мягко говоря… Вылетим в трубу с точки зрения эффективности и, самое главное, доступности жилых домов», — указал он.
Также, по словам замминистра, необходимо оптимизировать цену квадратного метра домокомплектов. Ведь чем больше объем, тем дешевле и эффективнее. Пока то, что предлагают на рынке, не всегда доступно гражданам. И в целом позиция производителей домокомплектов не всегда понятна минстрою РФ. «У производителей домокомплектов политика звучит следующим образом: „Заплатите мне за домокомплект. Вот склад, забирайте. А кто его соберет, как его соберут, кто его вывезет — не интересует. Есть цена — забирайте“», — пояснил Стасишин.
Отсюда, по сути, вытекает проблема качества построенных домов, на которую указывали сразу несколько участников круглого стола.
«Что будет с этими домами после ввода в эксплуатацию? — задавался вопросом Тимонов. — Четкое следование документации, соблюдение подрядчиками технологий, регламентов производства домов, надлежащего качества стройматериалов. Рядовой потребитель и даже представитель местной администрации не сможет адекватно оценить и подтвердить качество скрытых работ. Важно на этапе строительства дома предусмотреть строительный контроль». По его мнению, такой инструмент уже действует на бюджетных стройках: расширенное банковское сопровождение. Именно этот инструмент позволит в будущем обеспечить исполнение гарантийных обязательств при эксплуатации.
«Включить услугу контроля как обязательную при заключении договора подряда. Передать функции контроля не банкам, а Госстройнадзору. Эти органы могут выдавать документы, СОЗ, что обеспечит гарантию банкам и инвесторам», — предлагал решение председатель комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ Ефим Басин.
Есть еще одна проблема — низкие лимиты кредитования. В частности, гендиректор «Нордиквуд» Олег Князев утверждал, что действующих лимитов по семейной ипотеке — 6 млн и 12 млн рублей — недостаточно для строительства готового дома. «Покупатель должен еще потратить деньги на подведение коммуникаций, забор, скважину, септик. Поэтому он на первом этапе выбирает более дешевую технологию, строит пустую коробку даже без фасада. Может, никогда и не закончит. Платит ипотеку, а жить там не может», — отметил он.
О том же говорил и председатель комитета российского союза строителей по малоэтажному строительству и гендиректор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов. Коробку с окнами и дверьми уже можно поставить на кадастровый учет и раскрыть счет эскроу. Но жить в таком доме невозможно. «По разным оценкам, теплый контур — это 30–50 процентов в стоимости домовладения. На какие деньги это человек потом будет достраивать — неизвестно», — указал он. По словам Хафизова, в прежние времена, когда коммерческая ипотека была доступна, люди хотели покупать дома с отделкой, чтобы сразу в нем жить. Пока такая схема со строительством только теплого контура используется при льготном кредитовании, но если система будет распространяться на коммерческое кредитование, то может быть обратный эффект.
Отсюда следствие — вопрос качества и ликвидности таких домов в будущем. «Такие дома в будущем человек не сможет продать даже по той стоимости, на которую взял кредит. В последние годы стоимость непрерывно росла. Но в ближайшей перспективе такой рост не предусматривается. Как будет дальше с этим — большой вопрос», — считает Хафизов. Поэтому он предложил ориентироваться на разработанный ими стандарт ИЖС, который описывает весь процесс строительства, начиная с планирования, контроля сроков и качества и заканчивая страхованием строительно-монтажных рисков и послепусковой гарантийной ответственностью застройщика.
Также Басин говорил о необходимости закрепить обязательность членства подрядчиков в СРО. «Тогда будет обеспечена солидарная ответственность», — уверен он. А еще строитель попросил включить ИЖС в проекты КРТ. «Сегодня операторами являются крупные застройщики. Вписаться более мелким трудно. Это надо упростить», — добавил Басин.
Кроме того, Копица вспомнил о «потребительском экстремизме». Если при строительстве МКД с этим законодательно разобрались, то в ИЖС проблема до сих пор актуальна. «Возьмем в МКД квартиру за 10 миллионов рублей. Если будет просрочка 30 дней, то застройщик многоквартирного дома заплатит 115 тысяч рублей. Если в ИЖС просрочка будет 30 дней, то в суде конечный потребитель станет требовать с несчастного собственника строительной компании 9 миллионов рублей. 115 тысяч и 9 миллионов — разница большая. 9 миллионов — это если у него слабый юрист, это если он сам будет юристом, а если прокачанные компании на этом рынке, то могут потребовать и 18 миллионов, и больше». А ведь подрядчик может строить десятки домов. Результат может быть катастрофическим: десятки потерпевших, чьи дома банкрот просто не сможет достроить — и «добросовестный» должник никогда не сможет вернуть деньги.
Комментарии 51
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.