«Ставка ипотеки все еще «мертвая», но на вторичном рынке квартиры существенно дешевле, чем на первичке, поэтому продажи по вторичке и пошли», — оценивают эксперты итоги февраля на рынке недвижимости РТ. После январского ажиотажа новостройки ожидаемо покатились вниз: почти минус 30%, подсчитали в управлении Росреестра. А новые условия по семейной ипотеке отмели часть подходящих под нее заемщиков. О том, кто из застройщиков «намолотил» больше 1 млрд за месяц, почему для многих вторичка стала выглядеть выгоднее и отчего замирают цены на новое жилье, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Хотя январь у нас сезонно считается «мертвым» месяцем, но в этот раз в начале года было очень много сделок. Опять же это было связано с тем, что семейную ипотеку немного прикрыли»
Новостройки показали спад, но ждали катастрофы
Рынок новостроек, как и предвещали эксперты «БИЗНЕС Online», после январского пира под названием «Семейная ипотека» пошел на спад. В феврале первичный рынок потерял 29% сделок, хотя эксперты ждали куда большего отката после того, как месяцем ранее управление Росреестра зафиксировало 2 тыс. сделок с новостройками. Это стало рекордом за 7 лет, но вот праздник кончился — на смену приходят суровые будни.
«Падение продаж в феврале объясняется очень просто. Декабрь и январь были аномально сильными. Наблюдался ажиотаж, покупатели старались успеть воспользоваться более мягкими условиями семейной ипотеки. В итоге рынок как бы „выстрелил вперед“, а в феврале закономерно остыл, едва ли не вдвое по сравнению с январем. И в марте заметного восстановления пока не видно», — говорит коммерческий директор компании Windom Антонина Дарчинова.
«Хотя январь у нас сезонно считается „мертвым“ месяцем, но в этот раз в начале года заключалось очень много сделок. Опять же это связано с тем, что семейную ипотеку немного прикрыли. Поэтому на первичном рынке декабрь и январь были хорошими, но в феврале ситуация обратная. Даже сами застройщики жалуются, что количество сделок просело где-то на 40–50 процентов, а это очень много», — соглашается с мнением коллег гендиректор компании «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев.
Напомним, что с 1 февраля самое основное изменение этого драйвера рынка — правило «одна семья – одна льготная ипотека». Что это значит? Раньше оба супруга могли оформить на себя отдельные ипотечные кредиты. Сейчас ипотеку оформляют только на двоих, даже если дохода одного хватает для ее погашения. «Также принцип „один ребенок – одна семейная ипотека“ исключил схемы, при которых разведенные родители оформляли две льготные ипотеки на одного ребенка. Естественно, все это снизило продажи и повлияло на сокращение инвестиционного спроса», — указывают на еще одно нововведение в компании «Унистрой».
Все это сделали для того, чтобы исключить покупку жилья по льготной ставке в инвестиционных целях. А таких сделок было пруд пруди. В «РБК-Недвижимости» недавно подсчитали, что в столице РТ за год предложение квартир, которые можно было бы купить по «семейке» без добавления собственных средств, сократилось более чем в 3 раза. Их осталось около 100. С учетом обязательного первоначального взноса в 20% максимальная стоимость квартиры, которую можно приобрести без дополнительных вложений, составляет 7,2 млн рублей. В Казани, которая занимает 3-е место после Москвы по уровню цен на новостройки, таких лотов практически нет. Если они и есть, то это определенно студии, которые обычно покупают инвесторы.
Катастрофы опять не случилось. «Изменения по семейной ипотеке, конечно, повлияли, но не так драматично. Новых программ, по сути, не появилось. Снова на первый план выходят рассрочки, хотя и по ним сейчас условия постепенно ужесточаются», — уточняет, к примеру, Дарчинова.
Готовы были к такому развитию событий и в «Самолете». «Декабрь и январь „съели“ спрос будущих периодов — рынок это понимал заранее и был готов к такому развитию событий. Ажиотаж вытянул вперед покупателей, которые планировали сделки на весну, в итоге февраль стал закономерным откатом», — считает директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак.
Не последнюю роль в этом спаде играют и постоянные политические и экономические шатания на мировом уровне. Будем честны: человеку психологически сложно планировать долгосрочную покупку новостройки и брать на себя финансовые обязательства, когда в информационном поле то и дело маячит третья мировая на носу.
В СМУ-88 к тому же наблюдают и другие причины февральского падения. «Эту просадку можно связать сразу с несколькими факторами, — говорит генеральный директор группы компаний Наиль Галеев. — Во-первых, сказывается объективно ограниченное предложение: новые проекты в последнее время почти не появлялись на рынке, полки не пополнялись. Во-вторых, идет естественное исчерпание той аудитории, которая подходила под жесткие критерии льготных программ с господдержкой, — те, кто мог и хотел, уже купили. Добавим к этому общее охлаждение рынка и выжидательную позицию покупателей относительно дальнейшей траектории ключевой ставки».
Абсолютным лидером как по выручке, так и по темпам продаж в феврале стал «Ак Барс Дом» — он заработал 1,3 млрд рублей с продажи 115 квартир в своих строящихся домах
Топ застройщиков февраля
По данным «Дом.РФ», застройщики Татарстана потеряли не только в количестве проданных квартир, но и в выручке. В феврале они суммарно заработали 13,4 млрд рублей, что примерно на 2 млрд ниже января. Однако отметим: участники рынка полагают, что статистика не совсем корректная. На самом деле падение в феврале наблюдается гораздо значительнее: разница между первым и вторым месяцем года может доходить до 4 млрд рублей.
Но есть нюанс: в статистике имеется ошибка. По данным «Дом.РФ», ПИК продал в Казани аж 416 квартир на 3,4 млрд рублей. Но это нереально: достаточно вспомнить, что в январе успех оценивался в 71 квартиру на 757 млн рублей. Как говорят участники рынка, в феврале застройщик поделил проект «Сиберово» на два этапа и, соответственно, изменил разрешение на строительство. Но по новообразованному этапу статистика отразила вообще все ранее проведенные сделки. Отсюда и кажущийся рост. Потому мы на сей раз не стали включать эти сведения в итоговую таблицу и вынужденно не учитываем результаты компании. В пресс-службе девелопера данную ситуацию по запросу «БИЗНЕС Online» к моменту публикации пояснить не успели.
Итак! Если брать в разрезе 10 наиболее крупных застройщиков Татарстана, то суммарно за февраль они заработали на продаже 733 квартир чуть больше 6,9 млрд рублей. Это на 17% меньше, чем месяцем ранее — в январе. Тогда застройщики выручили 8,4 млрд рублей, реализовав 862 квартиры. На всякий случай напомним, что методика «Дом.РФ» отражает только продажу квартир в строящихся домах, а если учесть и продажи в уже готовых, то результаты девелоперов могут быть больше.
Абсолютным лидером как по выручке, так и по темпам продаж в феврале стал «Ак Барс Дом» — он заработал 1,3 млрд рублей с продажи 115 квартир в своих строящихся домах.
На 2-м месте расположился «КамаСтройИнвест» с «заработком» в 1 млрд рублей. Правда, продано было куда меньшее число квартир — 79. Все дело в стоимости квадратного метра: у компании «КамаСтройИнвест» его средняя цена составляла в феврале 274 тыс. рублей, в то же время у «Ак Барс Дома» вышло дешевле — на уровне 233 тыс. рублей.
«В штуках» больше всех продал #Суварстроит, который и замыкает тройку лидеров, — 141 квартира. С продажи он выручил 997 млн рублей. И снова все дело в цене «квадрата» — у #Суварстроит она составляет в среднем 229 тыс. рублей.
4-е место в нашем топе — за федеральным GloraX, удвоившим свои продажи с января до 98 квартир и 970 млн рублей выручки соответственно. 5-е — у «Профита» с 100 проданными квартирами и 606 млн рублей. У челнинского застройщика самый дешевый «квадрат» из всех участников нашего топа — всего 133 тыс. рублей.
Вторую пятерку рейтинга открывает ТСИ с выручкой с 64 квартир в 567 млн рублей. Следом за ним идут «Талан» с 479 млн рублей за 40 квартир, СМУ-88 с 446 млн рублей и 29 квартирами и «Унистрой» с 403 млн рублей и 41 квартирой. Замыкает десятку лидеров «Бриз», заработавший на 26 квартирах всего 142 млн рублей.
В целом если смотреть на результаты застройщиков в динамике, то большинство из них отработали февраль в русле общего тренда по охлаждению рынка недвижимости. Меньше в сравнении с январем продали квартир и заработали «Унистрой» (минус 57% по выручке), СМУ-88 (минус 56%), #Суварстроит (минус 53%) и ТСИ (минус 43%). Некоторые, наоборот, отчитались за февраль «сверх нормы». Речь о GloraX, который продал в 2 раза больше квартир, чем в январе, и «Ак Барс Доме» — девелопер увеличил свои продажи более чем в 3 раза.
«Февральский рост» — это высокий январский спрос, обусловленный ужесточением условий выдачи семейной ипотеки. Поэтому правильнее говорить о том, что увеличения ипотечных сделок в феврале и марте нет»
Вера в рыночную ипотеку возвращается, но с акцентом на вторичку
Есть и неожиданные сигналы на рынке ипотечного кредитования. В феврале Росреестр по РТ фиксирует двукратный рост сделок с жилищными кредитами по сравнению с февралем 2025 года:
- по Казани — на 45% до 1,8 тыс. договоров;
- по РТ — на 66% до 3,1 тыс. ипотек.
Но есть нюансы, которые объясняют эксперты. «Мы бы не стали говорить о росте ипотечных сделок в феврале. Дело в том, что отражена статистика по зарегистрированным сделкам. То есть прошли они в январе, а в статистику попали только в феврале. Поэтому „февральский рост“ — это высокий январский спрос, обусловленный ужесточением условий выдачи семейной ипотеки. Поэтому правильнее говорить о том, что увеличения ипотечных сделок в феврале и марте нет. Скорее наоборот! В среднем рынок просел по этому показателю процентов на 20–30», — объясняют такое явление в «Унистрое». По всей видимости, в марте взрывного роста по ипотеке ожидать не приходится.
Гак, кроме того, приводит следующие цифры: в целом по России после 1 февраля число заявок по семейной ипотеке снизилось на 39% к пиковому январю. Сократились и выдачи — на 64%. «Следует уточнить, что накладывается эффект высокой базы конца прошлого года – начала этого года», — считает эксперт.
Есть и более неочевидные причины роста ипотечных сделок. Планомерное снижение ключевой ставки, хоть и со скрипом, разворачивает покупателя в сторону коммерческой ипотеки и вторичного жилья, считают некоторые эксперты. Для понимания: в феврале 2025-го «ключ» держался на уровне в 21%. На фоне такой ставки текущие 15% и правда выглядят привлекательнее.
«Когда льготный спрос сжался, стало видно, что без господдержки новостройки продаются заметно тяжелее. И часть клиентов ушли во вторичку», — говорит, например, агент по недвижимости Тимур Павленков.
За последний месяц вторичный рынок прибавил 2 и 4% в Казани и Татарстане соответственно. В республике продали 2,9 тыс. квартир, в столице — 1,8 тысячи. Бо́льшая часть из них приобретается все еще за наличные средства или с весомым первоначальным взносом. В рыночную ипотеку в основном берут небольшую недостающую сумму.
«Ипотечные ставки немного [снизились]. Они все равно плохие, неинтересные, но в любом случае уже можно взять ипотеку под 18 процентов, — сигнализирует Савельев. — Это все еще „мертвая“ ставка. Но на вторичном рынке квартиры существенно дешевле, чем на первичке. Чаще всего берут небольшую сумму в миллион-полтора, чтобы купить какую-то квартиру, а потом рефинансироваться, поэтому сделки на вторичке и пошли».
«Есть явный тренд: люди голосуют в пользу готовой недвижимости, — подтверждает мнение коллег сооснователь и руководитель агентства недвижимости „Альтера“ Инна Адгамова. — Кто-то уже начал забирать деньги с депозитов и вкладываться во вторичный рынок. Почему? Все просто: квартиры там часто бывают дешевле, чем у застройщика. Сюда же, кстати, относятся и квартиры, которые вроде бы считаются новостройками, но уже переходят в статус вторички. Дома сданы, квартиры уже кто-то купил — как раз бывшие дольщики продают их дешевле, чем у застройщика».
Если у человека есть наличка, то он всегда найдет сделку на вторичном рынке. Там можно и о скидке договориться, и купить дешевле, чем у застройщика. Плюс выбрать вариант с ремонтом и сэкономить на отделке.
На рынке новостроек тоже увеличивается доля рыночной ипотеки — правда, с некоторыми особенностями.
«Рынок адаптируется, — считает Гак. — Семейная ипотека перестала быть единственным инструментом: спрос переориентируется на рыночную ипотеку и программы трейд-ин. Доля рыночной ипотеки в феврале в РФ выросла на 48 процентов к январю — это важный сигнал: покупатель не ушел с рынка, он ищет другие механизмы приобретения. По сути, рынок переходит от монозависимости от одной программы к более диверсифицированной структуре сделок».
Но о полноценной замене льготных программ говорить пока нельзя, уточняет Павленков. Это лишь важный для рынка сигнал: далеко на семейной ипотеке не уедешь, продажи нужно постоянно поддерживать другими инструментами.
К примеру, у СМУ-88 в общей морфологии сделок сохраняется паритет между рассрочками и ипотеками: сейчас он на уровне 60 на 40% в пользу рассрочек. «Рассрочки хорошо воспринимались в начале роста ключевой ставки, когда все верили, что она с нами ненадолго. Сейчас, когда на горизонте начинает маячить смягчение денежно-кредитной политики, рассрочка тоже остается довольно комфортным инструментом зайти в сделку. Но с точки зрения наполнения эскроу-счетов ипотека для девелопера остается более предпочтительной, — говорит Галеев. — Помимо рассрочек, наступает ренессанс программ субсидированной ипотеки с низкой ставкой на 2–3 года. С учетом устойчивого тренда на снижение „ключа“ такой инструмент, пожалуй, станет самым востребованным при заключении сделок».
Ежегодно растет себестоимость строительства — и это должно двигать цены вверх. Но на обратной чаше весов находится снижающийся спрос: если повышать «квадрат» темпами последних пяти лет, то люди могут окончательно отвернуться от рынка недвижимости
Цены замерли
Февральские цифры «Дом.РФ», кроме того, указывают на общее снижение средней стоимости квадратного метра по Казани.
Если сравнивать с январем, то падение может показаться существенным — с 249 тыс. рублей за «квадрат» до 225 тыс., т. е. на 9,6%! Но участники рынка указывают: средняя цена квадратного метра так и осталась стоять на месте, а февральское падение не что иное, как следствие ошибки в данных ПИКа. Старые сделки, считают эксперты, сбили цену и по проектам самого застройщика со средних по Казани 250 тыс. рублей за «квадрат» до 190 тысяч. И все-таки многим, надо полагать, это покажется «оговоркой по Фрейду» — когда мечтаешь купить, приятно думать, что цены наконец рухнули.
В целом же стоимость нового жилья держалась на одном уровне весь прошлый год, говорят данные «Дом.РФ». Такого, пожалуй, никогда не случалось. В чем же дело?
С одной стороны, ежегодно растет себестоимость строительства — и это должно двигать цены вверх. Но на обратной чаше весов находится снижающийся спрос. Если повышать «квадрат» темпами последних пяти лет, то большинство людей не смогут покупать. «Эти факторы как бы нивелируют друг друга, — рассуждает Савельев. — Поэтому цены плюс-минус и стоят на месте. Нет, безусловно, увеличение цены есть — оно в рамках инфляции. То есть это незначительное повышение», — подтверждает статистику Савельев.
Глобально цены у нас, наверное, год точно стоят.
Но снижения тоже ждать не стоит, считает Адгамова. Более того, она прогнозирует рост цен на уровне в 10% от начала 2026 года.
«Вообще это самый максимальный прогноз. Есть факторы, которые способствуют снижению цен: ограниченный спрос и пока все еще нормальная ставка на депозиты, то есть кто-то еще продолжает держать деньги в банках. Но есть и факторы, которые тянут цену вверх. Первое — кто-то уже выводит деньги с депозитов, и их надо пристраивать — рынок оживает. Второе — это то, что застройщики не вводят новые интересные проекты, из-за чего уже формируется дефицит на хорошие инвестиционные квартиры. И третье — инфляция, которая все-таки не нулевая, поэтому цены падать точно не будут».
Спрос усилится только тогда, когда ипотека станет доступнее. Произойдет это не раньше, чем ключевая ставка опустится хотя бы до 10%, что в текущих условиях, надо признать, выглядит малореалистичным
Что будет дальше
Охлаждение настроений на рынке порождает отложенный спрос, который рано или поздно «выстрелит». Хотя, по всей видимости, скорее поздно, чем рано. Спрос усилится только тогда, когда ипотека станет доступнее. Произойдет это не раньше, чем ключевая ставка опустится хотя бы до 10%, что в текущих условиях, надо признать, выглядит малореалистичным. Таковы ожидания по дальнейшему развитию рынка у собеседников «БИЗНЕС Online».
«Надеемся, что к осени или зиме [рыночные] ставки опустятся до 15–16 процентов. Это уже неплохо — такая ипотека наблюдалась в нулевые годы. Да, цены тогда держались другие, но такая ипотека уже была жизнеспособной. А в 2027-м можно ждать и 13 процентов по коммерческой ипотеке», — рассуждает Савельев.
«В Казани есть высокая потребность в улучшении жилищных условий. По некоторым оценкам, где-то миллиону человек необходимо либо покупать квартиру, либо ее расширять, либо улучшать качество жилья», — продолжает эксперт. Добавить к этой массе многочисленных студентов, рабочие кадры, коих пылесосит Казань, туристов — и получится внушительная потребность в жилье, которую как-то надо удовлетворять. Правда, пока они не могут себе этого позволить.
Спрос никуда не исчезает. Если текущий вектор сохранится и Центробанк снизит «ключ» еще хотя бы на 1 процентный пункт, то можно будет говорить о постепенной стабилизации обстановки. Деньги станут доступнее, и этот накопившийся отложенный спрос неизбежно начнет реализовываться.
«Дальше все будет зависеть от ставки. Отложенный спрос есть, он никуда не делся, но ждет более доступной ипотеки. Если ключевая ставка и ставки по кредитам станут снижаться, спрос довольно быстро начнет возвращаться. Пока же рынок будет оставаться сдержанным», — подтверждает мнение коллег Дарчинова.
Комментарии 91
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.