На фоне рекордных цен на недвижимость и ощутимого дефицита арендного жилья в Иннополисе запускается программа социальной ипотеки от ГЖФ. Временно исполняющий полномочия мэра Иннополиса Ильдар Хуззятов и бывший градоначальник Дмитрий Вандюков на днях презентовали проект во всех деталях. Он дает шанс получить квартиру по ставке 7% годовых, но требует строгого соблюдения правил: постоянная работа в городе, отсутствие другой недвижимости в Иннополисе и, главное, готовность копить деньги на счете ГЖФ, конкурируя с другими участниками. О том, как программа станет драйвером развития инфраструктуры в IT-граде, — в материале «БИЗНЕС Online».
В Иннополисе запускается программа социальной ипотеки от ГЖФ
В Иннополисе появится соципотечное жилье
Нехватка жилья — главный стоп-фактор, сдерживающий развитие Иннополиса вот уже несколько лет. В городе открываются технопарки, планировал расширяться университет, развивается городской бизнес, но число рабочих мест стабильно превышает количество жителей. К решению этой задачи подходили разными путями: экспериментировали с жилым фондом в «Салават Купере», рассматривали выкуп квартир в старом фонде, построенном Госжилфондом РТ на старте проекта, где всегда была возможность только арендовать квартиру — и то только резидентам ОЭЗ или сотрудникам компаний города, но глобально это ситуацию не меняло. Более того, до недавнего времени, пока не построился «Квартал Ю», в городе практически не было собственников жилья как класса (за исключением обитателей таунхаусов «Зион»), а арендные квартиры все-таки не позволяют себя чувствовать горожанином в полном смысле этого слова. И боль, выраженная формулой «в Иннополисе негде жить», последние годы нарастала. Год назад в очереди на квартиры стояли 200 семей.
Впервые о том, что городские власти ведут переговоры с ГЖФ о строительстве новых домов, стало известно еще в середине прошлого года: к лету процесс шел уже несколько месяцев. Но вначале они рассматривались как арендные. «Сегодня в Иннополисе самый большой арендный фонд в РТ на 1 467 квартир. И мы видим потребность и в этом типе жилья, поэтому ведем переговоры с Государственным жилищным фондом при раисе РТ, чтобы реализовать новый проект арендных домов. Переговоры идут уже несколько месяцев, мы постоянно этим занимаемся», — рассказывал в интервью «БИЗНЕС Online» вице-премьер РТ Роман Шайхутдинов, курирующий развитие Иннополиса. Но концепция изменилась. Уже к октябрю власти проработали контуры соципотечной программы для сотрудников зарегистрированных в Иннополисе компаний, а с 15 января стартовала серия презентаций.
Что будет представлять из себя жилье? Пока неизвестно: дома еще не построены, даже проектирование начнется после формирования пула заявок — они покажут реальную потребность будущих жильцов. Зато земельный участок под застройку уже определен — дома планируется возводить рядом с жилым комплексом «Квартал Ю», слева от ледовой арены. Высота зданий — до 8 этажей, квартиры обещают сдать с чистовой отделкой.
Минимально гарантированная площадь рассчитывается по нормативу:
- 33 кв. м — на одного человека;
- 42 кв. м — на семью из двух человек;
- по 18 кв. м — на каждого члена семьи, если их трое и более.
При наличии доступных вариантов участник может выбрать и квартиру большей площади, оплатив разницу. Количество комнат при этом к составу семьи жестко не привязано.
Первую презентацию провел врио мэра города Ильдар Хуззятов совместно с бывшим градоначальником, а ныне директором Университета Иннополис Дмитрием Вандюковым. По словам главы, после прохождения жилищной комиссии с заявителем связывается менеджер, который уточняет желаемый формат квартиры. «Мы посмотрим среднюю картину по всем заявкам и под нее будем адаптировать проект», — отметил он. Однако руководители сразу обозначили границы возможной гибкости — речь идет именно о типовых домах, а не об индивидуальном проектировании. «Если мы начнем делать что-то полностью индивидуальное, квадратный метр будет стоить не 150 тысяч рублей, а 200 тысяч», — предупредил Вандюков.
Участники встречи опасались, что «социальный» статус программы скажется на материалах и исполнении. Вандюков предложил ориентироваться на последние проекты ГЖФ, реализованные в Казани и других городах республики. По его словам, подход фонда за последние годы существенно изменился: фасады стали современнее, а материалы — качественнее. При этом он честно отметил, что жилье не будет уровня премиальных комплексов Иннополиса, но останется «вполне достойным» при разумной стоимости.
Подземной парковки не будет (иначе проект резко подорожает), но наземную стоянку обещают организовать, благо при нынешней плотности застройки Иннополиса это не проблема. А вот дворы точно благоустроят: появятся детские и спортивные площадки в соответствии со стандартами ГЖФ.
Дома планируется возводить рядом с жилым комплексом «Квартал Ю», слева от ледовой арены. Высота зданий — до 8 этажей, квартиры обещают сдать с чистовой отделкой
Кому дадут соципотеку?
Претендовать на жилье по программе социальной ипотеки могут исключительно граждане России, официально трудоустроенные в штате организации, зарегистрированной и ведущей деятельность в Иннополисе. Договоры гражданско-правового характера (ГПХ) в данном случае не подходят — участник должен состоять в трудовых отношениях независимо от формата занятости (полная ставка или полставки). Регистрация в статусе самозанятого к условиям программы также не относится. Кроме того, участники обязаны ежегодно подтверждать соответствие условиям участия, предоставляя обновленный пакет документов.
Главное условие — у заявителя и членов его семьи не должно быть жилья именно в Иннополисе. При этом наличие жилья за пределами IT-града не станет препятствием для выдачи ипотеки. Если недвижимость в Иннополисе все же есть, то ее площадь не должна превышать 18 кв. м на одного члена семьи. Доход семьи должен быть не ниже прожиточного минимума на каждого, а также отсутствовать задолженности по налогам и ранее заключенным договорам с ГЖФ.
Важно: все условия должны соблюдаться одновременно — несоответствие хотя бы одному пункту автоматически исключает участие. Заявление подается от отдельного лица или от имени семьи (при ее наличии). В ее состав могут входить супруги, дети, а также родственники и иждивенцы (по усмотрению заявителя). При этом наличие собственности проверяется у всех членов семьи.
Заявки на участие в программе соципотеки начали принимать уже с 12 января этого года через портал госуслуг. Срок окончания приема пока не определен, однако в ГЖФ рекомендуют подавать документы как можно раньше.
Жилье распределяется через конкурс. Его ключевой параметр — рейтинг участника. Он высчитывается так: сумма накоплений (в тыс. рублей) × количество дней нахождения средств на счете (без учета последних 10 дней перед конкурсом) = место в рейтинге.
Чем больше средств внесено и чем дольше они лежат на счете специализированной организации ГЖФ, тем выше позиция участника в очереди. Конкурс будет объявлен примерно за месяц до ввода дома в эксплуатацию. В личном кабинете участники смогут видеть количество заявок и накопленные баллы конкурентов.
Если квартир окажется меньше, чем участников, жилье получат заявители с наивысшим рейтингом в пределах выделенной квоты. Если участник проиграл конкурс или ему не подошли доступные варианты, его средства остаются на счете, а сам он сохраняет место в реестре и может участвовать в следующем распределении.
При желании можно полностью выйти из программы — в этом случае все накопленные средства возвращаются.
Полный процесс участия в программе выглядит следующим образом:
1) Подача заявления и документов через «Госуслуги».
2) Решение жилищной комиссии (до 22 рабочих дней).
3) Включение в реестр ГЖФ (до 45 дней).
4) Заключение договора социальной ипотеки (в течение 90 дней).
5) Накопление первоначального взноса (не менее 11%).
6) Участие в конкурсе и выбор квартиры.
7) Получение ключей и начало стандартных ипотечных платежей.
8) Ежегодное подтверждение соответствия условиям программы.
Сколько это стоит?
Каковы финансовые условия получения льготной ипотеки?
- Процентная ставка — 7% годовых (фиксируется на весь период участия в программе);
- срок кредитования — от 15 до 28,5 года;
- первоначальный взнос — не менее 11% от стоимости квартиры.
Минимальный ежемесячный платеж обязателен уже после заключения договора, в том числе до ввода дома в эксплуатацию. С 1 января 2026 года он составляет 12 056 рублей в месяц и пересматривается ежегодно.
Программа жестко привязана к трудоустройству в Иннополисе
Стоимость квартир пока можно рассчитать только примерно, сегодня цена за «квадрат» составляет 150 тыс. рублей, но с каждым годом стоимость невыкупленных «квадратов» будет увеличиваться на 7%, предупредил собравшихся айтишников Вандюков.
Это правило вызвало наибольшее количество вопросов у аудитории. Вандюков объяснил механизм так: «ГЖФ не дает деньги. Он дает квадратные метры. Вы их выкупаете. В этом году остались невыкупленные метры, значит, в следующем они будут на 7 процентов дороже. Потом еще на 7 процентов», — рассказал директор вуза.
При этом досрочное погашение не ограничено — можно расплатиться по ипотеке почти сразу после подтверждения участия в программе. Кстати, продать жилье можно будет только после его перехода в собственность: «Пока вы не выкупили квадратные метры, квартира не ваша», — пояснили собеседники.
Смех в зале вызвал вопрос от онлайн-слушателя о том, можно ли будет расплатиться за жилье «иннобаллами». Это внутренняя валюта Иннополиса, система поощрений в виде баллов, которые начисляются жителям за различные действия (рождение детей, участие в жизни города) и тратятся на оплату услуг в местных кафе, магазинах, детском саду, тренировках, по сути, как программа лояльности, но с городским масштабом.
«Пятерка за вопрос, но нет. И баллами Ozon и „Пятерочки“ тоже нельзя», — рассмеявшись, ответили спикеры.
В социально ориентированной программе есть место и для дополнительных льгот. Например, материнский капитал нельзя использовать как первоначальный взнос, но его можно направить на погашение ипотеки. Дополнительно республика выплатит 200 тыс. рублей за каждого ребенка, рожденного или усыновленного после постановки семьи на учет.
Вместе с тем программа жестко привязана к трудоустройству в Иннополисе. Потеря работы, длительное отсутствие дохода или неуплата более 6 месяцев являются основаниями для исключения из реестра. Социальные исключения (декрет, болезнь) не предусмотрены — допускается лишь увеличение срока кредита. В случае если квартира уже выдана, а условие трудоустройства не выполняется, то ставка вырастет до 14%.
Сейчас в городе живут порядка 5 тыс. человек, а с учетом маятниковой миграции их количество доходит до 7,8 тысячи
Ситуация на рынке жилья Иннополиса
Рынок жилья в Иннополисе остается одним из самых специфичных в Татарстане. Сейчас в городе живут порядка 5 тыс. человек, а с учетом маятниковой миграции их количество доходит до 7,8 тысячи. «По текущему тренду к 2040 году в Иннополисе будет 11 тысяч жителей, максимально — 34 тысячи. Как обычно, столь низкий прогноз никого не устроил, поэтому были сделаны варианты на 70 тысяч, 150 тысяч и 220 тысяч человек», — комментировал директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев перспективу роста населения, зашитую в Стратегию развития Иннополиса.
Всего в городе, по данным мэрии Иннополиса на конец 2024 года, построено 78 жилых домов, из них 23 многоквартирных, не считая студенческих кампусов. Из 265 тыс. кв. м жилья порядка 160 тыс. «квадратов» — арендное жилье. На официальном сайте Иннополиса обозначены достаточно демократичные цены на аренду. Последний раз они выросли 15 ноября 2025 года, но даже с учетом роста трешка обойдется в 25 тыс. рублей в месяц. В однокомнатной квартире можно разместиться за 17 тыс. рублей, а в двухкомнатной — за 21 тыс. рублей.
В Иннополисе это квартиры в ЖК «Квартал Ю» и ЖК «Зион». Инвестором проектов также является Никифоров
Но эти условия только для сотрудников компаний – резидентов Иннополиса и работников Университета Иннополис, остальным советуют посмотреть объявления на сайтах по аренде жилья. На одном из таких сайтов всего 7 предложений. Однушка обойдется минимум в 37 тыс. рублей в месяц за 47,5 кв. м (самая дорогая — 65 тыс. рублей), а двушка — в 50 тыс. рублей за 41 «квадрат» (самая дорогая — 75 тыс. рублей).
А что с покупкой жилья в собственность? В Иннополисе это квартиры в ЖК «Квартал Ю» и ЖК «Зион». Инвестором проектов также является Никифоров. На сайте города указано, что в «Квартале Ю» построена первая очередь комплекса из 275 квартир (всего планируется 3 тыс. квартир). Стоимость указана усредненная — от 8 млн рублей за двухкомнатную. Ранее Вандюков сообщал, что продажи в жилом комплексе шли хорошо, однако ситуацию скорректировали изменения в условиях программы IT-ипотеки и прочие факторы. При этом на сайте объявлений по купле-продаже жилья указано, что ЖК относится к проектам бизнес-класса, а стоимость «квадрата» установлена в размере 210–226 тыс. рублей. Всего в свободной продаже 136 квартир. Предложений по однокомнатным квартирам нет вовсе, а двушки размером от 43,2 до 82 кв. м стоят от 10 млн до 18 млн рублей.
Неслучайно в июле 2025-го Иннополис наряду с Казанью и Арском вошел в тройку татарстанских городов с самой дорогой вторичкой. Цена 1 кв. м жилья в Иннополисе — почти 213 тыс. рублей, в Казани — около 181 тыс. рублей, в Арске — 120 тыс. рублей. Но надо понимать, что целевая аудитория покупателей жилья в Иннополисе отличается от среднестатистического российского города. Средняя зарплата на крупных и средних предприятиях составляет почти 235 тыс. рублей, в целом по городу — почти 155 тыс., поэтому требования айтишников к уровню комфорта и качества жизни тоже высоки и только бюджетной соципотечной застройкой проблему жилья не решить.
Генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в свою очередь отмечает, что «заход» социальной ипотеки в локацию может негативно сказаться на продажах коммерческих застройщиков
«С соципотечным жильем подтягивается инфраструктура, территория станет более оживленной»
Директор агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев полагает, что спрос на жилье в Иннополисе сегодня не очень высокий. «Город достаточно молодой, и нет такого большого количества желающих переехать туда. Спрос на недвижимость там не особо большой, потому что мало кто может переехать туда из-за его отделенности. Локация подходит только тем, кто работает на удаленке или в самом Иннополисе. Но даже для тех, кто там работает, не всегда интересно приобретать квартиру только ради места работы, они больше ориентируются на аренду», — пояснил эксперт.
При этом собеседник отметил, что соципотека в любом случае жителям будет интересна. «Такая соципотека привлекает с точки зрения более выгодной процентной ставки и стоимости квадратного метра, поэтому такие льготные программы, где бы они ни запускались, всегда будут интересны», — сообщил Савельев.
Вместе с тем собеседник отметил, что данные изменения не сильно отразятся на рынке жилья в городе: «С учетом сроков строительства и того, как долго жильцы будут погашать данную ипотеку, эти квартиры выйдут на рынок в лучшем случае только через пять лет. Данная программа разве что косвенно отразится на рынке аренды. Но ситуация может измениться лет через 5–7, когда город разрастется в 2–3 раза», — считает эксперт.
Генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в свою очередь отмечает, что «заход» социальной ипотеки в локацию может негативно сказаться на продажах коммерческих застройщиков: с точки зрения инвестиций соцжилье дешевле и массовее. Впрочем, опять же надо делать поправку на специфику покупателей: существенная часть жителей — высококвалифицированные и высокооплачиваемые специалисты, ценящие качество жизни, поэтому спрос на жилье бизнес-класса здесь будет всегда.
В качестве положительной стороны запуска соципотеки в городе Гизатова называет развитие инфраструктуры. «С социопотечным жильем подтягивается инфраструктура, масштаб которой не всегда доступен коммерческим застройщикам даже в партнерстве с муниципалитетом. Следовательно, по завершении программы ГЖФ этой инфраструктурой могут пользоваться и другие застройщики, если им будут позволять параметры. Территория станет еще более оживленной и развитой», — констатирует эксперт.
Комментарии 36
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.