Вы помните, когда казанская квартира стоила «соточку» за «квадрат»? Это было в 2020 году. Теперь ценник — примерно 250 тысяч. За пять лет «квадрат» вырос почти втрое, и, кажется, куда уж больше! Спрос держится исключительно на страхе завершения льготных ипотек, а ведь они уже стоят бюджету почти 2 триллиона. Тревожные звоночки уже есть: то Марат Хуснуллин прогнозирует банкротства 20% застройщиков, то просрочка по ипотеке в Татарстане растет в 2 раза за год… «Пузырь надулся — скоро лопнет!» — несется из всех утюгов, подразумевая мысль, что цены рухнут и уж тогда — ух! Но точно ли есть «пузырь» и что будет, когда он «лопнет»? Попробуем разобраться, в том числе на примере кризисов недвижимости в Европе, США и Китае.
С 2020 года в Казани цена «квадрата» выросла в 2,5 раза до 250 тыс. рублей
Как льготная ипотека загоняет государство в финансовую ловушку
С появлением господдержки ипотеки все росло как на дрожжах — квартиры продавались, дома строились. С 2020 года в Казани цена «квадрата» выросла в 2,5 раза до 250 тыс. рублей. Этот шторм начался пару лет назад, когда ключевая ставка ЦБ поднялась до запретительных 15%, убивая классическую ипотеку. В 2025 году по программам с господдержкой банки выдали 3,3 трлн рублей, и на «классику» пришлось всего 800 миллиардов.
Дисбаланс вызвал рост расходов бюджета. Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, в этом году на субсидирование ипотечных программ будет потрачено 1,9 трлн рублей (а закладывали 1,2 трлн). Для сравнения: это чуть больше, чем на здравоохранение или образование, и вдвое больше, чем на дороги всей страны. Расплачиваться за господдержку надо и дальше: еще 3 трлн. уже заложены в бюджет ближайших трех лет, но суммы наверняка придется корректировать. Цифры, кстати, удивительным образом «бьются» с теми доходами, что бюджет получит от повышения НДС на 2%: планируется собрать 2,3 трлн рублей.
Так не получается ли, что за право избранных купить квартирку по семейной ипотеке заплатит каждая бабушка, например, раскошеливаясь за продуктовый набор в ближайшей «Монетке»? И ладно бы это было во благо исключительно тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. По льготным программам квартиры брали десятками — рекорд поставил некий гражданин, набравший 26 квартир. Регионы, где лимит ипотеки до 12 млн, превратились в инвестпылесосы. Ну отчего бы не прикупить московскую студию про запас — и сдать ее потом, оплачивая ипотеку арендным платежом? Вполне доступная инвестиция… С февраля-2026 эту лавочку прикрывают — по принципу «одна семья — одна семейная ипотека».
Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, в этом году на субсидирование ипотечных программ будет потрачено 1,9 трлн рублей (а закладывали 1,2 трлн)
И ведь «льготка» не дает того прироста строительству, на который можно было рассчитывать. «Денежный стимул, который был в лице льготной ипотеки, не смог значимо увеличить объемы предложения. Это ушло в основном в цены. Что мы видим? С начала 2020 года объемы строительства выросли на 10 процентов, а цены — в 2 раза. В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения», — поставила диагноз осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
При этом бюджет уже взвалил на себя бремя содержания этих программ, фактически угодив в долговременную финансовую ловушку. Платить за аттракцион поддержки строительного и банковского лобби придется десятилетиями. Чем больше льготных ипотек — тем больше надо вынуть из казны… И отменить-то совсем нельзя! Это сейчас единственный инструмент поддержки спроса, в один голос говорят банкиры с застройщиками. Все ждут, когда же ЦБ наконец опустит ставку до приемлемой — хотя бы процентов до 10, но будет это, наверное, не ранее 2027 года.
Как быть? Надо вводить инструмент стройсберкасс или накопительных вкладов как альтернативу ипотеке, полагают некоторые эксперты. Закон давно пылится в Госдуме, но, видимо, жареный петух еще не клюнул и проводить его не торопятся. Еще один вариант — строительство арендных домов: раз ипотечный платеж слишком велик, придется жить в съемной квартире. И в принципе, в ряде стран Европы (Швейцария, Германия, Дания и т. д.) доля арендных квартир превышает 40%. У нас этот инструмент применяют пока только крупные предприятия, например КАМАЗ совместно с ГЖФ заселяет туда привлеченных работников. Но бизнесу невыгодно строить доходные дома: рыночная ставка аренды способна окупить затраты на горизонте десятилетий, так что бизнесу это не нужно. Не торопится брать на себя данную функцию и государство, так что в России пока нет нормального, цивилизованного рынка арендных квартир. Интереснее осваивать триллионы господдержки…
По данным ЦБ РФ, портфель проектного финансирования в стране уже превышает 10 трлн рублей. Это 52% капитала банковского сектора. Это риск. И он растет
«Деревья никогда не растут до небес»: когда рухнут ваши квартиры?
А пока девелоперы явно подъедают последние запасы накопленного ранее «жирка». Если раньше наполнение эскроу-счетов обгоняло банковское проектное финансирование на стройку домов, то теперь иначе. К началу ноября-2024 в Татарстане долги девелоперов перед банками были равны остаткам на эскроу-счетах — 193 млрд рублей. К началу ноября-2025 их долги на 65 млрд превышают суммы, которые покупатели внесли за квартиры. Растет процентная ставка по кредиту, идет вверх себестоимость. И как снижать цены, чтобы в условиях падающего спроса поддерживать продажи? Застройщики держатся, но надолго их не хватит.
«Деревья никогда не растут до небес. Финансы любого проекта нужно считать», — наставлял господ девелоперов замглавы администрации президента РФ Максим Орешкин. Конечно, он прав. Привычка беспечно жить на рынке с постоянно растущей ценой «квадрата» способна загнать в гроб любого застройщика: в какой-то момент настанет кризис, и все.
Вдобавок сейчас рискуют не только девелоперы, но и банковская система. Если раньше банкиры выдавали на проектное финансирование суммы, сопоставимые с остатками на эскроу-счетах, то теперь они уже вкладывают туда свой капитал. Просто потому, что темп продажи квартир не успевает за расходами на строительство. Расходы на стройку уже не покрываются деньгами граждан. По данным ЦБ РФ, портфель проектного финансирования в стране уже превышает 10 трлн рублей. Это 52% капитала банковского сектора. Это риск. И он растет.
Масштабные кризисы недвижимости по всему миру всегда начинались с банков. Примеров хватает. Судя по опыту скандинавских стран, Испании, США, кризису предшествует примерно 5–10-летний период роста цен на «квадрат». А затем они резко падают, и порой это надолго.
Например, с конца 80-х годов в Японии начался взлет экономики, банк Японии опустил ставку до 2% — и за пять лет токийская квартирка выросла в цене в 4 раза. Семьи начали влезать в ипотеку на 50 лет — вам это не напоминает недавние заявления одного из российских девелоперов, поддержавших аналогичную идею Дональда Трампа? Пора бы уже начать передавать ипотечные долги по наследству… Период роста кончился в 2003 году: квартира в Токио подешевела на 73%, и цены там не росли последние 20 лет.
В начале 90-х крах недвижимости случился в Швеции, Норвегии и Финляндии. Цикл везде тоже пятилетний: сначала рост на 150, 130, 200% соответственно. А потом — минус треть в течение четырех лет. Но тут, надо сказать, центробанки поняли, как с этим бороться, и ввели коэффициенты к капиталу: банки перестали играться с рисковыми заемщиками.
Показателен и пример Испании, где в 1997 году упали ставки по ипотеке. И кредиты начали давать всем подряд, причем давали даже больше, чем цена квартиры — просто сумасшедший праздник какой-то… В стране начался строительный бум: Испания строила больше, чем любая другая страна ЕС. Доля стройкомплекса в ВВП страны превысила 13% — кстати, как и в России. Но цены выросли в 3 раза. В 2007 году все рухнуло, «квадрат» подешевел на 50%, стройка практически встала, застройщики разорились. Каждый пятый кредит оказался просроченным. И лишь денежный навес ЕвроЦБ спас экономику, рынок начал оживать в 2014-м.
Притча во языцех — кризис в США, когда рухнул Lehman Brothers. С нулевых там покупка домов стала просто манией, и за 6 лет «квадрат» подорожал в 1,5 раза. Кредиты выдавались всем подряд, без первоначального взноса, по плавающей процентной ставке (а она была сначала 1%) — и какой-нибудь таксист мог с «суровыми щами» рассуждать на тему инвестиций в дома или чаще всего в ипотечные ценные бумаги. Но, когда ставка взлетела в 5 раз, дома начали возвращать, а ипотеку перестали платить. Цикл роста кончился в 2008 году — цена «квадрата» просела на 50–80%, весь мир понял, что американские ипотечные бумаги — это мусор. Банкиров спасали, включив печатный станок, но Lehman Brothers так и не спасли. А цены восстановились лет через 10.
Ну и наконец Китай — он переплюнул всех! Там у населения есть такая же милая привычка, как и у россиян, — вкладываться в «бетоний». Китай перестал бесплатно раздавать квартиры в 1998 году. Сначала купить квартиру могли только богатые, но росли доходы, банки начали выдавать ипотеку, доля городского населения с 1998-го по 2022-й выросла с 34 до 64%. С 2014 года цена «квадрата» в Пекине взлетела примерно в 13 раз. Недвижимость за счет загрузки смежных производств стала одним из драйверов экономики Китая (вам это не напоминает ли Россию?). Но… мы же помним: «деревья не растут до небес»! Девелоперы, развивая проекты, набирали и долги. В 2021-м дефолт объявил крупнейший девелопер Evergrande Group, долги превышают $300 миллиардов. За ним потянулись другие, и появились обманутые дольщики. В 2022-м продажи жилья упали на четверть, застройщики сократили объем строительства на 40%. В 2023 году объемы нераспроданного жилья взлетели на 20% до 331 млн кв. метров. В 2024-м цены упали на 20%. И процесс продолжается, хотя власти Китая и делают заявления в стиле «рынок имеет хорошую основу для развития».
В России тоже было несколько кризисов, отразившихся на рынке недвижимости, но почему-то они быстро выветрились из памяти — видимо, все забивает мантра «недвижимость растет вечно». Но это не совсем так. Вспомним дефолт 1998 года, эхо американского кризиса 2008-го, крах застройщиков в 2014-м. В Татарстане рухнули «Фон» и «Свей», а всего государству пришлось спасать свыше 13 тыс. обманутых дольщиков — для них построили 212 домов. Так что шишки тоже набили. В 2019-м ввели эскроу-счета, ЦБ теперь применяет макропруденциальные коэффициенты: банкиры отсеивают ненадежных заемщиков и уже не дают ипотеку без первоначального взноса. Но на фоне стагнации во время COVID-19 появилась льготная ипотека — и цены понеслись.
Еще раз: цикл роста цен — примерно пять лет — мы прошли. Так когда придет тот самый северный пушной зверек и обрушит цену на вашу квартиру? По опыту других стран — когда будут просрочены 20% ипотек. Это один из критериев. Что ж, доля просрочки стремительно растет! Например, в Татарстане в 2020–2025 годах просрочка по ипотеке выросла в 3,7 раза! Страшно? Еще как… Если не смотреть абсолютные цифры: рост с 1,6 млрд до 5,9 млрд рублей. И это при том, что все долги по ипотеке — 670 млрд рублей. Т. е. доля просрочки — менее 1%. Настораживает, правда, темп прироста: 200 млн в месяц. Но до лопнувшего пузыря вроде еще далеко.
Вдобавок у нас приличная инфляция. Вслед за ней подтягиваются зарплаты и пенсии — по крайней мере, на уровне официальных показателей. Инфляция и рост доходов уже потихоньку сдувают «пузырь», о котором кричат блогеры, риелторы и прочие участники рынка. Возьмем Казань. В первом полугодии 2020-го средняя зарплата — 42 тыс. рублей, цена «квадрата» — 85 тыс., т. е. за метр надо выложить две зарплаты. В 2025 году средняя зарплата — 89 тыс. рублей, цена квадрата — 250 тыс.: на метр приходится 2,8 зарплаты — доступность снизилась почти в 1,5 раза, но это все же не приговор спросу на недвижимость. Приговор в том, что накопить на нее, не имея ничего за душой, невозможно, а взять в ипотеку по таким ставкам — нереально.
Быть может, продажи поддержат инвесторы, которые понесут деньги с депозитов? В некоторых ЖК доля таких покупателей уже около половины. Загадка, на что они рассчитывают. Давно ведь нет прекрасных инвестиционных качелей, работавших примерно до 2021 года: покупаешь на котловане по 100, продаешь через год по 130 и заходишь по новой с «ипотечным плечом» в 6% годовых. Теперь рынок недвижимости — что автосалон: выехал на новой тачке и сразу потерял 20–30% цены. И инвестиции — это либо про крутые объекты в местах, которые точно будут дорожать, либо про время: надо 3–5 лет, чтобы продать квартирку с прибылью на вторичке, да и прибыль эту изрядно подъест инфляция. Время спекуляций прошло.
Но если с одной стороны цену ограничивает спрос, то с другой ее толкает вверх рост затрат на стройку. Рост налогов — того же НДС — по оценкам девелоперов, дает прибавку к себестоимости в 8–10%. Есть постоянный рост зарплат. Да и банковские проценты кусаются.
Так лопнет ли пузырь? Хочется верить, что медленно сдуется. Но жизнь покажет…
Комментарии 212
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.