«Ситуация для торговых центров критическая»: Татарстан отказался спасать моллы льготами

О чем просили торговые центры? В документе, подписанном председателем совета Олегом Войцеховским, подчеркивалось, что растущая налоговая нагрузка и отсутствие мер поддержки создают существенные риски для устойчивого развития сектора в 2026 году Фото: «БИЗНЕС Online»

«Принятие решений, которые могут привести к снижению доходов бюджета республики, представляется нецелесообразным»

Призыв о помощи торговым центрам, который российский совет торговых центров (РСТЦ) направлял раису РТ Рустаму Минниханову и Госсовету Татарстана в ноябре, не нашел поддержки у республиканских властей. «В контексте текущей экономической конъюнктуры, характеризующейся рядом факторов, включая макроэкономические тенденции, динамику глобальных рынков и внутренние структурные изменения, принятие решений, которые могут привести к снижению доходов консолидированного бюджета РТ, представляется нецелесообразным. Это обусловлено тем, что бюджетная устойчивость и фискальная стабильность являются ключевыми индикаторами экономического здоровья региона, а их ослабление может иметь негативные последствия для социально-экономического развития», — говорится в ответе председателя комитета госсовета Татарстана по бюджету, налогам и финансам Леонида Якунина (есть в распоряжении «БИЗНЕС Online»).

О чем просили торговые центры? В документе, подписанном председателем совета Олегом Войцеховским, подчеркивалось, что растущая налоговая нагрузка и отсутствие мер поддержки создают существенные риски для устойчивого развития сектора в 2026-м. К вызовам, которые стоят перед торговыми комплексами в следующем году, относятся:

• рост налога на прибыль с 20 до 25% (с 1 января 2025 года);
• уменьшение процента арендаторов, осуществляющих торговлю (и приносящих торговому центру наибольший арендный доход);
• высокий процент по кредитам;
• снижение порога оборота, не облагаемого налогами, для бизнеса, работающего на УСН, с 60 млн до 10 млн рублей (с 1 января 2026 года), что приведет к дополнительному росту цен на товары и услуги для населения, а также дополнительно повысит стоимость эксплуатации объектов торговой недвижимости.

«В Татарстане с 2026 года налоговый коэффициент для торговых центров и комплексов кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей составит 2,5 процента (сейчас 2 процента). Под такую меру подпадает большинство качественных торговых центров региона, так как их кадастровая стоимость в основной массе превышает данную цифру. На федеральном уровне с января 2026 года планируется снижение порога доходов для уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) с 60 миллионов до 20 миллионов рублей, что ставит многих участников рынка не в самую легкую ситуацию. И сам НДС для всех составит уже не 20, а 22 процента», — напоминает Войцеховский.

Он обращает внимание, что налоговые нововведения затронут существенную долю арендаторов (до 30% по площади, а если считать «по дверям», то и выше 50%), изменения почувствуют и около половины поставщиков услуг для ТЦ. «Необходимость уплаты НДС с оборота, начинающегося уже от 20 миллионов, приведет к повышению цен на услуги клининга, безопасности, технического обслуживания, оборудование и расходные материалы для самих торговых центров. У владельцев ТЦ нет возможности самостоятельно выплачивать повышенный налог, не жертвуя при этом маржинальностью проектов, поэтому суммы увеличения налога на недвижимое имущество будут также включены в арендные платежи. И все это будет вынужденным образом включено в стоимость товаров и услуг, которая может вырасти на 40–50 процентов, а то и больше», — пояснил Войцеховский «БИЗНЕС Online».

В РСТЦ предложили перенести введение налогового коэффициента в 2,5% для ТЦ кадастровой стоимостью более 300 млн рублей на 2027-й и сохранить условия расчета налогов в 2026-м на условиях этого года. Также властям предлагалось вдвое снизить налоговую ставку для площадей торговых центров, занятых культурными, образовательными, медицинскими проектами, или для продавцов региональной продукции; субсидировать перестройку площадей ТЦ под неторговые форматы и места реализации продукции региональных производителей; поддержать продавцов местных потребтоваров компенсацией первичных расходов на открытие магазинов и создание сетей сбыта региональной продукции. Сами торговые комплексы комментировать обращение своих коллег отказались, поэтому узнать, насколько плачевна ситуация «на местах», не удалось. Но тренды в торговой недвижимости отражают накопившиеся проблемы: то и дело ТЦ селят у себя спорткомплексы и игровые зоны, небольшие магазины сменяют друг друга один за другим, а крупные бренды продолжают расширять и без того громадные площади.

С января этого года в перечень налогоплательщиков, чья налоговая база исчисляется по «кадастру», попали офисы и ТЦ площадью от 1 тыс. кв. метров Фото: «БИЗНЕС Online»

Дополнительных средств для поддержки не предусмотрено, пониженные налоговые ставки уже были

«Средства на предоставление дополнительных преференций индустрии торговых центров республики в бюджете РТ на 2025-й и на плановый период 2026 и 2027 годов не предусмотрены», — заявили в минфине Татарстана в ответ на обращение национального совета (документ также есть в распоряжении «БИЗНЕС Online»), намекнув, что различные преференции для ТЦ в виде пониженных налоговых ставок ранее уже применялись.

Так, в письме отмечается, что до 1 января 2025-го налоговая база определялась исходя из размера кадастровой стоимости только у торговых объектов площадью свыше 2 тыс. кв. м и помещений в них, расположенных на территориях с численностью населения свыше 145 тыс. человек. «В целях постепенного увеличения налоговой нагрузки на налогоплательщиков в республике были установлены пониженные налоговые ставки в отношении данных объектов вне зависимости от размера их стоимости (в 2015 и 2016 годах в размере 1,2 процента, в 2017-м — 1,5 процента, в 2018-м — 1,8 процента, в 2019-м и последующие годы — 2 процента)», — отмечается в документе.

С января этого года в перечень налогоплательщиков, чья налоговая база исчисляется по «кадастру», попали офисы и ТЦ площадью от 1 тыс. кв. метров. Для «новичков», тех, кто попал в этот перечень впервые, уже установили переходный период в виде пониженной ставки налога на имущество организаций в размере 1,2% на три года.

Кроме того, с 1 января 2025-го для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,5%. В качестве мер поддержки для объектов, которые и ранее подлежали налогообложению по кадастровой стоимости, в этом году власти РТ сохранили ставку 2%, а для новых ТЦ и офисов установили пониженную налоговую ставку в размере 1,2%. «Следует отметить, что бюджет Республики Татарстан на 2026-й и на плановый период 2027 и 2028 годов сформирован с дефицитом», — подчеркивается в ответе Якунина.

От повышения налогов не скрыться и самым «маленьким» офисам и торговым комплексам Фото: «БИЗНЕС Online»

Дальше — больше

Но покой торгово-офисным центрам только снится: с 2026 года меняется порядок расчета налога на коммерческую недвижимость. Если здание торгового или административно-делового назначения находится в составе единого недвижимого комплекса, то весь комплекс будет облагаться налогом исходя из кадастровой стоимости. Это значит, что от повышения налогов не скрыться и самым «маленьким» офисам и торговым комплексам.

«Изменения в части исчисления налога на имущество, вступившие в силу с 2025 года, носили региональный характер. Были введены дифференцированные ставки в зависимости от площади объекта, который был включен в список объектов, по которому налог на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости. В 2026 же году изменения носят федеральный характер. Перечень объектов для обложения налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости дополняется такими объектами, как единые недвижимые комплексы. Перечень этих единых недвижимых комплексов будет утвержден до 1 марта 2026-го», — объяснила управляющий партнер АФ «Палладиум» Альбина Губайдуллина.

Торговые центры включились в «кадастровые войны» еще в 2024 году, после первой за 9 лет переоценки земельных участков в Казани. Тогда моллы тоже обращались за помощью к раису РТ, только через другую отраслевую организацию — союз торговых центров. Как рассказывал «БИЗНЕС Online» вице-президент СТЦ Павел Люлин, после перерасчета 2022 года кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости выросла почти в 2 раза. «Соответственно, также вырос и налог на имущество, который составляет 2 процента от кадастровой стоимости. А с нового года (2025-го — прим. ред.) будет увеличена и эта ставка, что поднимет налоги еще на 20 процентов. Как правило, регионы, в том числе и Татарстан, максимизируют эту ставку, так как данный налог идет в их бюджет», — сетовал он.

Кадастровые «войны»: как бизнес массово судится с минземом Татарстана

Союз торговых центров просил республиканские власти продлить мораторий на переоценку кадастровой стоимости, изменить подход к самой оценке или применять дифференцированную ставку. «Однако положительного решения не было. На мой взгляд, это связано с тем, что непосредственно для регионов налог на имущество организаций — основная доходная часть», — говорил собеседник.

Например, у ТЦ «Кольцо» кадастровая стоимость на 2023 год составила более 198 млн рублей. «По нашим оценкам, недвижимость выросла на 26 процентов, а земля — на 17 процентов», — рассказывали тогда «БИЗНЕС Online» в пресс-службе комплекса. Сейчас, судя по открытым данным, кадастровая стоимость этого ТЦ — 166,6 млн рублей. «Тандем» оказался разделен на три земельных участка, кадастровая стоимость которых — 93 млн, 96,9 млн и 91,7 млн рублей. Итого порядка 281 млн рублей. Стоимость KazanMall — 469,5 млн рублей, а примыкающего к нему паркинга — 7,8 млн рублей. Новенький «Арт.Центр» подешевле: «всего» 150,4 млн рублей. Общая кадастровая стоимость «Южного», раскинутая по нескольким участкам, — 863,1 млн рублей, но это все равно меньше, чем стоимость комплекса по соседству…

Новый пересчет кадастровой стоимости земельных участков и недвижимости уже маячит на горизонте: она пройдет в 2026–2027 годах. Изменится и порядок ее оспаривания: если раньше собственник мог миновать специальную бюджетную комиссию и пойти сразу в суд, то с 2026-го обращение туда станет обязательным. Правда, специальная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая работает при минземимуществе РТ, не вынесла ни одного положительного решения за весь 2025-й, изучил «БИЗНЕС Online». Да и в предыдущие годы она не была щедра на позитивные для собственников имущества и земель решения…

Из крупных торговых моллов безрезультатно пыталась попытать удачу лишь «МЕГА» — комплекс с самой высокой кадастровой стоимостью. Компания в этом году заявилась на комиссию по оспариванию кадастровой стоимости двух участков: на первом расположено само здание торгового комплекса, здание OBI и парковка (кадастровая стоимость этого участка — 2,8 млрд рублей!), на втором — часть «МЕГИ», где раньше была IKEA, участок, где располагается автомойка и еще одна парковка (его кадастровая стоимость — 933,2 млн рублей). Оценщик предложил «сбить» стоимость объекта до рыночных 1,7 млрд и 588,5 млн рублей, указав, что в отклонение от рыночной стоимости земельного участка составляет 38,4 и 37%, но безрезультатно.

«Будущее торговых центров однозначно не в чистом ретейле. Это в любом случае досуговая история. Масштабная, конкурентная, ориентированная на времяпрепровождение» Фото: ru.freepik.com

Выход — в переформатировании?

Войцеховский напоминает, что ТЦ получают и важную социальную функцию общественных центров — появляются площадки для лекций, мастер-классов, массовых мероприятий, коворкинги, точки презентации города для туристов. «Такая перестройка — дорогостоящий процесс, плюс потребуется время на адаптацию и вывод арендного дохода на приемлемый уровень. А ни один проект, где есть существенная доля социальных функций, не может выжить без поддержки властей», — подчеркивает он. Но, возможно, другого пути у торговых центров и нет.

«Ситуация для ТЦ сейчас действительно критическая. Есть примеры, когда в течение 3–4, а иногда и до 6 месяцев объекты работают фактически только для того, чтобы отбивать налоги. Это не предположение, а факт, — говорит генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев. — Все складывается как снежный ком. Налог на имущество, кадастровая стоимость, НДС, коммунальные платежи (есть понимание, что в течение 2026 года будет как минимум два повышения, рост окажется очень заметным), фонд оплаты труда, рост онлайн продаж усиливают конкуренцию. Все это очень сильно подкашивает бизнес».

По мнению Шайхиева, собственники вынуждены говорить о перепрофилировании: «В нынешних реалиях оставаться в чистом ретейле, скорее всего, не получится». Торговый центр уже не только торговый — он становится пространством с рабочими зонами, фуд-кортом, досуговыми функциями.

Есть нюанс: не все ТЦ могут обеспечить новые форматы технически — из-за ограничений по высоте потолков, шагу колонн, конструктиву. «Сейчас есть спрос на различные секции: спорт, мини-футбол, кружки, но далеко не каждый объект способен это реализовать, — говорит эксперт. — Есть и другая проблема — доход от таких арендаторов невысок. Бизнес не позволяет им платить большие ставки, а торговый центр при текущей нагрузке не может позволить себе опускаться до 700–800 рублей за квадратный метр».

Выход Шайхиев тоже видит в субсидировании, но, как вариант, под эгидой развития спорта и патриотизма. «Поддержка может выражаться по-разному: послабления по аренде, налоговые льготы, частичное возмещение затрат. Тогда секции могли бы платить более высокую аренду — не 700–800 рублей, а, условно, около 1000 рублей за квадратный метр — за счет сниженной налоговой нагрузки. Для торговых центров это дало бы устойчивость, а для государства — реализацию социальной повестки», — размышляет он.

При этом надо иметь в виду, что у каждого непрофильного формата есть своя специфика. Складские площади могут оказаться избыточными, медицинское направление просто так не откроешь — нужна лицензия, рабочие пространства и коворкинги востребованы не везде.

«Будущее торговых центров однозначно не в чистом ретейле. Это в любом случае досуговая история. Масштабная, конкурентная, ориентированная на времяпрепровождение. Формат торгового центра полного дня возможен, но скорее в рамках многофункциональных комплексов, где сочетаются торговля, офисы, жилье, сервисы. В старом формате торговые центры существовать не смогут. Реконцепция и адаптация неизбежны — с государственной поддержкой или без нее. Другого варианта у рынка просто нет», — заключает Шайхиев.