«Любой консультант, перемножив площадь на примерную цену работ в таком здании, скажет: стоит это не меньше миллиарда. Плюс-минус, не ошибетесь. Это дорогой проект, который будет окупаться много лет, но в этом все равно есть экономика», — оценивал накануне инвестиции в креативный кластер «Адонис» его управляющий партнер Ян Ярмощук. Городская гостиная, лекторий, двор с видом на Петропавловский собор и дом Михляева – Дряблова — во все это вкладывается Ирек Галиев, владелец сети «Жар Свежар». О том, как на самом деле работает креативное пространство, какие приемы используют архитекторы для закручивания спирали трафика и что такой бизнес способен дать городу на примере Уфы, — в материале «БИЗНЕС Online».
После 8 лет запустения впустила гостей бывшая швейная фабрика «Адонис» в центре Казани
«Инвестор понимает, что могут сползти сроки окупаемости, но он к этому готов»
Впервые после 8 лет запустения впустила гостей бывшая швейная фабрика «Адонис» в центре Казани. Пространство смахивает на некий лофт, где пока прошлись с минимальными отделочными работами, оценили гости архитектурных «Диалогов». Простая бетонная лестница, старая, облупившаяся, потрескавшаяся штукатурка стен белого цвета резко оттеняется стальными листами, нашитыми на высоту меньше человеческого роста с подсветкой за ними. Но расставленные баннеры, столики, барная стойка, где охотно наливали кофе, подсветка, шикарные виды из окна четвертого этажа — вплоть до Волги! — создали атмосферу для архитектурных дискуссий.
В перспективе на углу улиц Профсоюзной и Чернышевского появится то, что называют «креативным кластером». В сложное здание площадью 8 тыс. кв. м еще придется вложить многие сотни миллионов рублей. Но небольшую часть — ближе к улице Чернышевского — запустили уже сейчас.
Первые «звоночки», что в бывшую фабрику планируют вложиться по-крупному, прозвучали в мае 2024 года. Объект — тогдашнее имущество Татфондбанка — ушел с торгов за 310 млн рублей. Собственником стала казанская инвестиционная компания «Эстейт Инвест», но уже тогда поговаривали, что это номинальный хозяин. На самом деле бывшую фабрику купил казанский предприниматель Ирек Галиев, который владеет отелями «Берисон» и сетью «Жар Свежар». И к слову, годом ранее свою причастность к покупке он отрицал.
Пространство смахивает на некий лофт, где пока прошлись с минимальными отделочными работами, оценили гости архитектурных «Диалогов»
Теперь же Галиев, кажется, ничего не скрывает. На презентации концепции творческого пространства он был в первых рядах и с удовольствием принимал благодарности от Яна Ярмощука — директора московской CreativeSpace Hunter. Архитектор участвовал в разработке 50 креативных кластеров по всей России, а сегодня взялся за «Адонис» в качестве совладельца и управляющего партнера.
«У меня есть собственная статистика: лучшие проекты получаются, когда собственник, инициатор и инвестор — это одно лицо. Когда есть просто инициатор, то сложно привлечь ресурсы. Нет собственности — тоже много сложностей… Можно сказать, что мы запустились только благодаря этому», — рассуждал Ярмощук, обращаясь к Галиеву.
«Вам любой консультант скажет, перемножив площадь на примерную цену работ в таком здании, что стоит это не меньше миллиарда», — сказал корреспонденту «БИЗНЕС Online» Ярмощук
Сколько придется сюда вложить, пока не называют. Дело в том, что реставрация объекта культурного наследия — дело чрезвычайной сложности. И пока, по словам самого Ярмощука, бюджет уточняется. Впрочем, он не отрицает возможность экспертных оценок. «Вам любой консультант скажет, перемножив площадь на примерную цену работ в таком здании, что стоит это не меньше миллиарда. Плюс-минус — не ошибетесь. Это дорогой проект, который будет окупаться много лет, но в этом все равно есть экономика», — сказал корреспонденту «БИЗНЕС Online» Ярмощук.
Реконструкция, конечно, зачастую даже дороже, чем строить новое с нуля. И наш инвестор понимает, что могут сползти сроки окупаемости, но он к этому готов. Потому что цель из разряда «быстро срубить бабло» в долгосрочной перспективе никакая. А это центр Казани, есть перспектива создания по-настоящему знакового объекта.
По его словам, любой креативный кластер — это в первую очередь коммерческая недвижимость. По экономической эффективности она очень близка к бизнес-центрам. Получается, что площади здесь будут покупаться, продаваться, сдаваться — в общем-то подчиняться обычной бизнес-модели, но с некоторыми нюансами. «Такие пространства направлены на определенную аудиторию. Но это не благотворительность, а вложения, которые приумножают деньги инвестора», — считает управляющий партнер проекта.
Добавим, что на площадке «Диалогов» в первый день собралось множество девелоперов города. И некоторые из них пришли с дополнительной целью: изучить опыт работы с такими креативными кластерами, прикинуть его на свои дальнейшие проекты. «Мы рассматриваем разные форматы креативных пространств для „Новой Портовой“, — отметил, к примеру, генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Нам надо перенять этот опыт, чтобы качественно реализовать что-то подобное в новом центре города». По его мнению, в Казани существует нехватка пространств для молодежи, для просвещения и творчества. «А такого должно быть больше — с лекториями, коворкингами и просто местами для общения. Хороший пример — центр „Арт-квадрат“ в Уфе».
Кстати, упомянутый Галеевым проект также работа команды Ярмощука.
«Вы находитесь в событийном пространстве «Адониса». Когда мы говорим про креативный кластер, мы имеем в виду комплекс зданий на 8 тысяч квадратных метров с большим колодцем, двором внутри», — презентовал проект Марат Фаткулин, директор креативного кластера «Адонис»
Гостиная от создателя ReLab, лектории с панорамой на Петропавловский собор: что будет в кластере «Адонис»
Реконструкция будет идти как минимум два года — такие сроки назвал Ярмощук. Но ждать не стали и открыли, как называет это команда «Адониса», событийное пространство уже сейчас. Пробежимся по всем этажам.
«Вы находитесь в событийном пространстве „Адониса“. Это только кусочек того, что будет. Когда мы говорим про креативный кластер, мы имеем в виду комплекс зданий на 8 тысяч квадратных метров с большим колодцем, двором внутри, — презентовал проект Марат Фаткулин — директор креативного кластера „Адонис“. — Сделаю акцент, что сегодня мы не перерезаем красную ленточку. На стройке нам, скорее всего, предстоит жить не один год. И пространство будет еще меняться. Будет меняться внешний облик здания, мы постараемся сохранить историческую архитектуру. Будет оно меняться и внутри».
Эскиз проекта
На первом этаже (на уровне с улицей Мусы Джалиля) — городская гостиная. Это то, что будет оживлять это место в ежедневном формате. И за концепцию наполнения берется Артур Галайчук — владелец сети баров ReLab Family в Казани. В «Адонисе» с его подачи заработают кофейня и бар. «Это реально место, куда можно будет прийти в любой день, — пояснял после Ярмощук. — А в событийных пространствах нормальная загрузка — до 40 процентов. Они могут работать не каждый день».
По словам программного директора «Адониса» Дианы Гильмутдиновой, сейчас основная задача — финализировать ремонт в первом, событийном пространстве
«Второй этаж будет занят резидентами, но пока все находится на стадии переговоров, формирования концепции, согласования деталей, поэтому не можем назвать команду, которая хочет здесь разместиться, — пояснила корреспонденту „БИЗНЕС Online“ программный директор „Адониса“ Диана Гильмутдинова. — В событийном пространстве не может быть резидентов, потому что может прийти любая команда и организовать у нас свое мероприятие. В основных зданиях появятся офисы, которые займут в свое время компании. Это гастропроекты, проекты от представителей креативных индустрий. Но говорить об этом пока рано, потому что еще ведутся проектные работы». По ее словам, сейчас основная задача — финализировать ремонт в первом, событийном пространстве.
Третий и четвертый этажи будут отданы под мероприятия разного формата — лекции, конференции, презентации, фуршеты.
Эскиз проекта
Но, наверное, самое интересное — это двор между фабрикой «Адонис» и домом Михляева – Дряблова. Он, по словам Ярмощука, будет связующим для всех секторов бывшей фабрики. «В совместной работе удалось сделать так, чтобы каждое помещение выходило не в коридор, а соединялось с площадью. Сделать это удалось с помощью террасы. Довольно сложно было, потому что все-таки имеем дело с охраняемым объектом — здесь много ограничений. Кроме того, здания находятся на разных уровнях». Он добавил, что на территории планируется создать смотровую площадку, с которой будет открываться вид с крыши здания. Также совладелец кластера надеется, что уже в теплое время 2026 года удастся проводить мероприятия во дворе.
Эскиз проекта
Проектировать завершат в 2026 году, а конец реконструкции — вопрос со звездочкой
Если за концепцию брались москвичи, то проектированием занялась казанская команда «Рекон+».
«Мы всю жизнь проезжаем с вами мимо „Адониса“. И фасад здесь кажется таким утилитарным. Но мы его раскрыли, изучили, в проекте подчеркнули те изюминки, которые складывались из разных объемов, со временем. Получится интересное сочетание советских, дореволюционных элементов с креативным кластером, который появится здесь внутри, — это особый симбиоз», — приоткрыла завесу проектных работ руководитель компании «Рекон+» Марина Вилкова.
По словам главного архитектора-реставратора компании Альбины Каримовой, этап проектирования планируется завершить в 2026 году. А вот полное завершение реконструкции — это вопрос со звездочкой, потому что по мере производства работ может «всплыть много сюрпризов».
«Это в новом строительстве можно построить четкие планы-графики, спланировать финансирование. Здесь может всплыть много интересных вещей. Не можем на этапе проектирования предусмотреть все изменения, которые будут в процессе», — пояснила она. И работы предстоят интересные, потому что объект достаточно взрослый, частично в аварийном состоянии. Там предусматриваются работы по усилению конструкций и строительству инженерных коммуникаций, которые не были предусмотрены изначально.
Некоторые объемы придется перестраивать вовсе. К примеру: третий этаж фабрики, построенный в советское время, не пригоден сегодня к эксплуатации. Строился он, что говорится, хозспособом — из материалов, не сочетающихся друг с другом. «Безопасность никто не отменял, даже в объектах культурного наследия. Жизнь человека не должна зависеть от статуса здания», — подытожила Вилкова.
«Первый шаг — это просто убрать ограждения территории. Люди начинают ходить, инвесторы — проявлять интерес», — обозначила Тухватуллина то, что можно сделать для начала
Пример Уфы и хитрая экономика креатива
Креативные кластеры — для Казани скорее редкость, признала главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. Своим опытом в Казань приехал поделиться главный архитектор столицы Башкортостана Руслан Хайруллин.
«В историческом центре всегда существовал парадокс: были улицы-транзиты, по которым люди пробегали по своим делам. И были серые зоны (закрытые дворы, склады, гаражи, тупики). Это были мертвые пятна на карте города», — заявил он.
Так продолжалось ровно до тех пор, пока несколько лет назад на месте старой фабрики один инвестор не создал место, где «не только можно выпить кофе, но и полноценно провести время». Речь о пространстве «Арт-квадрат», расположенном в Новой Уфе.
Главный архитектор Уфы выделил несколько изменений, которые произошли в городе из-за нового пространства.
- Во-первых, это джентрификация: депрессивная территория, которую горожане обходили стороной, вдруг стала дорогим для них местом и в прямом, и в переносном смысле.
- Во-вторых, раньше уфимцы стремились на выходных выехать за город. Сейчас же тенденция изменилась — центр стал притяжением как для туристов, так и для горожан.
- И третье — снижается автотрафик в пользу пешеходов. «Люди в таких пространствах учатся ходить пешком, а не переезжать на машине от двери до двери», — сказал Хайруллин.
Муниципалитет должен «взять это на заметку», чтобы трансформация коснулась и других мест. «Креативные пространства перестали быть просто развлечением. Сейчас проект диктует нам, архитекторам и чиновникам, как менять город», — заключил Хайруллин, предоставляя слово соавтору «Арт-квадрата» Павлу Пономареву.
«Арт-квадрат» — это 3 га территории и 22 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, и, конечно, у всей команды разработчиков была главная цель — заработать деньги, рассказывает Пономарев. Потому первым делом нужно научиться правильно использовать коммерческие площади, приносящие максимальный доход. Это так называемые красные линии, расположенные на первых этажах. Чем ближе к центру пространства, тем больше доход. И в этих местах будет самая дорогая аренда.
«Все, что приносит наименьший доход, — это детские, танцевальные, языковые школы, театры — надо убирать на самые последние этажи. У них есть своя целевая аудитория, и им не нужен побочный трафик с улицы. Зато это позволяет очень дорого продавать „красные линии“», — раскрыл бизнес-логику Пономарев.
Архитекторы выстраивают людские потоки так, чтобы было центростремительное движение. Так центр пространства становится самым продаваемым. Но на этом они не останавливаются, а создают целый лабиринт с указателями, искусственными оградами, чтобы человек прошел мимо каждой точки в пространстве.
Из интересного: команда взяла на заметку психологический трюк, что далее 35 м человек человека не воспринимает. А они добивались обратного, т. е. того, чтобы люди постоянно взаимодействовали друг с другом. Для этого в пространстве понастроили поворотов и искусственных помех, ограничивающих видимость более чем на 35 метров. Это сработало, признается Пономарев. Из других фишек: закольцованность трафика, разнообразные арки (человек после прохода через них «обнуляется», считают архитекторы). «Кроме того, мы сознательно стали сокращать наши проходы — это замедляет трафик, люди друг с другом взаимодействуют, и им это нравится», — добавлял Пономарев.
Обращает внимание спикер и на то, что такие пространства сосредотачивают в себе ивент-мероприятия, что притягивает людей.
Тухватуллина после его речи выразила надежду, что архитектор поработает и в Казани. «Первый шаг — это просто убрать ограждения территории. Люди начинают ходить, инвесторы — проявлять интерес», — обозначила Тухватуллина то, что можно сделать для начала.
Сегодня форум «Диалоги» продолжает свою работу.
Комментарии 25
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.