«Человек сегодня может купить частный дом, снести его, построить на его месте здание в 2 раза больше предыдущего, вынести фасад на пару метров за линию остальной улицы, покрасить его в ядовито-яркий цвет, не соблюдать требуемые отступы от соседних зданий и без проблем зарегистрировать объект автоматом по «дачной амнистии», — рассуждает о необходимости серьезно браться за рынок ИЖС председатель комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ Сергей Пахомов. Он выступает соавтором законопроекта о трехлетнем эксперименте в Московской области. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Пока предлагают некую пробу пера: натянуть вожжи для тех, кто планирует строить дом в Московской области
В Госдуме замахнулись на отмену «дачной амнистии» для Московской области
Все основательнее берутся за ИЖС в России. Рынок будоражит от новостей о мошенничестве, потерянных миллионах и, что стоило ожидать, введении эскроу-счетов. Но, кажется, есть мысли пойти еще дальше: полностью взять под контроль застройку частного сектора — по большому счету, отменить «дачную амнистию». Она действует до 2031 года. Так что пока предлагают некую пробу пера: натянуть вожжи для тех, кто планирует строить дом в Московской области. Если трехлетний эксперимент пройдет удачно, правила распространятся на всю Россию — в том числе и на Татарстан.
Такой законопроект недавно поддержали в комитете по строительству и ЖКХ Госдумы РФ. Вносили его председатель данного комитета и его зам Сергей Пахомов и Сергей Колунов. Среди других авторов — сенаторы РФ Игорь Тресков и Александр Двойных. Отметился и депутат Госдумы, первый зампредседателя комитета по региональный политике и местному самоуправлению Геннадий Панин. 3 декабря законопроект будут рассматривать в первом чтении. Что же он предлагает?
«Смысл здесь достаточно простой, — объясняет Пахомов в своих соцсетях. — Человек сегодня может купить частный дом, снести его, построить на его месте здание в 2 раза больше предыдущего. Вынести фасад на пару метров за линию остальной улицы, покрасить его в ядовито-яркий цвет, не соблюдать требуемые отступы от соседних зданий и без проблем зарегистрировать [объект] автоматом по „дачной амнистии“. И действенных механизмов в этой части ни у регионов, ни у муниципалитетов нет».
А с 2026 года в Московской области вводятся такие правила: региональные органы будут обязаны бесплатно выдавать новому собственнику градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с параметрами строительства. Из этого документа будет понятно, что и где можно построить. Минимальные отступы от границ участка, предельная этажность и высота, максимальный процент застройки — все это получит любой, кто купил себе землю. Проверять то, что построенный в итоге объект соответствует ГПЗУ, будут кадастровые инженеры. Если найдут несоответствие, откажут в выдаче техплана. А без этого на учет дом не поставят. О соответствующих правилах говорится в пояснительной записке к законопроекту.
«Законопроект, соавтором которого я выступаю, призван решить сразу две задачи — безопасность и эстетику — и выступает ответом на обращения жителей и властей многих регионов России, — пояснил корреспонденту „БИЗНЕС Online“ Сергей Колунов. — Речь о том, чтобы, во-первых, обезопасить жителей поселков, СНТ, деревень и так далее от хаотичной застройки с нарушением всех градостроительных норм и противопожарных правил. Речь о стандартизации».
«Дачная амнистия» в свое время была очень хорошей и нужной инициативой, она помогла тысячам семей»
«Дома построили, а место под детский сад, школу или хотя бы контейнерную площадку не оставили»
Так называемая дачная амнистия, напомним, появилась в 2006 году. Это упрощенный порядок регистрации прав собственности. И в то время такой закон был просто необходим. В советское время, как известно, частной собственности не существовало вовсе, поэтому после распада СССР тысячи, миллионы участков и домов зависли в правовом вакууме. Объекты вроде были, а юридически никому не принадлежали. Получается, с этой всей недвижимостью нельзя было сделать ровным счетом ничего: ни продать, ни подарить, ни завещать. Только пользоваться в том виде, как оно есть.
«Дачная амнистия» в свое время была очень хорошей и нужной инициативой, она помогла тысячам семей. Тут ведь надо понимать, в какие годы она появилась и какие проблемы решала. В 2006 году страна жила в совсем других условиях. Начали появляться первые обманутые дольщики, потом глобальный финансовый кризис и так далее», — пояснил «БИЗНЕС Online» депутат Госдумы РФ от Татарстана, член комитета по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон.
Но у механизма из разряда «регистрируй что и как захочешь» есть очевидные последствия. Строят, как говорится, без особого порядка — беспрепятственно заходят за пределы своего собственного участка, впритык прижимаются к соседям. Через суд узаконивают. И мало того, что это рождает уйму споров между соседями, так и еще и крадет сотни квадратных метров от той земли, где должны были появиться школа, детский сад или поликлиника.
В итоге видим не симпатичный частный сектор, куда приятно приехать с семьей на выходных или вовсе перебраться с концами, а колхозные поля вокруг городов, которые строятся без генпланов — в полном хаосе. Такие примеры имеются по всей России, в том числе в Татарстане. У нас достаточно взглянуть на Пестречинское направление — бессистемно застроенные Салмачи и Куюки, где не осталось места под расширение дороги, а школы критически не хватает на десятки тысяч жителей разросшихся поселков.
Дома построили, а место под детский сад, школу или хотя бы контейнерную площадку не оставили.
«Буквально накануне у меня на приеме была женщина из Никольского поселения. Жаловалась, что нет ни детского сада, ни дороги, ни уличного освещения, ни транспорта. По первоначальному плану застройки вроде вся инфраструктура должна была быть, но застройщик не справился и свернул работу. Землю распродали, и никто уже начальных планов не придерживался», — рассказал изданию Вольфсон.
Почему проблему надо решать именно сейчас? Кажется, частное домостроение популярно как никогда. И ситуация может усугубиться, если не взять это дело под контроль. Только за 9 месяцев, по данным Росстата, в России зарегистрировали 376,9 тыс. индивидуальных жилых домов на 52,3 млн кв. м, т. е. 68,3% от общего годового объема жилья в стране. Для понимания: в период принятия «дачной амнистии» жилья строили в 3 раза меньше, а доля ИЖС занимала половину от всего объема строительства жилья.
В Московской области наиболее плотная индивидуальная застройка — более 2 млн частных домов и 12,3 тыс. садоводческих товариществ
Подмосковный «пилот»
Вероятно, власти решили, что сейчас самое время начать плавное завершение «дачной амнистии». Ее продлили до 2031 года по причине того, что не у всех получилось ей воспользоваться. А действие эксперимента в Московской области ограничивается 2029-м. Можно считать, что это начало процесса отмены закона, который работает на территории страны уже почти 20 лет.
Почему «пилотом» выбрали именно Подмосковье? Кажется, что запущеннее села выглядят все-таки в регионах и заниматься проблемой нужно начинать с них. Но не все так просто.
«Мы стабильно занимаем 1-е место в рейтинге регионов как по объему введенного в эксплуатацию индивидуального жилья, так и по доле ИЖС в общем объеме жилищного строительства. И именно здесь необходима стандартизация», — прокомментировал выбор Колунов.
Получится в Подмосковье — получится везде!
Это как раз первое. В Московской области наиболее плотная индивидуальная застройка — более 2 млн частных домов и 12,3 тыс. садоводческих товариществ. Для сравнения: в Татарстане в мае называлась цифра в 916 СНТ. И это при том, что Московская область занимает меньше площади, чем республика: первая — 44,3 тыс. кв. м, а вторая — 67,8 тысячи. Но справедливости ради отметим, что в Татарстане ежегодно наращивается темп строительства ИЖС. 2 млн «квадратов» построили и зарегистрировали только за 9 месяцев 2025-го — это почти 70% от всего введенного жилья в РТ в целом. А в начале года статистика была и вовсе пугающей. Объектов ИЖС строилось в 18 раз больше, чем жилья от застройщиков.
«Частное домостроительство в Татарстане очень развито. Здесь и традиции, и экономические факторы, которые говорят о том, что приобретение дома выгоднее в части стоимости квадратного метра, чем квартиры, — считает руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Семейная ипотека, IT-ипотека, сельхозипотека, эскроу-счета — все доступно и на рынке ИЖС, а первоначальные вложения меньше».
В марте министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин заявил, что рынок ИЖС в Татарстане попал в «красную зону». Он говорил о 1 366 объектах ИЖС, по которым просрочены выплаты по кредитам. Из них только 48 домов строилось с привлечением подрядчиков. Остальные 1 318 домов формально строились хозяйственным способом, т. е. собственными силами. «Главам муниципальных районов необходимо взять строительство ИЖС под особый контроль, следить за ходом строительства и вести соответствующую работу в постоянном режиме», — поручал тогда министр.
Есть и другие причины, почему тестировать отмену «амнистии» начинают с Подмосковья. «Оно выбрано не только как зона максимальной плотности индивидуального сектора, где ежегодно возникают тысячи спорных ситуаций (речь идет о более 1 тыс. нарушений в год — прим. ред.), но и как наиболее подготовленный в техническом плане регион. Здесь закон позволит своевременно опробовать регуляторные механизмы и предложить другим регионам уже отработанный инструментарий», — подробнее разъяснил решение для «БИЗНЕС Online» Пахомов.
По-другому говоря, там у Росреестра наиболее глубоко настроена цифровая интеграция между информационными системами. И реализовать эксперимент будет проще всего. Вольфсон также упоминает, что Московская область сама вышла с такой инициативой к президенту страны.
«Первый год возможна турбулентность: появится больше отказов в техпланах и приостановок регистрации — система начинает отсеивать дома, возведенные с отступлениями от норм»
Если отменить «дачную амнистию» в Татарстане сразу, он погрязнет в жалобах
«Почему бы не распространить сразу на всю Россию или, к примеру, не запустить „пилот“ в Татарстане? В республике, как вы помните, все, что касается ГПЗУ в районах, переведено на уровень минстроя РТ. С учетом объема ИЖС, который бьет все рекорды и вытягивает планы по вводу жилья в целом, ведомство будет просто завалено — вся команда будет работать только на это», — напоминает в свою очередь Гизатова.
И действительно! В Татарстане с 1 января 2024-го передали градостроительные полномочия муниципалитетов РТ, кроме Казани и Набережных Челнов, на уровень республиканского минстроя. Тогда же сигнализировали о 10 тыс. зависших заявок о выдаче разрешений на строительство. Ведомство заплыло жалобами. Несмотря на то что механизм вроде уже отработан, новых бюрократических потрясений минстрой РТ, вероятно, пока не перенесет. А таковые явно будут.
«Первый год, однако, возможна турбулентность: появится больше отказов в техпланах и приостановок регистрации — система начинает отсеивать дома, возведенные с отступлениями от норм. Но именно через этот этап и достигается эффект — снижение хаотичной застройки», — предполагает Вольфсон. С ним также соглашается и Пахомов.
Переходный период неизбежно вызовет осторожность у строителей и граждан, но такой временный дискомфорт необходим для долгосрочного блага.
«На первом этапе ожидаются рост обращений по корректировке документов и возможные трудности с адаптацией к новым требованиям. Предполагаем, что с учетом цифровизации в регионе, а также интеграции информационных баз Росреестра и Московской области уже к концу первого года собственники почувствуют положительные сдвиги», — упомянул в разговоре с «БИЗНЕС Online» Пахомов.
Что ж, пусть шишки набивают в столичном подбрюшье, а потом обкатанный опыт пойдет в другие регионы страны.
Комментарии 15
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.