«Эту территорию хочется подвести под охрану, иначе мы потеряем уже готовую парковую зону времен XIX века», — рассказывают «БИЗНЕС Online» члены татарстанского ВООПИиК, которое спустя три года затишья снова подало голос. Предмет спора — территория Фермы-2, большей частью которой владеет «Связьинвестнефтехим». Сейчас девелоперы уже ведут там проектирование жилых комплексов, но к проекту планировки есть вопросы. Один из них — школа этого будущего жилого городка на 9 тыс. жителей «садится» на древние аллеи. Им, на минуточку, больше сотни лет. Градозащитники не готовы пускать туда застройщиков и просят включить «режим как у Казанского кремля». Подробности — в нашем материале.
Предмет спора — территория Фермы-2, большей частью которой владеет «Связьинвестнефтехим»
Новый спор между застройщиками и градозащитниками назрел на Ферме-2
Прямо на берегу Верхнего Кабана, между Фермским лесом и Березовой рощей, находятся пустые и порядком запущенные земли бывшей «царской фермы». Это Ферма-2 — по большому счету студенческий кампус аграрного университета, который разбавляют разрозненно стоящие хрущевки, частные дома и несколько относительно новых ЖК.
Вернемся в 2021 год. У «Связьинвестнефтехима» под руководством Валерия Сорокина, владеющего куском земель Фермы-2 в 21 га, появляется план по застройке этих территорий. Грезят о мини-городке на 180 тыс. кв. м — этого, по задумке, хватит на 9 тыс. жителей. Долго не тянут: АО «Базис-Терра» — 100-процентная «дочка» СИНХа — заказывает разработку проекта планировки. И уже в январе 2022 года он появляется в свет: постановление публикуют на сайте управления архитектуры и градостроительства.
Но раис РТ Рустам Минниханов, по рассказам тех, кто был в гуще событий в то время, предложил подумать о другом варианте. За работу берется МБУ «Институт развития города». Одна из причин, почему подключаются специалисты института: по утвержденному ППТ школа «садится» прямо на древние аллеи, а им больше сотни лет.
Осенью 2022-го проходит «историческая комиссия», к октябрю Минниханов приезжает на площадь перед университетом, где когда-то учился сам, а в ноябре в распоряжении «БИЗНЕС Online» оказываются подробности проекта по застройке Фермы-2. С тех пор об этом не было ни слуху ни духу: возле аграрного университета началась стройка только одного жилого комплекса, а остальные территории так и остались пустыми. Но недавно лед снова тронулся.
Зашевелилось татарстанское отделение Всероссийского общества охраны памятников и культуры (ВООПИиК). Его спустя почти три года возродили, напомним, в апреле 2025-го. Градозащитники направили в адрес комитета по охране объектов культурного наследия (ОКН) РТ любопытное заявление. Под охрану предлагают включить не просто очередной исторический объект, а отдельную территорию Фермы-2 — конечно, не полностью, но с захватом участков, на которые претендует сегодня застройщик.
Осенью 2022-го Минниханову презентовали проект по застройке Фермы-2
«Заявление общества охраны памятников нацелено на выявление не только объектов, но и территорий в качестве охраняемых, поскольку здесь важны не только единичные объекты, но и среда в целом», — обозначила в разговоре с «БИЗНЕС Online» зампредседателя ВООПИиК по РТ, архитектор-реставратор Альбина Каримова. Как это может работать? Примерно так же, как в районе Казанского кремля: где-то допускается до трех этажей, где-то — до пяти, а где-то и вовсе строительство строго ограничено.
«ВООПИиК выезжало и обследовало территорию, привлекало дендролога, дополнительные исследования провел Институт развития города. И подали заявку на комплексное внесение территории как достопримечательного места. Этот режим предполагает ограниченное строительство и прописывает предметом охраны историческую планировку и зеленые насаждения — это как раз важно в контексте данной территории, — объяснила „БИЗНЕС Online“ помощник раиса РТ Олеся Балтусова. — Совещание по этому поводу также проводил Рустам Нигматуллин (вице-премьер РТ — прим. ред.), где обсудили две концепции застройки территории Фермы-2».
«ВООПИиК выезжало и обследовало территорию, привлекало дендролога, дополнительные исследования провел Институт развития города»
По ее словам, собственник не уверен в том, что в проекте Института развития города сохраняются все технико-экономические показатели жилого строительства. Поэтому сейчас идут дополнительные расчеты экономики проекта.
Сейчас важно доказать, что застройщик не теряет прибыль при выборе более щадящего для этой территории проекта Института развития города.
Комитет ОКН под председательством Ивана Гущина уже принял заявление в работу. Свой вердикт выскажет комиссия уже после изучения и осмотра этого порядком забытого местечка. Времени у комитета достаточно — до 80 дней. Поэтому пока посмотрим, где строители могут наступить на пятки историческому наследию города.
Что не так с планами застройки «царской фермы»
Получается, что сейчас для Фермы-2 есть два варианта проекта планировки. Один из них утвержден и опубликован на сайте управления архитектуры и градостроительства Казани. А другой по поручению Минниханова в свое время подготовлен Институтом развития Казани. Очевидно, что при проектировании жилых комплексов и их строительства будут опираться на утвержденный ППТ. К нему, к слову, корреспондента «БИЗНЕС Online» отправили и в пресс-службе СИНХа. Но в чем их принципиальные различия?
«Мы рассмотрели варианты посадки зданий, в том числе школы на 1,5 тысячи учащихся. По утвержденному проекту планировки территорий ее размещают прямо на эти исторические аллеи. Парк исчезнет, а школа наглухо загородит прогулочный проход для тех, кто будет жить здесь в будущем», — поясняет Каримова. Школа, как известно, — это режимный объект, закрытый со всех сторон заборами. Она «садится» совсем недалеко от аграрного университета, а ее границы — вместе с предполагаемой спортивной площадкой — тянутся вплоть до центральной площади. Сейчас на этом месте проходит аллея и стоят несколько объектов культурного наследия, в том числе лишенный статуса памятника (скорее всего, неслучайно) деревянный дом для служащих земского училища первой половины ХХ века.
«Именно эту территорию (от бывшего деревянного памятника до полукаменного ОКН в Фермском лесу — подробнее на карте — прим. ред.) хочется подвести под охрану, чтобы застройщик больше на нее не претендовал. Иначе мы потеряем уже готовую парковую зону со времен XIX века. А зачем рушить то, где уже все есть? Гуляй — не хочу!» — описывает Каримова позицию градозащитников.
Проект Института развития города переносит школу ближе к Березовой роще — там она все равно стоит близко к жилым домам, но при этом уже не требует вырубки аллей. Это, к слову, подчеркивала на презентации проекта перед Миннихановым эксперт МБУ «Институт развития города» Гульнара Аскарова. «Аллее больше 100 лет. Но в этом проекте планировка территории школы „садится“ на данную территорию. Мы решили эту школу перенести», — говорила она.
Там будут жить много людей, которым где-то надо гулять.
Жилые дома институт разместил чуть ближе к университету — по обе стороны от аллей. Так, по задумке авторов, сохранится исторический вид территории Фермы-2. «Там сохранилась планировочная структура парков сельхозакадемии, крестообразных аллей, которые соединяют это место с Фермским лесом, а дальше — вплоть до панорамы Кабана, — поясняет дендролог, эксперт Института развития Казани Александр Матюха. — У многих деревьев, хоть они все довольно возрастные, замечательное состояние, несмотря на то что ими никто не занимался. Это готовый лесопарк. Единственная его проблема — это хлам, мусор, который не убирался там годами».
Среди других проблем утвержденного проекта планировки территорий — требуется расширение дороги возле аграрного университета. С одной стороны, а как без этого? Ведь надо продумать, как 9 тыс. человек будут выезжать по узенькому горлышку в часы пик. С другой — такое решение, конечно, нарушает исторический ансамбль «царской фермы». Эксперты также указывают, что основной массив жилых зданий предполагает широтную ориентацию (с юга на север). А это значит, что бо́льшая часть квартир будет выходить на две стороны. А квартирография предполагает расчет преимущественно на трехкомнатные квартиры. «В современной реальности у девелоперов выше потребность в однокомнатных квартирах — до 50 процентов во всем жилом комплексе», — указывают эксперты.
Пока сюда зашел «Комосстрой» с жилым комплексом из трех корпусов разной этажности от 6 до 14 этажей. Он, судя по всему, строит на своем участке, без партнерства с СИНХом
Кто застроит «царскую» Ферму-2
Напомним, что сам «Связьинвестнефтехим», который владеет большей частью земель Фермы-2, строить ничего здесь не планирует. Об этом компания заявляла еще в 2022 году. Т. е. СИНХ не будет вкладываться в проекты собственными деньгами, а участки станут осваиваться в кооперации с девелоперами. Компания землю не продавала — и планы остались те же.
Освоение данной территории планируется совместно с местными строительными компаниями, часть застройщиков уже определена. На сегодняшний день ведется проектирование жилых комплексов.
Что это значит? СИНХ заходит в инвестпроект землей — весьма распространенная схема в девелопменте. В этом случае собственник земли получает жилые квадратные метры, которые в последующем можно дорого продать. А застройщик выигрывает в том, что не вкладывает деньги в гектары — не нужно платить проценты по кредитам за покупку земли, пока строится ЖК.
СИНХ заходит в инвестпроект землей — весьма распространенная схема в девелопменте
По словам экспертов «БИЗНЕС Online», все застройщики готовы работать на таких условиях. Пока сюда зашел «Комосстрой» с жилым комплексом из трех корпусов разной этажности от 6 до 14 этажей. Он, судя по всему, строит на своем участке, без партнерства с СИНХом. И некое ООО «Стрела-девелопмент» с жилым комплексом на 10 этажей. Владелец — Рустем Газизов, который также отметился при строительстве жилья в Азнакаево. Других девелоперов, которые сегодня ведут проектирование, в «Связьинвестнефтехиме» не называют.
Судя по проекту планировки территории, помимо АО «Базис-Терра», есть и другие владельцы земель бывшей «царской фермы». Это республиканский фонд поддержки обманутых дольщиков, который построил дом для жильцов снесенных этажей «Золотой середины», а также Казанский государственный аграрный университет и несколько частных организаций. Среди них зарегистрированное в Богатых Сабах НПП «Фармаком» Дамира Исмагилова. Компания раньше называлась тепличный комбинат «Сабы», а сейчас занимается исследованиями и разработками в области естественных и технических наук. Еще один владелец — Андрей Осколков (основатель «Комосстроя»). Для развития микрорайона вблизи ТЦ «Порт» и Березовой рощи #Суварстроит также приобрел около 20 гектаров.
По словам краеведа Марка Шишкина, архитектурный ансамбль здесь формировался постепенно
Исторический микрорайон
В 1841 году власти Российской империи решили создать пять учебно-опытных ферм для обучения крестьянских детей аграрному делу. Это предшественники современных аграрных вузов. Первая учебная ферма, Северная, была открыта для Архангельской, Вологодской и Новгородской губерний, а вторая, Северо-Восточная, — в Казани. Так и возник топоним Ферма-2. В 1846 году первые два десятка крестьянских детей приступили к учебе. Со временем на месте будущего аграрного факультета Казанского аграрного университета появилось земледельческое училище.
«Это была эпоха Николая I, когда речи об отмене крепостного права еще не шло. Но государство понимало, что нужно интенсифицировать сельское хозяйство, что жить как раньше, с барщиной, оброком, архаичными формами сельского хозяйства, невозможно. Как раз в это время в деревне появляется первая государственная сеть училищ. Ну и естественно, крестьян планировали обучать рациональному сельскому хозяйству», — рассказывает казанский краевед Марк Шишкин.
«Этому комплексу через пару десятилетий уже 200 лет исполнится. И чрезвычайно важно сохранить это, чтобы город развивался правильно, эволюционно»
По его словам, архитектурный ансамбль здесь формировался постепенно. Аллеи служили и для отдыха преподавательского состава и воспитанников земледельческого училища, и для непосредственного обучения. «Этому комплексу через пару десятилетий уже 200 лет исполнится. И чрезвычайно важно сохранить это, чтобы город развивался правильно, эволюционно», — рассуждает краевед.
Можно, конечно, все снести. Но тогда придется заново выискивать возможность размещения здесь парков. А зачем? Если достаточно привести в порядок имеющиеся зеленые пространства.
«В этой части города зеленые зоны в дефиците, — считает Матюха. — А здесь когда-то была очень богатая ботаническая коллекция. Все группы древесных высаживались с определенной мыслью. И очень жаль, что сейчас территория в таком состоянии». Специалист отмечает сосну Веймутова, которой, по предварительным оценкам, около сотни лет. Чуть меньше представлены здесь лиственницы. Также в большом многообразии тут растут западные туи, дубы. «Причем туи на Ферме-2 не просто декоративные маленькие кустики, а настоящие мощные деревья — это довольно редко встречается», — подытоживает Матюха.
ВООПИиК нацелено и на проведение экскурсионных прогулок, для того чтобы показать эти красивые, но порядком забытые места города
Некоторые деревья, по его наблюдениям, уже аварийные и требуют удаления; но это скорее исключение, нежели правило. Проблема территории заключается в другом. «Такое ощущение, что сюда постоянно приезжают мусоровозы для складирования мусора. Огромные прямо навалы!» — негодует эксперт. Так что ВООПИиК планирует субботник для горожан, для того чтобы привести эту территорию в порядок. Кроме того, организация нацелена и на проведение экскурсионных прогулок, для того чтобы показать эти красивые, но порядком забытые места города.
Комментарии 17
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.