«Третий квартал вдохнул живого воздуха в стагнирующий рынок», — говорят на рынке новостроек РТ. Это подтверждает и статистика «Дом.РФ». За июль – сентябрь девелоперы показали лучший результат в сравнении с первыми двумя кварталами, но итог 9 месяцев скромнее, чем в 2024-м. Выручка ушла в минус впервые за четыре года. Причина оживления в снижении ключевой ставки ЦБ, которая вернула людям оптимизм и начала подталкивать к перетоку денег с депозитов в «бетоний». Застройщики стали осторожнее относиться к рассрочкам, растет доля ипотечных сделок. А лидером первой десятки застройщиков республики остается федеральный ПИК. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
С упавшей выручкой застройщики Татарстана закончили 9 месяцев 2025 года
Подводим итоги 9 месяцев
С упавшей выручкой впервые с 2022 года застройщики Татарстана закончили 9 месяцев 2025-го. Реализация квартир к аналогичному периоду прошлого года сократилась на 7% до 101,8 млрд рублей. До этого последние три года была только положительная динамика. Количество проданных квартир упало на 13% с 12,2 тыс. до 10,6 тыс. в сравнении с 9 месяцами 2024-го. И это не худший показатель за пять лет наблюдений: с 2021 года в РТ реализуют по 10 тыс. квартир ежегодно. Пиковый показатель был по итогам трех кварталов 2024-го.
Незначительно сжались к уровню 9 месяцев прошлого года продажи по Казани. Количество проданных квартир сократилось на 7% до 6,3 тыс., а выручка упала на 4% до 71,7 млрд рублей.
Приглядимся к результатам двух предыдущих отчетных периодов:
- I квартал. Вопреки мрачным прогнозам экспертов начала года, рынок новостроек РТ в I квартале показал растущую динамику к аналогичному периоду 2024-го. Тогда количество проданных квартир по республике выросло на 8% до 3,4 тысячи. Выручка увеличилась на 23% до 33 млрд рублей. Продано 3,4 тыс. квартир.
- Полугодие рынок новостроек завершил хуже. Выручка застройщиков снизилась на 20% до 63,3 млрд рублей относительно аналогичного периода прошлого года. Прирост за квартал составил 30,8 млрд рублей, реализовано 3,2 тыс. жилых помещений. Количество проданных квартир упало на 27% до 6,5 тыс. в сравнении с 6 месяцами 2024-го. На горизонте пяти лет хуже было только в 2023-м.
За III квартал на рынке новостроек реализовали уже 4 тыс. квартир на 38,5 млрд рублей — лучший результат в сравнении с первыми двумя кварталами. Этому способствовало смягчение денежно-кредитной политики Центробанка, уверены опрошенные участники строительного рынка. С октября 2024-го по июнь 2025-го ЦБ держал ключевую ставку в 21%, но летом начал поэтапное снижение. Сегодня это 17 процентных пунктов.
«Снижение ключевой ставки влияет на настроение людей, вселяет оптимизм, — считает директор по продукту и бренду УК „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Недвижимость покупают охотнее. Здесь, на наш взгляд, работают два фактора. Люди видят, что ставка ЦБ снижается уже несколько раз подряд, поэтому можно рискнуть и взять ипотеку с прицелом на дальнейшее рефинансирование. Да, пока это не тренд, не массовые продажи, но некая тенденция есть. Параллельно снижаются и ставки по вкладам. „Недвижка“ как метод сохранения, а может, и приумножения денег в перспективе становится привлекательнее, чем вклад в банке. Это вторая причина оживления рынка».
Наиль Галеев: «Пока «ключ» выше 10–12 процентов, стандартная ипотека будет мертва, особенно с нынешним уровнем цен на первичном рынке»
Другого мнения придерживаются в СМУ-88. «Пока „ключ“ выше 10–12 процентов, стандартная ипотека будет мертва, особенно с нынешним уровнем цен на первичном рынке, — говорит генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Поэтому текущее снижение ключевой ставки особой погоды не делает, хотя тренд на конвертацию вкладов в недвижимость сохраняется».
«Хотя снижение было незначительным, но для рынка это стало сигналом, что пик пройден, — комментирует поведение ключевой ставки заместитель генерального директора компании „Ак Барс Девелопмент“ Айгуль Латыпова. — Можно сказать, что третий квартал вдохнул живого воздуха в стагнирующий рынок, придав положительный импульс новостройкам и подарив надежду для вторички».
Что с ценами? В сентябре средняя стоимость квадратного метра в реализованных новостройках по РТ (включая столицу) выросла на 14% до 213 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом 2024-го. По Казани средняя цена «квадрата» в сравнении с сентябрем прошлого года выросла на 13% до 251 тыс. рублей. При этом следует понимать: сейчас в Татарстане строится почти 70 тыс. квартир — это в 1,5 раза больше, чем в 2023-м, абсолютный рекорд за все время наблюдений. И такой объем предложения оказывает сдерживающее влияние на рост цен: денег у покупателей нет, ипотека не манит, спрос на низком уровне. Продано меньше трети строящейся жилплощади.
Лидером в сравнении с первым полугодием так и осталась федеральная компания «ПИК». Она продала за 9 месяцев 1 272 квартиры за 10,4 млрд рублей
Десятка застройщиков
Не сильно изменилась расстановка сил в первой десятке застройщиков Татарстана по выручке в сравнении с первым полугодием. Суммарно наиболее успешные строительные компании республики реализовали в Татарстане 6,2 тыс. квартир, из которых 2 тыс. — в I квартале, 1,9 тыс. — в II, 2,3 тыс. — в III. Выручка лидеров за 9 месяцев составила 60,8 млрд рублей. Ядро продаж приходится на Казанскую агломерацию.
На 2-й строчке удержался «КамаСтройИнвест» — реализовано 578 квартир за 7,58 млрд рублей
Напомним, что данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше, а некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья. Деньги за квартиры уходят на эскроу-счета в банках. Застройщик получит их только после сдачи дома, а цикл стройки длится в среднем 1,5–2 года. Все это время стройка идет за счет кредита. Все это — инфляция, банковская маржа — увеличивает цену квадратного метра, но такова плата за страховку от обманутых дольщиков.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке.
Цифры расходятся с реальностью. По факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка. Единственная проблема — фактор рассрочки: такие квартиры, как говорят эксперты, пополняют статистику, но за них не уплачено полной суммы. И это искажает картину реальных доходов банков и девелоперов.
Новичков не появилось, а лидером в сравнении с первым полугодием так и осталась федеральная компания «ПИК». Она продала за 9 месяцев 1 272 квартиры за 10,4 млрд рублей. На 2-й строчке удержался «КамаСтройИнвест» — реализовано 578 квартир за 7,58 млрд рублей. Замыкает тройку «Ак Барс Дом», который продал 690 квартир, но на чуть меньшую сумму — 7,5 млрд рублей.
«В своем портфеле мы видим больший интерес на квартиры в сданных домах, хотя пул их предложения ограничен, — комментирует результат Латыпова. — Также можно отметить, что после высокого вымывания спроса с рынка начинает формироваться задел на будущее: по нашим опросам, у респондентов вновь просыпается желание на покупку квартиры. Пусть пока это выжидательная позиция, но именно она и начинает формировать отложенный спрос».
На 4-й позиции компания «Унистрой» — продано 625 квартир за 6,96 млрд рублей. «Третий квартал показал почти половину всех продаж за 9 месяцев, — комментируют итоги в УК „Унистрой“. — Это очень хороший результат, который свидетельствует о том, что рынок начинает восстанавливаться».
Замыкает пятерку СМУ-88 — компания реализовала за 9 месяцев 552 квартиры за 6,92 млрд рублей. «В этом году у рынка недвижимости два состояния: очень плохо и совсем плохо, — говорит Галеев. — Если оценивать состояние дел в целом, то в 2025-м мы идем заметно ниже плановых показателей, по итогам 9 месяцев не добираем примерно 25 процентов. Справляемся, но затягивать пояс становится все сложнее».
СМУ-88 реализовало за 9 месяцев 552 квартиры за 6,92 млрд рублей
На 6-м месте #Суварстроит — 692 объекта за 5,95 млрд рублей. 7-я строчка у ижевского «Талана» — компания продала в Набережных Челнах 544 квартиры за 5,12 млрд рублей. Следом ТСИ — 554 жилых помещения за 4,5 млрд рублей. На 9-й позиции федеральный «Самолет» — 346 объектов за 3,32 млрд рублей. Завершает десятку челнинский «Профит» — продано 422 квартиры за 2,5 млрд рублей.
Остальные девелоперы за 9 месяцев реализовали 4,3 тыс. квартир на 40,95 млрд рублей.
Место традиционной ипотеки стала занимать рассрочка
Рассрочек меньше, ипотек больше
В начале года место традиционной ипотеки стала занимать рассрочка. Инструментом активно пользовались девелоперы Казанской агломерации, а вот в Закамье к этой схеме сразу относились с осторожностью. Спустя 9 месяцев доля рассрочек стала ниже, что подтверждают и опрошенные эксперты.
«Это связано с тем, что и мы, и многие другие застройщики ограничиваем количество таких сделок, поскольку чем ближе сдача дома, тем менее выгодна эта форма сделки для девелопера», — объясняют в «Унистрое» и уточняют, что большинство ипотечных сделок совершают по оставшимся льготным программам.
Баланса ипотек с рассрочками добились в СМУ-88. «В каждом проекте своя ситуация, конечно, но в среднем где-то 60 на 40 в пользу рассрочек», — говорит Галеев.
«Рассрочка была временным решением и лишь частично подменила классическую ипотеку, — делится Латыпова. — Не только регулятор, но и добросовестные застройщики следят за долей рассрочки в своем портфеле. Кроме того, начиная с середины года постепенно начали сокращаться сроки рассрочки, беспроцентных вариантов становится меньше. В нашем портфеле она тоже постепенно сужается, становясь еще более точечной и целевой. Поэтому если вы рассматриваете покупку с рассрочкой, то стоит поторопиться. Возможно, уже к концу года предложения рассрочки по некоторым проектам практически сойдут на нет».
Искандер Юсупов: «Не раз говорили и вновь повторим, что сумма кредита по семейной ипотеке в крупных городах является низкой. В силу этого по «семейке» чаще всего покупают однокомнатные квартиры»
Главный нерв
Будущее семейной ипотеки продолжает оставаться дискуссионным и создавать неопределенность на рынке новостроек Татарстана. Среди прозвучавших и обсуждаемых в последнее время предложений:
- запретить оформлять «семейку» не по месту регистрации;
- привязать ставку к количеству детей.
А что думают по этому поводу девелоперы? И какой оптимальный вариант «семейки» видят на рынке?
«Безусловно, логика в этом есть, но подобные нестандартизированные подходы, как правило, приводят к поиску способов обойти закон, чтобы получить более выгодные условия, — считает Юсупов. — Не раз говорили и вновь повторим, что сумма кредита по семейной ипотеке в крупных городах является низкой. В силу этого по „семейке“ чаще всего покупают однокомнатные квартиры. Математика тут простая: однушка в Казани уже в районе 10 миллионов. И помимо льготного кредита в 6 миллионов, еще 4 миллиона нужно найти на первоначальный взнос. О цене двух- или трехкомнатных квартир говорить даже не буду, хотя вот как раз они больше подходят для семьи. Плюс расходы на ремонт. Очевидно, что сумма льготного кредита должна быть увеличена. Также очевидно, что это нагрузка на бюджет и в нынешних условиях рассчитывать на такое не сильно приходится. Потому ждем, что скажет законодатель и какие условия он предложит. В конце концов, звучащая из каждого утюга проблема демографии напрямую связана с наличием у молодых семей собственного жилья».
«Несмотря на то что семейная ипотека долгое время является самой массовой льготной программой, решение вопроса по приобретению недвижимости остается слишком серьезным для многих семей»
Семейная ипотека остается главным драйвером продаж новостроек. «Но количество семей, попадающих под ее льготные условия, все меньше, — говорит Латыпова и уточняет, что нет сформированного решения об изменении параметров программы. — Несмотря на то что семейная ипотека долгое время является самой массовой льготной программой, решение вопроса по приобретению недвижимости остается слишком серьезным для многих семей. При этом с взрослением семьи и увеличением ее численности иногда кардинально смещаются приоритеты выбора. Для молодежи важна транспортная доступность до ключевых мест, с рождением первенца появляется экологическая составляющая, а с появлением второго ребенка обязательно наличие социальной инфраструктуры. Наиболее оптимальным решением для семейной ипотеки станет меняющаяся ставка в зависимости от количества детей в семье. Это поможет гибко менять жилье, подстраивая его под новые жизненные запросы».
«Оптимальный вариант, когда рынок перестанет в ней нуждаться как в единственном драйвере продаж, — говорит Галеев о предпочтительном варианте „семейки“. — Льготные ипотечные программы с господдержкой должны оставаться целевым инструментом помощи конкретным категориям, а не последней надеждой всего рынка».
С полетом самолета в небе сравнивают поведение рынка недвижимости в АБД: «То снижается, то попадает в турбулентность и снова плавно набирает высоту»
Прогноз
Ситуация на рынке недвижимости зависит от политики Центрального банка, сходятся во мнении опрошенные участники рынка недвижимости. Как только упадет «ключ» — снизятся проценты по депозитам. Если доход по ним будет на уровне 12–13% (даже с учетом налогообложения), т. е. на уровне годового роста цены «квадрата», это стимулирует желание потратить депозиты, в том числе и путем упокоения в «бетонии».
«Если до конца года не будет очередного снижения „ключа“ хотя бы на 2 пункта, то каких-то заметных изменений ждать не приходится», — прогнозирует гендиректор группы компаний «СМУ-88» и добавляет, что в абсолютных цифрах пока немного покупателей, перекладывающих деньги с банковских вкладов в «бетоний».
С полетом самолета в небе сравнивают поведение рынка недвижимости в АБД. «То снижается, то попадает в турбулентность и снова плавно набирает высоту, — говорит Латыпова. — Прогнозировать рынок в такой ситуации всегда непросто. Мы удерживаем продажи нашей компании в плановых показателях. Осень и начало зимы — это традиционно высокий сезон продаж, что в совокупности с реализацией небольшого отложенного спроса и влиянием снижения ставки может привести к росту количества сделок на 10–15 процентов относительно летних месяцев».
«Если судить по первым дням октября, то пока хороший темп продаж предыдущих месяцев сохраняется, — резюмирует Юсупов. — Мне кажется, у нас есть возможность позитивно завершить год. Да, возможно, плановых показателей мы можем не достигнуть, но в целом в будущее смотрим бодрее, чем в прошлом году».
Комментарии 106
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.