«Раньше мы могли предложить клиенту объект по одной цене, потом позвонить собственнику и удивиться тому, что, оказывается, квартира уже на 5 тысяч дороже. Рост возникал из ниоткуда — в моменте. Сейчас же рынок так сильно не штормит», — говорят эксперты о рынке арендного жилья, который переживает нестабильное время. Впервые за несколько лет ставка в сезон не только не выросла, но и, по некоторым оценкам, снизилась. О том, как на это все влияет ставка ЦБ и почему Дербышки и Авиастрой начали вдруг котироваться среди арендаторов, — в обзоре «БИЗНЕС Online».
В августе впервые за последние 3–5 лет наблюдается снижение темпов роста арендной ставки, а некоторые участники рынка фиксируют падение стоимости в целом
Платить за аренду все больше клиенты не могут и не хотят
Август и начало сентября для рынка аренды всегда считались самым «жирным» временем. Студенты судорожно ищут квартиры подешевле да поближе к университету, в город активно едут и к началу делового сезона. Для собственников арендных квартир в Казани поднять арендную ставку на 10–20% в этот период стало в последние годы приятной привычкой.
Напомним, что осенью 2024-го все были шокированы увеличением цены аренды на 33% год к году. И это продолжалось вплоть до октября. «Мы не отмечаем снижения цены относительно летнего периода, — говорил тогда менеджер по аренде недвижимости АН „ФЛЭТ“ Данил Ушкань. — Это можно назвать аномалией для рынка, потому что спрос к концу сезона традиционно упал, но снижения цен за этим не последовало».
Но сезон 2025 года показывает, что тренд меняется. В августе впервые за последние 3–5 лет наблюдается снижение темпов роста арендной ставки, а некоторые участники рынка фиксируют падение стоимости в целом. В августе средняя арендная ставка однушки, по данным «ЦИАН.Аналитики», выросла всего на 3% за год до 31,8 тыс. рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры и вовсе показывают снижение на 2% до 44,9 тысячи.
По оценкам собеседников «БИЗНЕС Online», ситуация на практике еще печальнее для хозяев. Если раньше уже к августу собственники поднимали стоимость до 40–45 тыс. рублей за однокомнатную квартиру, то сейчас берут около 35 тыс., иначе арендаторы разворачиваются и уходят в поисках более приятного ценника.
Главная причина — рост предложения. В «ЦИАН.Аналитике» сообщают, что по итогам августа в экспозиции — 3,8 тыс. квартир в категории долгосрочной аренды. Это в 2 раза больше, чем годом ранее. Причем число объектов на рынке постоянно росло в течение последнего года: 2,5 тыс. квартир было в ноябре 2024-го (плюс 66%), 4,2 тыс. — в апреле 2025-го (плюс 100%).
«Приведу пример из практики: год назад мы могли предложить клиенту объект по одной цене, потом позвонить собственнику и удивиться тому, что, оказывается, квартира уже на 5 тысяч дороже. Рост возникал из ниоткуда — в моменте. Сейчас же рынок так сильно не штормит, — рассуждает руководитель отдела аренды АН „Этажи“ Диана Каримова. — Если раньше брали все подряд, без разбора, лишь бы успеть, то сейчас клиенты останавливаются только на хорошем варианте». По ее словам, сегодня проигрывают те собственники, которые на фоне сезонного спроса стараются завысить стоимость своего объекта. «Вероятно, сдать кому-то иногороднему и получится, но к декабрю тот поймет, что сильно переплачивает, и просто переедет», — полагает она.
В ЦИАН, кроме того, выдвигают еще одно предположение, почему же стоимость аренды жилья в Казани не растет так же стремительно, как годом ранее. Это эффект высокой базы — подниматься уже просто некуда, потому что аудитория съемного жилья не располагает большими доходами. Саммит стран БРИКС, приезды рабочих, занимающихся подготовкой к форуму, отложенный спрос от студентов — все это разогрело прошлогодний рынок до предела, доступного среднему клиенту. Платить больше уже не могут и не хотят.
Но рынок аренды в целом тяжело назвать постоянным, предупреждают эксперты. К примеру, район села Усады, где сегодня сдаются новые жилые комплексы, в определенный момент сильно разогрелся из-за массового наплыва рабочих на стройки. По рассказам экспертов, разом в ЖК могли заселиться до 300 человек! И собственники единовременно подняли стоимость своих квартир: однушки доходили до 50 тыс. рублей в месяц, хотя мы говорим о районе за пределами Казани. Казалось бы, дорого! Но если у тебя в одной квартире делят цену на десяток человек, то уже нормально.
Другой собеседник «БИЗНЕС Online» приводит такой пример: осиновское направление неожиданно поднялось в цене после пожара склада Wildberries в Санкт-Петербурге. Сотрудников начали отправлять работать сюда. А это скачок спроса и, соответственно, скачок стоимости.
«Люди, которые не попадают под условия льготной ипотеки, понимают, что просто не смогут платить по всем запросам банков. Что остается? Продолжать снимать»
Потепление на рынке недвижимости — долгосрочный фактор снижения спроса на аренду
Еще один фактор, который в ближайшей перспективе будет сильнее влиять на снижение спроса по аренде, — это ставка ЦБ.
Пока снимать квартиру все еще выгоднее, чем купить ее в ипотеку. По данным исследования РБК, в Казани коммерческий кредит за однушку обойдется в 94 тыс. рублей против 30 тыс. аренды. Разница — в 3 раза. Это один из самых высоких показателей среди мегаполисов. Аналогичный разрыв специалисты фиксируют в Москве, где ипотека дороже аренды также в 3,1 раза: 187,2 тыс. рублей против 60 тыс. в месяц. Поэтому спрос все еще остается на высоком уровне, уверяют эксперты. «Люди, которые не попадают под условия льготной ипотеки, понимают, что просто не смогут платить по всем запросам банков. Что остается? Продолжать снимать», — в один голос говорят участники рынка.
Но ставка начала снижаться и, по прогнозам ЦБ, в 2026-м может упасть до 10,5–11,5% годовых. На этом фоне выросло все: и число договоров долевого участия, и продажи вторичного жилья, хотя буквально несколько месяцев назад рынок б/у квартир бил все самые плохие рекорды за последнюю пятилетку. А сейчас собственники, чьи квартиры стояли без дела, наконец-то сумели найти покупателей. В итоге за месяц число сделок в целом по РТ выросло на 25% до 5,9 тыс. договоров. И конечно, такие показатели отразятся на арендном рынке.
По итогам августа представлено 3,8 тыс. квартир в категории долгосрочной аренды. Это в 2 раза выше, чем было годом ранее
«Сейчас банки предлагают ставки по депозитам или вкладам не более 17 процентов наряду с 23, которые были в прошлом году. И это стимулирует людей снимать деньги со вкладов и покупать квартиры. Видим, что отложенный спрос, на который надеялись и застройщики, и собственники жилья в Казани, начинает набирать обороты», — наблюдают в «Альтере».
Людям, которые привыкли к депозитным ставкам в 20–23 процента, уже не хочется соглашаться на меньшее. Снимают деньги, покупают квартиры. И это, конечно, окажет свой эффект на рынок аренды в ближайшем будущем.
Это опять-таки будет способствовать вымыванию квартир с арендного рынка: их просто наконец продадут, поскольку при высоких ставках ипотеки продажи на вторичном рынке сильно просели. И тогда люди массово уходили в долгосрочную или посуточную аренду для того, чтобы получить хоть какой-то доход.
«Ставка ЦБ снизилась. Объекты, которые оставались в аренде, потому что долго продавались, потихоньку будут уходить с рынка. И мы избавимся от таких вариантов», — констатирует Каримова. Чем ниже станет опускаться ставка ЦБ (и доходность по вкладам), тем меньше будет вариантов на рынке аренды, убеждает эксперт.
В целом же стоит отметить, что оценить реальное число предложений, которые предлагаются для съема, невозможно. «Спрос на аренду продолжает быть активным, что стимулирует рост арендных ставок, особенно сейчас — в сезон. Оценить число предложений для съема сложно, так как большинство из них не доходит до агрегаторов. И скорость сделки может сокращаться до одного часа», — наблюдает Зайцев.
«Те районы, которые раньше не рассматривали, такие как Дербышки и Авиастроительный, теперь тоже активно пользуются спросом»
Теперь Дербышки и Авиастрой — это не гетто, а вполне приемлемые районы для жилья
Интересные тенденции отмечаются и по географии съемных квартир. Куда-то пропал стереотип о том, что в Авиастроительном районе или Дербышках «жить невозможно». Сейчас потенциальные арендаторы рассматривают квартиры везде — лишь бы было поближе к метро или остановкам общественного транспорта. Ярче всего это движение рынка проявляется как раз к началу учебного сезона, когда в город приезжают сотни студентов — их, по оценкам некоторых агентств недвижимости, сегодня четыре из пяти клиентов. Молодые люди часто не могут позволить себе квартиры в Ново-Савиновском и Вахитовском районах — некогда самых ходовых для аренды. Выбирают и более отдаленные районы, что часто все равно не означает серьезную экономию.
«Те районы, которые раньше не рассматривали, такие как Дербышки и Авиастроительный, теперь тоже активно пользуются спросом, — считает Зайцев. — Если говорить о районе Дербышек, то это во многом благодаря новому фонду, который там появился, — например, жилой комплекс „Смородина“. А в Авиастроительном районе преимущественно в долгосрочную аренду квартиры берут юридические лица для своих сотрудников — иностранных граждан, которым сложнее снять жилье из-за сложностей коммуникаций, а также требований собственников к арендаторам».
Молодым людям сдают свои квартиры хозяева неохотно
Во главу угла встают удобные транспортные развязки, доступность к метро, но не само расположение жилья. Среди ЖК, которые стали рассматривать для съема, называют ЖК «Яркий» в Авиастроительном районе, «Яшьлек» неподалеку от одноименной станции метро, «Ласточкино гнездо» в Кировском районе, «Садовое кольцо» и «Дом на Даурской». Стоимость однушки там варьируется от 30 тыс. до 45 тыс. рублей. И те же студенты, что называется, вскладчину вполне тянут такие предложения.
Если хочется что-то еще дешевле, то сегодня за 20–25 тыс. можно снять, пожалуй, только комнату в «малосемейке», говорят собеседники «БИЗНЕС Online». «Комнату флипперы там могут сделать визуально симпатичной, но надо четко понимать, куда вы переезжаете и с каким контингентом людей будете сталкиваться ежедневно, — рассуждает руководитель АН „Этажи“. — Когда приходят родители искать жилье поступившему в вуз ребенку, всегда, честно, отговариваю от таких вариантов. Тем более если речь идет о заселении девушек».
Иностранцы — это другой менталитет, другая культура, другие пищевые привычки и бытовые нормы, которые сильно отличаются от местных обычаев. Это другие риски, говорят участники рынка
В целом же молодым людям сдают свои квартиры хозяева неохотно. «Это риски, потому что студенты, только переехавшие из родительского гнезда, могут стремиться попробовать что-то новое для себя, потому считается, что обязательно будут устраивать вечеринки, приглашать сотню друзей и тому подобное», — передает мнения собственников Каримова. Кроме того, по ее словам, многие стереотипно считают, что поколение современных студентов не будет держаться ни за учебу, ни за квартиру. «Раньше же как было? Если поступил, то обязан учиться — хочешь или не хочешь, неважно, а сейчас у молодежи таких обязанностей нет», — рассуждает эксперт. Получается, что собственник найдет себе арендатора, который съедет через пару месяцев, потому что «передумал» или что-то в таком духе. И такой страх среди казанских хозяев жилья действительно имеет место.
Порой приходится сталкиваться с еще более странными требованиями от собственников. Предлагаешь арендатора, готового хоть сегодня снять квартиру. И слышишь такое: «Знаете, Константин, был у меня неприятный одноклассник по имени Сергей. Не хочу я Сергея заселять!»
С иностранцами же, очевидно, ситуация еще сложнее (а их, к примеру, среди студентов казанских вузов несметное множество — каждый третий). Опасения владельцев в общем-то понятны. Иностранцы — это другой менталитет, другая культура, другие пищевые привычки и бытовые нормы, которые сильно отличаются от местных обычаев. Это другие риски, говорят участники рынка. Сдашь вот так квартиру вполне приличным людям из стран Средней Азии, а потом она станет «резиновой» от количества одновременно поселившихся в ней гостей арендаторов или так пропахнет какой-нибудь рыбой, что соседи взвоют.
«Задача буквально сводится к тому, чтобы объяснить собственникам, что иностранцы — такие же люди, как и мы с вами. И нет ничего страшного в заселении таких арендаторов, — рассказывает Зайцев. — Помню, случай был: мужчина никак не хотел заселить двух китаянок в квартиру в Кировском районе. Уговорили его. И представляете, он тут же с ними подружился — зимой на лыжи их возил, на чай приглашал. А сначала кричал мне в трубку: „Какие студентки из Китая? Вы видели мою квартиру?! У меня занавески итальянские!“».
Так что, во-первых, для граждан других стран выбор серьезно ограничен, потому что далеко не каждый собственник готов сдавать им квартиру даже за повышенную арендную ставку. Во-вторых, в некоторых случаях для иностранцев аренда по цене может быть умножена сразу на 2 — и это иногда единственный вариант снять квартиру в Казани.
Лидером рейтинга остается попятнаный дронами ЖК «Лазурные небеса», который на протяжении нескольких лет не сдает позиций
Виниловые проигрыватели, лофт, виды на Кремль и «Ак Барс Арену» — с одной стороны, советская «стенка» и дырки в обоях — с другой: что предлагают в Казани за 15 тыс. и 150 тыс. рублей в месяц
Рассмотрим самые дорогие предложения на рынке аренды, которые были выставлены на агрегаторах недвижимости за последнее время.
Лидером рейтинга остается попятнаный дронами ЖК «Лазурные небеса», который на протяжении нескольких лет не сдает позиций. Роскошная однушка площадью 80 кв. м с высокими потолками расположена на 32-м этаже. Есть гардеробная, спальня, просторная кухня-гостиная… Помимо грамотно продуманной планировки, удивляет квартира и своим техническим оснащением: проектор и аудиосистема с виниловым проигрывателем, посудомоечная и стиральная машины с сушкой, паровая система и робот-пылесос. Арендовать жилье можно за 150 тыс. рублей в месяц. Правда, для заселения потребуется внести солидный залог в размере 400 тыс. рублей.
2-е место занимает квартира в ЖК Uno, расположенном неподалеку от «Ак Барс Арены». Квартира площадью 45 кв. м отличается современным минималистичным дизайном — все сдержанно и красиво. В эти «квадраты» входит следующее: мягкие натяжные потолки с полной шумоизоляцией, гардеробная, различные сценарии освещения, два кондиционера, телевизор и посудомоечная машина. Стоимость проживания — 100 тыс. рублей в месяц при залоге 100 тыс. рублей.
Почетную «бронзу» занимает квартира площадью 45 кв. м в ЖК Atlantis Deluxe (на улице Шоссейной, 57). Она расположена на берегу Казанки, с видом на Кремль. Судя по фотографиям, квартира имеет дизайнерский ремонт, широкий коридор, просторную спальню и кондиционер. Все сдержанно, красиво и продумано. За совокупность этих факторов придется заплатить 99 тыс. рублей в месяц. Залог, кстати, такой же — в ценах не запутаетесь.
Квартиру площадью 45 кв. м в ЖК Atlantis Deluxe сдают за 99 тыс. рублей в месяц
На 4-й строчке рейтинга расположилась поистине красивая квартира в ЖК «Милли House», возведенном в 2024 году в исторической части города — Старо-Татарской слободе. Квартира бизнес-класса площадью 45 кв. м на улице Габдуллы Тукая, 9 отличается авторским ремонтом в стиле лофт с кирпичной стеной и современной мебелью. Стоимость аренды составляет 90 тыс. рублей при залоге в 45 тыс. рублей.
Квартиру бизнес-класса площадью 45 кв. м в ЖК «Милли House» сдают за 90 тыс. рублей при залоге в 45 тыс. рублей
И замыкает первую пятерку лидеров жилье в ЖК «Крыловка парк». В квартире есть абсолютно все для комфортного проживания: вся необходимая мебель, высокие потолки, кондиционер и телевизор. В стоимость аренды включены две поддерживающие уборки. «Квартира с дизайнерским ремонтом! Первая сдача! Никто не жил!» — уверяет арендодатель в объявлении. Жилье площадью 38 кв. м стоит 90 тыс. рублей в месяц, как и залог.
Жилье площадью 38 кв. м за 90 тыс. рублей в месяц можно снять в ЖК «Крыловка парк»
Но Казань вполне можно назвать городом контрастов со всей широтой выбора, потому в этот раз покажем подборку и самого бюджетного на рынке жилья. Открывает такой рейтинг квартира площадью 33 кв. м на улице Чишмяле всего за 14 тыс. рублей. Здесь вас ждет небольшая квартирка в строго советском стиле, где обязательный предмет интерьера — стенка под телевизор. Еще тут, к счастью, можно найти небольшой кухонный гарнитур и парочку кресел. Правда, кровати на фото мы так и нашли… Надеемся, что собственник просто забыл ее сфотографировать. Важное уточнение: квартира, не видавшая новых обоев порядка 50 лет, ждет только «порядочных людей»! И этим порядочным людям придется позаботиться и об уборке своего нового гнездышка, потому что видно, что хозяева посчитали это не барским делом.
В 5 минутах от станции метро «Авиастроительная», в доме на Лукина находится претендент получше. За 15 тыс. рублей предлагают 41 кв. м с косметическим ремонтом. В целом квартирка аккуратная и, что удивительно, чистая. Цена, вероятно, снижена из-за того, что объект располагается в старом жилом фонде.
Дальше — больше, а точнее, дороже. За 15,5 тыс. рублей на улице Восстания вас ждет малюсенькая квартира в 13 кв. м, где смогли разместить все самое необходимое: полки для хранения вещей, кровать, кухонный гарнитур, стиральную машину и кондиционер. Удобно, ведь далеко ходить не нужно — все под рукой.
На 4-м месте квартира, которая всего на 1 кв. м больше предыдущей, однако, судя по фотографиям, выглядит куда просторнее. Незамысловатое и минималистичное жилье находится на улице Батыршина. «Санузел нa две семьи!» — гласит описание. Видимо, имеем дело со смарт-квартирами — так называемыми нарезками большого жилья на маленькое для последующей сдачи. Стоит комнатка в импровизированной коммуналке 17 тыс. рублей.
Квартиру уже за 20 тыс. рублей сдают на улице Научный городок. Трудно дать за нее такую маленькую сумму, ведь здесь есть красивая ванная комната, яркое освещение и большие деревянные окна, напоминающие, что душа просит уюта, а не пластика. Из техники — лишь самое необходимое для жизни: газовая плита, холодильник и водонагревательный бак.
В целом у участников рынка растет уверенность в том, что в скором времени число предложений пойдет вниз
Что будет дальше: «Люди сейчас начнут больше продавать, и, естественно, предложений станет меньше»
«Можно ли ожидать спад цены в ближайшее время? Определенно. В этом году чувствуется спад спроса на рынке аренды, поэтому уже к октябрю-ноябрю стоимость традиционно пойдет вниз», — считает Ушкань. С его мнением в целом соглашаются и другие собеседники издания. Ситуация может начать принимать и новые повороты для рынка с учетом последних вводных: люди снимают средства с депозитов и уже покупают свое жилье. Это значит, что рынок аренды, вполне вероятно, опустеет уже в ближайшем будущем — со стороны как арендодателей, так и квартиросъемщиков.
«Люди сейчас начнут больше продавать, и, естественно, предложений станет меньше, — считает операционный директор АН „Альтера“ Ильмира Садыкова. — Рынок аренды выровняется — не будет такого шквального выхода новых предложений. Ситуация стабилизируется, потому что кто-то все равно будет продолжать снимать и сдавать, кто-то продаст или купит — это обычная действительность для рынка недвижимости».
В целом у участников рынка растет уверенность в том, что в скором времени число предложений пойдет вниз, причем ситуация коснется не только долгосрочной, но и посуточной аренды. Последняя показывает кратный рост — в том числе по причине невозможности продажи жилья, напоминают эксперты. А выравнивание спроса и предложения на один уровень приведет к тому, что рынок начнет вести себя с учетом сезонности. Поэтому самым выгодным для съема традиционно станет IV квартал года, когда в среднем арендные ставки снижают сразу на 5–10 тыс. рублей.
Но будет ли данное снижение цены стабильным? Это еще вопрос. «Квартиры, которые являются более стабильным инвестиционным инструментом, начинают покупать активнее. И чаще всего инвестпокупка связана с дальнейшей сдачей в аренду. Приведет ли это к росту предложений на рынке аренды? Возможно, да. А приведет ли это к снижению цен на арендные ставки? Скорее всего, нет, так как на текущий момент спрос в Казани на аренду все-таки превышает предложение. И в том числе потому, что ставки по ипотекам, скажем так, снижаются, но остаются по-прежнему высокими», — констатирует Садыкова.
Комментарии 18
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.