«Вторичка начала конвертироваться в первичку — и это заметно», — оценивают эксперты ситуацию на рынке недвижимости к началу августа. За июль подросло количество сделок с ипотекой и вторичным жильем, хотя до уровня 2024 года пока далеко. Для устойчивого роста ключевая ставка должна быть ниже 15%, а лучше 10–12%, считают эксперты. Пока же рынок б/у квартир продолжает поддерживать наличка, а застройщиков — семейная ипотека. Средняя стоимость квадратного метра по Казани держится на уровне 2024-го в районе 240 тыс. рублей. О том, как сфера недвижимости ощутила прилив сил и денег после худшего за три года полугодия, — в материале «БИЗНЕС Online».
Смягчение денежно-кредитной политики Центробанком во главе с Эльвирой Набиуллиной оживило первичный рынок жилья
Итоги июля: все растет
Радуют результаты июльских продаж рынок новостроек Татарстана. Выручка застройщиков к июлю прошлого года выросла на 3% до 9,8 млрд рублей. Количество проданных квартир прибавило 11% до 1 089 сделок, говорится в статистике «Дом.РФ». Рост фиксирует и татарстанский Росреестр — количество зарегистрированных договоров долевого участия за месяц выросло на 19,2%, а к июлю 2024 года подросло на 21% до 1 692.
Смягчение денежно-кредитной политики Центробанком во главе с Эльвирой Набиуллиной оживило первичный рынок жилья, для которого минувшее полугодие стало худшим за три года, делают вывод эксперты. Назовем два главных события, повлиявших на результаты застройщиков:
- в июне ЦБ снизил ключевую ставку на 1% до 20%;
- в конце июля «ключ» понизили еще на 2% до 18%.
На этом фоне количество ипотечных сделок, по данным Росреестра, в целом по РТ за месяц выросло на 11% до 4,7 тысячи. Для сравнения: в июле 2024 года жилищных кредитов выдали в 1,8 раза больше — 8,4 тысячи.
«Ставка в 18 процентов немного вдохнула жизнь во вторичный рынок, а сделки там отразились и на новостройках, — говорит генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев. — У нас был пул покупателей, которые откладывали сделки из-за нереализованного объема „недвижки“, которая не продавалась. Второе обстоятельство, которое повлияло на рост продаж, — вместе с ключевой ставкой упали проценты по депозитам, началась миграция средств со вкладов в „бетон“».
Сейчас дела пошли получше, вторичка начала конвертироваться в первичку — и это заметно.
Снижение ключевой ставки оказывает позитивное влияние на спрос, отмечают в группе «Самолет». «И дело не только в том, что снижается ставка по ипотеке, но еще и в том, что инвестиционная привлекательность недвижимости против депозитов становится выше», — соглашается с коллегой директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак.
«Пока говорить о том, что снижение рыночной ипотечной ставки подталкивает продажи, преждевременно. Возврат спроса возможен, когда ипотечные ставки начнут опускаться ниже 15 процентов — именно этот уровень можно считать психологически комфортным», — считает директор по сопровождению бизнеса компании «Ак Барс Дом» (АБД) Илья Голованов.
Если смотреть на комфорт-класс, то рост по Казани составил порядка 25%, комментируют результаты июля в пресс-центре компании «Авторы». Там отметили, что июль был результативным, проекты комфорт-, бизнес- и премиум-класса показали продажи выше, чем в мае и июне. «Сработало много факторов, очевидных сильных импульсов нет, — считают в компании. — На наш взгляд, сработал и ажиотаж в связи со снижением ставки. Конкретных финансовых инструментов к продаже у застройщиков особо не появилось, но уже чувствуется, что настроение другое. Это и сдвиг сезонности: „лето“ сейчас начинается не в конце мая, а в середине апреля».
«Когда речь идет о замедлении жилищного строительства, то имеется в виду запуск новых объектов, — говорит Галеев. — Только у нас на низком старте пять проектов. Ждем благоприятных условий для вывода на рынок»
Стройки РФ замедляются. А что в Казани?
В сфере жилищного строительства в России при текущих экономических условиях наблюдается замедление, докладывал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин президенту страны Владимиру Путину в начале августа. А чувствуют ли это застройщики Казани? По каким признакам?
«Когда речь идет о замедлении жилищного строительства, то имеется в виду запуск новых объектов, — говорит Галеев. — Только у нас на низком старте пять проектов. Ждем благоприятных условий для вывода на рынок. Если верить материалам „Дом.РФ“, то с начала текущего года по стране запуск новых проектов уменьшился на 19 процентов. Это через пару лет приведет к аналогичному провалу по вводу жилья и новому росту цен».
Оптимизм застройщиков РТ падает. Сегодня девелоперы видят сдачу в 2026-м 1,1 млн кв. м жилья. Но в августе прошлого года в планах на 2025-й значилось на 10% больше — 1,2 млн кв. м, говорится в статистике «Дом.РФ».
«Сегодняшний рынок строительства пришел к более взвешенному состоянию после его всплеска, — считает Голованов. — Несмотря на замедление запусков новых проектов в отдельных регионах, портфель строящегося жилья в России остается на высоком уровне. Если во второй половине года тенденция к дальнейшему замедлению сохранится, то объем строительства снизится значительнее — и это уже отразится на разрыве между предложением и спросом будущих периодов».
Экономически успешным городам удается удержать привлекательность. Так, например, в Казанской агломерации мы видим анонсы больших интересных жилых комплексов, которые сейчас находятся на низком старте, что, безусловно, удовлетворит накапливающийся спрос.
На больших данных, по всей РФ, возможно, тенденция замедления строек и существует, размышляют в компании «Авторы». «Если речь идет о намеренном замедлении хода строительства в связи с невысокой скоростью наполнения эскроу-счетов, то нет, мы это не замечаем ни у конкурентов на рынке Казани, ни у себя, — сообщили в пресс-центре застройщика. — Да, рассрочки внесли свои коррективы по срокам поступления средств на эскроу-счета. Повлияет это скорее на 10–20 процентов от общей доли квартир на момент сдачи, но не на сроки строительства и приема-передачи».
За месяц число сделок на вторичном рынке по РТ выросло на 25% до 5,9 тысячи
Вторичка начала «приятно оживать»
Заметные признаки оживления показывает рынок вторичной недвижимости. За месяц число сделок в целом по РТ выросло на 25% до 5,9 тысячи. Для сравнения: в июле 2024 года на вторичном рынке региона с учетом Казани Росреестр фиксировал сделок на 20% больше — 7,3 тысячи.
«Вторичный рынок начал приятно оживать. Много звонков по объектам, которые на продаже, — отмечает руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Продавцы устали за последнее время сидеть без покупателей, готовы двигаться по цене, даже застойные объекты находят своего покупателя. После снижения ключевой ставки банки не сразу отреагировали на понижение ставок по ипотеке, но это никак не повлияло на спрос — сезонность сделала свое дело».
Изменение ипотечных ставок пока не сильно влияет на ежемесячный платеж, да и клиенты приходят в основном с наличными. И очень много запросов от иногородних клиентов. Давно я такого не видела, скажу честно.
Похожее мнение по ипотечной ситуации у гендиректора компании «НЛБ-Недвижимость» Андрея Савельева. «В июле рынок вторичной недвижимости чувствовал себя очень плохо, — говорит эксперт. — Ввиду отсутствия ипотеки количество сделок оказалось очень маленьким, поэтому можно даже сказать, что все было очень плохо. Решение Центробанка снизить ключевую ставку никак не сказалось, потому что раньше платили 100 тысяч за ипотеку, теперь — 95 тысяч. Ну какая разница?»
Средняя цена вторичного жилья в Казани за июль выросла сразу на 9,1% до 199,4 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом 2024 года, говорится в исследовании аналитиков сервиса «ЦИАН» и группы «Плюс». «Скажу честно, роста цен не вижу, но вымывание квартир с бюджетом до 6 миллионов заметно ощущается, — говорит Костыркина. — И очень много запросов от иногородних клиентов. Давно я такого не видела, скажу честно».
«Это какая-то ошибка, — оценивает Савельев сведения ЦИАНа. — Потому что мы не видим не то что роста цен — мы, наоборот, видим затяжную, глубокую стагнацию. То есть объекты стоят на рынке, не продаются. Даже количество звонков покупателей существенно снизилось. Поэтому я не знаю, откуда они взяли эти цифры, что цены выросли. С чего цены выросли, если сделок нет?»
Торг остается уместным на вторичном рынке. «Покупатели кичатся и хвастаются тем, что у них наличка, — говорит Костыркина. — Но продавцы в 90 процентах случаев видят именно таких покупателей, их этим не удивить. Потому покупатели просят торг, а продавцы его особо давать не хотят. Только в исключительных случаях, когда ими найден интересный/выгодный вариант для дальнейшей покупки».
Снижение цены на вторичке достигает в среднем 400–500 тыс. рублей на сделку, говорят в фирме «НЛБ-Недвижимость» и вспоминают, что три года назад уступали 50–100 тыс. рублей.
Цена квадратного метра по Казани и РТ (включая столицу) в июле составила 237 тыс. и 202 тыс. рублей соответственно, что на уровне аналогичного периода 2024 года
Прогноз по спросу и ценам
С надеждой на предстоящую осень смотрят опрошенные участники рынка недвижимости. «Тенденция на постепенное снижение „ключа“ внушает оптимизм», — говорит Галеев. «Прогнозы на текущий момент положительные. Как минимум ожидаем повтора данных прошлого года», — отмечают в компании «Авторы».
Со сдержанным позитивом смотрит в сезон группа «Самолет». «При этом продолжаем искать наиболее эффективные способы реализации», — говорит Гак.
«Несмотря на предпосылки к снижению ключевой ставки, по оптимистичным прогнозам, восстановление рынка начнется не ранее 2026–2027 годов, — делятся в АБД. — Мы видим стабильный интерес к нашим проектам и в сентябре ожидаем сезонный возврат активности рынка. Локомотивом реализации новостроек по-прежнему остается семейная ипотека, которая в основном и поддерживает продажи. Уверенно набирают обороты инструменты рассрочки, долю которых крупные застройщики удерживают на уровне 20–30 процентов».
А что ждет стоимость жилья? Цена квадратного метра по Казани и РТ (включая столицу) в июле составила 237 тыс. и 202 тыс. рублей соответственно, что на уровне аналогичного периода 2024 года. Скорректировалась цена «квадрата» к минувшему июню. По Татарстану «Дом.РФ» фиксирует снижение стоимости в реализованных объектах на 2% до 202 тыс. рублей, по Казани — на 5% до 237 тыс. рублей.
«Благо пока действуют летние акции и дисконты, есть возможность выгодно вложиться, пока цены не ушли вверх вслед за оживлением спроса, — говорят в СМУ-88. — Сейчас хорошая возможность зафиксировать цену на квартиру с расчетом в будущем рефинансировать ипотеку или рассрочку под более мягкие условия. Однако, чтобы рынок вернулся к устойчивому росту, ключевая ставка должна опуститься хотя бы до 10–12 процентов».
Разное видение о будущем вторичного рынка. «Улучшения на рынке недвижимости до конца года, наверное, лучше сказать, до весны не будет», — полагает Савельев.
«Накопился огромный спрос. Даже высокие ипотечные ставки его не могут сдержать, — считает Костыркина и дает оптимистичный прогноз. — Продажи будут идти, после отпусков и красивых отелей люди с грустью в глазах смотрят на свои тесные и надоевшие взору квадратные метры. Людям хочется перемен. Плюс ко всему, если ключевая ставка продолжит снижаться, это будет большим подспорьем для семей. В Казань как вкладывали, так и продолжают инвестировать. Здесь сомнений нет».
Комментарии 98
Новая выставка в «Бизоне» — надо сходить!
Если давно не выбирались за вдохновением, то самое время заглянуть в галерею «Бизон». Там стартовала новая выставка, и это прям другая вселенная: работы яркие, смелые, местами даже дерзкие. Одни цепляют цветом, другие — неожиданными образами, а какие-то заставляют зависнуть и реально подумать.
Атмосфера тоже крутая — никакой «музейной тишины», можно спокойно обсуждать, делиться впечатлениями и даже просто наблюдать за реакцией других людей. Говорят, многие уходят с ощущением, будто посмотрели на мир под новым углом.
Выставка уже открыта, и она не навсегда — так что лучше не откладывать. Каждое посещение обещает что-то новое, ведь даже знакомые работы воспринимаются по-другому в разное настроение. Возможно, именно здесь вы найдете ту самую идею, которой давно не хватало.
🔹 Подробнее — Bizon.gallery
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.