Инсайдер – застройщик ИЖС: «Если ситуация будет совсем нехорошая, уйду в отделочники»

«С прошлого года рынок остался без сельской ипотеки, IT-программа спросом не пользуется из-за высоких вознаграждений банков, работает только «семейка» Фото: «БИЗНЕС Online»

О герое

Нашему собеседнику 37 лет, он родился и живет в Казани. Окончил КНИТУ-КАИ по специальности «электрооборудование и электрохозяйство предприятий, организаций и учреждений». В строительную сферу попал по семейным обстоятельствам.

С 2019-го индивидуальный предприниматель строит загородное жилье, до этого три года занимался фундаментами, а еще раньше — ремонтом квартир. Это относительно небольшой игрок на рынке индивидуального жилищного строительства. В 2024-м бизнесмен возвел 17 частных домов по Татарстану, преимущественно на юго-востоке. С начала нового строительного сезона возводит два дома в Нижнекамске: первый — за наличные, второй — с использованием эскроу-счета.

Как начинался строительный сезон

• Мы опробовали стройку с эскроу-счетом. Первый такой дом нам заказали осенью 2024 года, мы построили и сдали его в начале 2025-го. Скажу так: новая схема удорожает строительство, я часто не прохожу по цене. Да, банки уменьшили размер вознаграждения за раскрытие эскроу-счета, но это все равно накладно в первую очередь для покупателя.
• Легче просто возводить на свои деньги и продать готовый дом, чем строить по эскроу. В таком случае никто не будет «делать голову», но это исключительно мое видение. А так есть компании, которые активно строят по эскроу-счетам.
• Не выдают с прошлого года сельскую ипотеку, программу просто не возобновили.
• Не работала и IT-ипотека, т. к. там вознаграждение банка было под 20%, на таких условиях ее тоже пока никто не берет. Вознаграждение должен платить подрядчик, для того чтобы ему в конечном итоге раскрыли эскроу-счет. Естественно, подрядчик сразу это говорит заказчику и включает в цену дома. И уже заказчик решает, соглашаться ему или нет. Поэтому не взлетело, желающих нет и сейчас.
• Осталась только семейная ипотека — под 6% годовых с лимитом в 6 миллионов. А то, что выше этой суммы, выдают уже по рыночной ставке.
• Начало года оказалось неплохое, хотя обычно в это время возводим не два объекта, а пять-шесть. Есть звонки, основной поток клиентов приходит через рекламу в интернете. Влияют внешние обстоятельства и непростая ситуация с ипотечным кредитованием, но спрос все равно есть. Люди-то живут. Мы же не в регионах, где идут военные действия, где, я думаю, нет пока желания строиться. У нас мирная жизнь, соответственно, спрос есть. Деньги у людей имеются, у некоторых даже наличные.
• С казанскими заказами не особо ладится. Объекты были, но не так много. В основном работаем в Азнакаево, Бугульме, Альметьевске, Нижнекамске.
• Возможно, не выдерживаем ценовую политику с казанскими застройщиками. Все же хотят дешево! Вопрос качества иногда уходит на второй план, когда бюджет клиента сильно ограничен. Возможно, на юго-востоке меньше конкуренции, может быть, ценники выше. Просто мы нацелены на качественно построенные дома и не можем понижать стоимость в угоду цене.

«Своих строительных бригад у меня нет, все привлеченные. На постоянной основе так работаю с двумя-тремя бригадами» Фото: «БИЗНЕС Online»

Цены

• Дом по эскроу-счету площадью 100 кв. м строим за 7,5 млн рублей, а дом площадью 100 кв. м за наличку возводим за 6–6,5 млн рублей. В обоих случаях материал стен из керамического блока, кирпичный фасад, внутренняя отделка предчистовая. Вы сами видите: дом за наличку дешевле, чем с эскроу-счетом. Естественно, в обоих случаях платятся налоги, но нет комиссий банку, заморозки денег. В случае с наличкой даже опустил цену, чтобы забирать заказы.
• Вроде кажется, что это дорого, но сравним с квартирой. За 10 млн рублей в Казани можно купить двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м без отделки. Столько же стоит дом площадью 100 кв. м без отделки, но в эту цену входит участок, на котором уже есть и место для шашлыков, и гарантированная парковка перед домом. Такое привлекает людей, собственный дом — это классно. Я жил в своем доме 7 лет. В прошлом году переехал с семьей в квартиру. Каждому свое, но мне нравится иметь и то и другое.
• Своих строительных бригад у меня нет, все привлеченные. На постоянной основе так работаю с двумя-тремя бригадами, если между моими объектами появляется промежуток, то ребята берут сторонний заказ. В моей фирме работают 22 человека. В штате есть электрик, сантехник, менеджер, архитектор.
• На объектах трудятся преимущественно местные строители. Знаю, что в привлеченных бригадах есть мигранты. Например, у нашего подрядчика по возведению фундаментов как работали узбеки, так и продолжают. Впечатления хорошие, ребята адекватные. Говорят по-русски, понимают, как и что надо делать, потому что из года в год трудятся на одном и том же направлении.
• Так бывает не всегда. Например, средняя стоимость услуги каменщика по рынку составляет 2,5 тыс. рублей за квадратный метр лицевой кладки. Некоторые предлагают и за 1,5 тысячи, но что там будет в конечном итоге? Качество работы мне не совсем понятно, все-таки фасад — лицо дома, на котором категорически нельзя экономить. Я в этом случае, естественно, откажусь от такого приятного предложения. Организация хоть и небольшая, но за качеством слежу основательно и не допускаю такого: «О, дешево! Давай начинай работать!»
• У каждого нового подрядчика смотрим предыдущие объекты, которые и показывают качество выполнения работ.
• Моя чистая прибыль как застройщика в зависимости от сложности проекта в среднем колеблется от 13 до 20% с заказа. Когда мониторю цены по рынку, вижу, что есть компании, которые ставят ценник явно выше рынка. Есть те, кто работает только с «наличниками» и сильно роняет цену.
• Как обычно трачу то, что заработали? Когда есть свободные деньги, иногда покупаю акции через приложение банка, рассматриваем варианты строительства на продажу, а также недвижимость, которую можно сдавать.

«С кирпичом каких-то сложностей после 2022 года не возникает. Выбор гигантский, в России много кирпичных заводов» Фото: «БИЗНЕС Online»

Люди понимают, что второй этаж особо не нужен

• С деревом мы не работаем, строим только кирпичные дома. Так получилось, что в сферу строительства домов я попал после того, как возвел себе именно кирпичный дом. А в 2019 году знакомый позвал на «Фабрику предпринимательства» — данный проект поддерживала республика, проходили бесплатные мастер-классы. Так все и закрутилось.
• В Татарстане в последние несколько лет стали больше возводить одноэтажных домов площадью 100–130 кв. метров. Редко, но строили дома больше 200 «квадратов».
• Двухэтажные дома заказывают значительно реже одноэтажных. Люди начинают понимать, что второй этаж особо не нужен, ведь лесенка в доме будет «съедать» до 10 кв. м, ходить постоянно между первым этажом и вторым — такое себе удовольствие, ну и для пожилых людей и детей это опасное место. Так что если земельный участок позволяет, то в основном строят одноэтажные дома.
• К тому же теперь участки межуют минимум по 10 соток — в этом случае необязательно делать высокий дом, достаточно одноэтажного, главное — рационально использовать пространство. А вот когда землю межевали по 6 соток, двухэтажный дом позволял сохранить больше свободного пространства на участке.
• По земле истории разные. Кому-то надо подобрать участок, кому-то не нужно, кому-то земля досталась в наследство от родителей и необходимо что-то снести.
• Меняются архитектурные предпочтения. Раньше чаще интересовались барнхаусами, теперь — стилем Райта: это дома с низкой кровлей и длинными выносами кровли длиной до метра. Для сравнения: стандартный вынос — 50 сантиметров. Выбирают дома с плоскими кровлями — за последний год построили три таких дома, а в 2023-м не было ни одного.
• Раньше популярностью пользовался недорогой кирпич цвета «солома», в прошлом году было много заказов с фасадом «баварская кладка». В 2025-м люди ориентируются на темные цвета: графит и его оттенки. Каждый проект индивидуален: кому-то кирпич надо выложить не плашмя, а стоймя, добавить какие-то элементы.
• С кирпичом каких-то сложностей после 2022 года не возникает. Выбор гигантский, в России много кирпичных заводов. Разве что белой глины, которую добывали в Донбассе, как не было, так и нет. Но светло-серый кирпич и не пользовался у нас большим спросом, ниша очень узкая.

Эскроу-счета дают простор для потребительского терроризма

• Рассматриваем любые пожелания клиентов. Главное, чтобы они оказались законны и их можно было воплотить в жизнь. С каждым клиентом интересно, всегда имеются свои моменты, но, слава богу, есть менеджер, который чаще занимается такими интересными вопросами.
• Чем проект более заковыристый, тем он интереснее с технической точки зрения, тем его интереснее делать. С домом-пятистенком все просто, а вот когда тебе сказали, что хотят двухэтажный дом с угловым окном на первом этаже без подпорок… Сверху плиты, целый этаж и нагрузка от кровли. Вот тогда начинаешь немножко переживать, делать расчет балки, нагрузки, обращаться к специалистам, которые подобным уже занимались. Потом радуешься, что все это работает, расчеты подтвердились, дом стоит в камне, радует заказчика и меня, застройщика, своим удачным дизайном.
• С потребительским терроризмом, тьфу-тьфу-тьфу, не сталкивался, но эскроу-счета дают простор для него. На конечном этапе могут отказаться принимать объект, причем не всегда требования по переделкам бывают справедливы.
• Как это упреждать? Закрывать этапы работ актами, а все изменения в проекте сопровождать дополнительными соглашениями. Мы для себя приняли такую политику: фундамент залил — акт; перекрытие сделал — акт; стены поднял — акт; размер окна поменялся — допсоглашение. Так человек на каждом этапе согласен с тем, что его все устроило.
• Не скажу, что тема обманутых ижээсников создает какие-то препятствия для добросовестных игроков. Не слышал, чтобы это было. Тот, кто хочет обмануть, наверное, всегда обманет.
• Рекомендую при выборе строительной компании задавать больше вопросов по документам, строительству, проекту. Если на все вопросы ответили, помогли советами при необходимости, то, мне кажется, с таким застройщиком и надо работать.
• В каких-то бизнес-ассоциациях не состою. Кто-то, кто прям бизнесмен-бизнесмен, наверное, вступает в ассоциации, чтобы со своими общаться. Знаю, что правильно вести бизнес, находясь в одном кругу. Видимо, неправильно это делаю, но у меня другие приоритеты. Я человек достаточно скромный, закрытый, не люблю такое. Меня больше прельщает семья, у меня двое детей — 13 и 2 лет, потому свободное время провожу с семьей, мне это нравится.

«Сейчас сдаются дома, которые строили до ставок в 20 процентов, так что какое-то время рынок отделки еще точно будет активен» Фото: «БИЗНЕС Online»

Что дальше?

• Если ситуация будет совсем нехорошая, уйду в отделочники. Весной мы сдавали дома, которые строили до ставок в 20%. Так что какое-то время рынок отделки еще точно будет активен. Но надеюсь, что до проблем не дойдет, тем более что тренд наконец развернулся, ставка ЦБ с весны снизилась на 3%.
• Аналитики рынка говорят, что спрос за наличные в этом году должен быть выше, чем в прошлом, потому что люди все равно станут думать о том, куда пристроить деньги с депозитов. Там это так: цифры на счете, а недвижимость вроде как и пощупать можно.
• Стоимость строительно-монтажных работ в текущем году, по моим ощущениям, останется на том же уровне. От каменщиков уже слышу, что работы не хватает. Не скажу, что растут в цене стройматериалы. Стоимость кирпича, керамического блока изменилась несильно. Цена мелочевки из Китая немного выросла, хотя вроде бы доллар упал. Возможно, это ретейлеры играют ценами.
• Смотрим в сторону «каркасников», но это совсем эконом-сегмент. Каркасный дом — штука хорошая, если все делать правильно. А если делать дешево, то такое, естественно, скажется на качестве. Дом простоит меньше, начнутся продувания-промерзания, здесь нельзя экономить на качестве.
• Но в целом работа у строителей будет. Люди каждый день рождаются, каждый день умирают, а те, кто рождается, где-то живут. Соответственно, будет и стройка.