«Еще чуть-чуть — и мы перейдем критическую черту, когда у нас процент нераспроданного жилья будет таким же, как в Башкортостане», — бьют тревогу эксперты. Апрель стал худшим за последние пять лет с точки зрения зарегистрированных договоров долевого участия, львиная доля продаж застройщиков держится на рассрочках, начинает сдавать позиции даже премиум-сегмент. На рынке офисов при этом без особых перемен, ТЦ уговаривают даже долгосрочных арендаторов пойти на повышение ставки, но они и без того затягивают пояса, а вот технопарки и склады подумывают о привлечении закрытых паевых инвестиционных фондов. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова
«Рынок пережил все стадии горевания: отрицание, гнев, депрессию, торг и принятие»
«Мы решили побеседовать, подвести некие итоги и сделать это таким образом, чтобы уйти не в минор, а найти позитивные моменты в том, что происходит», — начала пресс-конференцию о ситуации на рынке недвижимости полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова. И действительно, хорошие новости в этой сфере приходится выискивать по крупицам. По данным генерального директора АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, апрель стал худшим за последние пять лет с точки зрения зарегистрированных договоров долевого участия — за предыдущий месяц их было всего 1 476. Продажи жилья в новостройках есть, но они не очень-то радуют. В 60% случаев новостройки покупают в рассрочку, еще в 30% — по программе льготной ипотеки, в 8% — за наличные, всего в 2% — по рыночной ипотеке.
«Мы провели опрос среди тех, кто взял жилье в рассрочку, и узнали, каким образом они собираются ее гасить. 40 процентов из них рассчитывают погасить с конвертацией в ипотеку, 7 процентов — за счет депозита, 3 процента — при помощи реализации другого имущества, как правило, вторичного жилья», — поделилась данными Гизатова.
Анастасия Гизатова: «Еще чуть-чуть — и мы перейдем критическую черту, когда у нас процент нераспроданного жилья будет таким же, как в Башкортостане»
Ситуация на рынке жилой недвижимости Казани не уникальна и не отличается от ситуации по всей России. «После завершения программы господдержки в июле 2024 года (льготная ипотека под 8% — прим. ред.) рынок пережил, как трактуют психологи, все стадии горевания: отрицание, гнев, депрессию, торг и принятие», — отметила спикер. В целом по Татарстану наблюдается уменьшение количества новых проектов и рост затоваривания. «Еще чуть-чуть — и мы перейдем критическую черту, когда у нас процент нераспроданного жилья будет таким же, как в Башкортостане», — предупредила Гизатова. Сейчас Татарстан по показателю продаваемости новостроек (соотношение распроданности и строительной готовности) занимает 8-е место по России с показателем 0,75. «Когда коэффициент составляет 0,65, это уже критическая точка», — обратила внимание она.
Но маленький просвет надежды все же есть. Гизатова напомнила о поручении президента РФ Владимира Путина расширить семейную ипотеку на семьи с детьми в возрасте до 14 лет и на семьи участников СВО.
Представители татарстанских застройщиков согласились с тем, что рассрочка занимает львиную долю от всех продаж. Но только ею дело не ограничивается, приходится изворачиваться. Под особым прицелом — категории граждан, подпадающие под жилищные льготы. «Мы разрабатываем всевозможные программы для беременных, акции для участников СВО. Буквально вчера состоялась встреча с клубом беременных мам. Мы заинтересованы в том, чтобы они присматривались к нашему жилому комплексу, потому что понимаем, что на сегодня двигатель продаж — это маткапитал, семейная ипотека», — поделилась руководитель отдела продаж СЗ «Зеленая Долина» Яна Поздеева.
Однако не всех застройщиков радует перспектива расширения претендентов на льготную ипотеку. «Наши квартиры стандарт-, комфорт-класса за пределами Казани проходят по семейной ипотеке с точки зрения лимита. То есть чуть-чуть можно добавить и уложиться в кредит в размере 6 миллионов. Внутри столицы РТ это нереально! Квартиры бизнес-класса под семейную ипотеку сейчас просто не попадают! Даже если расширить программу с точки зрения целевой аудитории, которая ее будет получать, но не с точки зрения лимита по Татарстану, то квартиры даже не бизнес-класса очень плохо проходят по этой программе», — говорит коммерческий директор ГК «НоваСтрой» Антонина Дарчинова.
Сейчас Татарстан по показателю продаваемости новостроек (соотношение распроданности и строительной готовности) занимает 8-е место по России с показателем 0,75
Из 600 с лишним сделок «НоваСтроя» половину квартир покупатели смогли приобрести благодаря рассрочке. «Но мы не ожидаем, что в ближайшие два года будет серьезное снижение ставки, и в связи с этим не обещаем своим клиентам переход в ипотеку в будущем», — говорит Дарчинова.
Квартиры в рассрочку хотят брать и обеспеченные клиенты. «Мы, как и наши коллеги, видим уменьшение сделок на рынке. В премиуме это не так явно, как в других сегментах, но все же прослеживается. У нас нет скидок, акций и специальных предложений. Рассрочка — единственный инструмент, который мы сейчас используем, — поделилась генеральный директор СЗ „Заря“ Анна Маршева. — Мы в прошлом году стартовали со стоимости 327 тысяч за квадратный метр, сейчас у нас средняя цена — 630 тысяч за „квадрат“. У нас все немножко по-другому: покупатели приходят не за первой квартирой или основным жильем, а за интересными лотами, отражающими их стиль жизни. Конечно, это еще хорошая инвестиция», — поделилась спикер.
Не ждут новых объектов в сегменте офисной недвижимости
«Даже если самый смелый девелопер захочет построить крутой бизнес-центр в Казани, он появится года так через три»
Не ждут новых объектов в сегменте офисной недвижимости. «Кредитоваться в текущих условиях под 25 процентов никто не будет, поэтому в ближайшее время каких-то новых знаковых объектов в столице Татарстана не появится. Тем более срок строительства новых объектов — 2−3 года. Даже если какой-то самый смелый девелопер захочет построить крутой бизнес-центр в Казани, он появится года так через три», — говорит директор по развитию UD Group Ильдар Кагиров.
Острый дефицит офисов наблюдается не только в татарстанской столице, но и в Набережных Челнах, где есть только один БЦ на весь город — бизнес-центр «2.18», именуемый в народе «Тюбетейкой». «Предложение качественной офисной недвижимости в городе критически маленькое. У меня околонулевая вакансия сохранялась в течение года. Сейчас вакансия — 1 процент, это пять офисов, которые разберут в течение недели», — рассказала о ситуации на челнинском офисном рынке директор ООО «Сити Центр» Валентина Павлухина. Помещения освободились из-за того, что с 1 января в «Тюбетейке» резко подняли арендную ставку на 22% — теперь она достигает 1,2–1,7 тыс. рублей за квадратный метр. При этом резиденты не съехали, а лишь ужались в своих площадях. «Не готовы сейчас компании переезжать в некачественные помещения. А в принципе и предложений никаких нет: либо некачественные, либо бизнес-центр», — констатирует она.
Рынок торговой недвижимости чувствует себя не лучше. «Если посмотреть на динамику расходов, то мы видим, что за последние пять лет в среднем она выросла на 20 процентов, например, в 2023−2024 годах — на 34 процента. И без того тонкая прослойка маржинальности торговых центров очень быстро стремиться к отрицательным величинам. И арендодателям ничего не остается, как повышать ставки аренды для наших арендаторов. Иногда выше, чем это предусмотрено долгосрочными договорами аренды», — говорит полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ. Поднять арендную ставку для всех арендаторов разом невозможно: у ряда магазинов аренда исчисляется как процент от розничного товарооборота, у кого-то индексация арендных ставок зафиксирована конкретной величиной — 10–12%. Единственный выход для собственника — усаживать арендаторов за стол переговоров и открыто показывать все свои расходы по принципу open book.
Помимо этого, сами ретейлеры не спешат активно развиваться и стараются накопить уже имеющийся запас прочности. «Деньги стали дорогие, а инвестировать в открытие точки — это в среднем 40−100 тысяч за „квадрат“… Даже те арендаторы, которые были у нас на высокой стадии [открытия], пока что притормозили, но ждут лучших времен», — поделился директор по развитию UD Group, которая управляет сразу тремя ТЦ Казани — «АРТ Центром», KazanMall и «ГоркиПарком».
Посещаемость в казанских ТЦ стабилизировалась, даже наметилась тенденция на снижение. Гости балуют своими визитами «АРТ Центр», где посещаемость за квартал показала 30-процентный рост. Но это новый объект, с эффектом низкой базы… «В принципе, сейчас себя хорошо чувствуют еда, развлечение и продукты. Люди не перестали на это тратить. А вот фешен… выручки у арендаторов не растут, у кого-то падают», — констатирует ситуацию на рынке Кагиров. «К сожалению, констатирую то, что, если смотреть показатели месяца этого года к прошлому, видно, что даже на индекс инфляции не у всех растет товарооборот!» — согласилась Стрюкова.
Спрос на производственные помещения неуклонно растет. Например, в технополисе «Химград» свободных площадей нет
«Химград» ищет рецепт привлечения средств вместо кредитов
Рынок складской недвижимости чувствует себя несколько лучше, чем другие. «Конечно, повышение ключевой ставки повлияло на охлаждение спроса и на интерес девелоперов строить новые объекты. Сейчас мы видим 2–3 процента вакансий по России, в зависимости от региона. Татарстан всегда демонстрировал дефицит складских помещений и уровень вакансий ниже 1 процента. Сейчас порядка 1,6 миллиона квадратных метров — текущее предложение рынка в РТ. И в этом году будет введено около 900 тысяч „квадратов“», — рассказал партнер девелоперской компании Dg19 Владимир Чиняев.
Спрос на производственные помещения неуклонно растет. Например, в технополисе «Химград» свободных площадей нет. «Причем это не означает, что все замерли и нет никаких подвижек. За последние три года объем заключенных договоров или изменений к договору был максимальный. Довольно большое количество фирм сократили свои площади, но компании, которые пришли к нам на территорию, заполнили эти высвобождаемые площади новыми клиентами. Причем мы отмечаем, что ставки в Казани одни из наиболее высоких в России. Сегодня по рынку видим, что они уже подбираются к психологическому барьеру в 1,5 тысячи рублей за квадратный метр», — отметил генеральный директор АО «Химград», президент российской гильдии управляющих и девелоперов Айрат Гиззатуллин. По его наблюдениям, на рынок выходит большое количество объектов. Этому способствует тот факт, что небольшие постройки до 1,5 тыс. кв. м не поднадзорны Госстройнадзору. Есть большой запрос на локацию в городской черте.
Однако текущая ключевая ставка мешает развиваться технопаркам и складам, потому технополис совместно с ассоциацией индустриальных парков вышел к минпромторгу РФ с инициативой привлекать средства в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. «Рассчитывать на государственное финансирование довольно тяжело, и ряд решений на уровне федеральных органов власти сейчас нацелен на то, чтобы субъекты с высоким уровнем социально-экономического развития подобного рода программы принимали», — рассказал спикер.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 16
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.