Апрельская оттепель: зачем Греф и Костин бросились снижать ставки по ипотеке?

Сбер и ВТБ сегодня снизили ставку по рыночной ипотеке в пределах 1,1–2% Фото: © Александр Иванов, РИА «Новости»

Банки снижают ставки по ипотеке

Сразу два крупнейших ипотечных банка России — Сбер во главе с Германом Грефом и ВТБ с рулевым Андреем Костиным — сегодня снизили ставку по рыночной ипотеке в пределах 1,1–2%. Теперь купить квартиру в новостройке и на вторичке с кредитом Сбера можно под 25,4 и 26,8% годовых соответственно, а на стройку дома предлагают ипотеку под 26,8% годовых. В ВТБ по новым условиям кредиты на покупку квартир и апартаментов будут доступны от 26,7% годовых, а при получении средств на индивидуальное жилищное строительство — от 27,4% годовых.

«Высокая ключевая ставка делает приобретение квартир в ипотеку недоступным для широкого слоя потребителей, — говорил один из застройщиков в мартовском обзоре рынка жилой недвижимости „БИЗНЕС Online“. — На фоне сложившейся ситуации большинство застройщиков предлагают на рынке рассрочку. Часть клиентов сейчас активно пользуются именно этим инструментом, фиксируя за собой цены с расчетом перехода на ипотеку, когда ставка будет снижена».

«Сказать, что рынок совсем «мертвый», нельзя»: застройщики разгоняют продажи рассрочками

Банки хоть как-то пытаются раскачать спрос в условиях высокой ключевой ставки ЦБ в 21%. Тот же Сбер завлекает клиентов скидкой в 1% при покупке объектов, находящихся на проектном финансировании банка. В конце марта ВТБ уменьшил первый взнос до 20% для зарплатных клиентов и до 30% — для остальных. Помимо этого, ВТБ возобновил ипотеку без документального подтверждения доходов, в том числе в рамках программ с господдержкой.

Ранее председатель ЦБ Эльвира Набиуллина признала проблемы с получением ипотеки в России. По ее словам, чтобы нормализовать ситуацию в сфере жилья, необходимо выполнить два шага. На первом этапе нужно вывести рынок недвижимости из состояния перегрева — для этого рост доходов населения должен опережать рост цен на жилье. Вторым шагом станет возвращение доступной рыночной ипотеки.

В феврале в Татарстане было выдано более 1,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 5,8 млрд рублей. Львиную долю занимает льготная ипотека Фото: «БИЗНЕС Online»

Счастья привалило: банкиры «дарят» ипотечникам 5 тыс. рублей в месяц

Что снижение процентной ставки даст заемщику? Для примера возьмем средний размер ипотечного кредита в Татарстане — по данным объединенного бюро кредитных историй, в феврале это 4,34 млн рублей. Срок — 274 месяца, т. е. около 23 лет.

При таких условиях раньше ежемесячный платеж по ставке 26,9% годовых составил бы 97,5 тыс. рублей. Теперь же, при 25,4%, платеж будет 92,2 тыс. рублей в месяц. В общем, забирай 5 тыс. рублей и будь счастлив! Добавим, что заемщику при условии платежа по графику придется переплатить за ипотеку 21 млн рублей, заплатив фактически в 5 раз больше взятой суммы.

Добавим, что в феврале в РТ было выдано более 1,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 5,8 млрд рублей. Львиную долю занимает льготная ипотека (в основном семейная): 1 тыс. сделок на сумму 5,1 млрд рублей, средний размер кредита — 5,1 млн рублей, срок — 25,5 года. Такой интерес вполне понятен — льготная ставка в 6% в 4–5 раз ниже, чем коммерческая ставка. Определяет ее размер ключевая ставка ЦБ, которая с октября прошлого года находится на уровне в 21% годовых.

По данным единой информационной системы жилищного строительства, за февраль по РФ выдали 52,5 тыс. ипотек, что на 45% ниже аналогичного показателя прошлого года Фото: «БИЗНЕС Online»

Падение продолжается

Правительство тоже наблюдает глобальное сокращение выдачи ипотеки, в том числе семейной. Об этом в конце марта говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

«Мы, конечно, видим глобальное сокращение ипотеки. Она в 2 раза сократилась, особенно семейная ипотека. Наблюдаем, что идет замедление, но очень надеемся, что ставка будет снижаться», — сказал он.

Рынок падает. По данным единой информационной системы жилищного строительства, за февраль по РФ выдали 52,5 тыс. ипотек, что на 45% ниже аналогичного показателя прошлого года. Сумма жилищных кредитов за этот же период сократилась на 32% до 227 млрд рублей. Первичный рынок еще держится за счет господдержки, а вот кредитование на вторичке в феврале упало на 63% до 25,4 тыс. сделок к февралю 2024-го.

«С таким снижением никакого роста не будет»

Снижение ипотечных ставок крупнейшими банками РФ «БИЗНЕС Online» попросил оценить экспертов.

Рисхат Сабирзянов — генеральный директор АН «Кама»:

— Почему банки снизили ставку по ипотеке? Просто они, наверное, узнали информацию чуть раньше. Где-то уже неделю муссируется новость о том, что в апреле Центробанк снизит ключевую ставку. То есть ипотека будет уже не 21 процент, а 20. По крайней мере, я слышал, что ЦБ снизит ставку до 20 процентов. Можно ли в связи с этим ждать какого-то роста на рынке ипотеки? Я так думаю, что те, кому срочно надо купить жилье, обрадуются. А если смотреть на обывателя, который хочет подождать и надеется на дальнейшее снижение процентов по ипотеке, то для них сегодняшняя новость особого значения иметь не будет.

Михаил Хазин — экономист:

— А на сколько снизилась? На 1,5–2,5 процентных пункта. Теперь минимальные ставки для новостроек и вторичного жилья составляют 25,4 процента и 25,8 процента соответственно? Я не считаю осмысленным обсуждать этот вопрос. Ставка как была запредельной, так и осталась. Ипотека как была недоступной для граждан, так и осталась. По данной причине все эти глупости о том, что что-то снизили… Понимаете, то, что стоимость Rolls-Royce снизилась с 110 миллионов до 108, рядовому гражданину неинтересно.

Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:

— Во-первых, они снизили ставку незначительно, чтобы как-то раскачать спрос. Такое снижение носит, наверное, больше имиджевый характер, потому что если мы посмотрим статистику, то таких провальных периодов по количеству выданных ипотек, именно некоммерческих, в истории вспомнить сложно. Соответственно, это небольшое снижение, которое никак не скажется на рынке. Потому я думаю, что другие банки тоже последуют за ними. Потому что если никак не увеличить количество заемщиков, то это такая новость… Они все время потихонечку где-то снижают, но несущественно. Подобным мертвого не спасешь.

Можно ли в связи с этим ждать какого-то роста на рынке ипотеки? Нет. С таким снижением никакого роста не будет, увеличения количества выданных ипотек — тоже. Центробанк если и снизит ключевую ставку… То есть ЦБ, в принципе, говорит о том, что если ставка планомерно станет снижаться, то опять же она сейчас не будет в таком размере, который нужен рынку недвижимости. То она 19, то 21, но это никак не сыграет именно на рынке вторичной недвижимости. Просто подобное дает надежду, что кто-то может залезть в ипотеку в надежде на скорое рефинансирование, но это будет ошибочным шагом.

«По опыту, лояльная ипотечная ставка — 12–14 процентов годовых»

Руслан Садреев — директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ:

— Это не первое снижение ставок по ипотеке за последние 2–3 месяца. Не так давно ключевые банки тоже снижали ставки примерно на 1−1,5 процентных пункта, и сегодня средняя годовая ставка составляет порядка 26−28 процентов. Конечно, есть большие надежды, что такие новости от банков указывают на предстоящее снижение и ключевой ставки Центробанка. Все участники рынка (и покупатели, и продавцы) на это очень уповают.

Но даже если ставки будут составлять 25 процентов годовых, они пока являются заградительными и серьезно на спрос не повлияют. Только после снижения ключевой ставки, по моему мнению, менее 15 процентов и ипотечных ставок менее 20 процентов рынок недвижимости действительно начнет оживать.

Многолетняя практика показывает, что лояльная ипотечная ставка для хорошей динамики рынка недвижимости составляет примерно 12−14 процентов годовых. Хотелось бы, чтобы мы пришли к этой ставке как можно быстрее, тогда действительно будет ощутимо увеличение спроса и продаж. Но пока видим, что ставка рефинансирования и ставка ипотечная не повышаются. И это уже хорошо. Динамика не отрицательна, такое уже радует, но хотелось бы, чтобы она была положительной. Многие эксперты говорят о том, что снижение будет не раньше, чем во второй половине 2025 года.

Анастасия Голяшева — президент гильдии риелторов РТ:

— Скорее всего, [банки снизили ставку], потому что ЦБ оставил [ключевую] ставку на прежнем уровне уже второй раз. Даже если учитывать, что ставку они понизили до 27,7 процента, а «ключ» — 21 процент, разница — почти в 7 процентов, соответственно, банки даже на этом заработают свое. Другие банки тоже понизят ставку, это точно. Но не думаю, что заявок станет больше по вторичке. Есть банки, которые выдают и под 22,49 процента, но от этого заявок больше не стало.