Вступивший в силу 1 марта закон об эскроу в ИЖС уже подвергся критике в Госдуме — там главе минстроя России Иреку Файзуллину предложили сделать эскроу в ИЖС обязательным для любых механизмов господдержки. По факту, как выяснил «БИЗНЕС Online», банки еще в прошлом году привязали льготные кредиты к эскроу, разве что страховка до 10 млн рублей официально появилась только с 1 марта. Правила меняются. Теперь игроки рынка «загородки», как и застройщики многоквартирного жилья в 2019 году, страдают от комиссий банков, которым якобы невыгодно работать с госпрограммами. О том, кто останется в зоне риска, насколько идет удорожание «квадрата», как работает схема стройки коттеджа с эскроу, что будет с рекордами ввода и кредитованием, — в нашем материале.
Закон, который распространяет действие механизма счетов эскроу на сегмент индивидуального жилищного строительства, приняли летом 2024 года
Эскроу-счета в ИЖС — с 1 марта, по факту раньше
Тектонические сдвиги переживает рынок индивидуального жилищного строительства России и Татарстана. С 1 марта отрасль начала полноценно работать по эскроу-счетам. На рынке многоквартирного жилья эта схема действует с 1 июля 2019 года. И вот теперь такая возможность прописана для частных домов и коттеджей.
Закон, который распространяет действие механизма счетов эскроу на сегмент индивидуального жилищного строительства, приняли летом 2024 года — как раз на волне задержаний мошенников, которые обманывали жителей, поручивших им построить жилые дома. Государственная Дума одобрила закон 4 июля, 17 июля он поддержан Советом Федерации, а 22 июля подписан президентом РФ Владимиром Путиным.
Социологический замер «Дом.РФ» и ВЦИОМ показал, что при появлении защиты доля желающих строить дом с подрядчиком может вырасти в 2 раза — с 18 до 35% опрошенных.
Впрочем, меру можно считать слегка запоздалой. Ее появлению предшествовала накачка рынка ИЖС кредитами с господдержкой без предохранительного механизма. Это стало «кормовой базой» для проходимцев по всему государству. К осени проблема вылилась в публичное поле — количество обманутых ижээсников по России нарастало. И сегодня речь идет как минимум о 2–3 тыс. пострадавших, в том числе по Татарстану: застройщики обещали им дома, но растворились где-то в пространстве после получения денег.
В декабре корреспондент «БИЗНЕС Online» обратила внимание Путина на эту проблему, задав вопрос на ежегодной пресс-конференции. Глава государства был уверен, что эскроу-счета уже работают и при застройке малоэтажного жилья, но нет. Важный нюанс: даже после вступления в силу этого закона с 1 марта без эскроу можно обойтись.
Эскроу-счета защитят тех, кто ими воспользуется. Но всегда есть люди, которые по тем или иным причинам отказываются от защиты, — они будут оставаться в зоне риска.
Вступивший в силу закон уже надо корректировать. С этой идеей на заседании комитета Госдумы по строительству и ЖКХ с участием министра строительства России Ирека Файзуллина выступил председатель комитета Сергей Пахомов.
«Сегодня звучит, что застройщики виноваты, но не банки. Здесь нет правых и виноватых, а есть пробел законодательства, а кто-то на этом хорошо заработал», — заявил Пахомов. Он прокомментировал необязательность эскроу: «Если вы не выбираете эскроу-счет, то это ваши риски. Либо внести поправку в законодательство и сделать эскроу-счета обязательными при использовании любых механизмов государственной поддержки — ипотека или что бы то ни было».
Однако, как выяснил «БИЗНЕС Online», уже сейчас эскроу — обязательное условие для оформления льготной ипотеки на ИЖС по семейной и IT-программам. Об этом нашей газете сообщили в банке «Дом.РФ». Там же добавили, что сейчас 90% ипотечных кредитов в сегменте ИЖС уже оформляют с использованием эскроу.
Новый механизм с апреля 2024 года использует и Сбер. 90% сделок Волго-Вятского банка Сбербанка по финансированию строительства частных домов проходит со счетами эскроу, сообщили в ответ на запрос «БИЗНЕС Online». «Жители регионов на территории присутствия Волго-Вятского банка Сбербанка в прошлом году открыли более 600 счетов эскроу в ИЖС, при этом выдано более 225 кредитов подрядчикам на сумму свыше 1,2 миллиарда рублей», — пояснили в пресс-службе банка.
В остальных случаях эскроу-счета добровольны. Закон не запрещает подрядчику и заказчику рассчитываться за работы наличными, использовать рассрочку. Но как только в отношениях появляется банковский кредит — от эскроу уже не уйти.
Новую схему правительство России вместе с корпорацией «Дом.РФ», Центральным банком и Государственной Думой готовило свыше полутора лет. Упрощенно схема выглядит так:
1. Заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор, по которому деньги заказчика за дом поступают на эскроу-счет, застрахованный агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей. Деньги блокируются там, пока подрядчик не построит объект.
2. Подрядчик строит дом за свой счет или привлекает для этого специальный банковский кредит со ставкой от 1 до 6% с поэтапной выдачей. Эскроу-счет можно открыть в одном банке, а спецкредит застройщику позволяют брать в другом.
3. Дом построен, заказчик подписывает акт приема-передачи.
4. Эскроу-счет раскрывается после того, как в банк предоставляют подписанный акт приема-передачи между сторонами, акт оценки — для этого дом необходимо поставить на кадастровый учет, поручение на перечисление средств.
5. Дом не сдан. Оплату строители не получат — в этом случае заказчик вправе выбрать другого подрядчика и перенаправить деньги с эскроу-счета.
«Практически каждый банк проводит аккредитацию строительных организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство индивидуальных домов», — пояснили «БИЗНЕС Online» в министерстве строительства и ЖКХ РТ.
Проекты надо размещать на портале «Строим.дом.рф», разработанном Единым институтом развития в жилищной сфере «Дом.РФ», — это часть единой информационной системы жилищного строительства. Там после аккредитации компаниям присваивают статус «проверенный эксперт» и в зависимости от профиля указывают категорию: «строительство», «архитектурное проектирование», «производство домокомплектов». «Подрядчик может построить дом безопасно с использованием эскроу-счета», — пишут на сайте проверенной фирмы и перечисляют банки, в которых проще взять ипотеку на проект этой компании.
«Размещение проектов на данной платформе дает возможность строителю не только получить супернизкую ставку по кредиту (до 1% годовых — прим. ред.), но и привлечь дополнительных заказчиков. В случае если подрядчик по каким-то причинам не опубликовал проект дома на „Строим.дом.рф“, то мы финансируем строительство по ставке от 6 процентов годовых», — говорит руководитель подразделения «Развитие и продвижение продуктов» банка «Дом.РФ» Елена Пигасова.
Новая схема увеличила стоимость строительства конкретного дома в Нижнекамске на 10% с 7,8 млн до 8,5 млн рублей
Первый опыт
Индивидуальный предприниматель Анатолий строит загородное жилье с 2019-го, до этого три года занимался фундаментами. Это относительно небольшой игрок на рынке индивидуального жилищного строительства. В прошлом году бизнесмен возвел 17 частных домов по Татарстану, преимущественно на юго-востоке.
Все они построены в ипотеку и были заказаны до того, как во второй половине 2024-го банки ужесточили выдачу ипотеки на строительство индивидуального жилья. Вот тогда уже появилось условие: хочешь предложить стройку через ипотеку — используй эскроу. Спрос на дома резко упал: строить через эскроу-счет на собственном участке пожелал только один покупатель из Нижнекамска.
«Заказчик взял ипотеку в банке „Дом.РФ“, и далее мы начали строить его дом за свой счет. Как достроим — будем готовить документы на раскрытие эскроу-счета, чтобы получить свои же деньги», — кратко описывает схему работы нового механизма собеседник «БИЗНЕС Online».
Перед этим застройщик разместил проекты на сайте «Строим.дом.рф», прошел аккредитацию. «Если есть портфолио, работаешь через расчетный счет, это не так сложно», — описывает предприниматель проверку на портале. Такое нужно, чтобы заказчик смог оформить ипотеку и начать строить с эскроу-счетом. Иначе ни один банк не даст деньги в долг по ипотечным госпрограммам. Сегодня у этой компании на «Строим.дом.рф» размещено три проекта по цене от 8,6 млн рублей до 10,8 млн рублей.
В итоге новая схема увеличила стоимость строительства конкретного дома в Нижнекамске на 10% с 7,8 млн до 8,5 млн рублей. Проект индивидуальный, с плоской кровлей, «мокрым» фасадом. Фирма не только строит, но и проектирует, поэтому заказчик сам выбрал планировку. Отделка черновая.
«Расходы в том, что используешь свои деньги и хочешь покрыть хотя бы ставку рефинансирования, — объясняет Анатолий рост цены. — Судите сами. Я могу отнести эти деньги в банк под 21–22 процента и, ничего не делая, получить с них доход. А тут строительство длится до полугода — соответственно, закладываешь также такие параметры, чтобы было интересно работать».
Первые три дома через эскроу-счета строят в коттеджном поселке «Жемчужина» на территории Зеленодольского района. Ежегодно ООО «Дом Навек» возводит там более 20 загородных домов. Застройщик рассказал, что через эскроу-счета возводят только объекты с ипотекой, если оплата живыми деньгами, то без нового механизма. Строят дома за свой счет. А первоначальный взнос заказчика и тело ипотечного кредита, замороженные на эскроу-счету, получат после готовности объекта.
«По сути, частично кредитуем стройку своими же средствами», — рассказывает руководитель компании «Дом Навек» Альберт Бикбулатов.
Сделки с эскроу-счетами провел и «Богатырь», который развивает в Казанской агломерации 7 коттеджных поселков. В прошлом году компания построила там 40 домов, в планах на текущий год — 100. Стройка для данной фирмы — направление новое: прежде организация специализировалась на девелопменте собственных земель и продаже участков небольшим застройщикам.
«В нашем случае такое было несложно, просто у банков механизм до конца не работает, так как есть правила аккредитации компаний — в этом есть затруднения, — говорит генеральный директор компании „Богатырь“ Андрей Симаков. — Пока очень осторожно дают объемы компаниям. Думаю, потихонечку это наладится».
Свыше 20 домов посредством эскроу продала фирма «Эверест Премиум», генеральный подрядчик и застройщик коттеджного поселка «Ягода малина» — это инфраструктурный проект в Зеленодольском районе РТ более чем на 900 домохозяйств.
«Инструмент понятный. Единственная сложность — получение проектного финансирования для застройщиков ИЖС. Мы строим на свои деньги, что доставляет неудобство, — говорит руководитель проекта Екатерина Шленова. — Цены мы не поднимали, коттеджный поселок „Ягода малина“ в настоящее время предлагает, пожалуй, самый демократичный по цене продукт: дом площадью 81 квадратный метр с участком 10 соток от 6,5 миллиона рублей».
В банке «Дом.РФ» просят вознаграждение за раскрытие эскроу-счета в случае строительства дома
Банки просят вознаграждение
В распоряжении «БИЗНЕС Online» оказались таблички, которые одному из застройщиков прислали кредитные организации в начале года. Например, в банке «Дом.РФ» просят вознаграждение за раскрытие эскроу-счета в случае строительства дома. И тут два варианта:
- Строительство за счет подрядчика. Комиссию взыщут, если стройка идет менее 8 месяцев. Вознаграждение колеблется от 13,5 до 3,5% от суммы строительства. Чем дольше строишь, тем меньше комиссия, а свыше 8 месяцев — нулевая.
- Строительство за деньги банка, или по проектному финансированию. В этом случае комиссия не привязана к сроку строительства и составит 15,8% от цены объекта. И это без учета процентной ставки от 1% на сумму выданного подрядчику кредита.
В банке «Дом.РФ» не стали отвечать на вопросы «БИЗНЕС Online» по поводу комиссий. Но на горячей линии корреспонденту, звонившему под видом предпринимателя-застройщика, подтвердили наличие вознаграждения в 15,8%.
Похожая ситуация с вознаграждениями и в Альфа-Банке, который готов раскрыть эскроу-счет за выплату 7,7% — 12,7% от суммы кредита, выданного застройщику на возведение дома по семейной ипотеке. Принцип тот же: чем дольше строишь, тем дольше деньги заказчика лежат на эскроу-счете, тем меньше комиссия. А если дом готовый, то вознаграждение фиксированное: 12,9%. В «Альфе» от комментариев на запрос «БИЗНЕС Online» воздержались. А на горячей линии ответить затруднились, записав контакт потенциального клиента – застройщика загородного жилья.
В Сбере иначе. Там комиссию за раскрытие эскроу-счета привязали к первоначальному взносу семейной ипотеки и проектному финансированию со Сбербанком и без него. Вознаграждение колеблется от 0% при «первоначалке» от 50% и проектном финансировании банка до максимальных 9,9% — если застройщик строит на собственные деньги, а первоначальный взнос от 20 до 30%. Но в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» факт взимания комиссий опровергли. В кредитном учреждении заявили, что Сбер не взимает с застройщиков комиссии за раскрытие эскроу-счетов.
«У каждого банка свои условия, — говорит Бикбулатов. — Некоторые выставляют и такие: независимо от того, когда сдадите объект, деньги не разморозим в течение 6–9 месяцев. Странная история: мало того что банк зарабатывает на процентах с клиента, так еще и на нас, потому что строим за свои деньги и ждем у моря погоды — возвращения денег. Да, деньги можно раскассировать сразу, но тогда придется заплатить дополнительный процент».
«Да, наблюдаем это в отношении застройщиков, банки обязывают платить комиссии за депонирование средств на эскроу-счете в случае его раскрытия ранее 8 месяцев», — говорит Шленова. «От 8 месяцев и дольше комиссия не взимается, однако данный период застройщик думает, откуда взять деньги, чтобы работать дальше, — продолжает эксперт. — Схема нуждается в доработке, банки при аккредитации подрядчика ИЖС могли бы предлагать льготное финансирование под конкретную сделку, в настоящее время одобрение получить сложно».
На кредиты, выданные с 7 февраля по 6 августа 2025 года для покупки квартир, возмещение выросло до 3%, а на индивидуальное жилищное строительство — до 3,5%
Почему банки включают комиссии?
Невыгодно работать с ипотечными госпрограммами, объясняет источник «БИЗНЕС Online» в банковской сфере, который подтвердил наличие вознаграждений за раскрытие эскроу-счетов в ИЖС.
«Ключевая ставка поднялась, а денег в бюджете сколько было, столько и остается — субсидии выдают в том же объеме, — объясняет природу комиссий для ипотеки с господдержкой наш собеседник. — Получается, что банк, выдавая субсидированный кредит, несет убыток. Остается два варианта: банк уже набрал убытков, не справляется и останавливает выдачу либо предлагает компенсировать этот убыток ипотечному заемщику или застройщику, поэтому появляются комиссии».
Уровень возмещения банкам по семейной ипотеке и другим программам господдержки давно в центре внимания. Например, до 7 февраля возмещение по семейной ипотеке на ИЖС и многоквартирные дома рассчитывалось по формуле: ключевая ставка ЦБ плюс 2%, минус ставка по льготной программе. А по дальневосточной и арктической ипотеке ключевую ставку увеличивали на 1,5%.
«Ранее банки жаловались, что в условиях высокой стоимости фондирования выдачи ипотеки в рамках льготных госпрограмм для них становились все менее выгодными, а в ряде случаях даже могли оказываться убыточными, — говорит аналитик финансовой группы „Финам“ Игорь Додонов. — В связи с этим они ужесточали требования при выдаче таких кредитов — например, могли требовать повышенного первоначального взноса от заемщиков, а от застройщиков — дополнительных комиссий, которые те в свою очередь закладывали в цену жилья».
Есть надежда, что банки все-таки уменьшат аппетиты: компенсацию по всем перечисленным выше госпрограммам увеличили. На кредиты, выданные с 7 февраля по 6 августа 2025 года для покупки квартир, возмещение выросло до 3%, а на индивидуальное жилищное строительство — до 3,5%. «В условиях текущей ДКП (денежно-кредитной политики — прим. ред.), направленной на снижение инфляции, данная мера позволит поддержать выдачу льготных ипотечных кредитов», — говорится на сайте минфина РФ.
Увеличение возмещения должно сделать льготную ипотеку более привлекательной для банков, полагают в «Финаме». «Можно ожидать определенной активизации выдач в рамках таких программ, что поддержит ипотечный рынок и застройщиков, — говорит Додонов. — Хотя количественно оценить эффект от данной меры сложно. Говорить о том, помогает ли уже увеличенное возмещение, пока сложно. По данным ЦБ, в январе выдачи ипотеки, в том числе и льготной, резко снизились по сравнению с декабрем, но это в основном объясняется сезонным фактором, в частности длительными выходными. Статистики за февраль еще нет, но оперативные данные ЦБ свидетельствуют о том, что ипотечные выдачи начали расти. Я думаю, что выдачи несколько восстановятся в ближайшие месяцы, однако продолжат заметно уступать показателям прошлого года».
По итогам 2025-го в целом ипотечные выдачи, как ожидается, просядут к уровню минувшего года на 22–28%
Объемы кредитования падают
Как новое регулирование рынка влияет на объем выдачи кредитов? На этот вопрос в ходе форума «Домклик» в Казани ответил Ильдар Хусаинов, владелец одной из крупнейших в России риелторских сетей «Этажи».
Регулирование всегда имеет свои плюсы и минусы. Все видели, что случилось с выдачей «загородки». Начали регулировать — и отрасль умерла. Когда эскроу ввели, стоимость объектов увеличилась резко.
По итогам 2024 года Татарстан занял 4-е место по количеству ипотечных сделок, проведенных Сбером в структуре загородного сегмента России, куда входят кредиты на покупку загородных домов, дач, участков, таунхаусов. Доля РТ по стране составила 4,5%. На 1-й строчке Подмосковье, затем Краснодарский край, замыкает тройку Башкортостан. Рекорды рынок загородной недвижимости ставил в 2023–2024-х. На стройку и покупку загородных домов, дач, участков, таунхаусов Сбер за два года выдал свыше 1,7 трлн рублей — это 500 тыс. ипотечных сделок. Есть и неипотечный загородный рынок. По данным Роскадастра, это 150 тыс. неипотечных сделок ежемесячно.
«Спрос будет охлаждаться на контрасте 2024 года и тем более 2023-го», — дал прогноз управляющий директор компании „Домклик“ Сергей Скороходов, объясняя это дефицитом кредитно-финансовых инструментов для индустрии в целом и загородной недвижимости в частности. — Тем не менее в этом сегменте есть жизнь, она продолжится».
Сократились объемы господдержки. В первой половине 2024 года практически все ипотечные сделки на рынке индивидуального строительства заключали на льготных условиях, а пик пришелся на июнь — последний месяц действия программы «Господдержка» под 8% годовых. Спад «Домклик» начал фиксировать из-за завершения программы «Господдержка» в июле 2024-го и введения обязательного требования об использовании счетов эскроу при оформлении кредита по семейной ипотеке.
Как это выглядит в цифрах? В первом полугодии количество выдач ипотеки на ИЖС у Сбера составляло от 7,2 тыс. до 20,8 тыс. кредитов по России ежемесячно, но в июле – сентябре заключалось лишь около 2 тыс. сделок в месяц. Т. е. спрос рухнул кратно, к уровням 2022 года.
Красноречиво о популярности эскроу-счетов говорят данные банков. Сбер с апреля по декабрь 2024-го открыл в Татарстане 213 счетов эксроу на ИЖС. Это самый большой показатель среди регионов обслуживания Волго-Вятского банка Сбербанка. А доля сделок ИЖС составляет 30% из общего объема ипотечных выдач, заявляют в Банке Татарстан Сбербанка.
Банк «Дом.РФ» с момента запуска выдал свыше 1 150 ипотек с использованием эскроу на сумму 7,5 млрд рублей. Первую сделку банк провел в IV квартале 2023 года. Негусто.
Прогнозные объемы выдачи Сбером кредитов на загородном рынке в 2025-м оцениваются в 350 млрд рублей при целевой доле рынка в 55–60%. По словам Скороходова, весь объем рынка загородной недвижимости будет на уровне 580–600 млрд рублей. На загородный сегмент ипотечного кредитования Сбера в последние четыре года приходилась каждая четвертая сделка.
«В этом году удельный вес поуменьшится. По нашим прогнозам, это будет примерно 16–17 процентов от наших выдач», — сказал Скороходов.
В 2024 году в Татарстане построили 3,5 млн кв. м жилья, из которых 70%, или 2,3 млн кв. м, — в частных домах. В министерстве строительства и ЖКХ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» заявили, что рост объемов строительства индивидуального жилья начался в ковидные времена. И сегодня такое жилье продолжает пользоваться спросом.
«На соотношение доли индивидуального и многоквартирного жилья ведение эскроу счетов не повлияет», — заявили в ведомстве. Там же напомнили, что, по данным Татарстанстата, в 2023 году по РТ построили и ввели в эксплуатацию 12,5 тыс. индивидуальных жилых домов, а в 2024-м — уже 17,4 тысячи.
Поражают объемы индивидуального жилищного строительства Казани. По данным Татарстанстата, которыми оперирует минстрой республики, за прошлый год в столице РТ построили и ввели в эксплуатацию 6,4 тыс. индивидуальных жилых домов площадью 873 тыс. кв. метров. По количеству это в 3,8 раза больше, чем в 2023-м — тогда было 1,6 тыс. частных домов площадью 225 тыс. кв. метров. Сложно поверить, что у частников на личные дома где-то припасены миллионы под подушкой или им просто не жалко заплатить гигантские проценты по потребкредитам сегодняшнего дня.
«Удивляюсь этой статистике и не очень понимаю: что такое 17 тысяч домов? Это могут быть постройки, которые возвели 10 лет назад, но их только сейчас узаконили, ввели в эксплуатацию, — размышляет гендиректор компании „Богатырь“ Андрей Симаков о реальных объемах рынка строительства нового загородного жилья. — Лет 7–8 назад в Казанской агломерации строили 2 тысячи новых загородных домов в год. Думаю, теперь раза в 2 больше. За последнее время было много инструментов — это сельхозипотека, семейная, „айтишная“, льготная».
По итогам 2025-го в целом ипотечные выдачи, как ожидается, просядут к уровню минувшего года на 22–28% с 4,9 трлн рублей до 3,8–4 трлн рублей, считают в «Финаме».
Татарстан представлен 256 фирмами. Преимущественно это индивидуальные предприниматели, которые загрузили 1 049 проектов. Средняя площадь предлагаемого дома — 125 кв. м, цена — 8,3 млн рублей, с отделкой или без, на сайте не уточняется
Мелкие застройщики ИЖС уходят с рынка
Собственные страницы на портале «Строим.дом.рф» уже имеют 4,5 тыс. российских застройщиков, предлагающих 8,4 тыс. проектов. Сайт похож на агрегатор объявлений. Там можно отложить проект в корзину, сравнить застройщиков, прицениться.
Татарстан представлен 256 фирмами. Преимущественно это индивидуальные предприниматели, которые загрузили 1 049 проектов. Средняя площадь предлагаемого дома — 125 кв. м, цена — 8,3 млн рублей, с отделкой или без, на сайте не уточняется. И пока это единственный источник, который дает представление о сфере индивидуального жилищного строительства — даже в минстрое РТ не смогли назвать крупных системных игроков данного рынка.
«Министерство не наделено полномочиями по ведению реестра застройщиков индивидуальных жилых домов», — пояснили в ведомстве в ответ на запрос «БИЗНЕС Online».
Завести страницу на портале еще не значит строить. Корреспондент «БИЗНЕС Online» обзвонил свыше 15 предпринимателей, часть из которых отказалась говорить, некоторые не ответили вовсе. Например, закрыла ИП из-за перехода стройки на эскроу-счета Альбина Касимова, но вдаваться в подробности по телефону собеседница нашего издания не стала.
«Рынок будет меняться, — полагает учредитель компании „Ханский дом“ Ильяс Гимадов. — Надо признать, что строительные компании раньше появлялись как грибы после дождя. Прорабы, бригадиры регистрировали юрлица, открывали собственные фирмы, заявляли о „многолетнем опыте“. Вот такие бригадиры и прорабы теперь уходят с рынка, потому что для работы с эскроу-счетами нужен квалифицированный штат специалистов: архитектор, сметчик, четкая бухгалтерия, а не на коленке. Серьезные игроки остаются, работают. А кто-то уходит с рынка либо перестраивается на какие-то этапы, ремонт, флиппинг (перепродажа старой недвижимости после ремонта — прим. ред.). Рынок освобождается».
Заходит в строительство домов по эскроу-счетам индивидуальный предприниматель Айдар Ахмадуллин. Это СК «Проект групп 116», строящая дома в Набережных Челнах и по республике. Ежегодно это 20–25 домов. На портале «Строим.дом.рф» фирма разместила 12 проектов стоимостью от 5,2 млн рублей (67 кв. м) до 8,2 млн рублей (108 кв. м). В эту цену входит дом, скважина, септик, разводка электрики.
«Заключаем первые договоры. Но могу сказать одно: это полная задница. Пока так — тяжело», — откровенно описал появление эскроу-счетов Ахмадуллин.
С началом строительства домов на участках заказчика готовятся к переходу на эскроу-счета в компании «Иида», которая с 2020 года застраивает в Казани коттеджный поселок «Литл Токио». Ежегодно это 25–30 домов. «Будем подстраиваться, — говорит генеральный директор ООО „Маленький Токио“ Артур Хафизов. — Есть сложности с ведением документации: для администрирования нужен персонал, а это дополнительная нагрузка на компанию».
Не видит сложностей «Богатырь». «С рынка уйдут мелкие игроки, потому что надо тратить много времени на общение с банками, — говорит Симаков. — Сложно будет бригадам, тем, кто просто строил, работал вне законодательного, налогового поля: там нет юристов, финансистов, которые должны постоянно общаться с банками. Скорее всего, они не смогут работать с эскроу-счетами».
«Уход предпринимателей с рынка уже наблюдается и, по всей видимости, продолжится, не все могут себе позволить роскошь — строить на свои деньги», — говорит руководитель проекта коттеджного поселка «Ягода малина».
«В целом из-за эскроу-счетов цена квадратного метра не должна сильно вырасти — в случае если проектное финансирование будет льготным под 1 процент»
Цены вырастут
Переход на эскроу-счета неизбежно скажется на стоимости домов, сходятся во мнении опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты.
«Квадратный метр будет дорожать не потому, что появляется эскроу, а потому, что банки начали взимать вознаграждение. Вот и все, — считает Ахмадуллин. — По планам на 2025 год тяжело что-то сказать, но, судя по нашей практике, 95 процентов покупателей строят дома по ипотеке».
Банки при проектном финансировании берут с застройщика от 14 до 16%, которые застройщик перекладывает на заказчика. «У нас таких заказчиков пока не нашлось, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ предприниматель Анатолий. — При неподъемной процентной ставке зарабатывает даже не застройщик, а банк — на проценте и сборах с застройщиков».
Банкиры не согласны. Предложенный механизм финансирования не приводит к увеличению стоимости строительства, заявляют в банке «Дом.РФ». «Подрядчики получают кредитные средства по субсидированной ставке от 1 процента годовых», — говорит Пигасова.
Есть другие факторы, из-за которых растет цена домов.
«В целом из-за эскроу-счетов цена квадратного метра не должна сильно вырасти — в случае если проектное финансирование будет льготным под 1 процент, — согласен Хафизов. — Отдельная тема с банками. Не все работают с эскроу-счетами. Лимиты на льготные кредиты отменили, но, как и в многоквартирном жилье, банки взимают комиссию за выдачу ипотеки. Есть скрытые комиссии. Это ведет к удорожанию. Скажется и новое налоговое законодательство (1 января 2025 года ИП и юрлица на упрощенной системе налогообложения с годовым доходом более 60 млн рублей стали платить НДС — прим. ред.) — это увеличивает цену работы минимум на 5 процентов. Ну и ожидаем повышения цен на стройматериалы на 10–15 процентов весной этого года».
Вызывает опасения «потребительский экстремизм» — новое законодательство «подкрутили» для МКД, а в ИЖС этого нет. Чтобы подстраховаться, застройщикам ИЖС придется увеличивать цену.
«Профессиональные юристы переключились на данную сферу, — объясняет Хафизов. — Дело в том, что в ИЖС нет стандартов приемки, оценки. Эксперты по приемке работают как художники. В итоге дело заканчивается судом, который зачастую встает на сторону потребителя — как наименее защищенную сторону. Застройщику неясны правила игры, поэтому риски „потребительского экстремизма“, как и в многоквартирном жилье, тоже будут закладывать в квадратный метр».
Прироста цены ждут и в минстрое РТ. Там ссылаются на аналитиков рынка, которые прогнозируют рост до 10%, и напоминают о главном: закон об эскроу в ИЖС защитит граждан от мошенников. «Цена квадратного метра индивидуального жилья ниже стоимости жилья в многоквартирном жилом доме и регулируется рынком», — напомнили в ведомстве.
Фиксируют рост стоимости квадратного метра загородного дома РТ в компании «Домклик». В феврале 2025 года средняя цена «квадрата» по республике выросла на 10% в сравнении с аналогичным периодом 2024-го. «Предложение остается, есть небольшой спад на 5 процентов в Казани, но в целом предложений на рынке вполне достаточно», — говорит Скороходов.
«Рост цен неизбежен, — считает директор агентства недвижимости „Этажи-Казань“ Марат Галлямов, компания которого уже сопроводила единичные сделки с эскроу-счетами в ИЖС. — Чтобы цена оставалась более-менее в рынке, нужно снизить нагрузку на застройщика. Сегодня в новостройках есть цены в 220–250 тысяч рублей за квадратный метр. Значит, скоро увидим такие же цены и в загородке. Вот и все — чудес не бывает».
Цена не сравняется с квартирами в городе как минимум в ближайшие три года, полагают в «Богатыре». «Дальнейшие изменения зависят от многих факторов, — говорит Симаков. — Может быть, цена чуть-чуть приблизится к многоквартирному жилью, но это не будет таким значительным. Коэффициент стоимости изменится, но не сильно».
«Строить по эскроу неинтересно — интереснее построить самому и просто выставить дом на продажу. Это экономически выгоднее, потому что когда строишь по эскроу, то вроде как еще и соревнуешься в цене с такими же застройщиками, что и ты»
Три альтернативы
Как теперь можно построить свой дом? Есть три альтернативы.
Первая — наличный расчет с застройщиком. «В моих планах на этот год строить за наличные денежные средства, с которых мы фиксированно оплачиваем налоги, но исключаем любые комиссии банку, — говорит предприниматель Анатолий. — Строить по эскроу неинтересно — интереснее построить самому и просто выставить дом на продажу. Это экономически выгоднее, потому что когда строишь по эскроу, то вроде как еще и соревнуешься в цене с такими же застройщиками, что и ты».
«Пока не сезон, зима, и мы завершаем уже начатые объекты. По эскроу-счетам строить точно не стану, возможно, только за наличный расчет. Видно будет», — рассказал нашему изданию индивидуальный предприниматель Тимур Иваненко, карточка компании которого все же размещена на «Строим.дом.рф».
Вторая — хозяйственный способ. Новый закон не запрещает человеку строить дом хозспособом: самостоятельно или с привлечением сторонних фирм на отдельные работы. Но ипотеку не дадут. Остаются варианты стройки за счет собственных сбережений или потребительского кредита.
Третья — рассрочка. По такой схеме уже работают в «Ханском доме». Компания никогда не работала и не собирается работать по эскроу-счетам. Дело в том, что эти варианты противоречат халяльному девелопменту, которого придерживаются в организации. В прошлом году фирма построила 70 загородных домов в поселках «Ханская усадьба» и «Алтан».
«Половину вносит покупатель, а половину даем в рассрочку до 8 лет, — рассказывает Гимадов. — Раскручиваем данный инструмент, за счет которого делаем основные продажи. Халяльную ипотеку на готовые дома предлагает Ак Барс Банк. Пока это все, что есть на рынке. Планы на текущий год не амбициозные — если построим домов 50, то уже будет хорошо. То, что возведено, реализовывается тяжело — в продаже остаются 25 построенных домов».
![«Я считаю, что эскроу защитит, по крайней мере, намного ограничит эти случаи [мошенничества], которые сегодня происходят на рынке ИЖС», — говорит депутат Госдумы Марат Нуриев](https://stcdn.business-online.ru/v2/25-02-19/69682/tass-1178221-kopiya.jpg "«Я считаю, что эскроу защитит, по крайней мере, намного ограничит эти случаи [мошенничества], которые сегодня происходят на рынке ИЖС», — говорит депутат Госдумы Марат Нуриев")
«Я считаю, что эскроу защитит, по крайней мере, намного ограничит эти случаи [мошенничества], которые сегодня происходят на рынке ИЖС», — говорит депутат Госдумы Марат Нуриев
А защитят ли эскроу-счета?
Обычно доля ипотечного кредитования при продаже и строительстве дома доходит до 80–85%, подсчитали в компании «Этажи-Казань». Так что новый закон позволит охватить бо́льшую часть желающих построить или купить собственный дом.
«Остальные схемы на свой страх и риск! Человек вправе строить сам, за наличный расчет с застройщиком, — говорит Галлямов. — Но страховки в этом случае никакой. Закон как раз и направлен на то, чтобы людям строили пусть небольшие, но частные дома».
Эскроу-счета успешно зарекомендовали себя в сегменте многоквартирных домов, говорят в банке «Дом.РФ». «С одной стороны, они дают гарантии сохранности средств гражданам, с другой — обеспечивают бесперебойное финансирование подрядчиков на комфортных условиях, — говорит Пигасова. — С внедрением эскроу-счетов строительные компании смогут расширить свой бизнес, привлечь тех граждан, которые ранее опасались вложиться в „стройку“ без механизма защиты своих средств».
«Такой механизм гарантирует сохранность средств граждан на период строительства и обеспечивает защиту клиентов от недобросовестных подрядных организаций», — заявляют в Сбере.
«Естественно, это исключит появление новых обманутых заказчиков. Схема исключает большое число мошеннических схем. Но те, кто хочет, придумают, как обойти и этот момент», — полагает индивидуальный предприниматель Анатолий.
«Поддерживаю решение выдавать ипотеку на стройку дома только при условии эскроу и сохранить выдачу льготной ипотеки на готовые дома от застройщиков – юридических лиц, — говорит Хафизов. — Это обелит, упорядочит рынок ИЖС, в том числе с точки зрения нормального конкурентного рынка: застройщики в этом случае в равных условиях, платят налоги, соблюдают строительные нормы, несут реальную гарантийную ответственность. И конечно, это защита интересов заказчиков из-за последних событий. Как мне кажется, эти случаи не последние. Могут обанкротиться застройщики, которые хотели построить, но не справились».
Сложно сказать, пока механизм подразумевает то, что обманутых не будет, как и в многоквартирных домах, размышляют в «Богатыре». «Все-таки деньги застрахованы агентством по страхованию вкладов, поэтому вряд ли увидим новых обманутых дольщиков», — говорит Симаков.
Добавим, что на рынке нет единства по поводу ситуации с ижээсниками, не получившими свои дома.
«Обманутые — это громкое слово. Уверен: доля реально обманутых, подрядчиков с изначально злым умыслом крайне мала, — говорит Гимадов. — Было два удара — переход на эскроу-счета и высокая ключевая ставка, из-за которой рынок недвижимости полностью встал. Подрядчики просто получили кассовый разрыв, а докапитализации и запасов не было. Я работаю и общаюсь с разными застройщиками, федерацией ИЖС. У многих тяжелая ситуация, кассовые разрывы. Но не знаю и не слышал о тех, кто украл деньги и уехал. Все как-то пытаются решить свои проблемы».
На мой взгляд, переходить на эскроу-счета в ИЖС надо было два года назад, когда рынок рос. И такой ситуации с обманутыми не произошло бы.
Система эскроу действительно защитит рынок от мошенников на рынке ИЖС, считает создатель проекта Open Village Владислав Копица. «Механизм уже действует, — говорит эксперт. — И понятно, что деньги компания получает после того, как выполнила свои обязательства. Соответственно, те люди, которые станут строиться через эскроу-счета, будут получать дома, здесь мошенникам делать нечего. А вот те, кто захочет сэкономить и будет искать на стороне, станут сталкиваться с такими мошенниками, которые есть сейчас на рынке».
«Закон, который был направлен на крупных федеральных застройщиков многоквартирного жилья, понятен — там большие деньги, крупная система со строительными компаниями, которые смогли более-менее легко перестроиться и выйти на проектное финансирование, — сравнивает запуск эскроу-счетов в ИЖС и МКД директор агентства недвижимости „Этажи-Казань“. — Финансовая модель крупных девелоперов читаема для банков. Там все прошло достаточно гладко. А вот у застройщиков ИЖС не все так гладко. Ждать деньги, раскрытия эскроу-счета сложнее, хотя строительный цикл короче. Это говорит о неразвитости рынка малоэтажных и частных домов, нет крупных системных игроков».
А что думают законотворцы? «Я считаю, что эскроу защитит, по крайней мере, намного ограничит эти случаи [мошенничества], которые сегодня происходят на рынке ИЖС, — говорит депутат Госдумы Марат Нуриев. — Здесь же нового мы не открываем ничего. Есть неплохой опыт с многоквартирными домами. Проблема была по масштабу намного шире и больше, когда ввели эскроу-счета. Но эти проблемы решены, сейчас там уже подобного нет. А вот с ИЖС чуть-чуть опоздали, но, наверное, не ожидали, что такое творится и там, поэтому лучше поздно, чем никогда. Надо их срочно ввести».
«Эскроу-счета защитят тех, кто ими воспользуется, но всегда есть люди, которые по тем или иным причинам отказываются от защиты, — они будут оставаться в зоне риска, — комментирует депутат Госдумы РФ от Татарстана Илья Вольфсон. — Во всяком случае, до тех пор, пока согласование и выдача разрешений на ИЖС не станут обязательными, как в многоквартирных домах. В таком случае резонно будет перевести и эскроу-счета из разряда добровольных. Хотя сейчас у нас есть идеи, как можно усовершенствовать применение эскроу уже на этом этапе — пока консультируемся по данному вопросу».
Остается добавить, что никакое эскроу не защитит от прямого мошенничества. Никто ведь не гарантирует, что ваш подрядчик не подделает документацию, не предъявит ее к оплате и не получит деньги, а дом не окажется с текущей крышей, «не теми» окнами и вообще построенным не по проекту. Госэкспертизы-то на этом рынке тоже нет… Но это уже другая история.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 80
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.