«Это похоже на команду «фас»: Суяргулов требует от Семина вернуть 900 миллионов кешем и землей

Надзорное ведомство под руководством Альберта Суяргулова начало ревизию земель, которые Алексей Семин когда-то отдавал на нужды города, получая взамен участки в историческом центре Казани и в промзонах Фото: пресс-служба прокуратуры РТ

Что прокуратура требует от Семина

Иск от прокурора РТ Альберта Суяргулова к УК «Капитал-Траст-Инвест» Арбитражный суд Татарстана зарегистрировал еще 24 января. Бенефициар компании — небезызвестный Алексей Семин, бизнесмен и олигарх (в 2016 году Forbes оценивал его состояние в $550 млн и ставил на 152-е место в списке богатейших россиян), некогда глава комитета республики по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению.

В базе суда требования прокуратуры РТ звучат непримечательно: «О признании незаконным решения административного органа о привлечении к административной ответственности (ст. 208 АПК РФ)». Однако за этим требованием, как оказалось, скрыт спор об огромном земельном банке.

Так, надзорное ведомство «выкатило» к УК три требования.

Первое. Признать незаконными 25 постановлений исполкома Казани, датированных июлем 2012-го – январем 2024-го. Этими постановлениями, как указано в материалах суда, в собственность ЗАО (а в более поздних постановлениях — ООО) «Управляющая компания „АС Менеджмент“ Д. У. закрытого паевого инвестиционного рентного фонда „Казанский земельный инвестиционный фонд“» предоставлялись земельные участки.

Второе. Признать недействительными соглашения (и допсоглашения) между компанией и КЗИО, также подписанные с 2012 по 2024 год, в которых фигурируют эти же участки.

Третье. Применить последствия недействительности данных сделок. Так, прокуратура просит часть выделенных структурам Семина земель «истребовать из чужого незаконного владения» и вернуть в собственность муниципалитета, а за другую часть земель заплатить в бюджет Казани. Прокуратура указывает и сумму, которая должна поступить в городскую казну за эти земли, — 660 900 400 рублей.

Также соответчиками по иску указаны исполком столицы РТ и комитет земельно-имущественных отношений города.

О каких участках идет речь

По подсчетам «БИЗНЕС Online», указанными постановлениями городского исполкома было выделено 65 земельных участков (в материалах суда перечислены их кадастровые номера — документ опубликован в открытом доступе). Не все из них отображаются на кадастровой карте. Этому есть объяснение: по данным публичной кадастровой карты, которая есть в открытом доступе, границы участков, отмежеванных до 2001-го, а также в период 2001–2009 годов, могут быть не внесены в ЕГРН и на публичную кадастровую карту. При этом требования прокуратуры обращены к 63 участкам — не потому, что какие-то участки забыли: наверняка часть «первоначальных» земель была «перемежевана» и требования прокуратуры обращены к конечному итогу этой «переделки».

Есть среди участков и те, которые «гремели» в публичном поле. Например, земля, которой присвоен адрес Лобачевского, 3 / Дзержинского 22, 24 — там, на углу двух улиц, находится объект культурного наследия народов России, известный как номера Михайлова Фото: «БИЗНЕС Online»

Земли, выделение которых оспаривает надзорное ведомство, разбросаны по всему городу. Значительная часть (39 участков) расположена в Вахитовском районе Казани. Это участки на улице Худякова, в историческом центре города, на Бурхана Шахиди, Московской, Чернышевского и Межлаука. 5,6 тыс. кв. м земель компании находятся на улице Портовой, где ожидается крупная реновация, а также на улицах Галиаскара Камала, Габдуллы Тукая, Карла Маркса, Нариманова и др.

Есть среди участков и те, которые «гремели» в публичном поле. Например, земля, которой присвоен адрес Лобачевского, 3 / Дзержинского 22, 24 — там, на углу двух улиц, находится объект культурного наследия народов России, известный как номера Михайлова. Участок потянул на 1,5 тыс. кв. метров.

Объекты исторического расследования: СКР пришел за особняками Алексея Семина в центре Казани

Само здание фигурировало в уголовном деле об уничтожении или повреждении объектов культурного наследия, которое в итоге было прекращено. Там же — и участок на 1,6 тыс. «квадратов», который, как писало наше издание, не относится к историческому объекту, а его разрешенное использование — для строительства корпуса экономического факультета с бизнес-школой.

Также в списке прокуратуры фигурирует сразу три участка на улице Баумана, у двух из них есть конкретный адрес — Баумана, 40. На этом участке находится объект культурного наследия «Доходный дом Иванова». Значительную часть помещений здания в 2012 году передали АSG Семина, которая приняла на себя обязательства к началу Универсиады отреставрировать фасады, установить подсветку и обустроить дворовую территорию. Владельцев магазинов на первом этаже пришлось на время реставрации выселять через суд, так что эта история стала достоянием общественности.

Дом №17 на улице Карла Маркса — здание Адмиралтейской конторы Фото: «БИЗНЕС Online»

Адрес еще одного объекта (площадью 84 кв. м) на кадастровой карте указан как «Московская, 50», однако здания конкретно с такой нумерацией интернет-сервисы карт не находят. Но, например, известно, что соседнее здание — на улице Московской, 52 — возводилось группой компаний Семина, да еще и со скандалом. Объект строился по «президентской» программе к Универсиаде, однако в 2011 году прокуратура увидела в стройке нарушение этажности и направила иск о сносе. Позже заявление было отозвано, однако гендиректор управляющей компании «АС Менеджмент» Роберт Хайруллин тогда в интервью нашему изданию успел прозвать эту ситуацию «бархатным саботажем» чиновников. Да и вообще, как писало наше издание, на улице Московской подконтрольные Семину компании на конец 2022-го владели недвижимостью на 21,9 тыс. кв. метров.

Если рассматривать другие участки, фигурирующие в иске прокуратуры, то три самых крупных расположены совсем не в центре. Это земли в Кировском районе (Горьковское шоссе, участок площадью 15 тыс. кв. м), Приволжском (ул. Техническая, 20 тыс. кв. м) и Советском (29 тыс. кв. м, границы участка на карте не указаны) районах Казани. Из всего списка надзорного ведомства не удалось идентифицировать 6 земельных участков: на кадастровой карте не отобразились ни их адрес, ни площадь.

Всего, по подсчетам издания, земельный банк, к которому обращены требования прокуратуры, в сумме потянул на 168 тыс. кв. м (или 16,8 га). Площадь земель, которые прокуратура требует изъять, составляет порядка 46 тыс. кв. м (сюда, кстати, вошел и самый крупный участок в Советском районе площадью 29 тыс. кв. м). За остальные участки прокуратура требует заплатить.

В конце 2012 года у компании было изъято три земельных участка общей площадью 30,4 гектара. Участки расположены «в границах» существующих новых микрорайонов «Светлая долина», ЖК «Весна», поселка Офицеров Фото: «БИЗНЕС Online»

Как и почему Семин получил эти земли

История берет начало в ноябре 2012 года, когда между структурами Семина и исполкомом Казани в лице его в то время руководителя Алексея Песошина, ныне премьер-министра РТ, было подписано соглашение — об изъятии земель для муниципальных нужд. Компании лендлорда передавали городу земли, на которых требовалось обеспечить «выполнение государственных задач» — построить школы, дороги и прочую социальную инфраструктуру. Это, по сути, распространенная практика: участки изымались государством в разное время для строительства трасс М7, М12 и других объектов инфраструктуры. Например, в 2022-м у тех же структур Семина изымали 8 га земли для строительства Вознесенского тракта.

Так, сообщили «БИЗНЕС Online» в ASG, в конце 2012 года у компании было изъято три земельных участка общей площадью 30,4 гектара. Участки расположены «в границах» существующих новых микрорайонов «Светлая долина», ЖК «Весна», поселка Офицеров. «На сегодняшний день участки заняты дорогами и пешеходными тротуарами с остановками общественного транспорта (улицы Умырзая, Шауката Биктемирова, Азата Аббасова), построена СОШ „Естественно-научный лицей №95 Икән“, возведен парк „Весна“», — добавили там. Еще часть участков «зарезервирована для дальнейшего строительства инфраструктуры», указали в ASG.

Взамен Семин получил не «живые» деньги, а равнозначные по стоимости участки Фото: © Archives Russian / Russian Look / www.globallookpress.com

А взамен Семин получил не «живые» деньги, а равнозначные по стоимости участки — закон это позволяет. «Компания тогда, в 2012 году, согласилась с изъятием, так как в случае несогласия земельные участки в любом случае бы изъяли, через суд, — заявили в ASG. — В качестве выкупной стоимости муниципалитет предложил вместо денежной компенсации другие земельные участки равноценной стоимости. Компания согласилась на предоставление взамен других участков».

Общая сумма изъятия трех участков площадью 30,4 га составила 1,1 млрд рублей, т. е. в среднем чуть больше 360 тыс. за сотку земли. При этом фактическое выполнение соглашения растянулось на 12 лет: начиная с июля 2012-го (еще до непосредственного изъятия земли) участки выделялись каждый год, вплоть до 2020-го. Затем наступило затишье, которое продлилось четыре года: последнее допсоглашение, которое оспаривает прокуратура, подписано в январе 2024-го. Как объяснили «БИЗНЕС Online» в ASG invest, это связано с тем, что поначалу «не были найдены в полном объеме участки для предоставления взамен изъятых». Как только земли для ASG находили, их передавали.

Почему земли требуют вернуть

По данным газеты, прокуратура пришла к выводу, что Семину «заплатили» сильно больше, чем на самом деле стоила земля, которую он отдал. Другими словами, реальная стоимость земель, которые были изъяты у Семина, не могла достигать 1,1 млрд рублей.

Прокуратура опирается на выводы экспертов, которые по заказу ведомства провели новую оценку. Их вывод был таков: земли, изъятые у Семина, на тот момент стоили в 5 раз дешевле — не более 200 млн рублей. Эта разница в 900 млн рублей сейчас и взыскивается прокурором в судебном порядке. 660 млн рублей — кешем, остальное — что еще не успели застроить или освоить — натурой.

Но самый главный вопрос: почему иск появился именно сейчас, когда, казалось бы, никаких предпосылок к этому не было? По одной из версий источников нашего издания, это результат прошлогодней перетасовки полномочий в прокуратуре столицы Татарстана. Тогда Суяргулов «забрал» у казанской прокуратуры надзор за исполкомом города, передав эти полномочия в центральный аппарат. По нашим данным, к исполкому была прикомандирована целая группа прокуроров, которые и обратили внимание на данные материалы. Причем, судя по всему, с первых дней: отчет оценщика, приложенный к иску, датирован сентябрем 2024 года.

«Развиваясь, любой муниципалитет неизбежно проводит множество сделок по обмену земельных участков с частными собственниками. Это всегда очень сложно. У бизнеса есть свои интересы, которые он ожесточенно отстаивает, у муниципалитета — свои, направленные на развитие города и решение вопросов его жителей. Однако в любом случае исполком Казани руководствуется принципами законности, прозрачности и справедливости», — прокомментировали иск в пресс-службе исполкома столицы РТ.

По данным нашей газеты, прокуратура пришла к выводу, что Семину «заплатили» сильно больше, чем на самом деле стоила земля, которую он отдал Фото: freepik.com

А кто проводил оценку и почему земли вдруг подешевели

Оценку земель по заказу прокуратуры проводила фирма с 20-летним стажем, казанское ООО «Оценка консалтинг аудит» («ОК Аудит»). Оно привлечено к участию в деле третьим лицом (без самостоятельных требований).

Гендиректор компании-оценщика Рустэм Азмитов в разговоре с «БИЗНЕС Online» сказал, что не помнит подробностей оценки, сославшись на то, что она не единственная в работе фирмы. «Ситуации разные бывают, почему так [произошла переоценка]. Может быть, другие аналоги [земельных участков] были подобраны. Нужно углубляться в теорию оценки», — ответил Азмитов на вопрос о том, почему стоимость земель, согласно оценке его компании, оказалась в 5 раз ниже, чем в 2012 году. «У нас все договоры формируются с условием конфиденциальности содержания договора и содержания отчета об оценке. Практикуем переадресацию официальных запросов заказчику и после согласования со стороны заказчика предоставляем информацию», — добавил он.

Эксперты «БИЗНЕС Online» сообщили, что не берутся оценивать, почему стоимость земель рухнула в 5 раз, не видя перед собой отчетов, только из них можно сделать выводы. Но, в частности, говорит руководитель департамента оценки «Аудэкс» Марат Сулейманов, оценка участка зависит от вида его разрешенного использования. «Предположим, если на изъятых землях расположены объекты благоустройства, то стоимость земельных участков под этими объектами будет ниже, чем она была бы, если бы основным видом использования являлось строительство многоквартирного жилого дома», — поясняет Сулейманов.

Марат Сулейманов: «В 2012 году рынок земельных участков не был так развит, как сейчас. Разброс цен был большим, и из этого разброса цен имелась возможность взять минимальную или максимальную. Сейчас выбор побольше и, скажем так, оценка может быть точнее» Фото: «БИЗНЕС Online»

Собственно, о самой оценке, по словам эксперта, в аналогичных случаях применяют сравнительный подход — берется информация о том, за сколько продаются эти участки и за сколько покупаются, после чего происходит сравнение с объектом оценки. Информация о ценах берется из открытых источников, сервисов объявлений, газет и т. д. «В 2012 году рынок земельных участков не был так развит, как сейчас. Разброс цен был большим, и из этого разброса цен имелась возможность взять минимальную или максимальную. Сейчас выбор побольше и, скажем так, оценка может быть точнее», — рассуждает Сулейманов.

Кроме того, он отмечает, что эксперт, составляющий в 2024 году отчет об оценке земель 2012-го, может и даже должен руководствоваться теми стандартами, которые действуют на данный момент. «Но надо понимать, что это ретроспективная оценка, то есть оценщик не должен использовать информацию, которая стала известна после даты оценки (в 2012 году — прим. ред.)», — указывает Сулейманов. То есть, например, если землю изымали для строительства парка, а спустя пять лет построили дорогу, то оценщик не должен учитывать строительство этой дороги при оценке участка.

Как стоимость участков считали в ASG

В ASG заявили, что спустя 12 лет сложно корректно оценить, сколько стоила та или иная земля. Но для понимания того, какие цены существовали на рынке в 2012 году, они обращаются к мониторингу цен объектов недвижимости и земельных участков, сформированному минземимуществом РТ (есть в открытом доступе, pdf). Например, из п. 3.1 следует, что минимальная стоимость земель незастроенных участков категории «Земли населенных пунктов» в Казани в районах массовой жилой застройки — 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м, максимальная — 12 тыс. за квадратный метр. Или от 250 тыс. рублей до 1,2 млн рублей за одну сотку. Но если брать земли промзон в столице РТ, то эта оценка снижается до 150–350 тыс. рублей за сотку. Напомним, участки Семина площадью 30,4 га оценили тогда в 1,1 млрд рублей, или примерно 360 тыс. рублей за сотку, категория земель не уточняется, но, судя по ответу ASG, это были земли населенных пунктов.

«Можно увидеть, что оценка изымаемых участков находится [ближе] к нижней границе диапазона цен, в то время как в сегодняшнем отчете об оценке сделан вывод о том, что цена должна быть в несколько раз ниже нижней границы диапазона, установленного МЗИО РТ», — подчеркивают в ASG.

Кроме того, добавляют в компании, даже на сегодня только кадастровая стоимость участков, изъятых у Семина в 2012 году, в 1,5 раза выше той, за которую ее изъяли 12 лет назад. «Все это свидетельствует о том, что предложенная в 2012-м стоимость была справедливой», — указали в компании.

«Изъятые в 2012 году земельные участки практически полностью освоены, и у компании нет оснований сомневаться в законности и правильности принятого исполнительным комитетом Казани решения об изъятии», — подытожили в ASG.

В ASG заявили, что спустя 12 лет сложно корректно оценить, сколько стоила та или иная земля Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС

А что со сроками исковой давности?

«Даже если предположить, что стоимость изымаемых земельных участков в 2012 году действительно была определена неправильно, то и в этом случае исковые требования не могут быть удовлетворены», — заявили в ASG, сославшись на то, что срок давности по иску пропущен.

По их словам, по Гражданскому кодексу РФ срок исковой давности считается с момента начала исполнения сделки, т. е. когда изъятые участки были переданы в муниципальную собственность. По данным компании, это произошло в ноябре 2012 года. И судебная практика складывается именно так: неважно, когда и кто узнал о нарушениях, срок давности в 10 лет все равно исчисляется строго с момента начала исполнения сделки, подчеркивают в ASG.

Мнения опрошенных «БИЗНЕС Online» экспертов на этот счет разошлись. «Есть общие начала гражданского права, которые касаются определения момента начала течения срока исковой давности. А именно — статья 200 ГК РФ, которая предусматривает, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком», — объясняет главный юрисконсульт компании «Татюринформ» Ирина Шамова. Однако, по ее словам, это правило действует, если законом не установлено иное. В частности, ст. 181 ГК РФ предусмотрены «специальные правила течения срока исковой давности», зависят они от того, просит ли истец признать сделку недействительной или ничтожной.

Юрист компании «Ялилов и Партнеры» Диана Халитова подчеркивает: «Особое внимание в статье 200 ГК РФ следует обратить именно на момент „должно было узнать о нарушении своего права“. Органы власти обладают широким спектром полномочий и контрольных функций, имеют возможность получать все необходимые им сведения, специально для повышения эффективности их работы была создана система межведомственного взаимодействия», — поясняет юрист. Она считает, что в таком случае срок для обращения в суд пропущен. Шамова не так категорична: она полагает, что вопрос о сроках исковой давности будет решаться в данном случае в зависимости от оснований заявленных требований и доказательств, которые предоставят стороны.

Кроме того, Шамова обращает внимание на октябрьское постановление Конституционного суда РФ от 2024 года, который указал на неприменимость норм об исковой давности к антикоррупционным искам прокуратуры. «Конечно, это применяется не ко всем искам прокуратуры об изъятии имущества, а только к тем, которые можно отнести к антикоррупционным, то есть если имущество приобреталось с нарушением требований специального закона о противодействии коррупции», — подчеркивает Шамова. «Мы не знаем детали этого судебного спора и основания предъявленных истцом требований. Однако вполне вероятно, что истец в суде вполне может доказать, что обратился в суд в течение срока исковой давности», — подытожила юрист.

Прокуратура Татарстана создает прецедент

И ASG, и наши эксперты эту ситуацию называют прецедентом. При этом в компании Семина указывают, что сама процедура изъятия земель для государственных и муниципальных нужд регламентирована Земельным кодексом РФ: органы власти сами определяют, какие земли они будут изымать, сами заказывают оценку участков, а собственник этих земель в свою очередь может согласиться с изъятием по цене, которую определяют власти, либо оспорить ее в суде. В ASG говорят, что «предпринимают все усилия, чтобы избежать судебных споров» на данном этапе, потому что это только затягивает процедуру изъятия.

«Однако прецедент, который мы сейчас обсуждаем, к сожалению, заставляет пересмотреть эту позицию, поскольку если бы данное решение об изъятии, в частности вопрос о цене изымаемых участков, прошло бы в 2012 году через суд, то сегодня вопросов бы не возникло», — указали в ASG. Там же подчеркивают, что, по сути, процедуру изъятия через суд могут себе позволить только крупные компании, а что делать тем, чья профессиональная деятельность не связана с рынком земли, или вообще физлицам? «Для них это гораздо сложнее, затраты будут несоразмерны цене возмещения», — сетуют в ASG. «Возможность постановки вопроса о законности изъятия и правильности предложенной государством оценки изымаемых участков спустя 12 лет, на наш взгляд, вносит очень существенную неопределенность в гражданский оборот», — подчеркнули в компании.

«Мне неизвестны подобные случаи, — отмечает эксперт Сулейманов из компании „Аудэкс“, впрочем, он считает, что в целом на рынок этот иск не окажет сильного влияния. — Рынок как огромное море, и то, что сейчас происходит, в данном конкретном случае — это небольшой камень, брошенный в море. Может быть, какие-то небольшие волны будут, но в масштабах моря ничего не произойдет. Оно проглотит».

Один из собеседников, с которым «БИЗНЕС Online» общался на условиях анонимности, соглашается с тем, что ситуация с переоценкой изъятых земель со стороны государства носит прецедентный характер. В целом, отмечает он, переоценка объектов происходит, например, в рамках установления кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, но это делается для перерасчета налогов. Или, например, бывает, что сделки по продаже земель оспариваются в рамках банкротного дела, когда истец хочет доказать, что участки были проданы по нерыночной стоимости с целью сокрытия денег от кредиторов. С нынешней же ситуацией он сталкивается впервые. «Это больше похоже на команду „фас“, чтобы обезжирить олигархов, — говорит источник. — В прошлом году был спор по срокам давности исков о приватизации, коррупционных исков (речь о деле, постановление по которому вынес КС РФ в октябре 2024 года, — прим. ред.) И здесь очень на это похоже. Этакая показательная порка».

В свою очередь, генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что по стране можно все-таки найти подобные примеры, и тоже обращает внимание на «деприватизационные» требования, которые в последнее время становятся популярными. «В рамках комплексного развития территорий возможно изъятие участков, в том числе частных домов. Думаю, сейчас эти вопросы будут звучать все чаще и чаще, потому что города развиваются, без конфликта интересов жителей, наверное, такое не будет происходить. Полагаю, мы еще услышим о таких спорах, — прогнозирует Гизатова. — Оценка — это очень условная единица, и надо понимать, что есть цена объекта, а есть его ценность».

Можно ли подстраховаться от таких случаев? Эксперты считают, что да, но предлагают единственный вариант — заручиться отчетом оценки, причем не одним. «Когда вы вступаете с государством в переговоры по поводу изъятия земель, естественно, государство хочет дать как можно меньше, а вы хотите получить как можно больше — это нормальная реакция. И тут необходимо заручиться не одной оценкой, чтобы понять, какая действительно рыночная и какая устраивала бы вас», — говорит Гизатова.

«Продолжая метафору с морем и брошенным в него камнем, скажу, что нужно уметь от этого камня защититься, и такой защитой может послужить отчет независимого оценщика, а дополнительной защитой — экспертное заключение СРО», — говорит Сулейманов.

***

Арбитражный суд Татарстана в конце января принял обеспечительные меры по иску. Так, по требованию прокуратуры суд запретил исполкому Казани выдавать разрешения на строительство на участках, которые надзорное ведомство требует изъять, и в то же время не стал арестовывать 660 млн рублей (которые заявлены в иске) на счетах УК «Капитал-Траст-Инвест». Рассмотрение иска назначено на начало марта. «БИЗНЕС Online» будет следить за ходом дела.