Казань оказалась в топе инвестиционной привлекательности вторичного жилья среди 10 российских городов, включая Москву и Санкт-Петербург, за 10 лет. Больше — только в олимпийском Сочи. Доходность однокомнатной вторички, купленной в столице Татарстана после Универсиады, в валюте превысила 30%, а в рублях цена увеличилась втрое. Такой выигрыш получит обычный горожанин, купивший квартиру в 2014 году и продавший ее 10 лет спустя. А за последний квартал казанская вторичка оказалась в лидерах по росту цен в городах-миллионниках России, пришли к выводу аналитики ЦИАН. При этом новостройки оказались в аутсайдерах роста: тут Казань на 9-м месте. В чем плюсы и минусы дорожающей недвижимости горожан, вместе с экспертами разбирался «БИЗНЕС Online».
В Казани человек, вложившийся во вторичку в год после Универсиады-2013, сейчас выручил бы втрое больше, чем вложил, — это в рублях
Дорогая моя квартира: интерес к вторичке в Казани на 20% ниже, чем 10 лет назад
Рост цен на недвижимость в Казани заставляет наблюдателя задаться вопросом: а кому в столице Татарстана жить хорошо? Есть ли профит от растущих цен на «квадрат», если купить квартиру в один момент, а продать — в другой?
На горизонте в 10 лет картинка получается любопытная. Проанализировав данные по 10 российским городам, в газете «Аргументы и Факты» пришли к выводу, что покупатели однокомнатной квартиры в разных городах России оказываются в разном положении. Доходность от таких сделок в пересчете в валюту оказалась положительной всего в двух городах — Казани и Сочи.
К примеру, в Казани человек, вложившийся во вторичку в год после Универсиады-2013, сейчас выручил бы втрое больше, чем вложил, — это в рублях. В долларах доходность превышает 30%. Тогда среднестатистическая однушка в столице РТ, купленная у хозяина «с рук», стоила 2,3 млн рублей, а теперь — более 7 миллионов. В Сочи такие инвестиции дадут 50% дохода в валюте и 350% в рублях: если в год после Олимпиады квартира в курортном городе стоила 2,7 млн, то теперь — 9,5 миллиона.
Все остальные города из топ-10 оказались в отрицательной валютной зоне. К примеру, в Москве сегодняшний продавец вторички, купивший там однушку 10 лет назад за 6,2 млн, получит 9,2 миллиона. В рублях это плюс 50% — капитализация в 4 раза меньше, чем в Казани, а в валюте это потери в 36%. Детали приведены в инфографике.
Причины, думается, понятны: что в Сочи, что в Казани на фоне низких начальных цен за 10 лет произошел бурный рост инфраструктуры.
Каков объем сделок, сколько квартир переходит из рук в руки в столице Татарстана? Согласно статистике управления Росреестра по РТ, в 2014 году количество сделок на вторичном рынке в Казани было заметно больше, чем сейчас. С января по сентябрь 10 лет назад было куплено 24,3 тыс. квартир. А в этом году темп за 9 месяцев — 19,6 тыс. сделок. В 2023-м за тот же период в столице РТ граждане продали-купили более 29 тыс. объектов.
Т. е. рынок вторички в Казани сейчас на треть меньше, чем год назад. И на 20% меньше, чем 10 лет назад.
С января по сентябрь 10 лет назад было куплено 24,3 тыс. квартир. А в этом году темп за 9 месяцев — 19,6 тыс. сделок. В 2023-м за тот же период в столице РТ граждане продали-купили более 29 тыс. объектов
Казанская вторичка в лидерах по росту цен среди городов-миллионников
Какова ситуация с ценами на те квартиры, что находятся сейчас в собственности жителей Казани? Как считают аналитики ЦИАН, в третьем квартале столица РТ показала самую высокую динамику стоимости вторички среди городов-миллионников. Средняя цена квартир добралась до отметки в 184 тыс. рублей за 1 кв. м — это рост на 15% за год и на 3,6% за квартал. Т. е. капитализация вторички — а, соответственно, и активы горожан, которыми они располагают в случае продажи, — продолжает нарастать.
Ближе всего по динамике «квадрата» вторичной квартиры за квартал к Казани оказались Воронеж и Краснодар. Нижний Новгород — ближайший к столице РТ город по стоимости жилья — занял 4-ю позицию. Москва — на 13-м месте. Там за квартал вторичка подорожала на 0,8% — стоимость квадратного метра составила 340 тыс. рублей.
Конечно, ценник агрегатора — это «хотелка» продавцов. При реальных сделках цена обычно ниже, но в исследовании ЦИАН изучаются «хотелки» по всем миллионникам, что позволяет понять, куда движется рынок.
«Говоря о представленной сайтами объявлений аналитике, ситуация, по моему мнению, следующая: такие ресурсы не могут знать конечную стоимость объектов, а готовят аналитику, опираясь на стоимость, указанную в объявлениях, — считает директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Последняя в свою очередь не является конечной, потому что покупатель и продавец могут договориться о другой, более низкой, цене».
Ведром дегтя в бочке меда владельцев квартир смотрится падение количества сделок. Третий квартал 2024-го — худший за последние пять лет: в Казани за июль – сентябрь продали почти 7 тыс. квартир. К примеру, в прошлом году число сделок было на 70% больше — 12 тысяч. Т. е., по идее, темпы роста исчерпаны и дальше дорожать вроде некуда, разве что на процент инфляции.
«В связи с увеличением ключевой ставки и рыночной ставки ипотеки до 25 процентов покупательная способность на вторичном рынке заметно упала», — отмечает специалист агентства недвижимости «ФЛЭТ» Ильяс Батиров.
Впрочем, несмотря на недоступность ипотеки, кризиса в Казани не наблюдается. К примеру, во втором квартале этого года в столице РТ заключили 6,3 тыс. сделок. Т. е. третий квартал оказался на 5% лучше показателей с июля по сентябрь. Это скорее говорит о постоянстве рынка, а не о росте. «Вторичный рынок сейчас находится в состоянии стагнации. Не наблюдается ни роста, ни падения стоимости квартир», — подтверждает Батиров.
По словам эксперта, глубина торга на вторичном рынке сегодня в некоторых случаях может доходить до 10% от начальной стоимости квартиры.
Продав среднестатистическое жилье в Казани, собственник может купить полторы квартиры в Новосибирске, Красноярске, Уфе или Екатеринбурге
Собственники квартир богатеют на росте цен: плюсы дорожающей недвижимости в Казани
Но у медали две стороны. Вот и у дорогой недвижимости есть плюсы и минусы. К плюсам эксперты «БИЗНЕС Online» относят выгоду собственников квартир в Казани, рост качества жилья и городской среды, общее экономическое развитие.
Дорожающий «квадрат» — преимущество для собственников жилья в Казани. Владельцы недвижимости получают выгоду от роста цен: это повышает капитализацию их квартирного актива. И таким образом владельцы старых казанских квартир тоже оказываются в плюсе вместе со всем рынком. К такому мнению приходит, в частности, директор по продажам bnmap.pro в Поволжье Иван Вершинин.
Грубо говоря, продав среднестатистическое жилье в Казани, собственник может купить полторы квартиры в Новосибирске, Красноярске, Уфе или Екатеринбурге. Разрыв с Воронежем, Пермью, Омском, Челябинском, Самарой еще больше — 1,7–1,8 раза. Дороже средняя квартира только в Санкт-Петербурге и Москве. Понятно, что зафиксировать прибыль можно лишь при продаже квартиры. Но вот если у вас, допустим, таких квартир образовалось две, тогда это уже инвестиции: в одной можно жить, вторую — продать. Сценариев много.
Недвижимость всегда остается самым надежным активом. На моей практике не было ни одного сезона с тенденцией к сильному падению цены на квартиры.
Дорожающий казанский «квадрат» также и показатель востребованности и престижности недвижимости в столице республики, считает Садреев. «Востребованная краткосрочная аренда квартир, заполненные под завязку гостиницы — все это говорит о том, что в Казань едут много и часто», — считает эксперт. Поэтому стоимость недвижимости тащит за собой и рынок аренды: он развивается параллельно с ростом внутреннего туризма и укреплением бизнес-связей внутри страны.
Причиной растущего «квадрата» в Казани, кроме того, можно считать общее экономическое развитие города, считает Вершинин. «Дорожающий „квадрат“ — свидетельство развития региона. Это привлекает инвестиции, создает рабочие места и способствует развитию инфраструктуры», — говорит эксперт.
Это можно заметить по федеральным инвесторам, которые все чаще интересуются вложениями в Татарстан и, в частности, Казань. Столица республики привлекает федеральных девелоперов своими возможностями: с одной стороны, она дает им возможность реализовать смелые проекты, невозможные в регионах с низкой ценой «квадрата». С другой — получить больше доходов.
Доступность квартир в Казани будет ниже для всех тех, кто хочет купить «с нуля»
Снижение доступности жилья — очевидный минус дорожающего «квадрата»
Главный минус дороговизны жилья — это снижение доступности покупки недвижимости для начинающих специалистов, молодых семей. А также для тех, кто хочет переехать в Казань, но имеет гораздо более дешевую недвижимость, чем в столице РТ, либо не имеет за душой вообще ничего.
Т. е. доступность квартир в Казани будет ниже для всех тех, кто хочет купить «с нуля», отмечают эксперты.
Насколько для среднестатистического жителя Казани снизилась доступность средней однокомнатной квартиры? Если 10 лет назад средняя однушка стоила 71 среднюю зарплату по городу, то теперь надо выложить 83. Т. е. доступность снизилась на 17%. Еще хуже положение дел с этим в Сочи — там доступность снизилась на 37%. А вот в других городах из топ-10 ситуация обратная: везде доступность повысилась, несмотря на рост цены квартиры в рублях.
«Покупка первой квартиры для тех, кто не проходит по программам семейной и IT-ипотеки, очень затруднительна», — говорит специалист агентства недвижимости «ФЛЭТ» Ясмина Булатова. Даже те, кто может получить ипотеку по адресной программе, сейчас сталкиваются с трудностями — сделки часто задерживает недостаток финансирования банков. Последние поднимают сумму первоначального взноса до 50% по семейной ипотеке — это минимум 3 млн рублей. Да и платеж по классической ипотеке уже перевалил за сотню тысяч рублей в месяц. Неподъемная для абсолютного большинства населения сумма…
Если 10 лет назад средняя однушка стоила 71 среднюю зарплату по городу, то теперь надо выложить 83
Причем сегодняшние цены на жилье — это не предел. Даже несмотря на проседающий в последнее время спрос на покупку квартир, стоимость казанской недвижимости снижаться не будет, уверены участники рынка.
«Вспомните пандемию, — акцентирует Садреев. — Тогда многие находились в уверенности, что грядет крах на рынке недвижимости. В итоге цена на квартиры выросла в 2 раза буквально за пару лет. Недвижимость сегодня, может, и не растет в цене, но уже завтра, возможно, выстрелит».
По словам Булатовой, несмотря на двукратный рост цен за последние несколько лет, сделки на рынке недвижимости не останавливаются. Застройщики стараются удержать продажи, поэтому предлагают всевозможные программы по покупке жилья — это и ипотека без первоначального взноса, и рассрочки, и траншевая ипотека.
На рынке вторичного жилья решающим инструментом остается ипотека. «Хороший рынок ипотеки — это когда мы не ждем запуска очередной программы, а можем позволить себе взять ее по рыночным ставкам», — отмечал ранее руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Ключевая ставка на уровне в 21% не останется вечной. Но, во-первых, она может еще и вырасти в декабре. А во-вторых, высокой ставка останется как минимум в 2025–2026 годах. Ведь комфортный уровень при такой высокой цене «квадрата» — 8–10% годовых, а до этого уровня ставка будет снижаться долго.
По словам Булатовой, несмотря на двукратный рост цен за последние несколько лет, сделки на рынке недвижимости не останавливаются
Казань в топ-10 городов-миллионников по росту цены «квадрата» новостроек за пять лет — на 7-м месте в России
Если на вторичке Казань оказалась в лидерах как по темпам роста, так и по цене «квадрата» среди миллионников, то на рынке новостроек ситуация иная. По итогам третьего квартала 2024 года столица РТ опустилась на 9-е место среди городов-миллионников России по росту цен новых квартир. Такие данные приводят аналитики портала ЦИАН. За год цена квадратного метра в Казани выросла на 14% — в среднем до 230 тыс. рублей.
На 1-м месте по темпам роста оказалась Самара — там ценник в годовом выражении вырос на 26%. Далее расположились Воронеж, Ростов-на-Дону и Пермь. В этих городах рост составил от 18 до 21%. Москва снова не догнала Казань и оказалась только на 12-м месте — в столице новостройки подорожали на 10%. На последнем месте рейтинга — Санкт-Петербург.
При этом Казань остается в тройке самых дорогих миллионников России за пределами двух первых столиц страны. Ближайший «преследователь» — Нижний Новгород — на 41 тыс. дешевле, а средняя квартира в Самаре дешевле на 100 тыс. за «квадрат».
Недвижимость в столице республики стремительно растет в цене последние несколько лет. По оценкам «Дом.РФ», в сентябре 2021-го стоимость «квадрата» составляла 124,6 тыс. рублей. За год квадратный метр в новой казанской квартире тогда вырос на 32% до 183,5 тыс. рублей. Теперь же жилая недвижимость перевалила за 200 тыс. рублей — и лишь провальные результаты продаж с июля по сентябрь слегка охладили темп роста новостроек.
Рост стоимости новых квартир — тенденция всего рынка недвижимости последних нескольких лет, считает директор по развитию и консалтингу инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова. «Да, жилье в Казани действительно подорожало за последние несколько лет. Но скачок не самый крутой по России: в несколько раз ниже, чем в Екатеринбурге, Воронеже или Красноярске», — говорит эксперт.
На рынке новостроек по итогам третьего квартала 2024 года Казань опустилась на 9-е место среди городов-миллионников
Если брать пятилетний горизонт, то в целом по крупным городам цена квадратного метра на первичном рынке выросла в 2,5 раза. Такое исследование ЦИАН проводил в марте этого года. Сильнее всего ценник на новые квартиры взлетел в Краснодаре — там с марта 2019-го «квадрат» подорожал в 3,6 раза до 173,2 тыс. рублей. Далее в рейтинге — Челябинск, Нижний Новгород и Ростов-на-Дону. Казань в списке крупных городов заняла 7-ю строчку — удорожание в 2,6 раза. К слову, по республике самая высокая динамика роста цен у Альметьевска. В нефтяной столице Татарстана стоимость квартир взлетела почти в 3 раза до 127,6 тыс. рублей.
На статистику, кроме того, влияют и структурные причины роста цен, говорит Вершинин. В Казани только с начала 2024 года стартовало 24 проекта, из которых более половины — это бизнес- и премиум-класс. И это влияет на средние цифры цены «квадрата».
Грубо говоря, на рынке новостроек Казани превалирует дорогое жилье. Экономкласса в новостройках почти нет. Покупатели хотят жить красиво — и продолжают нести деньги на эскроу-счета, отсюда и ценник. Надолго ли хватит такого энтузиазма и денег где-то в загашнике — это хороший вопрос.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 58
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.