«Пока делаем выбор в пользу аренды», — такую фразу стали чаще слышать казанские риелторы от потенциальных покупателей жилья. Люди взвесили новые ипотечные ставки, оценили свои кошельки, и число сделок резко упало после рекордов III квартала. Не готовы покупатели и к возросшим комиссиям банков, так что застройщикам приходится создавать «ипотечных франкенштейнов». При всем при том цена «квадрата» в новом казанском жилье откатилась на еле ощутимые 2,5% до 193 тыс. рублей. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина тем временем грозит еще раз поднять ключевую ставку до конца года, а льготную ипотеку под 8% годовых могут сделать адресной. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Продажи новостроек Казани упали. По итогам октября застройщики столицы РТ заработали 11,9 млрд рублей, что на 9%, или 1,2 млрд, ниже рекордного сентября
Цена казанского квадратного метра слегка «припала»
Рынок недвижимости Татарстана сжимается под давлением выросшей до 15% годовых ключевой ставки Центробанка. И это не предел — глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже заявила, что ставку могут еще раз увеличить до конца года.
Продажи новостроек Казани упали. По итогам октября застройщики столицы РТ заработали 11,9 млрд рублей, что на 9%, или 1,2 млрд, ниже рекордного сентября. Количество реализованных квартир сократилось на 15% до 1,2 тыс., сообщается в аналитике «Дом.РФ». Приведенные данные касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж уже возведенных квартир, поэтому по факту кошельки банкиров и девелоперов еще пухлее.
Спад и по Татарстану. Количество зарегистрированных договоров долевого участия за октябрь сократилось на 22% до 3,1 тыс., отчитался татарстанский Росреестр.
Бизнес-класс с видом на новую Соборную мечеть и Волгу от застройщика «Авторы»
«Авторы на Большой» — два лаунж-дома в самой амбициозной локации Казани: 500 метров до новой Соборной мечети и один взгляд до Волги. Коллекция резиденций включает в себя лоты с одной, двумя или тремя спальнями. Каждая выполнена с большим вниманием к деталям: панорамные окна для наполнения светом, аристократичная высота потолков от 3 до 4,5 метра и система «умный дом». Для индивидуалистов есть редкие лоты — мансардные пентхаусы с террасами, секретными кабинетами и видом на Волгу.
«Авторы на Большой» — это экосистема для тех, кто ценит культурную эстетику дворов. Резиденты будут проводить время в карманных дзен-дворах, наполненных тактильной зеленью и спроектированных по концепции life-work-chill*. Днем это место для работы в природной атмосфере, вечером — лаунж-зона для встреч и семейных праздников.
В каждом лаунж-доме также присутствуют стандартные атрибуты бизнес-класса: подземный паркинг с лифтом, колясочные зоны, дизайнерское лобби. Все резиденции и пентхаусы сдаются в свободной планировке.
* жизнь-работа-отдых
г. Казань, ул. Большая, д. 62 и д. 76
Офис продаж: г. Казань, ул. Островского, д. 27
оф. 15
+7 (843) 212-32-37
«Удивительно, но пока статистика продаж держится на довольно неплохом уровне, — оценивает итоги октября директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Рынок прогревают обещания ЦБ до конца года еще поднять ключевую ставку, а „первоначалку“ довести до 30 процентов. Все это конвертируется в стремление вложиться в недвижимость по комфортным условиям».
Не ощутила падения продаж в октябре и ноябре строительная компания «Бриз». «Как шло равномерно, так и идет. Пока ничего не изменилось», — говорит владелец компании Андрей Беляков.
В минстрое РТ, где также отслеживают ситуацию на рынке, не видят пока проблем с реализацией новых квартир у застройщиков. В частности, министр Марат Айзатуллин в эфире «Татарстан онлайн» привел данные по продаже новостроек. С января по сентябрь было реализовано 888 тыс. кв. м — это на 22% больше, чем годом ранее. Притом за это время в Татарстане сдали 1,2 млн кв. м жилья в многоквартирных домах (и 1,6 млн — в ИЖС).
На этом фоне хочется снова вспомнить расхожую фразу: есть ложь, есть большая ложь, а есть статистика. Помните, как еще в марте говорили о переизбытке жилья? Озабоченность высказал даже президент РФ Владимир Путин, поскольку тенденция отмечается в масштабах страны. Тогда в Татарстане, по данным единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), продать не могли 74% жилья. Сейчас вроде бы мало что изменилось: данные ЕИСЖ свидетельствуют, что по республике не распродано 69% из строящихся 2 млн кв. метров. Это статистика.
А теперь давайте вспомним, что дом строится примерно два года. В Татарстане за 9 месяцев сдали 1,2 млн кв. м новостроек. Т. е. по итогам 9 месяцев не продано около 320 тыс. кв. м жилья из того, что было возведено. Если сейчас остановить стройку, распродать этот объем можно за три-четыре месяца. Так есть ли затоваренность на рынке? Скорее нет, чем да.
Иными словами, рынок жилья в Татарстане склоняется в сторону дефицита. Косвенно это подтверждается и выросшим количеством сделок, и стабильным уровнем цен.
Стоимость квадратного метра нового жилья в Казани за минувший месяц откатилась на 2,5% до 193 тыс. рублей. Для сравнения: еще в начале года «квадрат» в новостройке стоил 174 тыс. рублей.
Стоимость квадратного метра нового жилья в Казани за минувший месяц откатилась на 2,5% до 193 тыс. рублей
Кто продал больше всех квартир
Приглядимся к десятке лидеров по итогам октября. Суммарно лидирующие строительные компании продали в Казани 1 тыс. квартир на 9,6 млрд рублей — на 1 млрд рублей меньше, чем месяцем ранее. Деньги, напомним, замораживаются на эскроу-счетах в банках до окончания строительства, которое ведется на кредиты.
На первом месте СМУ-88, которое за месяц продало 203 квартиры на 2,2 млрд рублей, на второй строчке «Унистрой» — компания реализовала 161 квартиру за 1,7 млрд рублей. Замыкает тройку #Суварстроит, продавший 182 квартиры за 1,1 млрд рублей. На такую же сумму, но только 108 квартир продал «Ак Барс Дом» — это четвертое место. В пятерку вошел и «Татстройинвест» с 103 проданными квартирами на 800 млн рублей.
Вторую пятерку открывает подмосковное «Садовое кольцо» — за месяц компания реализовала 45 квартир на 800 млн рублей. Московский ПИК в октябре продал 92 квартиры на 600 млн рублей — это 7-я строчка по доходам. Следом идет «Камастройинвест», реализовавший 29 квартир на 500 млн рублей. На 8-е место вырвался новичок казанского строительного рынка — «Глобалстрой» владельца ГК «КАН АВТО» Александра Колесова, сына оборонного магната. За октябрь компания продала 66 квартир за 400 миллионов. Десятку закрывает «Ак таш», который за месяц реализовал 49 квартир на 400 миллионов.
Остальные казанские застройщики продали 162 квартиры на 2,3 млрд рублей. Были близки, но не попали в десятку: питерский «Эталон», который за прошлый месяц реализовал 43 квартиры на 400 млн рублей, а также «Бриз» — за месяц компания продала 25 квартир, выручив 200 млн рублей.
Доля ипотечных сделок в среднем превышает 80%, остальное — наличка
Ипотека падает. Что дальше?
Ипотека с господдержкой продолжает помогать застройщикам — собственно, так будет и дальше, пока программа не изменится. Доля ипотечных сделок в среднем превышает 80%, остальное — наличка.
«По сути, изобретаем новые способы и формы сделок — индивидуально подбираем условия под каждого покупателя, — описывает обстановку Галеев. — И тут речь не только об ипотечных программах. Сегодня банковские комиссии приводят к огромным переплатам, к которым люди не готовы».
Число сделок с ипотекой по Казани за месяц сократилось на 20% до 4,2 тыс., по Татарстану количество снизилось на 8% до 7,2 тыс. сделок, сообщает региональное управление Росреестра. Доля сделок с заемными деньгами на вторичке за месяц сократилась на 15% до 60%, при этом процент «живых» денег вырос с 40% до 55%, констатируют в агентстве недвижимости «Этажи».
Общее снижение выдачи ипотеки по итогам октября фиксирует ВТБ в Татарстане, при этом доля льготных сделок в сравнении с сентябрем выросла на 10% и достигла 72%. Речь идет о семейной программе под 6% годовых и льготной ипотеке с госучастием под 8% годовых, которая действует до 1 июля 2024 года.
«На фоне регулирования рынка ипотечного кредитования спрос заемщиков на сделки с господдержкой стал заметно больше, — рассказали „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе ВТБ. — Учитывая все сложившиеся на рынке факторы, на сегодняшний день одни из самых доступных и выгодных условий кредитования действуют именно по льготным программам».
Льготная ипотека хороша как временная мера, но в перспективе надо переходить к адресным программам, уже заявляют в ЦБ.
«А вот есть конкретное, сформулированное от ЦБ, понимание адресной программы? Четкие правила есть? — задает вопросы Беляков. — Вот и я вам не могу ответить на эти вопросы. Если бы они четко сказали, что будет вот так, вот так и вот так, можно было бы все это проанализировать и дать оценку, а пока нет никаких критериев, только общая фраза — „адресная программа“».
В Госдуме предлагают альтернативу льготной ипотеке — дифференцированные ипотечные ставки в зависимости от уровня средней зарплаты в регионе, говорят в СМУ-88. «Но вряд ли это что-то изменит, если лимиты для регионов останутся прежними, — говорит Галеев. — Решением тут могло бы стать соразмерное увеличение обоих показателей».
Сегодня по льготной и семейной ипотеке в Казани и Татарстане разрешено взять только 6 млн рублей. Предпочтительным, по мнению СМУ-88, выглядит лимит в 10 млн рублей, хоть и под 9–10% годовых. «Это поможет приостановить избыточное кредитование населения, чего так опасается ЦБ, а также избавит рынок от „ипотечных франкенштейнов“, когда на одну квартиру приходится прикручивать несколько программ с разными коэффициентами, что приводит к безосновательному удорожанию за счет банковского вознаграждения», — считает гендиректор группы компаний.
Спрос упал на две трети, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова
Обстановка на вторичке: торг стал интенсивнее
Спад числа сделок Росреестр фиксирует и на вторичном рынке Казани и Татарстана. В столице РТ количество зарегистрированных договоров купли-продажи за месяц сократилось на 12% до 4,1 тыс., по региону — на 5% до 7,3 тысячи.
Спрос упал на две трети, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова. «На сделки еще выходят люди, которые одобрились по ставкам 13–14 процентов годовых, — продолжает собеседница. — Но таких с каждым днем меньше».
Причина — дорогая ипотека для неновых квартир. Ставки в банках стремятся к 20% годовых, говорится в свежем аналитическом материале «Дом.РФ». Например, Абсолют Банк предлагает взять ипотеку под 19,3% годовых без соблюдения особых условий. В среднем же размер ставки ипотечного кредита на покупку жилья без господдержки составляет 16–17% годовых.
Покупают ли вторичку под 20 процентов годовых? Практически нет.
По словам гендиректора «НЛБ-недвижимости» Андрея Савельева, его компания фиксирует двукратное падение продаж вторички. «Доля покупателей по такой ставке невелика. Это те, кто планирует закрыть кредит в ближайшие три-пять месяцев, либо те, кто надеется на снижение ставки и дальнейшее рефинансирование», — отметил он в разговоре с «БИЗНЕС Online».
Иной взгляд на обстановку в агентстве недвижимости «Этажи». Там 16% годовых по ипотеке считают еще доступными, но фиксируют падение числа сделок со вторичкой на 10%. «Ожидали гораздо большего падения, но такого не произошло», — говорит директор компании «Этажи-Казань» Марат Галлямов. Он приводит статистику: 70% сделок проходит по ранее одобренным кредитам, а 30% — после роста ключевой ставки. Берут в надежде на смягчение ключевой ставки и последующее рефинансирование.
Цены на вторичку пока не падают. «Но торг стал значительно интенсивнее. Я думаю, снижение в течение двух-трех недель мы будем наблюдать», — говорит Савельев. В «Этажах» глубину торга оценивают на уровне 5–10% от начальной цены. «Время максимально возможных цен для вторички осталось в прошлом», — утверждает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Цены на вторичку пока не падают. «Но торг стал значительно интенсивнее. Я думаю, снижение в течение двух-трех недель мы будем наблюдать»
Арендовать дешевле, чем покупать
Потенциальные покупатели нового и вторичного жилья откладывают покупку собственной недвижимости и отдают предпочтение аренде. Например, ежемесячная аренда однокомнатной квартиры в новом районе с ремонтом и техникой в среднем стоит 30 тыс. рублей. Платеж по ипотеке за такую же б/у квартиру — 60 тыс. рублей.
«Тут простая математика. Периодически обращаемся к людям в отложенном спросе и слышим: „Пока делаем выбор в пользу аренды“», — говорит Адгамова, с которой соглашаются и в «НЛБ-Недвижимости», где также фиксируют тенденцию к росту спроса на аренду жилья.
Ощутимо выросла и стоимость аренды, говорят в «Этажах». Если прежде «однушку» с мебелью и техникой предлагали арендовать за 20–25 тыс. рублей в месяц, то теперь цена выросла в 1,5 раза до 30–35 тыс. рублей.
«Так квартиры еще непросто найти. Емкости не хватает, а спрос на аренду большой. Связываем это с тем, что средний ипотечный платеж увеличился до этих же цифр», — уточняет Галлямов.
Падение продаж новостроек из-за стремления ипотечных ставок к 20% годовых ожидают в «Бризе», но затрудняются давать прогноз до конца года
Прогноз
На вторичном рынке жилья разные оценки перспектив. Спад спроса прогнозируют в «НЛБ-недвижимости», в «Альтере» до конца года ждут традиционный пик деловой активности без потрясений.
«В краткосрочной перспективе трагедии нет и не будет, — оптимистичны и в „Этажах“. — Проходили это уже не раз, иммунитет сформирован. Рынок живой, работают механизмы снижения ипотечной ставки. Приспособились. Ждать резкого падения и остановки рынка недвижимости не приходится».
А что застройщики? «Ноябрь остается в пределах плановых показателей, — говорят в СМУ-88. — В своей массе это те сделки, брони на которые мы оформляли примерно месяц назад. Думаю, такая тенденция сохранится до конца года».
Падение продаж новостроек из-за стремления ипотечных ставок к 20% годовых ожидают в «Бризе», но затрудняются давать прогноз до конца года. Ведь мало купить новую квартиру — для многих надо еще и выгодно продать старую.
До 70% ипотечных выдач в Татарстане будет проходить с господдержкой в IV квартале, прогнозирует ВТБ. «Схожая тенденция характерна для всего российского рынка», — сообщает пресс-служба ВТБ. Ожидается, что в этом году россияне оформят льготную ипотеку на 4 трлн рублей, что впервые превысит половину всего объема выдачи российских банков.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 145
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.