Сегодня появился проект планировки территории бывших артиллерийских складов. Эти 759 га земли на Горьковском шоссе принято называть жилым комплексом «Серебряный бор» или экорайоном. Земли в свое время были переданы республиканскому фонду поддержки пострадавшим от лопнувших в Татарстане банков. «БИЗНЕС Online» изучил проект планировки экорайона: 17,5 тыс. жителей, 450 тыс. кв. м жилья, 616 частных домов, садики и школы. Эксперты говорят, что проект не пойдет без нормальной улично-дорожной сети, а пока там, помимо подъездной дороги, нет ничего, кроме деревьев.
Опубликован разработанный АО «Гипронииавиапром» проект планировки территории «Экорайон» площадью 759 гектаров
На земли в Аракчино может прийти федеральный застройщик — от торгов на земли решено отказаться
В Казани опубликован разработанный АО «Гипронииавиапром» проект планировки территории «Экорайон» площадью 759 гектаров. Это земли республиканского фонда поддержки, прилегающие к лесопарку «Лебяжье» в районе Аракчино, Военному городку – 32 и дороге – дублеру Горьковского шоссе. Напомним, что фонд был образован ради помощи пострадавшим от банкротства банков в Татарстане, самым крупным из которых был Татфондбанк. И параллельно их продаже вкладчикам начали выплачивать деньги: еще в 2017 году примерно 10% площадей продали одной из республиканских компаний.
«Ранее несколько лет назад мы уже реализовали один участок, но еще не передали его. После утверждения проекта планировки будем делать межевание и передачу участка. По нашей первой сделке покупателем выступила татарстанская компания. Сейчас участками интересуется и федеральный застройщик», — рассказал «БИЗНЕС Online» исполнительный директор республиканского фонда поддержки Рустем Ибрагимов. Названий компаний он уточнять не стал.
Формирование участков и передача застройщикам возможна после утверждения проекта планировки. Впереди еще общественные обсуждения по проекту. Как только его утвердят, планируется реализовать один из кварталов под многоквартирную жилую застройку, который станет первой очередью освоения. По словам Ибрагимова, на данный квартал уже есть покупатель. Один из участков на продажу — около 10 га, он видовой и расположен на возвышенности с панорамой на Волгу, Верхний Услон и Казань. От торгов на земли РФП решено отказаться. Если бы на земли была очередь из желающих, возможно, был бы конкурс, рассуждает собеседник. Для РФП важно, чтобы инвестор уже обладал определенным бэкграундом — авторитетом на строительном рынке, чтобы у него имелись реализованные проекты и чтобы фонд был уверен, что компания реализует проект в соответствии с концепцией экорайона. Будут ли участки реализовываться с инженерной инфраструктурой или без, пока неясно. По словам Ибрагимова, этот вопрос в стадии обсуждения.
Планы освоения всей территории — с перспективой более пяти лет, поскольку участок очень большой и ни один застройщик не потянет такую площадь сразу, поэтому освоение идет кварталами. Застраивать их инвесторы будут согласно ранее принятой концепции.
«Многие сравнивают многоэтажную застройку с Кварталом или микрорайоном „Салават Купере“. По проекту и тем эскизам, которые мы отрабатывали с нашими потенциальными покупателями, это все-таки экорайон, и там нет бетонных джунглей и плотной застройки. Идет максимальное сохранение зеленого каркаса. Застройка в основном будет на тех местах, где располагались склады. Дорожная сеть также максимально, где это возможно, наложена на уже существующую, чтобы минимизировать вырубку», — сказал Ибрагимов.
Что же касается частного сектора, пока на эти земли ищут инвесторов не так активно, как на многоквартирное жилье. Данный тип жилья рассматривают также по принципу комплексного освоения, чтобы развитием занимались профессиональные застройщики коттеджных поселков.
Заявки на конкурс подало 122 участника из 20 стран, победила концепция международного консорциума Knight Frank (Россия, Франция, Великобритания, Бельгия) в партнерстве с татарстанским «Архдесантом»
История места: как возникли планы застройки экорайона
Напомним, что речь идет о территории размером с треть площади Вахитовского района. Или примерно двух «Салават Купере», площадь которого 360,87 гектара. В 2017 году президент РТ Рустам Минниханов заявил, что необходимо создать современную комфортную территорию, максимально сохранив природный ландшафт уникального для современной Казани места. Ради этого был проведен масштабный международный конкурс, лейтмотивом которого стала мысль сформировать нечто вроде города под пологом леса. Благо что в основном территория — это именно лес с пятнами оставшихся площадок, где когда-то стояли корпуса артскладов.
В результате конкурса, заявки на который подало 122 участника из 20 стран, победила концепция международного консорциума Knight Frank (Россия, Франция, Великобритания, Бельгия) в партнерстве с татарстанским «Архдесантом». Он тогда работал под патронажем помощника президента РТ Наталии Фишман-Бекмамбетовой — одной из членов жюри конкурса.
.jpg)
Победившая концепция «Два леса» предусматривала 450 тыс. кв. м жилья плюс примерно 115 тыс. кв. м нежилого фонда, включая пять школ, 8 детсадов, поликлинику, банный комплекс и т. д. В основе концепции лежал принцип застройки жилья с разным типом среды обитания: для любителей единения с природой — частные дома на сваях, а для ценителей городского образа жизни — многоквартирные дома ближе к общественным пространствам.
Одним из ключевых вопросов освоения всей территории была транспортная доступность, и сейчас этот вопрос решен благодаря строительству дороги – дублера Горьковского шоссе
Всего предполагалось три этапа строительства. Кварталы компактной застройки первой фазы — на территориях у железной дороги и станции Аракчино с учетом и взаимосвязью застройки Военного городка. Участок Военного городка – 33 площадью 17,7 га было решено передать компании «Бриз» Андрея Белякова, который взамен достроил объекты «Свея» (4-й дом в ЖК «Золотая середина» и ЖК «Миллениум Сити»). По задумке вместе они сформируют ядро будущей крупной застройки, а сам городок ждет реновация.
Основная целевая аудитория экорайона, по мнению разработчиков концепции, — это поколение миллениалов (родившихся в 1990-х – начале 2000-х годов), которое живет по принципу sharing economy, а также молодые семьи с детьми, выбирающие экологичный образ жизни, ценящие принципы комьюнити (сообщество людей со схожими интересами, ценностями и взглядами на жизнь) и добрососедские отношения.
Одним из ключевых вопросов освоения всей территории была транспортная доступность, и сейчас этот вопрос решается благодаря строительству дороги – дублера Горьковского шоссе. Первый этап трассы от улицы Несмелова до Храма всех религий протяженностью около 7 км практически достроен.
Военный городок – 32 был утвержден еще в августе 2020 года. Он рассчитан на 10,7 тыс. человек, 4,5 тыс. квартир площадью 240 тыс. кв. метров
Проект экорайона: 450 тыс. кв. м «человейников», 616 частных домов и 17,5 тыс. жителей
Повторим, в территорию экорайона при разработке концепции включали и Военный городок – 32. Однако по документам это два проекта планировки. Военный городок – 32 был утвержден еще в августе 2020 года. Он рассчитан на 10,7 тыс. человек, 4,5 тыс. квартир площадью 240 тыс. кв. метров. Планируется одна школа на 1,5 тыс. мест, два новых и один реконструируемый детсад, поликлиника, 3,6 тыс. машино-мест и т. д.
Экорайон же рассчитан на 17,5 тыс. жителей. Он разделен на 15 кварталов с разноэтажной застройкой. Часть будет застраиваться многоквартирными домами высотой от трех этажей — под них отдано 76 га, т. е. примерно 10% всей площади проекта планировки. Максимум высотности — 6–11 этажей. Это несколько выше, чем в первоначальной концепции, где говорилось о 6-этажной высотности. Так что вместо города под пологом леса Казань все-таки получит «башни над лесом», хотя они станут лишь чуть-чуть выглядывать над 30-метровыми соснами.
Всего здесь будет 450 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах и 616 частных жилых домов. Еще во время разработки говорилось, что экорайону нужны три детсада, три школы и поликлиника с роддомом. Тогда еще глава минстроя РТ Ирек Файзуллин заявлял, что этого не хватит. И сейчас по проекту — четыре детсада на 900 мест. Количество школ осталось прежним — их три на 4,5 тыс. учеников. Зато добавилось два объекта дополнительного образования на 2,3 тыс. мест. Роддома не будет, но есть поликлиника, аптека и детская молочная кухня. Планируются и объекты торговли, библиотека, культурно-досуговый центр и прочие мелкие радости жизни.
Общая протяженность дорог экорайона — 38,7 км, предусмотрено 7 тыс. машино-мест. Дороги будут строиться очередями, причем сначала их станут делать попроще и лишь потом доведут до запланированной категории. Предполагается даже трамвайная линия.
На первом этапе освоения планируется строительство инженерных сетей — подстанций, канализационно-насосных станций, кольцевой сети водопровода, очистных сооружений ливневки, разводка газопровода и т. д. Вторым этапом предусматривается строительство улицы районного значения, межевание участков в кварталах индивидуальной застройки и выделение земли под социальную инфраструктуру. На третьем этапе начнется собственно жилищное строительство. При этом застройщику предстоит согласовать с управлением архитектуры и градостроительства эскизы застройки и подревесную съемку. «Проектирование необходимо вести с учетом максимального сохранения существующих насаждений», — говорится в документе. Садики должны построить после появления первых двух жилых домов, а школы — закончить до ввода в эксплуатацию последнего жилого дома в квартале.
Единственное, чего нет в документе, — это сроков. «Совет фонда достаточно осторожно подходит к выбору инвесторов, — говорится на официальном сайте РФП. — Участок большой, и для его полного освоения требуется еще много работы и финансовых вложений для строительства инженерных сетей, социальных объектов и обустройства дорог, что является одной из перспективных задач на этот и следующий год».
«Спрос у покупателей на данный район, думаю, будет. Потому что здесь весь плюс в том, что это комплексная застройка, то есть наличие и социальной инфраструктуры: школ, детских садов, магазинов»
«В любом случае будет дороже 100 тысяч за «квадрат», средний ценник в Казани — 150–200 тысяч»
«БИЗНЕС Online» предложил риелторам прокомментировать потенциал нового жилого района Казани и, в частности, вопрос цены. В 2017 году жилье здесь оценивали по 65–85 тыс. рублей за «квадрат». Что изменилось?
Руслан Садреев — директор компании «Премьер-Недвижимость»:
— Участок достаточно перспективный. Особенно с учетом того, что сегодня земли для застройки в ядре Казани становится все меньше и меньше. И застройщики, как правило, обращают свои взоры уже на пригород. И данный район как раз одна из площадок для комплексной застройки. Что касается застройщиков, то я надеюсь, что это будут татарстанские девелоперы. Потому что у нас есть пятерка сильных строительных компаний, и мы видим, что для них земли остается все меньше и меньше. Поэтому, наверное, в первую очередь предложат им. И если все условия их устроят, то, вероятно, будет строить наша, татарская, пятерка топ-застройщиков.
По стоимости жилья там пока сложно что-то сказать. Если взять сегодняшний средний ценник — на начале строительства в зависимости от района от 150 тысяч до 200 тысяч рублей за метр, то здесь на первых объектах цена будет ниже, чтобы привлечь интерес к проекту. Я думаю, что примерно до 150 тысяч, с учетом того что это новая локация. Но это опять-таки, исходя из сегодняшних цен.
Что касается стоимости квадратного метра в малоэтажном жилье, все зависит от того, какая нарезка будет по земельным участкам.
Спрос у покупателей на данный район, думаю, будет. Потому что здесь весь плюс в том, что это комплексная застройка, то есть наличие и социальной инфраструктуры: школ, детских садов, магазинов, возможно, торгового центра. Второй плюс в том, что уже готова для введения в эксплуатацию часть дороги – дублера Горьковского шоссе, которая как раз и будет подходить к этому району со стороны Волги. На первом этапе, я думаю, наличия дублера окажется достаточно, потом район «запитают» еще и от самого Горьковского шоссе. Ну и третий плюс — это эколокация, то есть зеленая зона рядом и наличие водоемов Волги и озер.
Анастасия Гизатова — руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом»:
— Это настолько интересная территория с очень высоким потенциалом, что я уверена, что подобное будет интересно и застройщикам, и инвесторам, и жителям Казани.
Сколько там будет стоить жилье? Если цены увеличились минимум в 2 раза, то, допустим, однокомнатная квартира в 30 квадратных метров там станет стоить больше 5 миллионов рублей. То есть в любом случае выше 100 тысяч рублей за квадратный метр как минимум. А скорее, больше. Все зависит от того, какого качества будет это жилье. Как быстро станет развиваться инфраструктура, очередность. Потенциал у данного участка очень высокий, и он составит конкуренцию многим жилым комплексам в Казани.
С точки зрения транспортной инфраструктуры, все, что строится за пределами Казани, одинаково неразвито. То есть у всех есть определенные проблемы. Но это никогда не останавливало покупателей. Не первый год говорят о проблемах в Куюках, но тем не менее количество сделок в Куюках и Салмачах не становится меньше.
Андрей Савельев — управляющий партнер агентства «БЕСТ-Недвижимость Казань»:
— Этот проект я оцениваю очень положительно. Дома на данном участке, конечно, будут востребованы. Инвесторы однозначно придут, как наши, так и федеральные. Цена за квадратный метр там сейчас однозначно будет выше ранее озвученных 85 тысяч рублей. Точнее сказать пока невозможно, потому что я не знаю, что там станут строить, какой проект — экономкласс, бизнес-класс… Самый главный вопрос для этого места — транспортная инфраструктура. Потому что сейчас дорога туда, в Аракчино, не сказать чтобы очень хорошая. Загруженность трассы довольно большая. И если там построят такое огромное количество домов, то о транспортной доступности, которая сейчас есть, нельзя будет говорить. Это место однозначно захлебнется уже после 20–30 домов. А здесь речь идет о гораздо большем количестве. Но я все-таки надеюсь, что предусмотрят и построят дополнительные развязки и транспортные пути. Без этого проект не пойдет — он просто не будет реализован.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 24
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.