«Сумасшедшие, неадекватные цены!»: топ-15 самых дорогих особняков Казани на продаже

Динамика продаж частных домов в Казани идет на спад с начала весны

Продажи коттеджей в столице РТ обвалились вдвое

Динамика продаж частных домов в Казани идет на спад с начала весны. Если за март – апрель было 799 сделок, то  за май – июнь набралось в 2 раза меньше — 373. Такие данные «БИЗНЕС Online» предоставили в Росреестре РТ. Причины понятны — покупатели крутили пальцем у виска, глядя на вздорожавшую ипотеку, и ждали благоприятной конъюнктуры. Сейчас есть надежда на рост спроса, по крайней мере в экономсегменте. Риелторы говорят: элитная недвижимость Казани, в отличие от коттеджей по средним ценам, находится в глубоком анабиозе. Если коттеджи в пределах 8–10 млн рублей в сезон продаются за 1–6 месяцев, то премиальные усадьбы стоимостью от 50 млн и выше стоят годами. Срок экспозиции доходит до трех лет, говорят участники рынка.

Что касается дорогих объектов — как квартир, так и домов — этот рынок пока стоит. После 24 февраля спрос обвалился. Он не только не вернулся к прежним значениям — даже не похоже, что идет восстановление.

Марсель Идиатуллин эксперт по элитной недвижимости АН «Мегалит» 

При этом желание продать усадьбы крепнет. Объем предложений загородной недвижимости в пределах Казани и соседних районов за май – июнь увеличился на 6,5%, ответили в «Avito Недвижимости» на запрос «БИЗНЕС Online». Отдельной статистики по премиум-сегменту никто из агрегаторов не ведет, такие объекты, как правило, редко попадают в открытую продажу: это неэффективно, говорят участки рынка. Обычно эксклюзивные варианты находятся в закрытой продаже в агентствах или реализуются через частные каналы и знакомых.

«Последние пять лет мы наблюдаем тенденцию, когда увеличивается предложение таких домов. Это связано с тем, что многие состоятельные люди переезжают в другие регионы или страны на постоянное место жительства. Кто-то выходит на пенсию, заканчивает бизнес-карьеру. У нас бизнес-элита все-таки уже в таком предпенсионном или пенсионном возрасте, когда человек отходит от дел. Переезжают, например, в курортные города», — говорит управляющий партнер агентства «БЕСТ-Недвижимость Казань» Андрей Савельев.

Что с ценами? В сегменте коттеджей всех ценовых категорий с наступлением весенне-летнего сезона был небольшой подъем. Однако какая разница — ну стоил дом 100 млн рублей, а стал 102 миллиона? Если же смотреть динамику за пять лет, то цены в премиум-классе поднялись в среднем на 20–30%, говорят в гильдии риелторов РТ. По статистике всех предложений на том же Avito, в среднем казанский коттедж в июне стоил 7,8 млн рублей, подорожав на 7% по сравнению с маем. Средние цифры, впрочем, мало что говорят о реальной картине. На площадках есть как деревянные домики в Дербышках за 400 тыс., так и дворец за 219 млн рублей в Зеленом Бору. Общая же стоимость топ-15 самых дорогих особняков Казани, выставленных на продажу, — 1,8 млрд рублей. Это на 300 млн больше, чем стоимость элитных квартир города, рейтинг которых «БИЗНЕС Online» составил ранее.

Топ-15 дорогих квартир Казани: СИБУР распродает элитное наследство ТАИФа

Что считать элитным коттеджем? В отличие от квартир, в частном домостроении нет классификации — это не типовые, а индивидуальные проекты, считает Идиатуллин. Для кого-то важна охраняемая территория, некоторые оценивают элитность по архитектуре или цене. Важный фактор — близость к природе. Не зря же люди выбирают именно частный дом — за возможность выйти на свой участок и насладиться свежим воздухом. Впрочем, для кого-то критерий — это добротный дом, но в черте города. Вот, пожалуй, самые важные моменты:

• Локация и доступность транспортной инфраструктуры. Не может быть дом премиальным, если к нему нужно ехать по щебенке или проселочной дороге без асфальта.
• Охраняемая территория.
• Природа. Наличие рядом водоемов, лесов, панорамные виды, удаленность от соседних участков.  
• Высокое качество стройматериалов.
• Соседи. Особняки, выставленные на продажу за 50 млн и имеющие по соседству избушки, не считаются премиальными. Рядом должно быть соответствующее VIP-статусу окружение.

Корреспонденты «БИЗНЕС Online» оценили предложения элитных домов в черте Казани и в 10 км от города и выбрали 15 самых дорогих вариантов. Затем мы осмотрели самые дорогие объекты. 

«Сумасшедшее» предложение за 200 млн рублей: соседство с иловыми полями «Водоканала» и участок в 125 соток

Самое дорогое предложение мы обнаружили в садовом товариществе «Залив» за поселком Отары в Приволжском районе Казани. Имение за 200 млн рублей продается на ЦИАН. На участке в 125 соток (самый большой в нашей подборке) расположился приземистый дом на 627 кв. м из красного кирпича со свежим современным ремонтом, полностью обставленный. Реальных фотографий внутренней обстановки в объявлении почти нет — видимо, владельцы там еще живут. Представлены только снимки из дизайн-проекта.

Недостроенный дворец почти в 1,5 тыс. кв. м (самая большая жилая площадь в нашем рейтинге) находится в закрытом коттеджном поселке Кояшлы возле Петровского

«Дом за 200 миллионов? Это что-то из разряда сумасшествия. Даже если там будет 5 тысяч квадратных метров, кто это купит? Элитный дом подразумевает элитных соседей, асфальтированный доступ, природу. Но Отары? Извините. Сумасшедшие, неадекватные цены», — говорит один из экспертов недвижимости, не скрывая при этом эмоций. Понять такую реакцию можно: в 2 км от сверхдорогого объекта раскинулись совсем не элитные иловые поля «Водоканала»… Впрочем, на каждый товар рано или поздно находится покупатель. Посмотреть особняк вживую нам не удалось: в риелторском агентстве сообщили, что за 200-миллионный объект уже внесли задаток, поэтому просмотры встали на паузу.

В конце июня еще один казанский особняк тоже стоил 200 млн рублей, но к моменту публикации его цена снизилась на 10 млн рублей. Недостроенный дворец почти в 1,5 тыс. кв. м (самая большая жилая площадь в нашем рейтинге) находится в закрытом коттеджном поселке Кояшлы возле Петровского. Попасть на территорию комплекса можно через автоматизированный шлагбаум, который открывается по звонку на номер телефона, известный только жителям. В поселке всего 28 домов, каждый обнесен высоким глухим забором.

В перерыве между торжественными обедами обитатели дворца смогут коротать время у одного из каминов, в библиотеке, кинотеатре, тренажерном зале или банном комплексе, который включает в себя бассейн, хаммам и русскую баню

Участок в 42 сотки расположен в тупиковом проезде на краю соснового бора. По словам риелтора, показывавшего объект, его строил для себя высокопоставленный представитель мусульманского духовенства. Это заметно с первого взгляда: ворота и фасад дома украшены характерным узором, который называется гирих (перс. «узел»). У основного дома четыре отдельных входа, у каждого сектора есть свой санузел, женская столовая отделена от мужской. Постройка рассчитана на масштабные собрания: под навесом у главных ворот помещается до 6 машин (в гараже — еще две), в зоне барбекю устроен десяток разнообразных печей (включая тандыр), просторная терраса окружает половину строения. Кроме того, есть гостевой дом площадью 261 кв. м с двухсветной гостиной и двумя спальнями. У главного дома установлены еще не все окна. Со слов риелтора, рамы из натурального дуба изготавливались на заказ в Германии, но у хозяина не нашлось средств оплатить их доставку. Без учета окон можно говорить о предчистовой отделке: все коммуникации разведены, теплый пол залит бетонной стяжкой, остались только косметические работы. Чтобы довести дом до жилого состояния, понадобится еще 100 млн рублей, и собственник готов помочь с дальнейшим ремонтом за отдельную плату.

Любопытно, что стартовая цена составляла 150 млн рублей, а с 12 марта 2022 года поднялась до 200 млн рублей. Риелтор сослался на удорожание материалов

Особняк подойдет для очень большой семьи: здесь пять спален, у каждой свой санузел. «Можно рассмотреть этот дом как коммерческую недвижимость, сделать отель», — предложил риелтор. В перерыве между торжественными обедами обитатели дворца смогут коротать время у одного из каминов, в библиотеке, кинотеатре, тренажерном зале или банном комплексе, который включает в себя бассейн, хаммам и русскую баню. Два жилых этажа и подвал объединены шахтой для лифта, который пока не установлен.

Как такой уникальный проект оказался в продаже? По словам риелтора, владелец столкнулся с финансовыми трудностями, по причине которых прошлой осенью было принято решение расстаться с дорогой недвижимостью. Любопытно, что стартовая цена составляла 150 млн рублей, а с 12 марта 2022 года поднялась до 200 млн рублей. Риелтор сослался на удорожание материалов.

Следующий дом в нашем рейтинге — трехэтажный сруб площадью 700 кв. м на улице Алтан Приволжского района Казани за 180 млн рублей

Особняк с тремя бассейнами по соседству с Башировым

Следующий дом в нашем рейтинге — трехэтажный сруб площадью 700 кв. м на улице Алтан Приволжского района Казани за 180 млн рублей. Заезжая в поселок, риелтор перечислял его жителей: здесь живет владелец сети обувных магазинов, там — владелец банка, а за углом — владелец «Данафлекса» Айрат Баширов. Дома попроще здесь тоже встречаются, но мы не заметили ни одного одноэтажного. Вокруг раскинулся лесопарк «Дубрава».

По словам нашего собеседника, владельцы объекта планируют переезд в другой регион и уже в течение года ищут покупателя. Из-за финансовых обстоятельств последние два года семья сдает дом в аренду представителям топ-менеджмента и дипломатам. Сами собственники проживают в домике поменьше на той же территории и постоянно занимаются реновацией: в наше посещение как раз шел ремонт крытого уличного бассейна, а хозяин в рабочей одежде выгружал песок из багажника Land Rover. Экскурсию по имению проводил его сын, выросший в этом доме и знающий историю каждого гвоздя.

На участке уместился гараж, детская площадка, теплица, грядки, ручей, фонтан, две беседки с зоной барбекю, баня

Сначала нам показали парк на участке в 85 соток — это примерно на четверть больше стандартного футбольного поля. «10 тысяч растений, каждый сантиметр территории ухожен, каждый листик посажен по замыслу», — говорит наш экскурсовод. На участке уместился гараж, детская площадка, теплица, грядки, ручей, фонтан, две беседки с зоной барбекю, баня. Есть искусственное озеро площадью 9 соток, в котором живут караси и утки. Зимой оно превращается в каток, но не промерзает до дна, и караси зимуют прямо там. Из озера вытекает водопад — в свое время для него привезли 6 вагонов камня из Дагестана.

Вся территория обнесена забором из художественно выложенного камня. Каждая секция представляет собой какой-то сюжет: горы, мельница, море и т. д.

Вся территория обнесена забором из художественно выложенного камня. Каждая секция представляет собой какой-то сюжет: горы, мельница, море и т. д. Бывшая баня сейчас превращена в гостевой домик, вместо парилки и купели устроено две спальни. Печь, коммуникации, чаша бассейна в полной сохранности, поэтому вернуть изначальное назначение будет несложно. А пока можно пользоваться сауной в подвале главного дома, при которой есть еще один бассейн. «Чтобы отапливать [электроэнергией] большую сауну, нужно специальное разрешение. В Алтане такое есть только у нас и у Баширова», — рассказал сын владельца.

Еще громче о прежних финансовых успехах хозяина говорит банкетный зал с обстановкой в стиле средневековой таверны, чучела животных, бильярдный стол и роскошные кресла, выполненные по индивидуальному заказу

Поместье построено в середине 2000-х и обставлено в соответствии с модой того времени — итальянская мебель из темного дерева, камины, картины, иранские ковры, кабинет с библиотекой, фреска ручной росписи. Еще громче о прежних финансовых успехах хозяина говорит банкетный зал с обстановкой в стиле средневековой таверны, чучела животных, бильярдный стол и роскошные кресла, выполненные по индивидуальному заказу. Кондиционер есть в каждой комнате, а бытовая техника — в основном премиального немецкого бренда Miele. «Только участок стоит больше 100 миллионов рублей. А если посчитать себестоимость всего, что здесь есть, становится понятна высокая цена», — подытожил сын хозяина.

Неожиданное предложение обнаружилось в Старом Аракчино, в коттеджном поселке «Волжская гавань». По словам представителя продавца, дому всего три года

Дом, купленный у лица из окружения руководства РТ, и баня в готическом стиле

Неожиданное предложение обнаружилось в Старом Аракчино, в коттеджном поселке «Волжская гавань». По словам представителя продавца, дому всего три года. Роскошный ремонт в нем делали для себя, и процесс даже не успел завершиться, когда хозяева решили переехать за границу. Для обстановки выбирали самое лучшее: без учета мебели объект готовы отдать за 95 млн рублей, с обстановкой — за 160 миллионов. «Сама бетонная коробка три года назад стоила 35 миллионов рублей», — намекнул риелтор на значительные вложения в отделку дома. Также он сообщил, что владельцы зарабатывают тем, что сдают коммерческую недвижимость, а дом когда-то был приобретен у некоего лица из окружения руководства РТ.

Снаружи объект выглядит по-современному стандартно: прямоугольник из коричневого кирпича, забор с коваными пиками, гаражные ворота. Обстановка внутри контрастирует со скромным внешним видом. Дизайн-проект разработан казанским дизайнером. Интерьер в оттенках белого получился ультрасовременным и в то же время традиционным: итальянская плитка под мрамор на теплом полу, бледно-серая декоративная штукатурка, элементы золотого цвета, дизайнерские люстры и декор из дерева цвета ореха. Недостаток декора и общее ощущение необжитого помещения делают дом безликим.

Интерьер в оттенках белого получился ультрасовременным и в то же время традиционным

На первом этаже расположилась полностью оборудованная кухня-гостиная в белых тонах с видом на двор и берег Волги, а также гостевая спальня, гардеробная и санузел. Во время просмотра в окно гостиной дружелюбно заглядывали две собаки: алабай и ретривер. Наш собеседник пояснил, что при желании алабая новому хозяину отдадут бесплатно: у собаки есть свой вольер. На втором этаже — три детские, каждая с индивидуальным дизайном, как и общий детский санузел. В день посещения в спальнях как раз собирали мебель — после ее установки дом будет полностью готов. В большой хозяйской спальне из бледно-серой обстановки выбивается монструозный комод темного дерева, у которого пока не хватает одной ручки. К мастер-спальне примыкают собственная ванная и большая гардеробная с окном.

На первом этаже расположилась полностью оборудованная кухня-гостиная в белых тонах с видом на двор и берег Волги, а также гостевая спальня, гардеробная и санузел

Дом нуждается в доделках — нужно привести в порядок крыльцо, цоколь, сделать озеленение. Кроме того, на участке есть банный комплекс площадью 100 кв. м — в нем пока только черновая отделка, а содержание будущему владельцу придется продумать самостоятельно. Объект находится прямо у воды, а свое плавсредство можно припарковать на лодочной станции неподалеку. Искупаться прямо возле дома помешают берегоукрепительные сооружения, но в пешей доступности есть пляж.

Объект находится прямо у воды, а свое плавсредство можно припарковать на лодочной станции неподалеку. Искупаться прямо возле дома помешают берегоукрепительные сооружения, но в пешей доступности есть пляж

«Этот дом уйдет в течение лета, у нас нет конкурентов по отделке», — заверил риелтор после просмотра. Есть только два минуса: поселок совсем молодой, поэтому придется потерпеть шум стройки у соседей и разбитую техникой дорогу еще как минимум два года.

Замыкает топ-5 самых дорогих домов в Казани объект на улице Матур в Приволжском районе, вблизи поселка Алтан. Примечательно, что в объявлении нет изображения внешнего вида дома — фото можно получить только по запросу. По словам риелтора, особняк выставлен на продажу более трех месяцев назад, за это время владельцы успели снизить стоимость на 10% со 150 млн до 135 млн рублей. Срочность вызвана переездом семьи в другой регион в связи с новым назначением хозяина дома. «Торг всегда уместен. А тот, кто хочет продать, будет торговаться», — отметил риелтор. О дальнейшем дисконте он предложил пообщаться после просмотра.

Особняк на участке в 10 соток состоит из большого дома и спа-комплекса с бассейном, хаммамом, сауной и комнатой отдыха. «Дерево на полу американское, такое и раньше было трудно достать. Мебель приезжал собирать сборщик-итальянец. Мозаику в санузле клеил художник», — описал убранство риелтор. Основной дом оформлен в стиле современной классики, а банный — в стиле готики. Также есть теплая беседка с панорамными окнами.

Распродажа на Щурячьем острове и подешевевшее Боровое 

Следующие дорогие дома в нашем списке — с ценником от 120 млн до 75 млн рублей. Сюда вошли особняки в поселках Петровский, Вороновка, микрорайоне «Плодопитомник», недострой в Аметьево, Боровом Матюшино, а замыкает топ-15 коттедж на полуострове Волги за 75 миллионов. Территориально это уже Зеленодольский район, но в пределах 10 км от Казани. Двухэтажный дом в 530 кв. м с 14 сотками земли расположился в СНТ «Щурячий», в народе называемом Щурячьим островом. «Есть свой узаконенный причал, — сказано в объявлении. — Есть все, начиная от бассейна и хаммама, заканчивая спортивным залом». Виллы здесь на любой вкус. Всего на сайтах объявлений мы насчитали около 30 разных предложений.

Что в Боровом Матюшино? По словам риелторов, лет 15 назад поселок считался казанской «Рублевкой». Словами о статусном соседстве с «президентскими дачами», своим пирсом и элитным местоположением у Волги сейчас уже никого не удивишь. «Там обособленная территория, понятное ценообразование. Но где-то дворец, а рядом халупа. Да, старенькие дома постепенно сносятся и строятся новые, но разномастная история осталась, и она уже не так привлекательна», — говорит один из брокеров. Самый дорогой дом сейчас продают здесь за 97 млн рублей. Особняк в 820 «квадратов» раскинулся на 19 сотках земли. Трехэтажный дом со своим мини-садом выходит прямо на Волгу. В самой деревне сегодня выставлено на продажу аж 16 домов на общую сумму в 531 млн рублей.

Среди дорогостоящих локаций Казани опрошенные участники рынка также называют поселок нефтяников у набережной Казанки (объявлений в открытом доступе нет), новые дома у станции метро «Аметьево», первую береговую линию Волги, микрорайон Гривка, а также объекты в историческом центре. Так, один из домов продается на Ульянова-Ленина за 75 млн рублей. Это 653 «квадрата» и 9 соток. Коттедж в черновой отделке. «Дом строился как родовое гнездо, поэтому использовалось все самое лучшее и качественное», — говорит продавец.

Дорогие особняки, в отличие от пентхаусов, не выбирают для инвестиций и аренды, говорят эксперты рынка недвижимости. Такие объекты берут для собственного проживания и готовы значительно переплатить за понравившуюся локацию. Приобретают коттеджи как за наличные (например, после продажи своей недвижимости), так и в ипотеку. «Готовые дома не покупают, а инвестируют в строительство совместно с компаниями и частными застройщиками», — считают в компании «Флэт».

Строить дома на продажу в данном сегменте сейчас слишком затратно и невыгодно. Средний прайс среди дорогих домов от застройщиков  — 35–40 млн рублей. Основной спрос приходится на дома среднего ценового сегмента в 7–10 млн рублей, говорят в агентстве. Ждать больших распродаж «премиалки», несмотря на обилие предложений, в ближайшее время не стоит. В этом сегменте, в отличие от квартирного рынка, пока все стабильно и резких скачков цен не наблюдается.