Наиль Галеев, СМУ-88: «Продолжаем сдавать дома на год раньше срока»

Наиль Галеев: «Мы хотим запускаться потихоньку. Остановка для нас еще хуже — один месяц простоя нас откидывает назад на полгода. Поэтому скоро стартуем с третьей очередью «Яратам» в Советском районе — она самая большая»Фото: «БИЗНЕС Online»

«Сейчас идет вопрос о выживании»

— Наиль Ринатович, сегодня для стройкомплекса настали непростые времена. Кто-то останавливает работы, кто-то рассылает «письма счастья» о задержке сроков сдачи, кто-то отменяет новые проекты. Как думаете, стройка встала надолго?

— У застройщиков каждые два года что-то не слава богу. То эскроу, то ковид, то санкции. Кризис далеко не первый — все переживали и этот переживем. Не скажу за остальных, но наши стройки ни разу не останавливались за это время. Мы продолжаем жить и работать, все объекты в графике. Более того, на Дубравной мы идем с серьезным опережением сроков. Думаю, уже в этом году, к концу осени, будем сдавать первые четыре дома — на год раньше срока.

«Кроме того, смотрим за пределы Казани. Готовимся выходить в регионы, изучаем рынки Владивостока, Тюмени, Калуги, Нижнего Новгорода» Фото предоставлено СМУ-88

— Такая уверенность в это нестабильное время. А что с новыми домами? Сейчас же все на паузе, никто не начинает строить?

— Нет, мы хотим запускаться потихоньку. Остановка для нас еще хуже — один месяц простоя нас откидывает назад на полгода. Поэтому скоро стартуем с третьей очередью «Яратам» в Советском районе — она самая большая. У нас там сидят вещи, которые будут продолжением второй очереди, мы не можем тут что-то откладывать.

Совсем новый проект на Краснококшайской мы действительно придержали, чтобы не влететь с ним в самую неразбериху. Нас каждый день спрашивают в соцсетях, не отказались ли мы от планов и когда будем начинать. От планов мы не отказываемся, обязательно будем строить. Сейчас потихоньку готовим площадку, разрабатываем котлован.

Кроме того, смотрим за пределы Казани. Готовимся выходить в регионы, изучаем рынки Владивостока, Тюмени, Калуги, Нижнего Новгорода.

Для Нижнего, например, есть предложение по расселению аварийного жилья. Это же только в Казани в свое время успели в большей массе решить данный вопрос. В остальных регионах ситуация гораздо хуже. И вот там мы предлагаем механизм, когда рядом с аварийными домами на выделенном участке строим дом с квартирами в чистовой отделке и переселяем туда людей. Все в плюсе: муниципалитет решил проблему с аварийным жильем, люди переезжают в новую комфортную квартиру в двух шагах от привычного места жительства, а мы — участок по упрощенной схеме.

— По-моему, это станет идеальным вариантом расселения «аварийки». Но это будущее. А в чем главные риски для стройки сейчас?

— Не попасть в экономику, пока проектное финансирование и кредиты слишком дорогие, а спрос слабо поддержан. Правительство говорит: буду субсидировать тебе ставку до 15 процентов, а спрос стимулировать льготной ипотекой за 12 процентов для всех и семейной под 6 процентов. А вторичному рынку вообще помогать не стану.

Смотрим дальше. Лимиты ипотеки в 6 миллионов для Казани откровенно низкие. Думаю, их надо было определять не из расчета двух столиц и регионов, а смотреть на себестоимость «квадрата». «Однушка» в городской черте Казани стоит где-то 7 миллионов. Тут со скрипом хватает.

Но семья с двумя маленькими детьми — а это основные покупатели, у них самые комфортные условия по ипотеке — в «однушке» жить не может. Нужна трехкомнатная, а вот тут уже проблема. В городе они стоят примерно 10 миллионов, то есть «первоначалка» — 4 миллиона. Где их найти? Накопить или продать свою квартиру. Продать свою сейчас очень сложно — доступной ипотеки же на вторичном рынке нет, осталась только наличка.

Значит, у нас спрос снизится, темпы наполнения эскроу-счетов упадут, и мы не сможем поддерживать низкую средневзвешенную ставку. А значит, потеряем рентабельность и в итоге будем банкротиться. Обманутых дольщиков как будто бы в этом случае не возникнет, потому что банк вернет деньги. Только отдаст он сумму двухлетней давности, которую уже съела инфляция и на которую нужную квартиру теперь не купишь.

Поэтому считаю, что 15 процентов с учетом всех этих данных — очень рискованное мероприятие. Приемлемым вариантом была бы ставка в 10 процентов с учетом дополнительных мер поддержания спроса. Сейчас не идет речи о прибыли — вопрос о выживании.

В этом году еще, наверное, будет терпимо — к лету мы ждем прихода частных инвесторов. Где-то к середине июня у них заканчиваются банковские вклады под высокий процент, и люди станут перекладывать деньги в недвижимость. Квартира, как ни крути, — это буквально железобетонная инвестиция.

«На Дубравной мы идем с серьезным опережением сроков. Думаю, уже в этом году, к концу осени, будем сдавать первые четыре дома — на год раньше срока» Фото предоставлено СМУ-88

«Наши делают такой же кирпич, как и в Голландии»

— Кстати, о железобетоне — как дела с материалами? Санкции повлияли на уже запущенные проекты? Есть проблемами с поставками?

— Проблемы с поставками были в пандемию. Тогда все действительно оказались не готовы к такому сценарию и импровизировали на ходу. Тот опыт научил нас не полагаться только на импортные поставки, а повнимательнее посмотреть на отечественных мастеров. У нас почему-то считается, что нет пророка в своем отечестве. И это большое заблуждение.

Мы давно ведем переговоры с заводами, рассказываем наши требования к качеству. Сейчас у нас налажены альтернативные каналы поставки. До этого проще было не заморачиваться и купить западное. По цене плюс-минус то же самое, зато гарантия, маркетинг и бренд — все есть. И это не позволяло нормально развиваться отечественной индустрии, хотя у наших есть аналогичные товары, тех же характеристик. Положить эти два кирпича рядом — ни за что не отличишь, где какой. Только у нашего нет длительных испытаний. Голландия делает такой кирпич уже лет 100, и мы наглядно видим: дом 20 лет стоит, этот кирпич не выгорел. А наши производят такой же кирпич, по той же технологии, по тем же стандартам, но у него нет 20 лет испытаний. Ничего страшного, значит, будем заключать с ними гарантийные обязательства, это огромный импульс для наших заводов.

Безусловно, мы продолжаем искать контакты с зарубежными компаниями. Если кто-то громко хлопнул дверью, не значит, что ушли все. Да и старые уже думают, как вернуться, так что дефицита материалов и технологий не будет.

«Наши производят такой же кирпич, по той же технологии, по тем же стандартам, но у него нет 20 лет испытаний. Ничего страшного, значит, будем заключать с ними гарантийные обязательства» Фото предоставлено СМУ-88

«Свободной земли в Казани не так много, чтобы строить безликие пустые коробки»

— Госдума и Правительство предлагают целый комплекс мер по поддержке стройкомплекса. Как вы его оцениваете? Насколько он поможет отрасли?

— Поддержка — это всегда хорошо и полезно. В Татарстане всегда стройке уделяли много внимания, Минстрой с нами всегда на связи, помогали решать проблемы в пандемию в оперативном режиме. Сейчас организована рабочая группа для подготовки законодательных инициатив. Рустам Нургалиевич на своем уровне всегда поддерживает отрасль. Сейчас Правительство приняло в основном разные послабления, и, если честно, именно для нас они мало что поменяли. СМУ-88 всегда работало добросовестно, в срок и без нарушений, сейчас продолжаем работать в таком же режиме. Гораздо более эффективным решением стало бы, например, поэтапное или частичное раскрытие эскроу-счетов. Это позволило бы сохранить цену денег, придержать цены и двигаться более динамично. Если такое решение примут, это станет большим шагом вперед для индустрии.

— Кстати, о ценах — не было ли мысли опустить планку? Отказаться от ваших фишек в пользу доступности жилья?

— Меня люди просто не поймут. Кризис рано или поздно закончится, а дома останутся. Свободной земли в Казани не так много, чтобы строить безликие пустые коробки. Сегодня во всех классах жилья сформировался четкий запрос: для людей новая квартира — это не просто решение жилищного вопроса, это приобретение нового образа жизни. Мы мониторили мнения, проводили исследования, люди с пониманием относятся к ценам. Им важен внешний вид дома, насколько продумана и красива дворовая территория, как оформлены общественные пространства, есть ли колясочная и консьерж, вопросы безопасности и много что еще. Люди покупают новостройку, чтобы решить повседневные бытовые проблемы, оказаться в дружелюбной и комфортной среде.

Поэтому мы не делаем дважды один и тот же проект. У нас нет типовой застройки, каждый объект мы проектируем с нуля. И это позволяет нам и новые фишки вставлять, и исправлять старые недочеты. Наши дома отражают эволюцию компании — мы всегда строили лучшее, что могли с учетом экономики, материалов и технологий. Да, когда компания была меньше, то и решения были проще, но сейчас мы заработали имя, и оно важнее прибыли. Поэтому мы поддерживаем его более продвинутыми инженерными решениями даже в демократичных проектах в ущерб выгоде.

«Для людей новая квартира — это не просто решение жилищного вопроса, это приобретение нового образа жизни» Фото предоставлено СМУ-88

«В 90-е квартиры были огромными, но их надо как-то отапливать и убирать»

— А как вы ищете новые технологии теперь?

— Все стандартно: выставки. Слава богу, главный архитектор Ильсияр Мисхатовна у нас такие мероприятия проводит: сначала «Казаныш», недавно в Смене было. Вот как раз там мы познакомились с модульными фасадами. Рассматриваем такую идею для будущих проектов. По сути, это эволюция технологии вентфасадов, тоже устанавливается плитами. Они собирают кирпичный фасад, только на заводе, и привезут сразу готовую панель, а я закреплю на стену. Это быстрее, и качество на заводе можно обеспечить гораздо лучше. Не нужны каменщики, которых еще и нет.

Каждый день появляется что-то новое. Если использовать старые проекты, мы ничего нового не привнесем. Меняется даже ширина окон, чтобы было больше света.

— Есть запрос на большие окна сегодня?

— Конечно. Мы живем в таком пасмурном климате, что, когда есть хоть чуть-чуть света, мы готовы все забрать. Но запрос на витражное остекление, в том числе холлов, далеко не единственный. Образ жизни меняется, это влияет на критерии выбора квартиры. Сейчас многие пришли к выводу, что большая квадратура им не нужна. В 90-е люди стремились к гигантомании, квартиры были огромными, а потом поняли, что это все надо отапливать и убирать. 

В современных домах сейчас запрос на какое-то общее пространство для всех жильцов дома и на маленькие спальни. Человек в спальню приходит поспать, он ее практически не видит. Раньше всем нужны были большие зал и кухня. Почему такой запрос был? Раньше где собирались? Дома. Сейчас где собираются? В кафе и ресторане. Молодежь живет в таком ритме, что им некогда этим всем самим заниматься. Это вопрос выбора, и предложения должны быть разными — на любой вкус и кошелек. 

«Мы живем в таком пасмурном климате, что, когда есть хоть чуть-чуть света, мы готовы все забрать» Фото предоставлено СМУ-88

Для себя решили уйти от межкомнатных стен, мы видим, что люди относятся к этому с пониманием. В Москве давно так строят, и в Казани был уже такой опыт, мы видим, что это востребовано. В 75 процентах квартир перегородки все равно разбирают и переделывают, получается, что только мусор производим. Это лишние затраты, бессмысленный перевод материалов и работы. Пускай лучше квартира будет ниже стоимостью, а покупатель сам сделает, как ему надо: сэкономит на демонтаже, на вывозе, создаст пространство под себя. Да и нагрузка на подъезды и холлы окажется ниже — меньше вероятность, что что-то испортят, когда будут вывозить строительный мусор.

«Нам не привыкать быть первопроходцами»

— Какие возможности для роста сейчас видите? Как будет развиваться компания?

— Думаю, определенным трендом станет реновация промзон. Сегодня это единственный адекватный территориальный резерв города. Бесконечно застраивать поля в агломерации и заставлять тянуть туда километры сетей и дорог — это не выход. Надо для начала перетрясти все мертвые серые территории, оживить их. Сейчас в Казани две точки реновации: на улице Родины и территория Портовой.

В первом случае работы уже идут полным ходом, в том числе и у нас. Эту территорию осваивают несколько застройщиков, видим, что это востребовано — развитая инфраструктура вокруг, огромный лес под боком, и начал строиться Вознесенский тракт.

Портовую же только ждут преобразования. Тут мы медленно запрягаем, потому что территория уникальная для Казани в своем роде. Сегодня к работе подключили лучших специалистов, архитекторов с мировым именем. У нас просто нет права на ошибку. Мэр Казани регулярно проводит совещания по этим территориям и держит вопрос под личным контролем. Фактически тут будет построен второй центр города. Жилье, институты, музеи, рестораны, офисы — и все с видом на Волгу. Большой, сложный и интересный проект, в России, пожалуй, еще такого не было. Но нам не привыкать быть первопроходцами.

Айрат Алеев