Игорь Рыбаков Сооснователь корпорации «Технониколь» Игорь Рыбаков (на фото) наполнит здание бывшего советского «Детского мира» в Казани смарт-офисами Фото: © Рамиль Ситдиков, РИА «Новости»

В Казани откроется первый коворкинг сети смарт-офисов SOK миллиардера из списка Forbes

Сегодня наконец раскрылась интрига с тем, кто займет пустовавшие почти год этажи здания бывшего советского «Детского мира» на улице Пушкина в Казани. В марте отсюда, в частности, съехала сеть универмагов брендовой одежды и обуви «Стокманн», проработав в столице РТ пять лет. И вот теперь владелец здания — компания «Джи Эй Групп», развивающая сеть магазинов парфюмерии и косметики «Золотое яблоко», — нашел нового арендатора. Договор долгосрочной аренды заключен с сетью смарт-офисов SOK миллиардера из списка Forbes и сооснователя корпорации «Технониколь» Игоря Рыбакова.

«Наше партнерство с SOK — своего рода коллаборация с современной повесткой и концентрация лучшего комьюнити в самом центре исторической Казани», — отмечает директор по недвижимости сети парфюмерных супермаркетов «Золотое яблоко» Евгений Сапфиров.

Коворкинг займет 4,2 тыс. кв. м площадей — это весь второй, третий и четвертый этажи. Магазин «Золотое яблоко» по-прежнему будет располагаться на первом. Открытие гибких офисов намечается здесь на III квартал этого года, т. е. ближе к лету.

Как рассказали «БИЗНЕС Online» в консалтинговой компании CBRE, эта сделка стала крупнейшей в сфере аренды помещения под коворкинг в регионах России по итогам прошлого года. Сумма сделки не разглашается. По словам источников на рынке недвижимости, ставка аренды в центре Казани для Рыбакова могла составить 1,2–1,5 тыс. рублей в месяц, т. е. 5–6,3 млн рублей в месяц за три этажа.

В советское время «Детский мир» был знаковым магазином в Казани. Его бесспорным преимуществом является расположение в самом центре города, на пересечении транспортных и пешеходных потоков (фото 1979 года)Фото: Владимир Зотов

«Здание бывшего советского „Детского мира“ — непростой проект, подход к реализации которого должен был быть абсолютно нестандартным. С одной стороны, здание историческое, с определенными ограничениями. При этом бесспорным преимуществом является его расположение в самом центре города, на пересечении транспортных и пешеходных потоков», — отмечает замдиректора отдела торговых помещений CBRE Алена Умбетхалиева.

Здание универмага на Пушкина, 2 было построено в 1963 году по типовому проекту и изначально принадлежало министерству торговли ТАССР. Первым, еще до переезда на улицу Кирова (ныне Московская), его занимал казанский ЦУМ. В 1982-м здесь поселился «Детский мир», в роли которого оно оставалось следующие 20 лет.

В 2006 году здание приобрело московское ОАО «Подиум» за 10 млн рублей. Однако из-за разногласий с руководством республики проект был на некоторое время заморожен. В 2010-м «Подиум» попытался продать актив за 700 млн рублей, но долго не мог найти покупателя. Следующей вехой в истории «Детского мира» стало банкротство «Подиума» в 2012 году по собственному иску компании. Вскоре здание приобрела московская компания Landor Investments. Его покупка и ремонт были оценены в $30 миллионов. Свой текущий вид здание приобрело в 2014-м.

Непростая история и у участка земли площадью в 960 кв. м прямо за «Детским миром», который с 2018 года также находится в собственности ООО «ИК „Джи Эй Групп“». Напомним, в июне 2004-го участок был предоставлен в аренду сроком на 25 лет центру развития народных художественных промыслов и ремесел РТ для строительства штаб-квартиры. Однако вместо капитального строения там появились только деревянные киоски. В 2013-м комитет земельных и имущественных отношений обратился в арбитражный суд с иском о задолженности по арендной плате и в прокуратуру с требованием демонтировать павильоны. Процесс затянулся, и последний киоск был снесен только в январе 2018 года.

Для самой же сети смарт-офисов SOK это первый выход в регионы. Она начала развиваться в Москве и сегодня является крупнейшим оператором коворкингов в России: 7 площадок работает в Москве, одна в Тель-Авиве (Израиль), а в начале 2022 года планируется открытие первого коворкинга в Санкт-Петербурге. Сеть называют премиальным коворкингом. Компания предоставляет свои площадки как корпоративным клиентам, так и малому и среднему бизнесу. Среди резидентов гибких офисов — компании «Тинькофф», Ozon, «СберАвто» и др.

«Мы активно изучаем рынок и планируем еще 13 площадок по городам-миллионникам к концу 2023 года. Открытие в Казани — это реакция на волну интереса к качественным рабочим пространствам в городе, — говорит управляющий партнер SOK Ирек Аллаяров. — SOK предоставляет комплексные решения задач, которые стоят перед современным бизнесом. Мы регулярно проводим исследования, внимательно следим за движением внутреннего и зарубежного рынков и предлагаем резидентам самые эффективные решения. И организация рабочего пространства, и сервис — лишь некоторые из них. Сегодня SOK — это также комьюнити предпринимателей, стать частью которого смогут и резиденты Казани». 

В пресс-релизе CBRE называет здание на Пушкина торговым центром «Золотое яблоко». Эксперты отмечают, что в подавляющем большинстве новых проектов коммерческой недвижимости в мире наблюдается тренд на максимальную диверсификацию функционалов, когда монопроекты превращаются в многофункциональные.

Сеть универмагов брендовой одежды и обуви «Стокманн», проработав в Казани пять лет, съехала с улицы Пушкина еще в марте. С тех пор три этажа пустовало Фото: «БИЗНЕС Online»

Почем местечко фрилансерам и бизнесу?

Потенциальные клиенты на новые офисы в центре Казани уже есть, говорят в CBRE. Это как местные игроки рынка, так и крупные федеральные компании. Имена пока не называют. Ценник составит в среднем от 20 тыс. рублей за рабочее место в месяц в смарт-офисе, незакрепленное место в «гибком» пространстве — от 10 тысяч. SOK будет самостоятельно проводить все строительные работы в соответствии со своей концепцией.

Что предлагают в Москве? К примеру, флагманская площадка SOK «Рыбаков Тауэр» на Ленинградском проспекте рассчитана на 900 мест. Это как сам коворкинг, так и множество переговорных, конференц-залов и видовых террас. Рабочие места предлагают для фрилансеров или небольших команд. Час посещения коворкинга стоит от 299 рублей при условии покупки сразу трех часов. Дневная аренда обойдется в 1,8 тыс. рублей. В стоимость входит защищенный высокоскоростной интернет, оргтехника и зона кофе-брейка, говорится на сайте компании. Закрепленное место в премиальном коворкинге стоит уже 31,5 тыс. рублей в месяц вместе с часами в переговорных. Есть смарт-офисы для небольших команд из 3–4 человек. Поработать один день будет стоить от 4,2 тыс. рублей на всех, а вот компании побольше, из 9–14 человек, день обойдется  в 12,6 тыс. рублей.

Открытие SOK в Санкт-Петербурге намечено на 1 февраля. Сейчас в 6-этажном здании в Щербаковском переулке ведутся ремонтные работы. Площадка рассчитана на 723 рабочих места. Час работы в коворкинге здесь будет стоить так же, как и в Москве, 299 рублей. А вот закрепленное место чуть дешевле столичного — от 28,7 тыс. в месяц.

По данным CBRE, в небольших городах наблюдается дефицит качественного офисного предложения. «Эта сделка также стала хорошим примером тренда появления новых категорий арендаторов в объектах торговой недвижимости, наблюдающегося в последнее время. Помимо распространенных форматов (фешен-ретейл, фуд-ретейл и развлекательный ретейл) появляются пространства для работы и спорта, а также трансформируются привычные концепции брендовых магазинов. Современный девелопмент все больше идет в направлении создания комплексных проектов, где несколько сегментов недвижимости объединено одним пространством. Это касается как новых проектов, так и смены функционала существующей недвижимости», — добавляют эксперты.

«В Казани на сервис-офисы есть спрос. IT-компании, рекламные агентства, околотворческие организации — все ищут себе классное пространство. Чтобы там была хорошая инфраструктура, а не просто офисный центр с дешевой отделкой. Людям хочется комфортное помещение, интеллигентных соседей»Фото: © Владимир Астапкович, РИА «Новости»

«Денег туда уйдет немерено — еще непонятно, как они будут отбивать эти вложения»

«БИЗНЕС Online» попросил экспертов оценить, кому могут быть интересны офисные помещения в центре Казани и какие минусы могут оттолкнуть потенциальных арендаторов.

Юрий Чикиров — генеральный директор АН «РеАгентство»:

— Предполагаю, что будет гибкая система оплаты с выручки, то есть какая-то фиксированная сумма и процент от оборота. Это место было одним из самых дорогих. Насколько я помню, там арендовала фактически родственная компания (сеть универмагов брендовой одежды и обуви «Стокманн» — прим. ред.) и у них ставка была в районе 4–4,5 тысячи рублей за 1 квадратный метр. В районе улицы Баумана у нас есть предложение за 5 тысяч рублей. Эту локацию можно, в принципе, так оценивать. Поскольку они снимают со второго по четвертый этажи, то ставка должна быть снижена в 1,5–2 раза.

Офисы могут занять молодые предприниматели, специалисты IT-сферы, студенты. Думаю, что им удастся заполнить помещение, но это будет зависеть от системы продаж управляющей компании. Скорее всего, у них уже есть предварительные переговоры с какими-то компаниями. И может быть, как минимум больше половины помещений уже занято.

Альберт Махмутов — владелец рабочего пространства «Выше», винного бара «Истина»:

— В Казани на сервис-офисы есть спрос. IT-компании, рекламные агентства, околотворческие организации — все ищут себе классное пространство. Чтобы там была хорошая инфраструктура, а не просто офисный центр с дешевой отделкой. Людям хочется комфортное помещение, интеллигентных соседей.

У здания на Пушкина одни плюсы: непосредственная близость к метро, транспортному узлу, классное здание с бэкграундом и историей, красивая архитектура, рядом куча заведений, где можно перекусить, панорамные окна. Из минусов я бы отметил шум транспортной магистрали, большой человекопоток. Все подряд там ходят: студенты, пенсионеры, попрошайки.

Не зная ценовую политику SOK, трудно сказать, как быстро им удастся заполнить эти площади. Денег туда уйдет немерено — еще непонятно, как они будут отбивать такие вложения. Если хочешь сделать хорошо, это всегда будет дорого, и цену аренды придется ставить высокую.

Константин Иванов — брокер по коммерческой недвижимости Di Group:

— Предполагаю, что для Рыбакова аренда 1 квадратного метра обойдется в 1,2 тысячи рублей, поскольку он берет площади целиком и делает большие инвестиции в проект. Если бы пришлось делить помещение, то ставки составляли бы от 1,5 до 2,5 тысячи рублей за квадратный метр. Тем более если ставка будет выше, то рентабельность для коворкинга окажется минимальной.  

Недостатки данного помещения отсутствуют. Здесь и правильное месторасположение, близость метро, удобная транспортная развязка, хорошая линейка окон, высота потолка, паркинг. Поэтому думаю, что у коворкинга очень скоро будет от 95 до 100 процентов заполняемости. На самом деле в центре города отличных свободных офисов нет. Есть бешеный спрос на офисы класса «А», но рынку нечего предложить. Бизнес хорошо развивается, помещений катастрофически не хватает.

Владимир Шайхиев — заместитель гендиректора консалтинговой компании A-Development:

— Цена с учетом расположения может варьироваться от 700 рублей до 1,2 тысячи рублей при условии, что собственник обеспечит коммуникациями, зонированием. Считаю, очень круто, что именно там откроется формат смарт-офисов. Свободное пространство, панорамное остекление и свой паркинг тоже большой плюс для них. Скорее всего, помещение займут компании из сферы IT, услуг или же будут группироваться, условно, какие-то кластеры, занимающиеся рекламой.