«Окупаемость ипотеки арендных квартир в Казани с 10 лет выросла почти до 20», — констатируют эксперты. Пассивный доход от сдачи жилья уже не приносит былой прибыли. Мигранты-строители и «удаленщики» из других регионов так и не вернулись в столицу РТ. В итоге Казань попала в топ-5 городов России с самой подешевевшей арендой. Подробности и объяснения парадокса от экспертов — в материале «БИЗНЕС Online».
Каждая четвертая однокомнатная квартира (23%) на рынке аренды в Казани сейчас предлагается в недавно сданной новостройке
Квартиры скупают, чтобы сдавать их в аренду, но из-за роста цен выше 100 тыс. за «квадрат» такая модель исчерпала себя
Каждая четвертая однокомнатная квартира (23%) на рынке аренды в Казани сейчас предлагается в недавно сданной новостройке. И совсем скоро таких вариантов съема жилья станет больше, чем арендных квартир в домах советской постройки. К такому выводу пришли эксперты аналитического центра «ЦИАН».
Эксперты делают вывод: бум покупок нового жилья в столице РТ, стимулированный льготной ипотекой под 6,5% годовых, во многом устроили инвесторы, которые рассчитывают заработать еще и на сдаче новых квартир в аренду. В итоге — небывалые за всю историю рекорды продаж, а когда новое жилье оказалось в дефиците, инвестиционный спрос перекинулся и на вторичку. На рынке б/у были побиты показатели пяти лет по продажам в феврале: за месяц было зарегистрировано 4,9 тыс. сделок.
Около 30% покупок в Казани пришлось на инвесторов, говорили тогда застройщики. Однако некоторые агентства недвижимости приводят цифры, которые в 2 раза больше. И возможно, квартир, сдающихся в аренду в новых домах, сейчас даже больше, чем на вторичном рынке. «По нашим подсчетам, порядка 60 процентов покупаемых квартир в новых ЖК, — это инвестиционные квартиры. И каждый инвестор (как правило, это покупка с привлечением ипотечного кредита) желает, чтобы расходы на покупки и кредит покрывались арендной платой. Если квартира сдается с уже сделанным ремонтом, практически все хотят сдать в аренду сразу. Если с предчистовой отделкой, то многие делают ремонт и также стараются побыстрее ее сдать», — говорит руководитель компании «Премьер Недвижимость» и вице-президент гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев.
Проблема для инвесторов в том, что рынок долгосрочной аренды квартир в Казани переполнен предложениями. За прошлый год их число выросло на 17%, констатируют аналитики Avito. 48% объявлений пришлись на однокомнатные квартиры как самый востребованный у арендаторов вариант.
Спрос на аренду квартир не растет, потому что собственники, глядя на рост цен на недвижимость, пытаются поднять ставку аренды на 4–5 тыс. рублей в месяц выше среднерыночной.
Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», предрекают следующие сценарии развития рынка аренды жилья в Казани:
- в связи с высокой конкуренцией на рынке аренды квартир в новостройках арендодатели вынуждены будут снижать стоимость аренды;
- доходность такого бизнеса из-за низких арендных ставок упадет;
- с рынка уйдут часть арендаторов в случае продления программы льготной ипотеки — им будет выгоднее покупать жилье, чем снимать;
- найти арендатора на «бабушкину» квартиру станет проще, чем на новую: как правило, новостройки расположены в еще необжитых микрорайонах с неразвитой транспортной инфраструктурой.
По данным Avito, за 2020 год арендные ставки в Казани снизились на 6% относительно 2019-го — снять квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей в месяц
Окупить ипотеку, сдавая квартиру в Казани в краткосрочную аренду, можно за 17 лет
По данным Avito, за 2020 год арендные ставки в Казани снизились на 6% относительно 2019-го — снять квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей в месяц. Исследование же портала «Мир квартир» отмечает еще большее падение арендных ставок: съемные «однушки» подешевели в среднем на 9,5%, двухкомнатные квартиры — на 13% (до 22,2 тыс. рублей в месяц), трехкомнатные квартиры — на 16,8% (до 33,6 тыс. рублей). В итоге Казань попала в первую пятерку городов России с наиболее подешевевшей арендой квартир. В нее вошли также Санкт-Петербург, Симферополь, Москва и Ярославль. Безусловно, снижение стоимости аренды жилья связано с пандемией коронавируса. Неудивительно, что, когда она пошла на спад (по крайней мере в отчетах российских и региональных властей), стала меняться и ситуация на рынке аренды квартир.
К февралю 2021 года в Казани арендная ставка поднялась в среднем на 1 тыс. рублей в месяц. Тем не менее налицо парадокс: стоимость долгосрочной аренды жилья в Казани за прошедший год снизилась, хотя стоимость самой недвижимости выросла на 20–30%, также возросли коммунальные платежи и стоимость материалов для ремонта.
Практически отсутствуют арендаторы, которые приезжали в Казань на заработки из ближнего зарубежья. Они уехали обратно и не могут приехать из-за закрытых границ. Также определенное количество иногородних студентов и сотрудников компаний перешли на «удаленку».
По словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, из-за роста стоимости квадратного метра в Казани уже не приходится говорить о прежней доходности. «Окупаемость квартир с 10 лет выросла почти до 20. Но никаких повальных продаж в связи с тем, что арендная плата не увеличилась, нет. Люди все равно вкладываются в новостройки, потому что другие инвестиционные инструменты, более понятные для них, отсутствуют», — считает Гизатова.
Соответствующие данные подтверждает и недавно опубликованное исследование, выводы которого напрямую связаны с взлетом цены казанского «квадрата». Окупить ипотеку с помощью краткосрочной аренды в Казани при загруженности жилья в течение трех недель каждого месяца теперь можно за 17 лет. Расчет производился по условиям программы субсидирования ипотеки под 6,5% годовых, при средней стоимости однокомнатной квартиры в новостройке Казани в 4 млн рублей, первоначальном взносе в 15% и арендной ставке в 1,3 тыс. рублей в сутки. В Уфе или Самаре, к примеру, выплатить ипотеку при сдаче квартиры в аренду можно и за 10 лет.
«Безусловно, расчет усредненный, он не учитывает затрат на ремонт квартиры, клининг и другие сопутствующие расходы, а также варианты появления дополнительного дохода, которые позволят быстрее погасить ипотеку и даже масштабировать бизнес. Однако он помогает оценить эффективность данной финансовой стратегии в разных регионах нашей страны», — отмечает руководитель направления краткосрочной аренды «Avito Недвижимость» Артем Кромочкин.
На рынке аренды жилья рулит Ново-Савиновский район
Ситуация с предложением «арендных гнездышек» от района к району разная. В некоторых квартиры под аренду — в большом дефиците. Оставим за скобками аренду в историческом центре Казани, где ценник отличается от других локаций, и поговорим с теми, кто сдает жилье.
Речь прежде всего идет о новом жилом фонде в районе улиц Чистопольской, Сибгата Хакима и проспекта Ямашева. Также пользуются спросом среди арендаторов дома рядом со станциями метро. В таких локациях стоимость «однушек» в аренду начинается от 16–18 тыс. рублей в месяц в зависимости от состояния квартиры. К примеру, на проспекте Победы недалеко от метро однокомнатная квартира сдается за 17 тыс. рублей в месяц плюс коммунальные платежи. «Раньше за 19 тысяч ее сдавала. Со стиральной машиной, микроволновкой, свежим ремонтом, натяжными потолками. Сейчас все привередливые стали: и телевизор им нужен, и духовой шкаф. Почти три месяца не могла сдать из-за коронавируса, пришлось скидывать», — говорит хозяйка квартиры Наталья.
В ЖК «Салават Купере», что в Кировском районе Казани, стоимость аренды в 2 раза ниже, чем у аналогичных «гнездышек» в Ново-Савиновском районе. Причина тому — отдаленность от городской инфраструктуры, низкая транспортная доступность и наличие рядом заводов. Стоимость аренды «однушки» здесь — всего лишь от 10 тыс. рублей в месяц, не включая «коммуналку». Но и стоимость первоначальных вложений бывших соципотечных владений ниже, чем у «коммерческих» квартир, и этот момент инвесторы тоже учитывают.
«Из ЖК «Станция спортивная», «Весна», «Светлая долина» особенно в утренние и вечерние часы проблематично выезжать, что отражается на цене аренды»
«То же самое, например, и в ЖК „Станция спортивная“, „Весна“, „Светлая долина“: особенно в утренние и вечерние часы из этих районов проблематично выезжать, что отражается на цене аренды», — отмечает Садреев. По словам владельца «однушки» в «Светлой долине», за аренду 38 «квадратов» ему предлагают не больше 15 тыс. плюс «коммуналка», и это со свежим ремонтом. «Подожду, может, подорожает. Я выставил за 18 тысяч, скидывать не хочу. Цены же на жилье выросли! Я покупал год назад за 2,7 миллиона, а сейчас она 4 миллиона стоит», — говорит мужчина, пожелавший сохранить анонимность.
По уровню наценки на аренду нового жилья Казань вошла в первую пятерку городов России. По подсчетам ЦИАН, снять квартиру в доме, построенном после 2010 года, обойдется на 35% дороже, чем в домах постарше. Если однокомнатная в новостройке обходится в среднем в 19 тыс. рублей в месяц, то в хрущевке можно подобрать за 14 тысяч.
Туристы и командировочные клюют на посуточную аренду
Отдельная песня — посуточная аренда. По сравнению с прошлым годом спрос на соответствующие услуги в Казани вырос на 30,9%. Поднялись и цены — на 15%, в среднем до 1,5 тыс. рублей в сутки. По данным Avito, в прошлом году после жесткого спада в апреле в связи с самоизоляцией из-за пандемии посуточная аренда достигла пика в июле — спрос вырос в 3,1 раза. В новогодние каникулы Татарстан посетили на 20 тыс. человек больше, чем годом ранее — 170 тысяч.
Изучая потребительское поведение пользователей во время пандемии, эксперты выяснили, что в путешествиях все больше людей предпочитали жить не в гостиницах, а в арендованных квартирах. Это отчасти объясняется соображениями безопасности: так проще избежать контактов с персоналом и постояльцами. Есть и другие причины, например дешевизна: квартиры вместо гостиниц выбирали командировочные, а отпускники — из-за наличия бытовой техники и возможности готовить самостоятельно. Также некоторые арендаторы снимали жилье для того, чтобы спокойно поработать, а подхватившие коронавирус — для того, чтобы не заразить родных.
Сдающим квартиры в Казани нужно подумать над гостеприимством, считают опрошенные нами арендаторы. Не помешало бы обустроить рабочее место, добавить услуги трансфера и питания. Почти треть арендаторов пожаловались на нестабильность и качество работы интернета.
Говорить о более глубоком снижении цен на аренду в связи с переизбытком предложений пока не приходится, отмечают эксперты. «Временами появляются ликвидные варианты по высокой цене, временами таких вариантов нет, но предложения продолжают присутствовать и держаться в одном ценовом диапазоне», — говорит руководитель отдела аренды АН «Флэт» Анна Сметанина. К тому же близок весенне-летний туристический сезон, чем владельцы сдаваемого жилья, конечно, воспользуются, подняв цену аренды.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 503
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.