«ЗАКАЗЧИК ПРЕДАЛ НАС...»

Самарский Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд на днях принял к рассмотрению жалобу компании «Арабтэк Констракшн» на решение татарстанского арбитража по спору с ЗАО «Сувар Эстейт». Предметом спора являются обязательства партнеров, взятые ими при планировании строительства в Казани 200-метрового небоскреба «Ривьера Тауэр». Как выяснилось, высотка стала настоящей Вавилонской башней, в ходе строительства которой, как известно из библейского сюжета, все рассорились и перестали друг друга понимать, заговорив на разных языках. Нечто подобное произошло и между казанскими девелоперами и приглашенными ими к сотрудничеству арабскими проектировщиками.

Первый раунд судебного разбирательства, стартовавшего весной прошлого года между казанской девелоперской компанией ЗАО «Сувар Эстейт» и мировым лидером высотного строительства — дубайской компанией «Арабтэк Констракшн», завершился под занавес 2013 года. Главной повесткой заключительного судебного заседания в татарстанском арбитраже стал спор вокруг стоимости «предстроительных услуг» арабской компании. Казанцы посчитали, что подобные услуги не могут стоить $2,7 млн., которые были выплачены ими арабским контрагентам. Суд поддержал суваровцев и потребовал взыскать с гостей из Ближнего Востока 63,7 млн. рублей неосновательного обогащения.

Это стало настоящим шоком для бывших партнеров из ОАЭ. Топ-менеджер дубайской компании Бадер Хирш эмоционально прокомментировал свое поражение «БИЗНЕС Online», пообещав оповестить о действиях своих партнеров правительство ОАЭ и все ключевые исламские инвестиционные структуры. Такой удар может оказаться болезненным для республиканских властей во главе с Рустамом Миннихановым, который разъезжает по миру и лично уговаривает инвестировать в Татарстан.

«Арабтэк Констракшн» пришел на казанский строительный рынок в надежде на дальнейшее плодотворное сотрудничество. То, как в настоящий момент ведет себя руководство «Сувар Эстейт», дискредитирует в первую очередь нашего партнера, но и в том числе Республику Татарстан, где подобные двусмысленные действия, в принципе, оказывается, возможны. Мы хотели бы участвовать в различных проектах в РТ, но этот печальный опыт, к сожалению, скорее всего, сделает наши первоначальные намерения невозможными для нас и наших зарубежных партнеров, — пишет в своем ответе «БИЗНЕС Online» представитель «Арабтэка». — Мы хотели бы заявить о том, что, по нашим ощущениям, Заказчик предал нас, а суд вынес несправедливое решение. Мы однозначно продолжим разбирательство в апелляционном суде. Одновременно с этим мы бы хотели обратиться в правительство Республики Татарстан с просьбой обратить на это дело пристальное внимание. Происходящие события не будут способствовать привлечению иностранных инвестиций в Республику Татарстан, особенно из исламских стран, если это дело не будет рассмотрено по справедливости, с учетом всех обстоятельств и доказательств, предоставленных юристами «Арабтэк Констракшн» в судебные органы. Со своей стороны могу обещать, что о данном инциденте будет сообщено на правительственном уровне, а также донесена соответствующая информация до международного строительного и финансового сообщества, в частности, на уровне Исламского банка развития в Джидде, Саудовская Аравия». Полная версия письма здесь.

РАСЧЕТ НА ДОВЕРИЕ...

Казанцы привлекли к консультациям известную компанию из Объединенных Арабских Эмиратов для сопровождения своего мегапроекта — 200-метрового небоскреба на берегу Казанки Kazan Rivier Tower. Поскольку в мире считанные компании могут строить подобные объекты (а в их числе и «Арабтэк», на счету компании с десяток подобных объектов, включая самое высокое здание в мире «Бурдж Халифа»), то решено было привлечь арабов. Познакомили «Сувар» с «Арабтэком» представители британской проектной компании Atkins. Последняя, кроме прочего, известна в Казани как автор нереализованного проекта казанского зооботсада, выполненного в форме стрекозы и БСМП.

Проект казанского зооботсада
Проект казанского зооботсада

Сам проект высотки представителям «Арабтэка» был презентован летом 2010 года. Тогда же начались переговоры между представителями группы компаний «Сувар Эстейт» и «Арабтэк Констракшн». После заключения 20 июля 2011 года договора с «Суваром» арабы открывают в Казани второй в России филиал. Первый был открыт в Санкт-Петербурге, где компания участвует в возведении скандальной газпромовской высотки — «Лахта-центр». «Всего в Казани в филиале работали около 35 человек и почти ежедневно наши специалисты проводили рабочие планерки с представителями «Сувар Эстейт» и аффилированных структур», — рассказал газете «БИЗНЕС Online» Бадер Хирш — руководитель филиалов КОО «Арабтэк Констракшн» (JIJIC) в России. Были среди работников как россияне, так и высокооплачиваемые иностранцы: руководитель проекта — американец, архитекторы из Италии и Сербии. На суде прозвучали данные, что некоторые из специалистов получали по миллиону рублей в месяц. Бадер Хирш заявляет, что свой выход в Казань группа «связывала с тем, что часть населения Республики Татарстан живет по мусульманским традициям и [рассчитывало на] доверительное отношение к партнерам по бизнесу». Так, представители «Арабтэка» в беседе также упоминают о том, что Татарстан открыл в Эмиратах свое представительство.

НЕ ОДОБРЯМ-С

Арабы аккуратно финансировали филиал, его сотрудники занимались так называемыми предстроительными работами будущего 55-этажного многофункционального центра общей площадью около 150 тыс. кв. метров. Ничто не предвещало разрыва отношений. Подписанный летом 2012 года договор на управление пятизвездочным отелем премиум-класса между гостиничным оператором Swissotel и ООО «Ривьера Тауэр», которую должны были запустить к 2016 году, лишь подкреплял мысли, что светлое будущее впереди.

Развязка наступила в апреле 2013 года, когда компания «Арабтэк» получила повестку в суд. Инициатор проекта «Сувар Эстейт» через арбитраж потребовал аннулировать сделку, заключенную в июле 2011 года между его дочерней компанией «ООО Ривьера Тауэр» и арабскими проектировщиками. Предметом договора стало выполнение тех самых предстроительных услуг на подконтрольном ООО «Ривьера Тауэр» объекте. Контракт на работы был оценен в 76 млн. рублей (в определении суда упоминается сумма в $2 730 520). Казанский девелопер заявил, что данный контракт является крупной сделкой, а по закону все крупные сделки дочерней компании обязательно должна одобрять материнская компания. Но этого сделано не было, и получилось, что компания «Ривьера Тауэр» без ведома «Сувара» заплатила арабам 76 млн. рублей. За эти деньги и шла судебная битва.

«ОКАЗЫВАЛА УСЛУГИ, И ТАМ НЕТ ЗАТРАТ»

На заседании в татарстанском арбитраже экспертизу представил Николай Баранов из компании «Аудэкс» (именно этой фирме было поручено проведение экспертизы). Он поделился итогами экспертной оценки стоимости работ, выполненных арабами. Специалист пришел к мнению, что работа, выполненная специалистами «Арабтэка», никак не может стоить $2,7 млн., максимум 12,7 млн. рублей (на 63,7 млн. меньше, чем было выплачено по контракту зарубежной компании).

Понятно, что представители арабской компании не могли согласиться с такими результатами. Первым делом представитель «Арабтэк Констракшн» Анна Полубарьева заметила, что истец ходатайствовал об оценочной экспертизе, но была проведена судебно-техническая экспертиза. Вследствие чего эксперт не руководствовался законом об оценочной деятельности. «По какой причине вы изменили основу для своего исследования?» — атаковала гостья из Питера. Эксперт Баранов парировал, что он ничего не менял и что его назначили по судебному акту....

Другой представитель «Арабтэка» Дамир Нуретдинов пытался понять, почему во время экспертизы не был использован затратный подход. Представитель «Аудэкса» держался, парируя, что арабы «оказывали услуги и там нет затрат». Был затронут вопрос о роде деятельности двух экспертных компаний, которые были выбраны экспертом для сравнительного анализа — некое ООО «Самара-кредит» и московская компания «НЭО Центр».

Представители «Арабтэка» также поинтересовались, имеется ли у отечественных компаний, выбранных Барановым для сравнения, опыт реализации проектов по высотным сооружениям. Эксперт отметил, что это не влияет на стоимость: «Цена услуги зависит только от сметной стоимости, а не от высотности здания». Он также рассказал, что по его опыту, наоборот, чем выше стоимость строительства, тем, обычно, бывает меньше процент у компаний, которые оказывают подобного рода услуги.

Представители «Арабтэка» делали акцент на том, их услуги являются уникальными и их некорректно сравнивать с данными компаниями, предоставляющими, скорее всего, только консалтинговые услуги.

ЧТО ЭТО ЗА ПТИЦА «ПРЕДСТРОИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ»?

Интересно, что практически ни один из опрошенных участников казанского строительного рынка в ходе нашего опроса не смог объяснить, что такое «предстроительные услуги». В ответе, адресованном «БИЗНЕС Online» от имени руководителя российского филиала компании «Арабтэк Констракшн» Бадера Хирша, говорится, что в их понимании «предстроительные услуги» — это часть инвестиционного проекта, которые представляют собой подготовку будущим генеральным подрядчиком «почвы» для будущего строительства.

«Предстроительные услуги — действительно нечастое для российского строительного рынка явление, в отличие от западных стран и стран Ближнего Востока, где подобный вид услуг очень распространен в силу своей эффективности и незаменимости для последующей реализации всего инвестиционного проекта, — пишет Бадер Хирш и в качестве примера приводит сотрудничество с «Газпромом». — «Арабтэк» оказывал подобные услуги другому своему партнеру при реализации проекта «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге, где вопросов и недопонимания по поводу того, что же такое «предстроительные услуги» не возникало. Санкт-Петербургский партнер действовал добросовестно и предоставил все необходимые документы, в том числе от акционеров заказчика проекта». Арабы признаются, что юридически они оказались слабо защищены, и признают, что «схема, когда создается несколько юридических лиц для того, чтобы в случае необходимости уйти от ответственности — увы, очень распространенное на территории России явление». Вот только одно дело — применение ее к локальным партнерам, другое — к партнерам из зарубежных стран, когда на карту ставится имидж всей республики.

Именно своей доверчивостью гости с Ближнего Востока объясняют то, что тщательно не проработали свой договор с татарстанской стороной. «Договор [с «Сувар Эстейт»] не отражает всей сути услуг и работ, которые выполнял «Арабтэк»: в Арабских Эмиратах отсутствуют попытки партнеров действовать нечестно, поэтому договор был составлен с учетом того, что все стороны его и иные лица будут действовать добросовестно и в рамках достигнутой ранее договоренности, — утверждает Бадер Хирш. — «Арабтэк» фактически выполнил больше работ, чем это было предусмотрено в договоре на предстроительные услуги, исключительно в интересах реализации проекта, в силу того, что «Арабтэк», как планируемый генеральный подрядчик, болел душой за последующую реализацию проекта».

«СРОКИ ОКУПАЕМОСТИ НЕ УСТРОИЛИ ИНВЕСТОРА»

На защиту выводов эксперта из компании «Аудэкс» встал представитель «Сувар Эстейт» Павел Тубальцев. Он отметил, что каждая из сторон должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, конкретно обстоятельства несения каких-либо затрат ответчиком в связи с исполнением договора. «Эти документы появились только на прошлом судебном заседании, уже после того как эксперт осуществил экспертное заключение». Он также заявил, что «договора подряда генерального никакого не было. Это было только в планах. То, что ответчик говорит о том, что якобы генеральный подрядчик уже состоявшийся был, — это его личное мнение. Никакого договора, ни предварительного, ни основного, нет». Все это, по его словам, было даже не проектами, а «туманными прожектами».

Попытка «Арабтэка» назначить дополнительную экспертизу в ООО «Европейский центр судебных экспертов» была судом отклонена.

Полубарьева попыталась выбить главный козырь суваровцев, что сделка «Ривьера Тауэр» являлась крупной, а не совершаемой в процессе обычной хозяйственной деятельности. «Мы не согласны с этим, поскольку истец предоставлял достаточно большое количество документов, исходя из которых можно сделать вывод о том, что деятельность по реализации проекта для ООО «Ривьера Тауэр» обычной хозяйственной деятельностью», — заявила юрист. В частности, она привела в пример заключение договоров по башне с ГУП «Татинвестгражданпроект» и другими компаниями«. Она обратила внимание на то, что суммы договоров достаточно большие. «У «Татинвеста» там сделка на 20 миллионов рублей... еще с одной компанией договоры заключены на 50 миллионов», — пыталась доказать правоту компании питерский юрист.

Но все было тщетно. Битва была проиграна. Суд удовлетворил иск ЗАО «Сувар Эстейт», признав недействительным спорный договор, и потребовал взыскать с арабской компании в пользу «Сувар Эстейт» 63,7 млн. рублей неосновательного обогащения. Оба представителя «Арабтэк Констракшн» заявили корреспонденту «БИЗНЕС Online», что решение будет обжаловаться в апелляционной инстанции.

Интересная и важная деталь: в декабре, накануне Нового года, министр строительства Ирек Файзуллин, отвечая на вопрос журналистов о судьбе «Ривьера Тауэр», заявил, что проект, скорее всего, не будет реализован из-за его дороговизны. Первоначально суваровцы рассчитывали уложится в $250 млн., но, видимо, предстроительные услуги показали, что в эту сумму уложиться не удастся. По словам Файзуллина, сейчас «Сувар» рассматривает возможность размещения здесь иного объекта, поменьше. «Инвестор привлекал подрядчика, наши строители, к сожалению, пока не могут строить подобные объекты. Цена квадратного метра, предложенная подрядчиком, превысила норму окупаемости. Звучало, что подрядчики запросили 6 или 7 тысяч евро за квадратный метр при строительстве. Высотное строительство — это очень дорого. Сроки окупаемости не устроили инвестора», — рассказал министр. В «Сувар Эстейт» не стали комментировать вопрос себестоимости объекта (подробные ответы здесь) .

«ЛАХТА» СТОИТ ВДВОЕ ДЕШЕВЛЕ

Корреспонденты «БИЗНЕС Online» опросили экспертов о высотном строительстве в Казани и себестоимости высотного строительства.

Андрей Асадов — руководитель творческой мастерской Асадова, член правления союза московских архитекторов, преподаватель МАРХИ:

— Небоскреб — это уникальное инженерное сооружение, и с увеличением высоты все сложности, связанные с конструктивным расчетом и строительными материалами и технологиями, возрастают во много раз. Если говорить о понятии «предстроительные услуги», насколько я понимаю, речь идет о «консалтинговых услугах» в области архитектуры и планирования. Очевидно, за рубежом эта практика более распространена, так как там более основательно и спланированно подходят к строительному процессу. Сейчас в России подобный подход также набирает популярность, так как приходит понимание о важности просчета своих дальнейших шагов и эффективной окупаемости больших вложений, которым и является строительство.

Стоимость строительства высотных зданий действительно значительно выше обычных. Если себестоимость качественного общественного здания составляет от 2 тысяч евро за квадратный метр, то вполне возможно, что высотное здание может стоить 4 - 6 тысяч евро и выше.

Наиболее известные проектировщики высотных зданий в мире — это SOM, KPF, а также известные архитекторы: Foster and partners, Renzo Piano. Как видно из себестоимости высоток, 5 - 6 тысяч евро за 1 квадратный метр «Ривьера Тауэр» — это вполне нормальная стоимость на международном рынке.

Иван Щербаченко — директор ППО «Тозелеш»:

— В Казани такое понятие, как «предстроительные услуги», пока не распространено. Например, башни-близнецы и похожие здания сделаны на стальном каркасе. В этом и заключается новая идея, в итоге строительство получается дешевле и быстрее. А российский менталитет пока еще не может отойти от железобетона, кирпича, хотя это уже вчерашний день. При строительстве высотных зданий больше всего волнует, конечно, пожарная безопасность.

Себестоимость в 5 - 6 тысяч евро за квадратный метр — это дорого, запредельная стоимость. В мире, разумеется, есть компании, которые специализируются на высотном строительстве. В России по этому направлению работает, например, «Северсталь». В Казани обязательно нужно развивать высотное строительство. Весь мир к этому стремится. Невысотные здания сегодня экономически невыгодно строить. Самые экономичные дома — многоэтажные. Сегодня земля дорогая, коммуникации также дорогие. Как правило, высотные здания строят не в центре города, а где-то на периферии. Хотя и в центре этому ничего не мешает.

Игорь Арнаутов — аналитик «Инвесткафе»:

— При начале строительства небоскреба необходимо разработать проект, который учитывает территорию, на которой будет расположен объект, потому что от этого зависит тип фундамента. Необходимо эффективно распределить нагрузку несущих конструкций для того, чтобы исключить вероятность деформации высотного строения. Кроме этого, стоит обратить внимание на эффект раскачивания от ветра и учесть его при создании формы здания.

При строительстве небоскребов в России основной проблемой остается недостаточная нормативная база для обеспечения пожарной безопасности высотного объекта.

Предстроительные услуги могут включать расчистку территории, геологическую и геодезическую разведку местности и также обеспечение необходимой мощности электроэнергии для будущего здания и возможности его подключения к прочим коммунальным сетям.

В это понятие, как правило, входит именно исследование грунта и условий для выработки решения по оптимизации строительства и последующей разработки фундамента.

Стоимость строительства квадратного метра небоскреба Sky City составляет примерно 1,5 тысячи долларов, при этом стоимость при строительстве «Бурдж-Халифа» в Дубае была в 10 раз больше. Подрядчиком строительства Sky City (проект одного из самых высоких зданий в мире в Японии — ред.) выступает китайская Broad Sustainable Building, «Бурдж-Халифа» и «Лахта-центр» были построены Arabtec Holding. Стоимость строительства «Лахта-центра» в Санкт-Петербурге — 2,5 - 3,5 тысячи долларов, а общая площадь — 183 тысячи квадратных метров, при этом подрядчиком выступала компания Arabtec Holding.

Владимир Гильмутдинов — советник генерального директора Monotek:

— При строительстве небоскребов, конечно, есть свои особенности. Например, через определенный этаж должны быть отсечки по этажности. Должны стоять подкачивающие пожарные насосы, лифты.

Стоимость строительства высотных зданий за квадратный метр вычислить очень тяжело. Это зависит от того, чистая ли это коробка, но обычно идут коммуникации. Надо знать точные параметры. 5 - 6 тысяч евро за квадратный метр — дороговато.

Михаил Фельдман — коммерческий директор ICN Development:

— Себестоимость в 5 - 6 тысяч евро за квадратный метр — это очень дорого для Казани. Возникает вопрос продажной цены для столицы Татарстана (большая часть помещений — это гостиничные номера и помещения коммерческого назначения — ред.). Чтобы получить продажную цену, надо к себестоимости прибавить еще 30 процентов. 110 - 120 тысяч рублей за квадратный метр в высотной башне — шикарная цена.

Если говорить о компаниях, которые специализируются на высотном строительстве, все зависит от конкретного объекта, участка. Существуют свои СНИПы, ГОСТы и нормативы. По требованиям в зависимости от высотности меняется количество лифтов, увеличиваются шахты, нужно по-другому делать вентиляцию и так далее. Такие компании на слуху, которые строят только высотки, не могу назвать. Казани, на мой взгляд, нужны небоскребы. Третья столица страны не может быть без небоскребов.