Казанский девелопер создает рай для олигархов в Сочи

НОВЫЙ ФОРМАТ НА КРАСНОЙ ПОЛЯНЕ

Недавно стало известно о новом проекте на рынке элитной недвижимости, который в обстановке секретности с 2011 года реализует казанская компания ICN, за которой стоят бизнесмены Роман Галактионов и Роберт Алиакберов, ранее входившие в команду гендиректора ПСО «Казань» Равиля Зиганшина.

Речь идет о проекте в Красной Поляне Краснодарского края. Казанцы (ICN Development, входит в ICN Group) осуществляют его совместно с модным российским дизайнером Денисом Симачевым. К 2016 году партнеры полностью реализуют проект закрытого типа под названием SIMACHYARD Krasnaya Polyana в сочинской Красной Поляне. Последняя, как известно, является одним из излюбленных мест отдыха российского руководства страны.

В компании утверждают, что это новый уникальный формат недвижимости. Правда, создатели называют его по разному – «дизайн-отель», «бутик-отель» и «дизайн-проект», совмещенный с виллами. Сам проект реализуется в поселке Эсто-Садок на северном склоне горного хребта Аибга, где проходят лучшие горнолыжные трассы Красной Поляны и располагаются олимпийские трамплины.

Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» управляющий партнер ICN Development Михаил Фельдман, инвестиции в первый этап реализации проекта составляют более 1 млрд. рублей. Часть проекта планируют завершить к сочинской Олимпиаде 2014 года. Общий объем инвестиций в проект – 2,5 млрд. рублей.

«ПРАЗДНИК КАЖДЫЙ ДЕНЬ ДЛЯ ОЛИГАРХА»

Дизайн-проект SIMACHYARD Krasnaya Polyana расположится на площади в 9 га и подразумевает дизайн-отель на 162 номера, виллы, ночной клуб, бассейн и ряд других объектов. По словам Фельдмана, строительство с начала 2012 года идет полным ходом.

«Таких проектов в России пока еще нет. Да и в мире что-то подобное в таком виде, как у нас, тоже вряд ли есть. Это будет территория, на которой будет праздник каждый день. Будут всевозможные развлечения: рестораны, клубы, квадроциклы и так далее. Аудитория проекта – активная часть населения, те, кто не сидят дома, а ведут активный образ жизни», – рассказал собеседник газете.

Согласно сообщению компании, в интерьере SIMACHYARD Krasnaya Polyana будет много дерева – тика и канадского дуба специальной обработки. В обслуживающий персонал, а именно горничных, планируется привлекать исключительно филиппинок. Кроме номерного фонда в отеле будут SPA-центр, конференц-зал, кинотеатр, бары, рестораны и дизайнерский ночной клуб с круглогодичным бассейном, "в котором будут проходить самые громкие вечеринки Красной Поляны". "Гостями SIMACHYARD станут мировые звезды и знаменитости, модели и диджеи, представители политической и бизнес-элиты", – обещают создатели концепции.

Симачев также подчеркнул, что авторы проекта постарались максимально удалиться от темы спорта, сделав ставку на эмоции, позитив, приятное времяпрепровождение.

Как говорилось выше, кроме отеля, на участке в 9 га до 2016 года будут построены 23 частные виллы с дизайнерскими интерьерами. При этом среди покупателей face control будет проводить лично Симачев. Дизайн-виллы (от 690 кв. м) будут продаваться полностью с авторской отделкой и будут стоить не менее 110 млн. рублей. А стоимость апартаментов (от 25 кв. м) с прямым выходом к бассейну составит от 280 тыс. рублей за 1 кв. метр. Как заявил Фельдман на пресс-конференции в Москве, на данный момент две трети вилл в проекте забронированы, причем основная масса забронировавших виллы для покупки — российские чиновники.

Как уточнил газете «БИЗНЕС Online» Фельдман, средний чек для посетителей в бутик-отеле в Красной Поляне составит 8 - 9 тыс. рублей в сутки.

ПОВТОР СДЕЛАЕМ В ИТАЛИИ

Для развития данного направления в феврале этого года казанская группа ICN пригласила Марину Петрову, которая ранее возглавляла F&B департамент управляющей компании ОАО «Азимут Хотелс Кампани». Также указывается, что Петрова занимала должность управляющего в ЗАО «Туррис» в городе Санкт-Петербург и долгое время работала под началом известного австрийского отельера Франца Айхенауэра (Franz Eichenauer). До назначения управляющей SIMACHYARD Krasnaya Polyana Марина являлась генеральным директором сети семейных развлекательных центров ГК «Мир Детства» в Москве. В июне, после официального запуска проекта в Сочи, Петрова была представлена как управляющей SIMACHYARD Krasnaya Polyana.

О дальнейших планах, в том числе по совместному сотрудничеству с Симачевым, Фельдман сообщать не стал: «Мы говорим только о свершившихся фактах по своим проектам». Не стал он комментировать распределение долей в проекте между партнерами. «Распределение по долям мы не раскрываем», – заявил Фельдман.

Правда, газета "Известия" писала, что для проекта партнерами была создана совместная компания ООО "АйСиЭн Капитал", где у Симачева доля в 20%, а у структур ICN – 80% (Согласно данным СПАРК, 20% – у некой Фариды Фарукшиной, директора "АйСиЭн Девелопмент", а 80% – у кипрского оффшора "ТАЙМУОРП ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД" (в свою очередь, 100-процентный владелец "АйСиЭн Девелопмент").

В беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» Фельдман признал, что с точки зрения тиражирования концепция проекта абсолютно нормальная. «Можно говорить о том, что после первого бутика-отеля его можно будет тиражировать. Но другое дело, что нужно искать места, где могут быть реализованы проекты. Данная концепция предполагает некую курортную зону для размещения, куда люди приезжают, чтобы отдохнуть. А в Казани больше, наверное, бизнес-туризм. Следующий город проекта пока не озвучивается», – не подтвердил планы по Казани Фельдман.

Несмотря на завесу таинственности, московской прессе представители "АйСиЭн" заявили, что сеть Simachyard ICN Development и Симачев планируют открыть отель на одном из итальянских курортов. Дизайн-проект представляет собой закрытый клуб, состоящий из апартаментов и вилл, которые собственники смогут также сдавать своим гостям.

ДВА ТОВАРИЩА

Во всей этой истории за кадром осталась информация о главном инициаторе проекте – группе ICN.

Если обратиться к базе СПАРК, то окажется, что зарегистрировано несколько компаний с именем, включающим компонент «АйСиЭн» (от английского Innovative CoNstruction) – ООО "АйСиЭн групп", ООО "АйСиЭн капитал" и ООО "АйСиЭн Девелопмент". Среди бенефициаров данных компаний фигурирует безликая кипрская компания «ТАЙМУОРП ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД». В то же время цепочка реорганизаций и участия в создании дочерних предприятий приводит нас к тому, что основными владельцами компании являются топ-менеджеры и владельцы известной казанской сервисной компании «ГСС Инжиниринг», входящей в Топ-300 по версии «БИЗНЕС Online», – Роман Галактионов и Роберт Алиакберов. По данным участников рынка, первоначально ГСС работала под крылом влиятельного руководителя ПСО «Казань» Равиля Зиганшина, но сейчас считается, что они ушли в свободное плавание.

НЕЗАМЕТНЫЕ МИЛЛИАРДЕРЫ

Первоначально компания «ГСС Инжиниринг» специализировалась на проектировании, комплектации, монтаже и сервисном обслуживании инженерных систем для зданий и сооружений различного назначения. Выручка в 2010 году составила 1,6 млрд. рублей, в 2011-м – 1,1 млрд. рублей.

Сейчас компания расширила свою компетенцию и вышла на девелоперский рынок. Перед этим был даже проведен ребрендинг, группа стала официально называться ICN Group. Одним из первых ее проектов стал жилой комплекс «Флагман» на проспекте Победы в Казани.

Активно группа продолжает работать и на энергетическом рынке. В частности, ГСС возводил объект малой энергетики – энергоцентр «Майский» – для одноименного тепличного хозяйства и газотурбинную станцию в Туве, продолжает работы по мобильным ГТЭС в городе Саяногорск.

Настоящей гордостью для группы является участие в строительстве олимпийских объектов в Сочи (понятно, что проект на Красной Поляне – это не случайность). Здесь «ГСС Инжиниринг» выступает генеральным субподрядчиком по устройству комплекса инженерных систем на Центральном стадионе Сочи-2014. Этот стадион вместимостью 40 тыс. зрителей станет ключевым объектом Олимпийского парка.

Видимо, вдохновленный сочинскими проектами Алиакберов вместе с партнером Галактионовым попытались также принять участие в мегапроектах будущего чемпионата мира по футболу-2018.

В конце 2012 года Алиакберов лично презентовал руководству Калининградской области свою заявку на проектирование стадиона к ЧМ на Октябрьском острове. В качестве партнера казанцы представили американскую компанию Thornton Tomasetti, но победить в тендере татарстанцам в итоге не удалось. Их обошли омичи, предложившие за проектирование 849 млн. рублей против 980 млн. татарстанской заявки.

«КОНКУРЕНЦИЯ В НИШЕ ОТСУТСТВУЕТ»

Журналисты «БИЗНЕС Online» выяснили мнение экспертов о проекте.

Евгения Лодвигова – генеральный менеджер отелей «Шаляпин» и Grand Hotel Kazan:

- Бутиков-отелей у нас нет вообще, конкуренция в данной нише отсутствует. Если в проекте будут выполнены все требования, которые предъявляются бутик-отелям, то, я считаю, он имеет право на существование. К этому формату нельзя отнести, например, «Корстон», потому что он большой и, скорее, бизнес-отель. А бутик-отель – это отели с небольшим количеством номеров с известными брендами. Как правило, располагаются они в историческом здании. Казань созрела для такого проекта, у нас очень хороший покупательский спрос. В мире этот формат распространен. Например, у Marriott есть бренд Marriott Autograph Collection. Их бутики-отели располагаются в интересных местах, в исторических зданиях. Примеры можно также найти в Санкт-Петербурге, там вообще очень много небольших отелей.

Ольга Кочетова – директор департамента оценки недвижимости, Knight Frank Russia&CIS:

- Формат дизайн-отеля является уникальным для России, так как запланирован комплексный подход к его реализации: Денис Симачев принимает участие во всех фазах, начиная с создания архитектурной концепции и заканчивая эксплуатацией гостиничного комплекса. Инвестиции значительные, но, учитывая, что в заявленную смету включены все расходы, в том числе отделка, они соответствуют среднерыночному уровню. Учитывая качество проекта и целевую аудиторию, средний чек и стоимость вилл адекватны.

Станислав Ивашкевич – заместитель гендиректора по развитию индустрии гостеприимства CBRE:

- Дизайн-отель в Сочи – формат правильный. Но отельер может столкнуться с проблемой его заполняемости, которая напрямую зависит от сезонности в этом городе. Дело в том, что отель будет строиться в горах, а летний отдых на горнолыжных курортах в России пока еще не очень развит. Я полагаю, что такой дизайн-отель был бы больше востребован в Москве.

Цена за номер в сезон – адекватна, не в сезон – сильно завышена, а виллы площадью 690 квадратных метров за 110 миллионов рублей – это очень дорого. Мы полагаем, что покупателя найти будет очень сложно.

Зуфар Гаязов – гендиректор ООО "Татинтер Ресторантс":

- Это нормальный формат, пойдет он или не пойдет, зависит от того, какие бутики в нем будут открыты, какая ценовая политика выбрана. В Казани уже достаточно как гостиниц, так и ресторанов, и если придет новый конкурент, мы готовы к борьбе. Любые хорошие открытия в ресторанном или отельном бизнесе – это дополнительное привлечение внимания к городу, улучшение его инфраструктуры. В мире, в Европе распространены такие форматы, когда в отелях есть рестораны и небольшие магазины.

Дэвид Дженкинс – руководитель отдела гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle^

- Концепция дизайн-отеля может быть создана в любом городе или локации, но больше всего такая она подходит к элитному курортному направлению или развитому городу. В России есть несколько мест, где могут работать настоящие дизайн-отели – Московский регион, Санкт-Петербург и Сочи. Так что в Красной Поляне эта концепция может быть достаточно успешна, хотя нужно понимать, что рынок здесь характеризуется высокой сезонностью, то есть по окончании горнолыжного сезоны объект будет испытывать явную недозагрузку.

Заявленная средняя стоимость проживания на уровне 7 - 8 тысяч рублей может быть достигнута в пиковый горнолыжный сезон, однако в среднем по году показатель будет явно ниже: к примеру, летом цены придется значительно снижать, чтобы получить хоть какую-то загрузку объекта.

В целом заявленная экономика проекта вызывает вопросы. Если говорить об инвестиционной стороне и окупаемости, то работать эта концепция будет исключительно за счет продаж вилл: если инвесторам удастся наладить хорошие продажи по высокой цене, то вся схема в целом удастся. В то же время отель - из-за высокой сезонности рынка и конкурентного окружения - сам по себе не сможет окупиться за 8 лет.

Дизайн и бренд будут привлекать русских клиентов, но главным вопросом будет качество предоставляемых услуг. Только в том случае, если все сервисы гостиницы будут работать на высоте и соответствовать вкусу и требованиям таких клиентов, собственникам удастся завоевать свою аудиторию. Сервис должен соответствовать тем деньгам, которые будут за них платить.

Мы знаем несколько примеров, когда именитые дизайнеры реализовывали совместные проекты с гостиничными операторами, например, Bulgari и Marriott, Missonni и Rezidor. В этой паре международный оператор как раз отвечает за соответствие отелей стандартам качества. Вопрос в том – кто будет отвечать в новом проекте в Красной Поляне за гостиничную составляющую проекта.