Агропромпарк: найдется ли на нем место фермеру?

Агропромпарк планировалось запустить еще в 2010-м, затем сроки его открытия неоднократно переносились. Теперь вся надежда на весну 2013 года

АРЕНДНЫЙ СПОР

Сразу после новогодних каникул татарстанские фермеры сделали для себя удивительное открытие. В первый рабочий день нового года на страничке агропромпарка на сайте минсельхоза РТ (напомним, что министр сельского хозяйства РТ Марат Ахметов является председателем наблюдательного совета агропромпарка, а сам проект разрабатывался при участии агентства инвестиционного развития, ранее – комитета по поддержке предпринимательства РТ – прим. ред.) появился документ под названием «Стоимость аренды площадей агропромпарка». Арендные ставки в новом торговом центре оказались дороже, чем на некоторых продовольственных рынках Казани.

Как следует из документа, в аренду на данной торговой площадке предлагаются, в частности, готовые торговые места нескольких типов в диапазоне от 7,5 до 36 кв. метров. Так, аренда павильона площадью 12 кв. м с оборудованием обойдется в 20 тыс. рублей в месяц (за павильон), стола-витрины по 7,5 кв. м – 18 тыс. в месяц за торговое место. При этом в указанную стоимость коммунальные платежи не входят. Таким образом, средняя цена оказывается на уровне 1,7 тыс. рублей в месяц за квадратный метр.

В итоге ряд опрошенных газетой «БИЗНЕС Online» аграриев заявили, что отказались от работы в амбициозном проекте республиканского правительства именно из-за уровня цен.

Финансирование парка вел как республиканский, так и федеральный бюджет (60%). Объем инвестиций - 2 млрд. рублей

Примечательно, что буквально на днях скандал с арендными ставками произошел в другом похожем проекте - технополисе «Новая Тура». Правда, в отличие от агропромпарка, который строится на бюджетные средства, здесь работает частный инвестор, которому республиканские власти оказывают всяческую поддержку. Напомним, что в прошлую среду на сайте татарстанского отделения СОЦПРОФа появилось обращение к первому вице-премьеру Равилю Муратову от имени 60 предпринимателей, решивших торговать в «Новой Туре». Они пожаловались на директора технополиса Имрана Алиева (генеральный директор ООО «Азинт капитал», компания-оператор проекта), что тот увеличил арендные ставки и вместо обещанной арендной платы 15 тыс. рублей за место (на сайте оператора указывается, что аренда 20 кв. м стоит от 15 тыс. рублей) выставляет счет в 30 тыс. рублей. В итоге спустя два дня руководство «Новой Туры» опровергло данные утверждения. Директор ООО «Азинт капитал» выступил с заявлением, что до сих пор ни одного счета предпринимателям выставлено не было, а арендную плату планируют начать взимать с февраля-марта. И составит она около 800 рублей за квадратный метр.

На этом фоне агропромпарк с арендными ставками в 1,7 тыс. рублей для сельхозпроизводителей, неизбалованных доступом к дешевым финансовым ресурсам, показался, мягко говоря… дороговатым.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА + СТОИМОСТЬ ОБОРУДОВАНИЯ – ДИСКОНТ

«При расчете арендных ставок мы руководствовались в том числе ставками на рынках города Казани. Сравнивать было непросто, потому что все ставят аренду за квадратный метр, и никто на сельхозрынках не предлагает точку с оборудованием, - прокомментировал новые арендные ставки директор ГАУ «Агропромпарк», заместитель начальника ГБУ «Татглавинвестстрой» Олег Власов. - Мы, наверное, сегодня единственные не только в Татарстане, но и в России, кто предлагает в аренду готовое рабочее место – в той комплектации, в какой его видит будущий арендатор. Поэтому мы брали среднюю стоимость аренды за торговый квадратный метр в Казани, добавляли стоимость оборудования и минусовали 10 - 15 процентов от этой стоимости».

Директор «Агропромпарка» Олег Власов (в центре) неоднократно заявлял, что приложит все усилия, чтобы аренда в агропромпарке была доступной, по ставкам ниже рыночных

Напомним, ранее в СМИ, в том числе в интервью нашей газете, Власов неоднократно заявлял, что приложит все усилия, чтобы аренда в агропромпарке была доступной, по ставкам ниже рыночных. Этот же посыл Власов подтвердил и в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online».

«По большому счету, финансовые средства, вложенные в агропромпарк, - это невозвратные инвестиции. Это, по сути, подарок правительства Татарстана и Российской Федерации фермерам, предпринимателям. Я думаю, что изначально этот проект можно рассматривать как социальный, и результатом материальных вложений должно стать повышение эффективности работы фермерских хозяйств, увеличение объемов переработки и реализации, создание новых, более цивилизованных и комфортных условий для покупателя, - говорит Власов. - Конечно, агропромпарк убыточным быть не может. Проект должен быть самоокупаемым. И задача одна – чтобы доходы покрывали затраты на содержание агропромпарка. Почти 9 гектаров земли, 50 тысяч квадратных метров зданий, современные, эффективные системы вентиляции и кондиционирования, сотни единиц энергоемкого технологического оборудования. Только одних электрических кабелей заложено более 140 километров! Все это потребует финансовых затрат на содержание. И по предварительным расчетам, сумма может доходить до 8 - 10 миллионов рублей в месяц».

Впрочем, по подсчетам экспертов, рентабельность инвестиций, исходя из ныне установленной аренды, в районе 9 - 10%. «Понятно, что такая окупаемость для частного инвестора не привлекательна. Девелопер, если вкладывается в объект, то рассчитывает на годовую доходность как минимум 15 процентов, а обычно 25 - 30 процентов. Поэтому такой проект, как агропромпарк, может реализовать лишь государство», - считает Мурат Ахмеров, гендиректор ООО «Девелоп групп». Кстати, по словам Власова, агропромпарк – это собственность государства, поэтому никакой продажи торговых мест не будет, как и сдачи в аренду оптом.

Всего в агропарке будут два торговых зала, где смогут разместиться более 600 арендаторов

По словам Власова, количество предварительно заключенных на сегодня договоров аренды составляет более 40%. Как известно, всего в агропарке будут два торговых зала, где смогут разместиться более 600 арендаторов.

«ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС: ДЛЯ КОГО ЖЕ СДЕЛАЛИ АГРОПРОМПАРК?»

Оппонентом администрации агропромпарка в части новых арендных ставок стал председатель ассоциации фермеров и крестьянских подворий РТ Камияр Байтемиров. Как известно, именно этой ассоциации принадлежит идея создания самого агропромпарка.

«Как представитель интересов фермеров и крестьянских подворий Татарстана я считаю, что установленные агропромпарком арендные ставки – это дорого. Думаю, сейчас у фермеров и сельхозкооперативов возникает вопрос: для кого же сделали агропромпарк? - возмущается Байтемиров. - Для тех, кто будет перекупать и продавать нашу продукцию, тем самым уменьшать доступность ее для потребителей? Или для фермеров, которые могли бы на 25 - 30 процентов дешевле реализовать свою продукцию?»

Помимо этого, глава ассоциации говорит, что управляющей компанией агропромпарка должен быть сельскохозяйственный снабженческо-сбытовой кооператив. «Но была назначена дирекция проекта, которая исполняет все работы, заключает и контролирует все договора… Решение о работе объекта в формате государственно-автономного учреждения было принято в 2012 году, - рассказывает Байтемиров. – Да, система управления сельскохозяйственным снабженческо-сбытовым кооперативом в России пока нигде не применяется. Но мы предложили именно ту систему, которая работала бы не по схеме администрирования, а по схеме саморазвития и самоконтроля. Потому что надо государству передавать фермерам определенные функции, освобождаться от ручного управления. Кооператив создавал бы систему, при которой продукция от поля до прилавка доходила бы до потребителя без посредников. И мы бы создали стройную логистическую систему поставки и реализации как по розничной, так и по оптовой части. И агропромпарк, по нашей идее, должен был стать не только торговой площадкой по реализации продукции, но и оказывать фермерам другие услуги: подбор-закупка удобрений, оборудования, семян, скота, банковские кредиты, зерновая биржа и тому подобное».

Тем не менее, по словам Байтемирова, ассоциация от лица фермерского кооператива сейчас также заключает договор с дирекцией агропромпарка для того, чтобы все-таки каким-то образом смягчить существующую ситуацию. «Возможности агропромпарка, при правильном подходе к управлению и эксплуатации, огромны. Поживем - увидим», - резюмирует глава ассоциации.

По словам директора, агропромпарк не открылся в прошлом году из-за увеличения площади с 39 до 50 тыс. кв. метров

ПО ЖЕЛАНИЮ БИЗНЕСА

Помимо зарождающегося скандала вокруг арендных ставок, в проекте агропромпарка произошло еще одно не менее громкое ЧП республиканского масштаба - срыв сроков сдачи объекта, который должны были сдать еще в декабре 2012 года. Это последняя из обнародованных ранее дат, а вообще называлось несколько сроков сдачи парка. Сначала проект планировалось запустить в 2010-м, затем - завершить в 2011-м. В ходе 2012 года неоднократно сроки его открытия переносились. Теперь указываются новые сроки – весна 2013 года.

По словам Власова, агропромпарк не открылся в прошлом году из-за увеличения площади с 39 до 50 тыс. кв. метров. «С учетом мнений предпринимателей и фермеров конфигурация объекта предполагает некоторые изменения. Увеличиваются офисные и производственные помещения, агропромпарк становится более удобен и функционален. Поэтому строительные работы несколько затянулись. Строители должны выйти в конце января, началась пуско-наладка оборудования. И уже исходя из того, как будет работать оборудование, станет ясно, когда можно назвать официальную дату открытия объекта», - говорит директор. По словам Власова, на работах на объекте задействованы около 500 человек.

Байтемиров считает, что в срыве сроков виноваты организаторы строительства, которые выполнили расчеты по исполнению работ не в полном объеме

В то же время, по словам Байтемирова, в срыве сроков виноваты организаторы строительства, которые выполнили расчеты по исполнению работ не в полном объеме. «Объект, попросту говоря, не готов. Само здание построено, идет отделка и параллельно установка-наладка оборудования. Но открытие агропромпарка - вопрос ближайшего времени, его никто искусственно не сдерживает», - согласен с Власовым председатель республиканской фермерской ассоциации.

ХОРОША ЛИ СПЕШКА ПРИ ЛОВЛЕ ПЕРЕКУПЩИКОВ

Тем временем Байтемиров, помимо высокой арендной платы, скептически оценивает заявленные дирекцией возможности по самостоятельному «отлову» перекупщиков. По мнению главы фермерской ассоциации, механизм по их отсеву не разработан. Хотя весь смысл проекта агропромпарка заключается в том, чтобы обеспечить доступ на розничный рынок Казани малым агрохозяйствам.

«Я думаю, что экономические интересы парка будут превалировать над экономическими интересами фермеров, и тем самым ставится в неудобное положение руководство рынка – Власов будет вынужден либо поднимать цену аренды, либо будет привлекать перекупщиков, чтобы покрыть расходы на содержание объекта. Поэтому я считаю, что здесь предстоит еще работа, если, конечно, государство будет заинтересовано в том, чтобы рынок работал в интересах наших сельхозпроизводителей и покупателей», - считает Байтемиров.

По его мнению, деятельность объекта, созданного для фермеров, для этих фермеров же и непрозрачна. Байтемиров вспоминает про неудачный опыт ассоциации на другом казанском рынке - «Фермер», который был открыт с большой помпой в 2011 году. «Да, мы там работали как снабженческо-сбытовой кооператив, но, к сожалению, собственник данного рынка решил его перепрофилировать, и мы оттуда вынуждены были уйти, поскольку были простыми арендаторами, - сокрушается глава ассоциации. - Мы прошли там очень хорошую школу, за год подготовили специалистов, которые, я думаю, теперь будут профессионально работать в агропромпарке. Открывая «Фермер», мы преследовали две цели: во-первых, реализация продукции через кооператив, во-вторых, подготовка соответствующих специалистов. К сожалению, чиновники рассматривают данный опыт немножко по-другому. Мы надеялись, что с появлением агропромпарка у фермеров Татарстана появится свой дом. Однако форма собственности – государственно-автономная – говорит о том, что мы здесь окажемся не у дел. Нас, похоже, обманули».

Агропромпарк расположен на территории 8,5 га в Казани. Полезная площадь рынка - 50 тыс. кв. метров

В республиканском минсельхозе на вопрос газеты «БИЗНЕС Online» о статусе будущего фермерского рынка ответили уклончиво. «В настоящее время специально созданной комиссией во главе специалистов минсельхозпрда РТ, минземимущества РТ, а также других органов государственной власти для принятия окончательного и оптимального решения прорабатываются вопросы изменения организационно-правовой формы агропромпарка», - говорится в официальном ответе министерства.

«НЕ ВИЖУ СМЫСЛА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЭТОГО РЫНКА»

Газета «БИЗНЕС Online» спросила мнения фермеров и участников рынка о новом проекте и арендных ставках.

Фарид Валиуллин - председатель СПК «Карат» (Новошешминский район):

- Я собирался работать в агропромпарке, но после того, как узнал, сколько составляет стоимость аренды, очень удивился. Я хотел взять два места в аренду - для продажи колбасы и мяса. Стоимость аренды нецелесообразно высока! Если, например, 28 тысяч рублей в месяц, то в день необходимо платить 1 тысячу рублей за аренду. Плюс оплата труда продавца – минимум 500 рублей в день. Это невыгодно, и в агропромпарк никто не пойдет.

Я уже работал на рынке «Фермер» около «Факела». Я промучался там полгода и ничего не продал, потому что народ туда не ходит. И не вижу смысла в строительстве этого рынка.

Дилюс Шавалеев - генеральный директор ИК «Капитал Менеджмент» (проект «БигЗур»):

- 1,5 тысячи рублей за аренду квадратного метра – это средняя цена аренды на рынке. Дорого это или дешево? Все зависит от того, насколько объект оправдывает себя. Если в торговый зал нет потока, то и бесплатное пребывание в нем будет предпринимателю невыгодным, поскольку он будет терять на испорченных продуктах, потерянном времени и зарплате продавца. А если место приносит, к примеру, 5 миллионов рублей, то и 1 миллион рублей за аренду не жалко.

Поэтому успех агропромпарка – это умение менеджемента привлечь сюда покупательские потоки. Сегодня действительно существует потребность в рынках с экологической продукцией. В супермаркетах невозможно купить нормальное мясо, его всегда покупаешь на рынке. Поэтому если будет соответствующее качество обслуживания и продукции, то парк может потеснить и Центральный рынок, и «Бахетле».

Гулия Латыпова - глава фермерского хозяйства (Аксубаевский район):

- Если в агропромпарке стоимость аренды места составляет 18 тысяч рублей, то на рынке это всего 5 тысяч. Интересно, почему так дорога аренда.

Тем не менее мы заинтересованы, и когда он откроется, обязательно будем там представлены. Цены не смущают. Для тех, кто работает, все нормально. Я считаю, что агропромпарк будет заполнен, потому что фермеры заинтересованы в работе, им некуда девать свою продукцию.

Мурат Ахмеров - гендиректор ООО «Девелопп групп»:

- Данный сегмент развивается активно в Москве. Этот формат можно назвать фреш-маркет, эко-базар. И успех проекта будет в случае правильного позиционирования. Аренда в Москве в подобных объектах на уровне 3 тысяч долларов за квадратный метр за год или 250 долларов за квадратный метр в месяц. В то время как в московских супермаркетах цена аренды на уровне 250 - 500 долларов за квадратный метр. Что касается 1,7 тысячи рублей за «квадрат», то это не льготная, не дотационная цена, а на уровне рынка. Так, эта цена будет, к примеру, в случае аренды магазина площадью 150 квадратных метров на первом этаже торгового центра. Сегодня в городе есть потребность в подобном сегменте. Если фермерам удастся обеспечить доставку свежей продукции (а если исключить цепочку посредников, то и увеличить прибыль), то место будет востребовано.

«КОММУНАЛКА МОЖЕТ ДОХОДИТЬ ДО ПОЛОВИНЫ СТОИМОСТИ АРЕНДЫ»

Ахмат Кутдусов - фермер (Высокогорский район):

- Мы планируем работать в агропромпарке и уже подали заявку. По сравнению с другими рынками Казани – Чеховским, Московским – стоимость аренды получается немного дороже.

Пока не известно, как пойдет продажа. Вероятно, что сначала все фермеры будут в убытке. На начальном этапе желательно, чтобы аренда стоила меньше. Озвученные цены дороговаты. Пока люди привыкнут к этому месту, может пройти и полгода, и год. В этот период никто из предпринимателей не сможет работать на прибыль.

Задержка со сдачей объекта, наверное, связана с финансовой стороной. Другой причины и быть не может.

Выход в Казань нам интересен, мы хотим продавать сельхозпродукцию, но цены на нее, в связи с вступлением в ВТО, падают. Это уже чувствуется в деревнях: если раньше мясо продавалось по 240 рублей за килограмм, то сейчас уже не дороже 200. Перекупщики перестали приезжать и покупать.

Рынки всегда были и будут. Просто нужно менять систему закупочных цен, возможно, за счет субсидий. С учетом нынешних цен я не вижу вообще никаких перспектив. Цена и на мясо, и на молоко очень дешевая. Все зависит от государства. Почти ничего не нужно делать, просто поднять цену на молоко на 20 рублей и на зерно на 10 рублей. Независимо от форм хозяйствования мы все дышим одним воздухом, работаем по тем же механизмам. Себестоимость нашего товара получается дешевле. Во всей стране ведется неверная политика. Нужно решать вопрос на федеральном уровне.

Цепь состоит из трех звеньев: производитель, фермер или перекупщик и продавец. Самый богатый – продавец, в том числе за границей. А мы самые нищие. За границей по этой причине своих хотя бы поддерживают.

Искандер Юсупов - директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG):

- Лично у меня проект агропромпарка вызывает лишь положительные эмоции, потому что сам я предпочитаю покупать овощи и фрукты на рынке, так как в наших гипермаркетах на них без слез не взглянешь. Конкурентом существующим рынкам агропромпарк может стать в случае, если цены там будут ощутимо ниже, чем на других рынках, потому что, если нет возможности сэкономить, зачем куда-то ехать, проще дойти до ближайшего рынка.

Главной идеей агропромпарка должен стать доступ фермеров на городской монополизированный рынок, а со стороны горожан это доступ к свежей продукции, выращенной на нашей земле, другими словами - вложить государственные средства в инфраструктурный проект, чтобы минимизировать затраты фермеров по реализации своей продукции, чтобы те, в свою очередь, могли предлагать их жителям по доступным ценам.

Арендные ставки очень близки к тем, что сейчас существуют на рынках, однако вызывает сомнение то, что в нее не входит коммуналка. Мне известны случаи, когда коммунальные платежи составляют почти половину всей арендной платы, поэтому для полного понимания нужно знать эти цифры. Учитывая это, сомневаюсь, что цены на продукты в розницу будут ниже, чем на нынешних рынках. Плюс к этому не уверен, что фермеры из отдаленных хозяйств смогу осилить высокую арендную ставку. И очень важно, чтобы этот бюджетный проект помощи фермерским хозяйствам не трансформировался в еще один стихийный, не отвечающий требованиям санитарных норм вещевой рынок, с которыми так активно борются власти.