Рынок замер в ожидании 30 тыс. кв. метров площадей в исторических зданиях Алексея Семина

СТРАХИ «КОРСТОНА»

В казанском ГТРК «Корстон» вчера днем прошел второй Рождественский саммит, организованный Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Первое такое мероприятие состоялось год назад и отныне является ежегодным. Модератором мероприятия выступил генеральный директор ОАО УК «Идея Капитал» Айрат Гиззатуллин.

На связь с пришедшими риелторами и девелоперами по скайпу вышел президент ГК «Корстон» Анатолий Кузнецов. Он рассказал, что в эти минуты открывает новый развлекательный комплекс компании в Серпухове площадью в 12 тыс. кв. м и выразил некоторые опасения по поводу строительства новой башни в Казани площадью 25 тыс. кв. метров. «В Казани стоят свободные отели, но мы все равно строим. В нашем комплексе самая высокая арендная ставка по Казани, но, надеюсь, все будет востребовано», - уточнил он.

На пленарное заседание саммита, темой которого стали инвестиции в региональную недвижимость, был заявлен визит премьер-министра РТ Ильдара Халикова, однако он так и не появился. Зато пришел министр земельных имущественных отношений Азат Хамаев.

«Нам нужно еще больше торговых центров, бизнес-центров, индустриально-складских комплексов, парковок, - перечислил он. – Приходят частные инвестиции в реставрацию исторических зданий. Идет реконструкция аэропорта. Строятся Иннополис и Смарт Сити, заканчивается строительство агропромпарка. Сильно развивается гостиничный и туристический бизнес». Отметил он и развитие такого нового направления, как арендное жилье.

«ТРОЙКА ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РОССИЙСКИХ ГОРОДОВ ВЫГЛЯДИТ ТАК:
КАЗАНЬ, САМАРА И НИЖНИЙ НОВГОРОД»

В качестве основных спикеров на пленарном заседании выступили эксперты агентств. Вице-президент ГУД, директор филиала GWA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер рассказал об инвестиционной привлекательности недвижимости в крупных городах России. По его словам, вопрос инвестиций – ключевой на рынке недвижимости. Компания провела исследование, разделив инвестиции в готовую и строящуюся коммерческую недвижимость.

Как сообщил Вечер, в сегменте готовой недвижимости в этом году росла привлекательность торговых и офисных площадей. «Наиболее привлекательна недвижимость в Москве и Питере. Рынки городов-миллионников пока не могут конкурировать, так как их предложение слишком узкое, - уточнил он. – В целом, тройка по инвестиционной привлекательности российских городов выглядит так: Казань, Самара и Нижний Новгород. В аутсайдерах – Волгоград и Омск. В Казани особенно интересна качественная офисная недвижимость классов А и B+». Что касается инвестиций в строящиеся объекты, то это недвижимость эконом-класса, гостиницы четырех и пяти звезд, торговые центры. Внизу рейтинга – склады. По бизнес-центрам высокого класса привлекательность и доходность упала еще в кризис, и сейчас инвесторы только подумывают вернуться на этот рынок.

Говоря о прогнозах инвесторов по строящимся объектам, спикер сообщил, что Казань привлекательна с точки зрения качественной офисной недвижимости. При этом, по его словам, складская строящаяся недвижимость не очень привлекательна. Перспективными направлениями для девелоперов в Казани спикер назвал городскую недвижимость эконом-класса, загородную малоэтажку и коттеджные поселки эконом-класса. По дорогой недвижимости Казань в аутсайдерах. Другими привлекательными сегментами для Казани он назвал офисы и стрит-ритейл.

Генеральный директор NAI Becar по СНГ Дэвид Годшо проанализировал в своем докладе развитие регионального рынка торговой недвижимости. Он назвал пять параметров, по которым происходит оценка торговых центров. Это месторасположение, концепция, управление, ставка капитализации и арендаторы. Подробно остановившись на ставке капитализации, спикер неоднократно повторил, что в Европе и США не знают о Казани. «Так же, как никто не знает про Шаньтоу, а там проживает 12 миллионов человек. За границей можно получить ставку капитализации в 9 - 10 процентов за торговый центр, а в российских регионах - 13 - 14 процентов. Есть тенденция: возможен приход в ближайшем будущем зарубежных инвесторов», - сообщил он.

Проблемой российских, в том числе казанских торговых центров, Годшо назвал непродуманность. «Не следует размещать магазин с мороженым рядом с магазином похоронных услуг. Такая проблема случается у любого торгового центра и в Казани, и в Москве», - с улыбкой отметил он. Пункт с арендаторами выступающий назвал не таким важным, как, например, концепцию. В качестве примера он привел большое количество экологических зданий в США, а также строительство энергоэффективных зданий, на которых можно сэкономить много денег. «Это можно реализовать только на стадии концепции, а не позже», - отметил он.

В ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СВОБОДНО 2% ПОМЕЩЕНИЙ

Во второй части пленарного заседания участники дискуссии подвели итоги года по разным сегментам недвижимости. Спикером по торговой недвижимости выступила консультант компании Cushman&Wakefield Елена Стрюкова. По ее словам, общий объем рынка торговой недвижимости в Казани составляет 780 тыс. кв. м, это 30 торговых объектов. Из этого количества 7 торговых центров, или 382 тыс. кв. м являются качественными предложениями. «Если бы не открытие ГУМа в этом году, был бы нулевой прирост. Кроме этого, состоялось открытие Metro Cash&Carry на Тихорецкой и Зельгрос. Не останется незамеченным и открытие Новой Туры», - сообщила она.

Уровень свободных помещений составляет 2% качественных предложений. «В этом году на рынок вышли Iceberg, Pandora. Интерес к рынку проявляли игроки формата DIY. Несколько магазинов открыл DNS, в Лениногорске открылся магазин «Спортландии», и теперь взгляд обращен на Казань. Второй магазин планирует открыть «Декатлон». «Спортмастер» хочет открыться в своем отдельном здании», - перечислила Стрюкова основные итоги года.

Что касается ставок аренды в Казани, то они варьируются для торговых галерей от 5,5 тыс. рублей в месяц для киоска до 2,4 тыс. рублей для отделов одежды и обуви. Для «якорей» в торговых центрах ставки варьируются от 550 - 1,5 тыс. рублей для ресторанов до 440 рублей для супермаркетов.

Тенденцией уходящего года спикер назвала усиление работы собственников торговых центров по работе над составом арендаторов, ориентируясь на более сильных. Другой тенденцией стала реконцепция торговых площадей. Говоря о прогнозах, Стрюкова сообщила, что введение 130 тыс. кв. м торговых площадей в ближайшие 5 лет – это очень мало. «Будут строиться форматы от 3 до 17 тысяч квадратных метров, это региональные торговые центры. Тенденция, когда компания хочет отдельное здание, говорит о том, что в торговых центрах нет мест», - подытожила она.

РАЗГОН РЫНКА ОТ ASG

Мурат Ахмеров - генеральный директор "Девелоп Груп", рассказал о ситуации на рынке офисной недвижимости. По его словам, Казань по объему предложения офисных помещений – 245 тыс. кв. м – находится на четвертом месте в стране. По ряду других показателей, например, по наличию площадей класса А, столица РТ занимает 7 место. «Сегодня в Казани 52 бизнес-центра, из них 245 тысяч квадратных метров – качественные предложения. Это форматы А, B, B+», - сообщил он. Уровень ставок по классу А- 1,1 тыс. рублей за квадратный метр, B + составляет 800 рублей, B – 650 рублей и C – 550 рублей.

Обеспеченность офисными площадями составляет 390 квадратных метров на 1 тысячу жителей. «Помимо рынка аренды развивается и рынок продажи. Ценник варьируется от 70 тысяч рублей (класс А) до 40 тысяч рублей (класс С) за квадратный метр. Средний показатель доли вакантных площадей: по классу А нет, по классу B+ не превышает 10 процентов, классу B – примерно 20 процентов, С – на уровне 30 процентов», - сообщил Ахмеров.

По прогнозу спикера, в связи с тем, что компании ASG Алексея Семина был передан ряд исторических зданий, в следующем году по ним стоит ожидать объем предложения в 25 - 30 тысяч квадратных метров. В Топ-5 управляющих компаний по офисной недвижимости вошли: ЗАО «СК ЕАС», «Идея капитал, «Сувар эстейт», «Корстон» и «Девелоп Груп».

На 2013 год Ахмеров спрогнозировал возможное превышение предложения над спросом в центре города, развитие сегмента стрит-ритейла и рост уровня ставок на 15 - 20%.

Не слишком радужную картину по индустриальной недвижимости представил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов. Самыми известными реализованными объектами он назвал «Химград», «Биек Тау», «М7» и ОЭЗ «Алабуга». «Всего в Казани 290 тысяч квадратных метров складских помещений, в Москве – около 6 миллионов, а в Питере – 1 миллион. Однако пока у нас и нет особой нужды в строительстве. В Казани вакантные площади складов – 8 процентов, и это очень много. Например, в Москве этот показатель составляет менее 0,5 процента», - рассказал спикер.

По сравнению с прошлым годом уменьшилось количество арендных сделок. «Если в 2011 году количество составило 55 тысяч квадратных метров, то в этом – 19 тысяч квадратных метров. В следующем году, наверное, будет такая же цифра. При этом себестоимость строительства склада составляет 800 долларов на один квадратный метр, а с землей и коммуникациями получается почти одна тысяча долларов. Получается, что отбивать склад будут 11 лет, в Москве - 8. Такая ситуация складывается при средней ставке аренды 80 - 90 долларов за один квадратный метр», - сообщил Холопов.

СТАГНАЦИЯ ДО МАЯ 2013 ГОДА

Финальным подведением итогов 2012 года стало обсуждение по рынку по жилой недвижимости. Секцию провели генеральный директор АН «Валери» Валерий Абсалямов и генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. Общий объем введенной недвижимости не отстает от 2011 года, это 2,3 млн. кв. м жилья, почти половина приходится на Казань. Количество сделок составило 25 тыс. кв. метров. Риэлторы отметили, что в 2011 году в первые 6 месяцев наблюдался низкий спрос, а затем его резкое повышение. Рост цен при этом составил 30 - 40%. В этом году первая половина была успешной, пик пришелся на апрель, и с июля спрос начал падать. К ноябрю-декабрю спрос совсем остановился. Что касается цен на жилье, то по-прежнему самыми дорогими районами остаются Вахитовский и Ново-Савиновский, а дешевыми – Авиастроительный и Кировский. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 55 тыс. кв. метров.

По словам Абсалямова, в марте этого года рынок подошел к реальному пику. «Банки выдали много кредитов по ипотеке. Сделки по ипотеке к осени составили 70 - 75 процентов от общего количества. Это означает, что в Казани не хватает денег. Сейчас мы находимся в стагнации, которая продлится до апреля - мая 2013 года», - сообщил он. По прогнозу спикера, перед Универсиадой выстрелит дефицитность жилья на первичном рынке, пока же рынок предложений очень пресыщен, но вторички при этом в разы больше. Спрос к предложению, по мнению риелторов, составляет один к десяти.

Проблемой казанского рынка Савельев назвал качественное жилье, причем даже недавно построенное. «Часто встречается неудобная планировка, есть проблемы с парковкой, благоустройством», - отметил он. Как правило, по-прежнему люди покупают жилье для сдачи в аренду или как инвестицию. При этом инвесторы начали перебегать в коммерческую недвижимость, где квадратный метр стоит дешевле, чем жилье при переводе из одной категории в другую.

Малоприятной новостью Абсалямов также назвал уменьшение объемов строительства ипотеки ГЖФ в следующем году. Среди прогнозов на 2013 год – рост спроса и цен с марта, развитие рынка загородной недвижимости, консолидация участников рынка, а также увеличение ставок по ипотеке.