Минус 20% новых квартир куплено в Казани, минус 500 млн рублей выручки у застройщиков — и плюс 40 тыс. рублей к цене «квадрата». Таковы итоги августа на рынке недвижимости исходя из данных «Дом.РФ». При этом резко выросло количество сделок на вторичном рынке — в августе из рук в руки перешло в полтора раза больше квартир, чем в июле. Семейная ипотека для большинства «делает ручкой»: в результате сокращения срока льготного кредита с 30 до 15 лет ежемесячный платеж для семьи с одним ребенком с 1 октября растет с 36 тыс. до 64 тыс. рублей. И банки просто отсекут большинство заемщиков от господдержки. О том, как десятка девелоперов РТ настроила за месяц на 7,8 млрд рублей и чего ждать в ближайшем будущем, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
Татарстанские застройщики потеряли 14% продаж. Всего они реализовали 1 178 квартир на 12,6 млрд рублей. Еще сильнее продажи упали в Казани. Здесь девелоперы реализовали всего 798 квартир на 9,7 млрд рублей
Август стал самым плохим месяцем лета для новостроек
То, что правила семейной ипотеки пересмотрят с 1 октября, всем хорошо было известно. И у участников рынка теплилась робкая надежда, что это подстегнет тех, кто еще может позволить себе влезть в ипотеку на 30 лет, имея платеж на уровне 36 тыс. рублей ежемесячно благодаря 6-процентной ставке. Но чуда не случилось: август стал самым плохим месяцем лета для новостроек.
Татарстанские застройщики потеряли 14% продаж. Всего они реализовали 1 178 квартир на 12,6 млрд рублей. Еще сильнее продажи упали в Казани. Здесь девелоперы реализовали всего 798 квартир на 9,7 млрд рублей. По количеству проданного столица республики просела на 21%. Таковы данные «Дом.РФ» на основе реальных сделок между застройщиками и покупателями.
В управлении Росреестра по РТ приводят несколько иные цифры. За месяц, по данным ведомства, продажи на первичном рынке, наоборот, выросли на 5% — до 1,8 тыс. сделок. Однако данные Росреестра и аналитической службы «Дом.РФ» традиционно отличаются. Росреестр учитывает и повторные сделки в новостройках, когда происходит переуступка прав. В результате одна проданная квартира может отражаться в статистике дважды. Тем не менее эти цифры также не свидетельствуют о каком-то росте на рынке недвижимости.
Лето было прекрасным для рынка новостроек. Например, июнь в Татарстане поразил ростом на 78%. Тогда застройщики реализовали жилья на 13,7 млрд рублей. Для сравнения: в мае сумма продаж чуть превысила 8 млрд рублей
Продажи упали, а ценник в Казани вырос под 250 тыс. за «квадрат»
Но катастрофа ли это? Нет. Август 2026 года оказался, конечно, хуже, чем август 2025-го, но заметно лучше, чем последний месяц лета в 2021-м, 2022-м, 2024-м, когда удавалось продавать 800–900 квартир.
Лето вообще было прекрасным для рынка новостроек. Например, июнь в Татарстане поразил ростом на 78%. Тогда застройщики реализовали жилья на 13,7 млрд рублей. Для сравнения: в мае сумма продаж чуть превысила 8 млрд рублей.
Резиденция премиум-класса МИФЫ: эстетика жизни в ее совершенстве
Проект от Ак Барс Дом в уникальной камерной локации Казани. МИФЫ не нужно ждать — они уже созданы, чтобы вы могли открыть новую главу своей истории.
Здесь каждая деталь отражает статус и элегантность: вдохновляющая архитектура, атмосфера закрытого клуба, внутренняя прогулочная галерея с музыкальным сопровождением, дизайнерское лобби с декоративными элементами из природных фактур.
— Локация на границе Вахитовского и Советского районов — части города с богатым историческим наследием.
— Статусность проекта и эксклюзивность проектировочных решений.
— Центральный парадный вход с ресепшен и лаундж-зоной.
— Собственная сервисная компания уровня премиум и консьерж-сервис.
— Камерный формат: всего 2–4 квартиры на этаже.
— Квартиры от 66 до 224 кв. м со свободными планировками.
— Увеличенные окна и двери класса де-люкс, высокие потолки до 3,7 м.
— Открытые террасы для истинных ценителей.
— Многоуровневая система безопасности и очищенный воздух.
— Благоустроенный двор более 5 тыс. кв. м с продуманным зонированием.
Этот дом станет объектом гордости для вас и будущих поколений. Индивидуальные условия для покупки в Ак Барс Дом.
Адрес: Казань, проспект Победы, 151а
Телефон: 8 (843) 244-80-64
Сайт: akbars-dom.ru
«В июне и июле у нас случился резкий скачок. Связано это с тем, что застройщикам надо было наполнять эскроу-счета. И у нас ряд застройщиков делал очень сильные акции. То есть скидки были до 50 тысяч за квадратный метр. Поэтому у нас показатели июня – июля достаточно высокие по сравнению с другими месяцами, а август нормальный», — рассуждает Савельев.
«Если смотреть на 2026 год в целом, август показал хороший результат: по объему продаж он уступает только июлю и совсем незначительно январю. Мы бы назвали это стабильной работой рынка, без признаков спада», — также констатируют в «КамаСтройИнвесте».
Треть рынка новостроек в июле, напомним, съел #Суварстроит, он реализовал 428 квартир. Секрет такого успеха — в программе «Нашим людям», где #Суварстроит предложил представителям социально значимых профессий (военным, силовикам, врачам, учителям и т. д.) квартиры от 130 тыс. рублей за квадратный метр. Акция касалась двух проектов — «Времена года» и «Станция Спортивная».
«Июль был таким высоким именно за счет #Суварстроит, остальные застройщики продали меньше, — объясняет руководитель отдела новостроек агентства недвижимости „Этажи-Казань“ Михаил Паршутин. — В августе уже такого количества лотов не продалось, отсюда и спад по итогам месяца».
Экстремально низкие цены на квартиры к тому же размыли и среднюю стоимость «квадрата» по Казани. В июле она составила 209 тыс. рублей — это на 13% меньше, чем в июне. В августе же, несмотря на общепринятые идеи вроде «раз плохо продается — значит, надо сбрасывать цену», средняя цена проданных в Казани квартир вернулась к цифре 248 тыс. рублей за «квадрат». Примерно столько же было в январе. Т. е. цена новостроек фактически не растет с начала года, несмотря на инфляцию.
«Стоимость вернулась к своим средним значениям после июльской просадки, — подтверждают тенденцию в компании „КамаСтройИнвест“. — Говорить о резком подорожании жилья, на наш взгляд, некорректно».
«Средняя цена квадратного метра зависит не только от изменения стоимости в конкретных жилых комплексах, но и от структуры предложения, — объясняет коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев. — Выход новых проектов и очередей, в том числе жилья более высокого класса, может повышать средний показатель по городу. Поэтому рост средней цены не означает, что все квартиры подорожали на ту же величину. Кроме того, сохраняется давление со стороны себестоимости. По нашим наблюдениям, в августе выросли логистические затраты, что влияет и на стоимость поставок. При этом застройщики стараются сдерживать рост цен и не перекладывать все дополнительные расходы на покупателей».
Долги девелоперов перед банками в Татарстане продолжают расти — продают все-таки медленнее, чем строят. К 1 августа застройщики РТ заняли 317 млрд рублей (за месяц долги выросли на 10,3 млрд), а на эскроу-счетах всего 217 миллиардов
Что в карманах у десятки застройщиков Татарстана
Первая десятка застройщиков в РТ продала 752 квартиры на 7,8 млрд рублей. Это почти на 200 лотов меньше, чем месяцем раньше. При этом выручка упала совсем незначительно: всего на 3%. Подчеркнем: эти миллиарды оседают на эскроу-счетах в банках, застройщики начнут получать их только после сдачи домов, а это уже уходит за горизонт 2030 года. Что-то там будет с инфляцией… А строится все на кредиты банков, отдавать которые застройщики тоже будут после сдачи дома. И долги девелоперов перед банками в республике продолжают расти — продают все-таки медленнее, чем строят. К 1 августа застройщики Татарстана заняли 317 млрд рублей (за месяц долги выросли на 10,3 млрд), а на эскроу-счетах всего 217 миллиардов.
Итак, кто в лидерах августа? Номером один стал «КамаСтройИнвест». Застройщик, который всегда был силен в бизнес- и премиум-сегментах, активно осваивает комфорт-класс, зайдя на «Новую Портовую» с проектом, где средняя цена оказалась на уровне 264 тыс. рублей. За месяц застройщик продал 130 квартир на 1,7 млрд рублей. «Ключевую роль сыграл вывод на рынок нового проекта — ЖК „Аксиум“ на территории „Новой Портовой“. Он стал одним из самых продаваемых как в нашем портфеле, так и во всем городе по итогам августа, несмотря на то что цены в нем выше средних по Казани, — объясняют в „КамаСтройИнвесте“. — При этом продажи в наших действующих проектах сохранились на прежнем уровне, в сумме это позволило выйти на 1-е место».
У соседнего по списку #Суварстроит при продаже 191 квартиры на эскроу-счета ушло 1,4 млрд рублей — сравните с июлем, когда было 2,7 миллиарда. Средняя цена достигла 160 тыс. рублей за квадратный метр — цена по проектам застройщика снизилась как раз за счет программы «Нашим людям». «Число сделок снизилось, однако мы связываем это прежде всего со структурой предложения, — пояснили „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе компании. — Компактные квартиры в ряде проектов уже реализованы, и в продаже преобладают трех- и четырехкомнатные варианты. У них другой бюджет покупки и более узкая аудитория, поэтому изменение ассортимента отражается на количестве сделок».
На 3-м месте — «Унистрой». Он поднялся сразу на две строчки, реализовав в Татарстане 86 квартир на сумму 1 млрд рублей, что на 36% выше июльских цифр. Чуть упали продажи у федерального GloraX. В Казани компания реализовала в августе 82 квартиры на 762 млн рублей.
В первой пятерке также отметился «Ак Барс Дом» с 57 проданными квартирами за 707 млн рублей.
Вторую пятерку рейтинга открывает СМУ-88 с выручкой в 654 млн рублей за 57 квартир — рост на 32%. «Если говорить о СМУ-88, то у нас август прошел достаточно ровно — количество сделок по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменилось», — отмечает гендиректор группы Наиль Галеев.
Следом идет СЗ «Талан» с 605 млн рублей за 64 квартиры, ТСИ с 542 млн рублей и 56 квартирами и «Самолет» с 209 млн рублей и 18 квартирами. Замыкает десятку лидеров «Профит», покупатели которого принесли на эскроу-счета 203 млн рублей за 28 квартир.
«Большинство собственников, продающих жилье, — это те, кто выставляет меньшую площадь, чтобы расшириться, а недостающую сумму они добирают в ипотеку»
«Вторичка начала отвоевывать рынок»
Что происходит на рынке вторичной недвижимости? Из рук в руки в августе перешло в полтора раза больше квартир, чем в июле: зарегистрировано 7,3 тыс. сделок. Как отмечает управление Росреестра по РТ, в целом лето у собственников жилья в республике прошло на ура — всего купили-продали 17,4 тыс. квартир. Это почти на треть выше, чем за три месяца лета в 2025 году.
«Я бы сказала так: то, что сейчас происходит, — закономерный результат, накопительный эффект прошлых событий. Каких именно? Во-первых, это копившийся долгое время отложенный спрос. Все были в ожидании снижения цен, а сейчас и деньги с депозитов „выходят“, потому что ставки уже не столь привлекательные. Во-вторых, вторая половина года традиционно активнее, сейчас идет деловой сезон, люди завершают, скажем так, задуманное на этот год. Все факторы сошлись! Ключевая ставка дошла до некоей „критической точки“, после которой, по мнению многих, уже можно брать ипотеку на недостающую сумму», — рассуждает основатель агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова.
Сделки на вторичном рынке идут как за наличку, так и по ипотеке. Хорошо работает «математика переезда», отмечает коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера» Александр Столяров. «Сейчас уже мало людей подходит под условия льготных программ. При этом многим переезжать уже пора. Потому большинство собственников, продающих жилье, — это те, кто выставляет меньшую площадь, чтобы расшириться, а недостающую сумму они добирают в ипотеку, причем предпочитают именно вторичную недвижимость. Связано это прежде всего с тем, что покупатель получает готовый продукт: можно сегодня купить квартиру, завтра заехать и сразу начать ею пользоваться. Ждать никто не хочет. Причем уже многие плюс-минус готовы к большим платежам. И последний момент — все надеются, что ипотека уже через год может стать еще доступнее», — объясняет эксперт.
Потихоньку-потихоньку вторичка начинает отвоевывать рынок, становится все больше сделок. Это процесс длится уже довольно давно.
Напомним, в начале сентября Центробанк РФ оставил ключевую ставку без изменений — на уровне 14%. «Это, в принципе, было ожидаемо. Самое главное, чтобы не было повышения ключевой ставки, — считает Савельев. — А то, что ставка не изменилась, — это, в принципе, нормально и никак на рынок не повлияло».
Чтобы взять семейную ипотеку с 1 октября, надо иметь доход в районе 300 тысяч
Разберем и кейс семейной ипотеки. «БИЗНЕС Online» ранее описывал условия новых правил, которые вступят в силу с 1 октября — уже в этот четверг. Самое, пожалуй, неприятное — это резкое сокращение предельного срока семейной ипотеки с 30 лет до 15. Конечно, кредит можно подписать и на больший срок, но за пределами 15 лет станут действовать коммерческие ставки, государство субсидировать это уже не будет.
Пробежимся по новым условиям, которые будут действовать и в Татарстане.
— 2% годовых на максимальную сумму кредита в 10 млн рублей — для семей с пятью и более детьми (здесь и везде важное условие — хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет на момент заключения договора);
— 4% годовых с лимитом в 10 млн рублей — для семей с четырьмя детьми;
— 6% годовых с таким же лимитом в 10 млн рублей — для семей с тремя детьми;
— 8% годовых с лимитом уже в 8 млн рублей — для семей с двумя детьми;
— 10% годовых на уже всего 6 млн рублей — для семей с одним ребенком.
Правила отличаются только в столичных регионах — Москве, Санкт-Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях. Там «лестница» ставок будет выше на 2% для аналогичных категорий семей. Но отличаются и лимиты: для семей с одним ребенком в этих регионах предельная сумма кредита установлена на уровне 12 млн рублей, для семей с двумя детьми — 15 млн рублей, а для остальных категорий — 18 млн рублей.
И самое важное: сокращается срок субсидирования льготного ипотечного кредита — до 15 лет, а не 30 лет, как это было раньше.
«Главное в этих изменениях — для многих семей заметно вырастет ежемесячный платеж. Причем дело не только в ставке, но и в том, что срок льготного кредита сокращается до 15 лет. Сегодня для покупателя размер ежемесячного платежа — один из главных факторов при принятии решения», — считает Галеев.
Например, по кредиту в 6 миллионов рублей платеж при новых условиях может вырасти примерно с 36 тысяч до 64 тысяч рублей в месяц.
Для семейного бюджета это очень серьезная разница. С одной стороны, увеличение лимитов дает части семей больше возможностей, с другой — если ежемесячный платеж становится слишком высоким, это преимущество теряется.
Серьезно поднимается нагрузка и для семей с двумя детьми. При новых условиях — ставке 8% и сроке 15 лет — ежемесячный платеж составит около 76,5 тыс. рублей. Для сравнения: при прежней ставке 6% и сроке 30 лет платеж за те же 8 млн рублей составлял бы около 48 тыс. рублей в месяц. Таким образом, ежемесячная нагрузка увеличивается примерно на 28,5 тыс. рублей. «Для семей с двумя детьми увеличение лимита до 8 миллионов немного смягчает ситуацию, но более высокая ставка и короткий срок кредита все равно заметно увеличивают платеж. Время покажет, что на нашем рынке в итоге окажется важнее для покупателя: более низкий ежемесячный платеж или возможность взять бо́льшую сумму в кредит», — подчеркивает гендиректор СМУ-88.
Впрочем, лимита даже в 8 млн рублей не хватит для покупки двухкомнатной квартиры в Казани. В диапазон 6–8 млн рублей можно вписать студию, в 10 млн — однокомнатную квартиру. Купить малогабаритную трешку за 10 млн можно, но ближе к Лаишевскому району или за городом. Получается, что многим придется добирать средства по комбо-условиям, когда часть суммы берут по рыночной ипотеке. И здесь цифры еще внушительнее. Для примера возьмем среднюю стоимость такой квартиры в новостройке — около 14,5 млн рублей (такую цену сейчас показывает ЦИАН). При первоначальном взносе в 20% семье потребуется 2,9 млн рублей собственных средств, а в кредит — 11,6 млн рублей. При этом даже максимального лимита семейной ипотеки уже недостаточно, чтобы покрыть всю сумму.
Для семьи с двумя детьми при ставке 8% семейная ипотека закроет 8 млн рублей. Еще 3,6 млн рублей придется занимать по рыночной ставке. Для расчета возьмем 18,7% годовых — примерно такой уровень сейчас складывается на рынке. При сроке 15 лет платеж по льготной части составит около 76,5 тыс. рублей в месяц, по рыночной — еще около 59,8 тысячи. В сумме ежемесячная нагрузка составит примерно 136 тыс. рублей. Чтобы такой кредит соответствовал нагрузке в 50% от дохода, совокупный доход семьи должен быть около 273 тыс. рублей в месяц.
Для семьи с одним ребенком условия еще жестче: при ставке 10% семейная ипотека покроет только 6 млн рублей из необходимых 11,6 миллиона. Оставшиеся 5,6 млн рублей придется брать по рыночной ставке. Платеж по семейной части составит около 64,5 тыс. рублей, по рыночной — около 93 тыс. рублей. Таким образом, общая ежемесячная выплата достигнет примерно 157,5 тыс. рублей, а необходимый совокупный доход семьи — около 315 тыс. рублей в месяц.
«В целом семейная ипотека становится более адресной мерой поддержки и все меньше работает как инструмент поддержки массового спроса. Логика государства понятна — сделать программу более целевой и снизить расходы бюджета. Но льготная ипотека все равно не может заменить доступную рыночную. Пока обычная ипотека остается дорогой, любое ужесточение льготных программ будет влиять на доступность жилья», — считает Галеев.
По мнению Савельева, категория потенциальных получателей семейной ипотеки и до этого была невелика. Например, в Татарстане всего около 58 тыс. многодетных семей с тремя и более детьми. Сколько семей с одним-двумя детьми, сказать сложно, но всего в РТ примерно 850 тыс. человек детского возраста (до 18 лет). Но примерно каждый 7–8-й ребенок живет в бедной семье! 113 тыс. семей стали получателями пособий для семей с детьми, а право на его выплату имеют семьи с доходом не выше регионального прожиточного минимума на душу. Это примерно 15–17 тыс. в месяц. Какая уж тут ипотека? Так что ужесточение условий «семейки» уже мало на что влияет.
Нельзя убить убитого. Сейчас и так достаточно небольшое число людей может позволить себе эту семейную ипотеку.
«Категория семей, претендующих на семейную ипотеку по старым условиям, и так очень мала, а теперь станет еще меньше. Можно сказать, что семейная ипотека практически завершает свое существование», — уверен гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость».
Прогнозы: «Сокращение количества сделок из-за новых правил семейной ипотеки может достичь 30 процентов»
В целом эксперты не ожидают резких изменений на рынке недвижимости до конца года. При этом корректировка условий семейной ипотеки может ненадолго повлиять на активность покупателей — прежде всего тех, кто рассчитывал оформить сделку по прежним правилам. Однако воспользоваться последним моментом большинству из них уже не удастся — это надо было делать раньше.
Савельев считает, что ужесточение условий произошло слишком поздно, чтобы вызвать заметный всплеск спроса: «Условия ипотеки ужесточились для большей части заемщиков, но слишком поздно. Если бы это опубликовали хотя бы в августе или начале сентября, результат был бы иным. Сейчас осталась всего одна неделя: за это время люди не успеют получить одобрение, подобрать квартиру и выйти на сделку».
Застройщики будут поддерживать покупателей — например, субсидировать ставку ипотеки, в том числе за счет собственной прибыли
«В ближайшей перспективе мы ожидаем нового снижения покупательской активности на фоне изменения условий семейной ипотеки. По нашей оценке, сокращение количества сделок может достигнуть 30 процентов», — говорят о ближайшем будущем в #Суварстроит. Классическая ипотека по-прежнему будет малодоступна. Но застройщики станут поддерживать покупателей — например, субсидировать ставку ипотеки, в том числе за счет собственной прибыли. «В нашем портфеле количество сделок с рассрочкой снижается, а число покупок с использованием ипотеки с субсидированной ставкой, напротив, растет. Клиенты выбирают программу со ставкой 12,5 процента на весь срок кредитования без увеличения стоимости квартиры», — говорит Абдулхаев.
В более широком горизонте, по словам Галеева, рынок также вряд ли преподнесет сюрпризы до конца 2026-го. «До конца года каких-то резких движений я бы не ждал. Отложенный спрос есть, потребность в жилье никуда не исчезла. Но пока деньги остаются дорогими, рынок будет жить примерно в нынешнем режиме. Главный вопрос по-прежнему один — когда снижение ключевой ставки продолжится и когда вслед за ней наконец начнет дешеветь ипотека». Гендиректор СМУ-88 также отмечает, что покупатели будут еще внимательнее смотреть на размер первоначального взноса, площадь квартиры и программы, которые помогают снизить платеж. «Поэтому субсидирование ставки, траншевая ипотека и другие аналогичные инструменты останутся востребованными», — резюмирует собеседник «БИЗНЕС Online».
Комментарии 100
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.