Илья Вольфсон: «Человек не должен платить за чужую бесхозяйственность»

Илья Вольфсон: «Практически все содержательные законы в нашей сфере готовятся коллективно»

— Илья Светославович, выборы для действующего депутата — это проверка сделанного. По каким решениям вы предлагаете оценивать свои пять лет в Госдуме?

— Я бы выделил три направления. Первое — защита людей при покупке жилья. Здесь речь идет и о завершении истории с обманутыми дольщиками, и о распространении механизма эскроу на индивидуальное жилищное строительство. Второе — правила управления многоквартирными домами: требования к управляющим организациям, единая отчетность, ответственность руководителей. Третье — комплексное развитие территорий, когда ввод жилья должен быть увязан со строительством дорог, школ, детских садов и коммунальной инфраструктуры.

Все эти проблемы существовали давно, но за последние пять лет появились механизмы их решения. По проблемным домам действует Фонд развития территорий. Управляющим компаниям становится сложнее менять юридические лица и уходить от ответственности. В проектах комплексного развития территорий социальная инфраструктура учитывается на этапе планирования, а не после заселения района.

— На сайте Госдумы указано, что вы соавтор 68 законопроектов, из которых 49 приняты. Однако соавторство в Госдуме может означать очень разную степень участия. Как в этом массиве отделить личную работу депутата от коллективного результата?

— Практически все содержательные законы в нашей сфере готовятся коллективно. Строительство и ЖКХ слишком сложны, чтобы один человек мог одинаково глубоко разбираться в проектировании, тарифах, техническом регулировании, капитальном ремонте и управлении домами.

В этом созыве в Комитете по строительству и ЖКХ сложилась действительно сильная профессиональная команда. Большое значение имеет то, что и Председатель Госдумы Вячеслав Володин, и глава нашего Комитета Сергей Пахомов уделяют направлениям ЖКХ и инфраструктурного развития приоритетное внимание. Это задает высочайшую планку требований к качеству проработки документов: комитет провел десятки выездных заседаний в регионах, почти сотню экспертных советов и рабочих групп. Я сам часто бываю в округе, мы постоянно на связи с главами районов. За эти пять лет мы провели около 500 приемов граждан и встреч на объектах от общественных пространств до промпарков. Иначе просто невозможно владеть нужной информацией.

Кроме того, законодательная работа сегодня не замкнута только в стенах парламента. Она идет в тесной связке с комиссией Госсовета России «Инфраструктура для жизни», которую возглавляет Рустам Минниханов и где в постоянном контакте работают вице-премьер Марат Хуснуллин и министр Ирек Файзуллин. Решения, вырабатываемые на площадке Госсовета, затем детально прорабатываются и переводятся в законодательную плоскость нами в Госдуме вместе с коллегами из Правительства.

В комитет вошли люди, знающие отрасль изнутри: с опытом работы «на земле», в регионах, стройкомплексе, муниципальном звене. Поэтому любое обсуждение начинается не с абстрактных идей, а с оценки последствий: кто и на какие средства будет исполнять норму, не создаст ли она лишних барьеров, потянет ли эти обязательства муниципалитет.

Мою роль можно увидеть по направлениям, которыми я занимался последовательно: управление многоквартирными домами, ИЖС, обращение с отходами, лифтовое хозяйство, отдельные вопросы СРО и защиты прав собственников. Но присваивать себе коллективную работу комитета было бы неверно.

«Мою роль можно увидеть по направлениям, которыми я занимался последовательно»

— Работа внутри комитета понятна профессиональному сообществу. Что из принятых решений способен заметить собственник обычной квартиры?

— Управляющая организация теперь обязана ежегодно отчитываться перед собственниками по единой форме и размещать отчет в ГИС ЖКХ. Ужесточены требования к руководителям УК, расширен реестр дисквалифицированных лиц. Компания должна иметь персонал и материальную базу для обслуживания домов. Закреплена и непрерывность управления: дом не должен оставаться без обслуживания, пока собственники выбирают новую организацию.

Изменились правила общих собраний. Электронные решения получили юридическую силу, протоколы размещаются в системе. Это не устраняет все споры, но сокращает возможности для подделки документов и проведения параллельных собраний.

Есть решения, связанные с семейными расходами. Пенсионеры, многодетные семьи, инвалиды и ветераны освобождены от банковской комиссии при оплате коммунальных услуг. Получение компенсации взносов на капитальный ремонт для пожилых граждан и инвалидов упрощено благодаря обмену сведениями между ведомствами.

— Отчетность и цифровые протоколы сами по себе не заставят УК лучше убирать подъезд или быстрее устранять аварию. Где здесь практический рычаг?

— Отчетность позволяет сопоставить собранные средства с выполненными работами. Следующий шаг — единые требования к качеству управления и быстрый вывод с рынка организаций, которые систематически их нарушают.

Сегодня санкции нередко применяются слишком поздно: проблемы копятся, жители годами пишут жалобы, а компания продолжает управлять домами. Эту процедуру нужно сокращать, не допуская при этом, чтобы дом остался без ответственного лица.

При этом ответственность должна распространяться не только на управляющие компании. Если нет горячей воды или батареи еле теплые, причина часто находится на стороне ресурсоснабжающей организации. Поэтому мы кратно повысили штрафы за нарушение нормативов коммунальных услуг. Раньше поставщику порой было проще заплатить небольшой штраф, чем вкладываться в надежность сетей. Теперь каждый факт некачественной услуги или необоснованного отключения должен иметь ощутимые финансовые последствия.

Нужно пересмотреть и подход к плате за содержание жилья. Собственник должен понимать, какие работы входят в тариф, а его размер должен учитывать характеристики конкретного дома. Одинаковая цена для нового здания и изношенного дома со сложным оборудованием не отражает реальных затрат.

— Для УК это означает дополнительные расходы. Не включат ли их в платежи жителей?

— Такой риск есть, поэтому требования нельзя вводить без экономического расчета. Но отсутствие квалифицированного персонала жители тоже оплачивают — через аварии, сорванные ремонты и повторное выполнение работ.

Важно понимать, за что платит собственник. Если расходы подтверждены, работы выполнены, а данные открыты, тариф можно обсуждать предметно. При непрозрачной структуре платежа разговор сводится к взаимным подозрениям.

Мы не ставим задачу сокращать число управляющих организаций ради самого сокращения. Конкуренция должна сохраняться. Однако компания, у которой нет специалистов, оборудования и финансовой дисциплины, не должна отвечать за безопасность большого жилого фонда.

«Застройщик должен заранее понимать маршрут проекта, а не получать новые условия на каждом этапе»

— Строительный бизнес жалуется на рост стоимости денег. Но повлиять на монетарную политику ЦБ практически невозможно. В итоге дополнительные расходы оказываются в цене квартиры. Какие решения вы тут видите?

— Высокий «ключ» действительно сильно сказывается и на строительной отрасли, и на рынке недвижимости. Сейчас ставка пошла вниз, и кто-то говорит, что черное время для строителей позади. Я с этим не согласен — уровень ключевой ставки остается заградительным для ее развития.

На своем уровне мы убирали нормы, которые создавали нагрузку, не влияя на безопасность и качество строительства. Сокращали инвестиционно-строительный цикл, число обязательных процедур, развивали экспертное сопровождение, типовую документацию и цифровой реестр требований. Генеральный план и правила землепользования теперь можно объединять в один документ. Застройщик должен заранее понимать маршрут проекта, а не получать новые условия на каждом этапе.

— При дорогом проектном финансировании упрощение процедур способно заметно повлиять на цену жилья?

— Оно снижает непроизводительные расходы, но не компенсирует стоимость кредита. При высокой ключевой ставке обслуживание проектного финансирования становится одним из крупнейших элементов себестоимости. Чем дольше строится объект и медленнее идут продажи, тем сильнее банковские расходы влияют на цену квадратного метра.

Поэтому необходимо обсуждать разумные альтернативы действующей модели эскроу. Отказываться от защиты средств граждан ни в коем случае нельзя: именно прежняя бесконтрольная система в свое время породила массовую проблему обманутых дольщиков. Но между прямым доступом застройщика к деньгам покупателей и тотальной зависимостью от дорогих коммерческих банковских кредитов могут и должны существовать промежуточные, более гибкие механизмы.

«Средства граждан остаются под государственной защитой, застройщики уходят от банковского обслуживания, а проценты от размещения средств будут направляться на строительство социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, дорог в новых микрорайонах»

Раис Татарстана Рустам Минниханов предложил дать регионам возможность использовать альтернативный финансовый контур — специальные казначейские счета под гарантии регионального бюджета. При такой схеме средства граждан остаются под государственной защитой, застройщики уходят от банковского обслуживания, а проценты от размещения средств будут направляться на строительство социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, дорог в новых микрорайонах.

Такая модель требует точных юридических формулировок и финансовых расчетов. Ошибки могут вернуть рынок к прежним рискам, поэтому механизм необходимо сначала отработать в качестве пилотного в сильных регионах.

«Пока эскроу в ИЖС — добровольная опция. Но при участии государственных программ они должны быть обязательными»

— Эскроу распространили и на строительство частных домов. Не приведет ли это к тому, что небольшие подрядчики просто не смогут работать?

— Этот механизм следовало ввести раньше. В ИЖС накопилось много случаев, когда семья отдавала деньги, но получала недостроенный дом либо не получала ничего. Когда эта схема стала публичной, и мне, и моим коллегам начали писать со всей страны. Масштабы проблемы очень серьезные.

Пока эскроу в ИЖС — добровольная опция. Но при участии государственных программ они должны быть обязательными. Здесь нужен баланс между защитой заказчика и доступностью инструментов для добросовестного малого бизнеса. Рынок частного домостроения огромен, а уровень его регулирования долго не соответствовал масштабу вложений граждан.

— Если перейти от новых домов к старым: вы говорите, что следующий этап связан с коммунальной инфраструктурой. Почему эта проблема не была решена раньше?

— Сети десятилетиями ремонтировались преимущественно после аварий. Тарифы обычно покрывают стоимость ресурса и малую толику текущей эксплуатации, но не позволяют провести полноценное обновление. Концессии тоже работали неодинаково: где-то частный оператор инвестировал, где-то соглашение оставалось набором деклараций.

Модернизация труб и котельных должна сопровождаться прозрачным приборным учетом — от источника генерации до конкретного дома и квартиры. Без автоматизированного учета технологические потери, утечки и перерасход ресурсов будут перекладываться на жителей через общедомовые нужды и завышенные нормативы. Человек должен платить за фактическое потребление, а не за чужую бесхозяйственность.

Для жителя результат реформы должен выражаться в понятных вещах: отсутствии необъяснимых начислений, стабильном давлении воды и безаварийном отопительном сезоне. Сам по себе объем освоенных бюджетных средств людям ничего не доказывает.

«Если ресурсоснабжающая организация годами не ремонтирует трубы, потребитель не должен оплачивать ее неэффективность»

— При этом модернизация сетей почти неизбежно ставит вопрос о росте тарифов. Кто должен за нее платить?

— Перекладывать все это на людей нельзя. Из зарплат и пенсий масштабную замену труб не оплатить. Деньги должны поступать из разных источников: федерального и регионального бюджетов, инфраструктурных кредитов, средств коммунальных компаний и частных инвестиций.

Отдельная задача — сократить потери. Мы уже изменили правила в водоснабжении, чтобы стоимость потерь в сетях не перекладывалась автоматически на граждан. Если ресурсоснабжающая организация годами не ремонтирует трубы, потребитель не должен оплачивать ее неэффективность.

Кстати, по поводу потерь — есть момент с эксплуатацией социальных объектов. По федеральным и республиканским программам выделяются огромные деньги на строительство школ, больниц, спортивных центров с самым современным технологичным оборудованием. По факту же мы видим, что сами объекты не всегда умеют с ним правильно обращаться. Поэтому есть идея создать профессиональную УК для соцобъектов, которая возьмет на себя комплексную эксплуатацию зданий и оборудования, чтобы обеспечить полноценную работу.

«В работе с семьями участников СВО выяснилось, например, что после гибели военнослужащего семья могла потерять место в очереди на жилье»

— В вашей работе есть темы, не связанные напрямую со строительством: семьи участников СВО, инклюзивные смены, подготовка тьюторов. Это дополнительная общественная нагрузка или источник законодательной повестки?

— Одно связано с другим. В работе с семьями участников СВО выяснилось, например, что после гибели военнослужащего семья могла потерять место в очереди на жилье. Потребовалась федеральная гарантия, запрещающая снимать таких людей с учета.

В инклюзивном образовании проблема иная: ребенок формально принят в обычную школу, но рядом с ним нет подготовленного специалиста. Поэтому мы собрали межведомственную группу и начали прорабатывать систему подготовки тьюторов. Отдельно тут хочу поблагодарить мэра Казани Ильсура Метшина — при поддержке города создается сеть тренировочных квартир, где люди с особенностями развития могут учиться самостоятельно вести быт, общаться, принимать решения и приобретать другие необходимые для жизни навыки. Такие проекты не только помогают конкретным семьям, но и показывают, какие решения нужно закреплять и развивать на законодательном уровне.

«Необходимо продолжать работу над новыми механизмами финансирования жилищного строительства и защитой граждан в ИЖС. Критерием станет не количество инициатив, а снижение рисков для покупателей без остановки строительства»

— Какие приоритеты работы вы готовы четко сформулировать для себя на следующий созыв?

— Первое — единые стандарты управления многоквартирными домами и более быстрый вывод с рынка организаций, систематически нарушающих требования. Второе — законодательная основа долгосрочной модернизации систем тепло- и водоснабжения, водоотведения с публичными инвестиционными программами. Третье — цифровизация строительства и ЖКХ. Информация о доме, расходах и решениях собственников должна быть полной, достоверной и доступной.

Следующим шагом может стать цифровой паспорт квартиры с техническими характеристиками, историей ремонтов, данными о приборах учета, начислениях и коммунальных услугах. Информационные системы должны обмениваться данными, чтобы людям не приходилось многократно предоставлять одни и те же сведения.

Искусственный интеллект можно применять для выявления аварийных рисков, контроля расходов, проверки документов и сокращения сроков строительства. Но необходимо обеспечить защиту персональных данных и определить ответственность за решения, принятые с использованием таких систем. Здесь важно идти в ногу со временем, но не забывать о защите персональных данных и ответственности за принимаемые решения.

Необходимо продолжать работу над новыми механизмами финансирования жилищного строительства и защитой граждан в ИЖС. Критерием станет не количество инициатив, а снижение рисков для покупателей без остановки строительства.

Еще одна важнейшая задача — подготовка к возвращению участников СВО. Им и их семьям потребуются не только положенные меры поддержки, но и помощь в адаптации, трудоустройстве, получении образования и решении жилищных вопросов. Наша общая обязанность — помочь им вернуться к мирной жизни и вместе с ними эту жизнь строить.