Все будет только хуже — так видят перспективы развития жилищного рынка в стране аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА». Они проанализировали финансовые показатели своих клиентов-девелоперов и пришли к выводу, что у подавляющего большинства компаний за год долги выросли почти вдвое. РТ, например, на 1-м месте по долгам застройщиков перед банками в Поволжье, а разрыв между деньгами на эскроу-счетах и долгами нарастает. Но впереди — лишь ухудшение условий по семейной ипотеке и перспективы замораживания ключевой ставки. Значит, проектное финансирование будет дороже, а стройка все менее прибыльна. Подробности дискуссии на площадке единого ресурса застройщиков — в материале «БИЗНЕС Online».
Долги застройщиков растут, рентабельность стройки приблизилась к рекордно низким значениям, а грядущие скоро изменения семейной ипотеки не сулят ничего хорошего
«Большинство девелоперов не умерили свои аппетиты…»
Исследование о состоянии жилищного рынка в стране опубликовало в середине августа рейтинговое агентство «Эксперт РА». Выводы, к которым пришли аналитики, оказались неутешительными: долги застройщиков растут, рентабельность стройки приблизилась к рекордно низким значениям, а грядущие изменения семейной ипотеки не сулят ничего хорошего.
Как отметил гендиректор портала ЕРЗ Кирилл Холопик, негативные прогнозы вызвали жаркую дискуссию в девелоперском сообществе. Для разъяснения результатов исследования на ЕРЗ организовали сегодня утром прямой эфир с его автором. Ответ держал старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» существует на рынке с 1997 года. Его аналитики изучают финансовые показатели различных компаний, после чего составляют кредитные рейтинги. Это частное мнение агентства относительно кредитоспособности того или иного заемщика.
При оценке конкретно застройщиков использованы многофакторные модели, 60% которых — именно на оценку финансовых показателей девелоперов. В их числе долговая нагрузка, рентабельность, ликвидность рыночных рисков и т. д. 30% — оценка бизнес-профиля компаний (специфика региона, в котором работает застройщик, обеспеченность земельным банком, позиции на рынках, работа с поставщиками и покупателями). 10% факторов исследования — оценка корпоративного управления девелопера. На основе полученных результатов составили кредитный рейтинг, присвоив девелоперам то или иное значение.
Зачем «Эксперт РА» делает такие рейтинги? Их потом используют банки при согласовании проектного финансирования. Это полезный инструмент при оценке компании, выходящей, скажем, на публичные рынки капитала. И конечно, любой рейтинг — влияние на имидж застройщика при взаимодействии с покупателями. А кто не хочет выглядеть «стабильным» в глазах своих клиентов?
По словам эксперта, по результатам изучения отчетности застройщиков за 2025 год фиксируется отчетливый тренд на рост долговой нагрузки, обусловленный охлаждением рынка в последние годы, высокой процентной нагрузкой и снижением маржинальности строек.
В последние годы спрос на недвижимость существенно остыл. Это отражается на скорости пополнения эскроу-счетов застройщиков, приводит к более медленным продажам и, соответственно, к низким значениям прибыли в отчетах девелоперов. «Но что немаловажно отметить — большинство девелоперов не умерили свои аппетиты к наращиванию масштабов бизнеса в неблагоприятной обстановке. Они продолжают вкладывать в развитие новых проектов», — отметил Сергиенко, демонстрируя график динамики долговой нагрузки девелоперов, открыто публикующих свою отчетность.
В этом контексте любопытно взглянуть, что происходит в Татарстане и соседних регионах. В республике с начала года по июль вдвое рухнул запуск строительства новых домов. Это и есть реакция рынка на неблагоприятную обстановку: надо продать то, что уже построено. Для сравнения: в Башкортостане, напротив, в этом году настоящий бум новых строек: на 95% больше запусков домов, на 77% — закладываемой жилой площади. По состоянию на начало августа в РБ на котловане уже 775 тыс. кв. м жилья — в 1,5 раза больше, чем в РТ. В одной только Уфе начали строить 46 домов — это больше, чем заложили во всем Татарстане.
«Эксперт РА» оценил такие компании, как «А101», ГК «Пионер», «Группа ЛСР», «Джи-групп», группа «Талан», ГК «Страна Девелопмент», группа «Эталон», «Дарс-Девелопмент», «Главстрой-Регионы» и ООО «Железно Финанс». Они пользуются услугами данного агентства. Например, ими не оценивался тот же «Самолет», поскольку он рейтингуется не у них. Но даже с учетом этого интересно, что целый ряд застройщиков из данного перечня весьма известны и активно работают и в Татарстане.
Из всех девелоперов отрицательная долговая нагрузка только у девелопера «Главстрой-Регионы». Что это значит? Денег на счетах компании больше, чем объема проектного финансирования (долговая нагрузка здесь представлена как чистый долг компании/EBITDA, т. е. на прибыль этой самой компании до вычета обязательных платежей). По этой логике, у подавляющего большинства застройщиков доля проектного финансирования (а это кредиты) только растет. В 2025 году растет кратно.
Высокая ставка ЦБ создает заградительные барьеры для рыночных ипотечных программ
Деньги от продаж будущих квартир уже не покрывают расходы на их строительство
Получается, что процентные расходы девелоперов на обслуживание долгов растут соразмерно объемам их кредитования. 2025 год это показал нагляднее всего за счет высокой ключевой ставки.
Если взглянуть на статистику ЦБ, то Татарстан — в пятерке регионов-лидеров РФ по долгам девелоперов перед банками. В Поволжье республика — на 1-м месте по долгам. Сумма к июлю достигла 298 млрд рублей и нарастает ежемесячно. При этом на эскроу-счетах за купленные строящиеся квартиры — 216 миллиардов. Т. е. деньги от покупателей уже не перекрывают долги за стройку домов, разрыв достигает 82 миллиардов. По всей стране застройщики должны банкам 10,8 трлн, а денег на эскроу — 7,5 трлн рублей. Чем выше разрыв между остатками эскроу и долгом по проектному финансированию, тем дороже приходится платить банкам. И тем дороже обходится строительство.
«Высокая процентная ставка бьет не только по расходной части девелоперов, когда увеличиваются процентные расходы по проектному финансированию, но и по корпоративному долгу, который привлекают девелоперы для развития», — отметил Сергиенко.
Высокая ставка ЦБ создает заградительные барьеры для рыночных ипотечных программ. Это приводит к снижению спроса на недвижимость, снижению наполняемости эскроу-счетов и росту процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков. Все это вкупе отражается на прибыли, рассказывал эксперт. В принципе все логично.
«Как мы видим, практически у всех девелоперов в нашем портфеле красный столбик (рентабельности — прим. ред.) снижается по сравнению с другими периодами, — отметил эксперт. — Прогнозируемая ситуация — охлаждение [рынка]. Инфляция, стройматериалы растут [в цене], расходы на проектное финансирование — тоже. Девелоперы из-за охлаждения спроса очень скованы в корректировке своей ценовой политики. Поэтому рентабельность, конечно же, снижается».
Но, как видно из графика, средняя рентабельность целого ряда девелоперов сегодня находится на уровне 20% (по EBITDA; с учетом всех расходных обязательств показатель ниже). По оценке Сергиенко, это, если сравнивать сегодня с другими отраслями экономики, даже очень неплохо, по крайней мере, если оценивать 2025 год, где последнее второе полугодие для застройщиков было весьма неплохим (спасибо февральским сокращениям по льготным программам). Строительный цикл таков, что все итоги 2025-го — прямая заслуга «жирных» для девелоперов прошлых лет.
«Если смотреть вперед, то, по нашим оценкам, ситуация будет ухудшаться по мере выхода отчетности за 2026 и 2027 годы, то есть когда будут уже в большей степени отражаться финансовые результаты застройщиков по проектам, которые были введены после отмены льготной ипотеки в середине 2024-го», — заявил Сергиенко.
«Мы ожидаем ухудшения показателей»
Все ли настолько плохо? Не совсем. По словам эксперта, прямо сейчас есть несколько факторов, что помогает поддерживать штаны девелоперам. Во-первых, это пока еще действующие льготные ипотечные программы, включая пока еще рабочую семейную ипотеку. «Хоть она и в ближайшее время скорректируется, но тем не менее она позволяет поддерживать продажи в каком-то объеме», — отметил Сергиенко.
Во-вторых, в стране сегодня фундаментально низкая обеспеченность населения жильем из расчета квадратных метров на человека. В 800 городах последние пять лет не строилось ни одного многоквартирного дома, говорил год назад вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Таким образом, в принципе-то есть для кого строить, были бы возможности у людей это купить.
У нас обеспеченность жильем при всех наших героических усилиях и рекордных объемах ввода — всего около 30 квадратных метров на человека. Для понимания: в Восточной Европе 35 «квадратов» — и это в самых отсталых странах. В прогрессивных странах, которые давно стройкой занимаются, 45–50 на человека, в Америке — свыше 60 , в Китае — 41.
В-третьих, постепенное снижение «ключа» ЦБ все же поддерживает рынок. «По нашим оценкам, при приближении к 10-процентному значению ситуация будет выравниваться и улучшаться — и для застройщиков с точки зрения расходов на проектное финансирование, и с точки зрения повышения спроса на недвижимость со стороны населения», — отметил Сергиенко.
«Наверное, не стоит говорить, что вот рынок рухнет, что девелоперы банкротятся и так далее. Но давление они, как нам кажется, будут испытывать»
Тут, правда, Холопик сделал ремарку, что, по его мнению, снижение ключевой ставки, вероятнее всего, сейчас застопорится, зафиксировавшись на уровне 14%. Эту же оценку приводит, к примеру, и глава Сбера Герман Греф, говоря о «тактических паузах» снижения. Но Сергиенко парировал тем, что в рейтинговом агентстве склонны видеть все-таки снижение ключа и дальше. «Может быть, не в ближайшей перспективе прямо сильное [снижение], но будет», — заявил эксперт. В то же время он согласился с тем, что если ставка в 14% «замерзнет» на год, то девелоперы за это спасибо никому не скажут.
«В принципе мы ожидаем ухудшения показателей. Не катастрофичное. Наверное, не стоит говорить, что вот рынок рухнет, что девелоперы банкротятся и так далее. Но давление они, как нам кажется, будут испытывать», — резюмировал представитель «Эксперт РА».
Комментарии 51
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.