Казань давно испытывает дефицит свободной, пригодной для строительства земли. Ключевым инструментом для увеличения емкости рынка недвижимости городов-миллионников становятся редевелопмент и проекты комплексного развития территории. Теперь власти регионов смогут самостоятельно вовлекать в модернизацию городской среды не только свои, но и федеральные участки — закон об этом приняли в Госдуме. Как запуск проектов КРТ изменит облик «Большой Казани» и кто из девелоперов уже показывает пример системного подхода — в нашем материале.
Одной из первых в России активно начала работать по принципам КРТ группа компаний ТОЧНО
Инфраструктура в проектах КРТ закладывается на многие годы вперед
Мастер-план Казанской агломерации до 2050 года прогнозирует, что численность населения при определенном сценарии достигнет 2,2 млн. При этом жилищный фонд вырастет до 103,1 млн кв. метров — плюс 54 млн «квадратов» к уже имеющимся, и почти половина из них будет построена в Казани. Сможет ли татарстанская столица «проглотить и переварить» эти объемы без ухудшения качества городской среды?
«Казань давно испытывает дефицит свободной, пригодной для строительства земли. В последние несколько лет этот кризис усилился, как следствие, мы столкнулись со всеми „прелестями“ маятниковой миграции», — констатируют эксперты.
Ключевым инструментом для органического увеличения емкости рынка становятся редевелопмент и комплексное развитие территории (КРТ). Суть КРТ в том, чтобы не просто строить жилье, а создавать целостную среду: одновременно развивать социальную инфраструктуру, транспортную сеть, благоустраивать общественные пространства и создавать рабочие места. Для муниципалитетов механизм позволяет объединить разных собственников участков и установить единые требования к застройке.
Казань нащупывает путь к внедрению механизма КРТ. После того как в конце 2020 года внесли изменения в Градостроительный кодекс, Татарстан оперативно адаптировал нормативную базу, при кабмине создали межведомственную рабочую группу для рассмотрения заявок. С 2026 года власти регионов смогут самостоятельно вовлекать в модернизацию городской среды не только свои, но и федеральные участки — закон об этом приняли в Госдуме.
Федеральные застройщики со своей стороны все чаще заходят в регионы не с одним домом, а с масштабными проектами комплексной застройки, где инфраструктура закладывается на десятилетия вперед. В формате КРТ по всей стране уже введено 3,6 млн кв. м недвижимости, включая более 3 млн кв. м жилья, градостроительный потенциал уже стартовавших объектов оценивается в 204 млн кв. м.
Одной из первых в России активно начала работать по принципам КРТ группа компаний ТОЧНО. Компания входит в пятерку крупнейших девелоперов России по объемам строительства. Она включена в перечень системообразующих предприятий страны и третий год подряд возглавляет рейтинг самых устойчивых застройщиков. Портфель проектов превышает 6 млн кв. м, география охватывает 17 городов в 10 регионах от Москвы до Тюмени.
В 2025 году девелопер пришел в Татарстан. На Международном экономическом форуме «Россия – исламский мир: KazanForum» владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, мэр Зеленодольска Михаил Афанасьев и руководитель Агентства инвестиционного развития Татарстана Талия Минуллина подписали трехстороннее соглашение о сотрудничестве. Общая сумма инвестиций девелопера в развитие республики превысит 300 млрд рублей.
ЖК «Васильевский остров»
Город-курорт «Васильевский остров» — один из китов программы «Большой Зеленодольск»
В Татарстане ТОЧНО дебютировала с проектом необычного формата — ЖК «Васильевский остров». Это город-курорт на 10 тыс. жителей в Зеленодольском районе. Главная особенность локации — благодаря КРТ территория 88 га получает развитие и становится самостоятельным городским кластером с образовательной, медицинской, спортивной и социальной инфраструктурой. Для жителей это означает возможность жить, учиться, заниматься спортом, отдыхать и проводить время с семьей в единой среде.
Строим проект в рамках программы «Большой Зеленодольск», которая охватывает почти 10 тыс. га земли. «Васильевский остров» возводим опережающими темпами — выполнили порядка 50% строительных работ I и II этапов спустя всего год после запуска. В основе — идея многофункционального пространства, нового рекреационного курорта в черте города и функционального пригорода, который станет точкой притяжения жителей и гостей республики. Сейчас совместно с министерством строительства прорабатываем проектирование подводящих сетей и инженерной инфраструктуры. Это даст мощный импульс жилой застройке и деловой активности в локации.
Васильево — перспективная точка роста Казанской агломерации в составе «Большого Зеленодольска». В перспективе здесь будет сосредоточено более 1/6 населения столицы Татарстана. Привлекательность территории складывается сразу из нескольких факторов. С одной стороны, это природная среда — близость к Волге и Ильинской балке. С другой — исторический контекст, развитие транспортной инфраструктуры и перспективы масштабной застройки. «Васильевский остров» расположен в непосредственной близости от Казани и Зеленодольска: дорога до столицы Татарстана занимает около 30 минут, до Зеленодольска — около 10 минут. Дополнительным преимуществом становится доступ к скоростным федеральным трассам и Вознесенскому тракту. Таким образом, проект пытается объединить сразу несколько сценариев жизни: городскую инфраструктуру, загородную среду и рекреационный отдых.
Архитектурная концепция «Васильевского острова» построена вокруг модели 15-минутного города-курорта. В основе — европейский комфорт-класс, низкая плотность застройки и интеграция жилой среды в природный ландшафт. Каскадная этажность и увеличенные расстояния между домами — до пяти раз больше нормативных — должны визуально «растворить» жилые кварталы в окружающей природе и массиве Ильинской балки. Более 30 га территории отведено под озеленение и общественные пространства.
В Татарстане ТОЧНО придерживается принципа опережающего развития инфраструктуры, как и в других регионах присутствия
При этом ключевые объекты повседневной инфраструктуры находятся непосредственно внутри района. В проекте предусмотрены школа на 1 224 места, два детских сада общей вместимостью 680 мест, современная поликлиника, фитнес-центр и собственный термальный комплекс. В Татарстане ТОЧНО придерживается принципа опережающего развития инфраструктуры, как и в других регионах присутствия, — застройщик уже получил положительное заключение государственной экспертизы на проекты школы и детского сада, а земельные участки под эти объекты переданы в муниципальную собственность.
Отдельная особенность проекта — рекреационная составляющая. Девелопер использует 13-летний опыт строительства курортных объектов и переносит соответствующие решения в городскую среду. Центральным элементом станет искусственное озеро площадью почти 9 тыс. кв. м. Вокруг него создадут набережную и пляжную зону, а также двухуровневый панорамный ресторан — зимой локация трансформируется в каток.
За комплексный подход и инфраструктурные решения на федеральном градостроительном конкурсе «ТОП ЖК – 2025» «Васильевский остров» удостоен* награды за лучший водный объект в стране. А эксперты 18-й федеральной премии Urban Awards в 2026 году признали** его победителем номинации «Лучший строящийся региональный жилой комплекс комфорт-класса ПФО».
Сегодня проект занимает одно из лидирующих мест в агломерации по темпам распроданности. По данным «Дом.РФ», реализовано уже более 17,5 тыс. кв. м из 61 тысячи. Как заверили в ходе недавней инспекции министра строительства РТ Марата Айзатуллина, первые резиденты получат ключи от квартир в 2027-м, стройготовность первых 18 домов — 56%.
По данным «Дом.РФ», реализовано уже более 17,5 тыс. кв. м из 61 тысячи
«Это один из китов программы „Большой Зеленодольск“, локация войдет в Казанскую агломерацию», — прокомментировал в своих соцсетях глава Зеленодольского района.
Часть масштабного развития территории
Город-спутник Казани приводят в качестве одного из успешных примеров комплексного развития территории, где соблюден баланс в зонировании производственных и жилых пространств. Одновременно район уходит от монозависимости: почти 30 резидентов территории опережающего развития «Зеленодольск» формируют 24% доходов местного бюджета, формируя 13 тыс. рабочих мест.
А в общей сложности на территории Казанской агломерации в рамках реализации проектов «Большой Зеленодольск», «Зеленая дуга», «Восточная дуга» планируется 17 промышленных парков и общественно-деловых ядер, которые позволят создать минимум 67 тыс. новых рабочих мест.
«Кадерле»: самодостаточный «город в городе» по высшим стандартам комфорта
В самой Казани есть обширная неосвоенная территория — так называемая «Восточная дуга», которая включает поселки, сельхозугодья и неосвоенные земли, примыкающие к восточной границе города. Это градостроительный резерв татарстанской столицы на ближайшие десятилетия, где планируется возвести 8 млн квадратных метров жилья. Для обеспечения связности проектируется трасса протяженностью 30 км на 8 полос, которая пройдет от улицы Дубравной и пересечет Вознесенский и Мамадышский тракты, обеспечив выход на трассу М7.
В северной части будущей магистрали расположится жилой район «Кадерле»
В северной части будущей магистрали расположится жилой район «Кадерле». Соглашение о финансировании проекта банком «Дом.РФ» ГК ТОЧНО заключила на полях Петербургского международного экономического форума – 2026, инвестиции составят 250 млрд рублей.
Как отметил председатель правления банка «Дом.РФ» Максим Грицкевич, «Кадерле» — один из крупнейших проектов жилой застройки, заявленных сегодня в Татарстане. Он рассчитан на комфортное проживание 27,5 тыс. человек. На площади в 124 гектара планируется построить общей площадью 821 тыс. кв. м, а также разбить 40 гектаров парков, городских садов, аллей и скверов.
Планировочно и концептуально «Кадерле» делится на два микрорайона. Южный кластер в 24 гектара отдан под многоэтажную застройку и ориентирован на семейный уклад. Здесь расположатся тихие зеленые кварталы без машин во дворах, школы и детсады в шаговой доступности.
На севере сосредоточится деловая жизнь района. Это будет настоящий «Сити»: многофункциональные центры, офисы, магазины и жилые дома бизнес-класса. В том числе — самые высокие в Казани здания, небоскребы до 45 этажей.
По предварительным расчетам, «Кадерле» создаст 9 тысяч новых рабочих мест. Здесь построят 4 школы, 8 детских садов (совокупно почти на 8 тысяч мест), поликлиники, пожарное депо, мечеть, православный храм и культурно-досуговый центр. Насыщенная социальная и деловая среда для многих сделает ненужными ежедневные поездки в центр города, так как большинство повседневных маршрутов замкнется внутри района.
Именно такая модель организации сегодня рассматривается как более перспективная для развития городских агломераций. Вместо моноцентричной структуры, где все завязано на ядро, формируются полицентричные системы с равномерно распределенными точками притяжения.
По мнению коммерческого директора ГК ТОЧНО в Республике Татарстан Антона Игошина, микрорайоны, которые создаются с нуля, имеют больше возможностей качественного роста
«Люди будут еще больше ценить качество и комфорт городской среды, поэтому внутри новых жилых районов будут строиться школы, детские сады, досуговые центры, зоны для отдыха и места приложения труда, а транспортная связанность с Казанью будет улучшаться», — отмечает заведующая кафедрой градостроительства и пространственного планирования КГАСУ Юлия Закирова.
По мнению коммерческого директора ГК ТОЧНО в Республике Татарстан Антона Игошина, микрорайоны, которые создаются с нуля, имеют больше возможностей качественного роста. Плотная внутренняя застройка накладывает ограничения, тогда как освоение новых территорий позволяет спроектировать среду по высшим стандартам комфорта и насытить проект инфраструктурой.
Он иллюстрирует мысль на примере домашнего города группы компаний ТОЧНО — Краснодара, который также сейчас развивается в сторону агломерации и постоянно расширяет границы. Девелопер построил ЖК «Родные Просторы» на юго-востоке кубанской столицы в поселке Знаменском, исторически считавшемся рабочей окраиной. Сейчас это самодостаточный современный район, где стремятся приобрести жилье и коренные жители, и те, кто перебирается на юг России из других мест. Здесь работают садики, школы, поликлиника. «Визитной карточкой» «Родных Просторов» стал парк на 9 га с фонтаном, арт-объектами, спортивными площадками и игровыми городками, а в 2026 году на территории микрорайона появилась и своя архитектурная достопримечательность — храм в честь Святых апостолов Петра и Павла с ручной росписью.
«Изначально в потенциал этих земель, так же как и в Казани, никто не верил, — заключает Игошин. — Но стоило ТОЧНО построить там парк, запустить дорогу, подтянуть „социалку“, и люди вообще перестали оттуда уезжать».
В других регионах своего присутствия застройщик руководствуется тем же принципом: инфраструктура должна быть готова к моменту получения ключей первыми жителями. Конечно, реализация таких задач может быть успешна только при общем взгляде на объект и четком взаимодействии власти и бизнеса. Судя по скорости, с которой за последние месяцы продвигаются флагманские проекты «Васильевский остров» и «Кадерле», плодотворный диалог между сторонами налажен. А значит, уже через несколько лет «Большая Казань» будет выглядеть совсем иначе.
Комментарии 1
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.