В РТ обрушилось количество запускаемых строек домов — к августу стартовало всего 45 проектов. Это минус 20% по площади домов и количеству квартир, свидетельствует статистика «Дом.РФ». Логика понятна: зачем строить, если никто не покупает? Девелоперы занимают выжидательную позицию, завершая уже начатые проекты и откладывая новые. А доступное типовое жилье в Казани вымирает как класс — остаются «комфорт» и «бизнес» с «премиумом». Пока рынок переваривает дома, стартовавшие 3–4 года назад, но в перспективе квартир на рынке будет меньше, а значит, дефицит поддержит рост цен. О том, что происходит, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
Сейчас в РТ строится более 67 тыс. квартир. Из них 31,7 тыс. уже оплачены покупателями — на эскроу-счетах лежит 219 млрд рублей
Девелоперы закладывают все меньше новостроек
В январе–июле в Татарстане в два раза сократился запуск строительства новых домов. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в республике с начала года начали стройку 45 многоквартирных домов. Это на 48% меньше аналогичного периода прошлого года. Для сравнения: за весь 2025 год заложено было 113 новостроек, 2024-й — 127 домов, а за 2023-й — 184. Падение темпов жилищного строительства МКД продолжается уже третий год подряд.
Кроме того, на 20 процентов снизилась площадь стартовавших новостроек и количество квартир (571 тыс. кв. метров). Для сравнения: за 2025 год запустили стройку 1,1 млн кв. м, но этот год еще не кончился — хочется верить, что новые старты еще будут. В 2024-м начали строить 1,27 млн. кв. м, в 2023-м 1,37 млн кв. метров. Тенденция снижения — очевидна.
Если считать квартиры, то в республике за 7 месяцев начали строительство 11,7 тыс. новых квартир. Для сравнения: сейчас в РТ строится более 67 тыс. квартир. Из них 31,7 тыс. уже оплачены покупателями — на эскроу-счетах лежит 219 млрд рублей, гласит отчет ЦБ РФ.
По глубине падения новых запусков домов Татарстан — в списке регионов-антилидеров Приволжского федерального округа. Хуже только в Саратовской области: там падение по закладываемой жилой площади составляет 69%, по квартирам — минус 66%. Правда, там и строят намного меньше, чем в Татарстане. Но не настолько, сколько в этом году заложили в Башкирии. В соседней республике какой-то «бум» новых строек: на 95% больше запусков домов, на 77% — закладываемой жилой площади. По состоянию на начало августа в Башкортостане на котловане уже 775 тыс. кв. м. жилья, в полтора раза больше, чем в РТ. В одной только Уфе начали строить 46 домов — столько, сколько не строят во всем Татарстане.
В разрезе наиболее крупных татарстанских городов с активным строительством самое существенное падение наблюдается в Набережных Челнах. Там объемы запуска новых строек сократились на 75%: если, скажем, за весь прошлый год было заложено 15 новостроек, то за 7 месяцев этого года их всего две. По одному дому — от застройщиков «Домкор» и «Реал Эстейт Сити».
Замечательно на этом фоне выглядит статистика по Нижнекамску. Там бум строительства новых МКД — плюс 400% по новым домам, и еще плюс 735% по площади закладываемого жилья. Впрочем, это эффект низкой базы: за 2025 год заложили 3 новых стройки, а к августу 2026-го их уже 5 — отсюда и мощный рост.
Все эти цифры ЕИСЖС основаны на проектной документации застройщиков, осуществляющих строительство МКД по эскроу-счетам и с привлечением проектного финансирования. Данные о соципотечных домах в этой статистике не учитываются. Хотя в разрезе всего объема возводимого жилья в Татарстане их доля примерно 5%. Доля же коммерческого МКД в структуре республиканского объема жилья — порядка 27% (остальное дает ИЖС). Поэтому погоды большой это не делает, и данные почти о трети рынка татарстанского жилья вполне можно считать релевантными для оценки общей ситуации.
Казань «наелась» «клетушками», рынок хочет жилья побольше — хотя люди и не в состоянии платить за крупноформатные квартиры
Дорого строить, почти некому продавать. А значит — какой смысл?
В Казани картина с котлованами под новостройки чуть-чуть, но получше: новых строек тут открылось на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года — заложено 22 дома, в то время как за весь 2025-й их было 39.
В столице РТ за последние полгода появились следующие проекты:
— Дом в ЖК «Уникод на Залесной» от ГК «Унистрой», класс «комфорт», срок сдачи — 3 кв. 2028 год.
— Три дома в «Экосити» от Glorax, класс «комфорт», срок сдачи — 1 кв. 2029 года.
— Дом в ЖК «Максима» от «СЗ Авиатор», класс «комфорт», срок сдачи — 3 кв. 2029 года.
— Дом в ЖК «Северный» от «СЗ ЖК Северный», класс «комфорт», срок сдачи — 1 кв. 2029 года.
— Два дома в ЖК «Династия» от ГК «ТСИ», класс «комфорт», срок сдачи — 3 кв. 2028 года.
— Дом ЖК «Давинчи» от «СЗ АСД-1», класс «бизнес», срок сдачи — 3 кв. 2028 года.
— Дом ЖК «Зенит» от «СЗ Меридиан», класс «бизнес», срок сдачи — 4 кв. 2028 года.
— Дом ЖК «Аксиум» от «Камастройинвест», класс «бизнес», срок сдачи — 2 кв. 2030 года.
— Дом в ЖК «Город Солнца» от «СЗ МДЦ-Строительство», класс «бизнес», срок сдачи — 1 кв. 2029 года.
— Дом в ЖК «Атом» от «СЗ Виндом-1», класс «бизнес», срок сдачи — 4 кв. 2027 года.
— Дом в ЖК «Октава» от «СЗ Октава», класс «комфорт», срок сдачи — 3 кв. 2029 года.
— Дом в ЖК «Зилант-Премьер» от «Самолета», класс «бизнес», срок сдачи — 1 кв. 2029 года.
— Дом в ЖК «Мой ритм» от «Ак Барс Дома», класс «комфорт», срок сдачи — 3 кв. 2030 года.
— Три дома в ЖК «Энко» от тюменской «Энко», класс «комфорт», срок сдачи — 4 кв. 2028 года.
— Дом в ЖК «Матюшино парк» от «ПИК», класс «комфорт», срок сдачи — 3 кв. 2028 года.
— Два дома в ЖК «Литератор» от «СЗ Грань-Инвест», класс «бизнес», срок сдачи — 4 кв. 2026 (но фактически жилой комплекс заложили еще в том году).
По площади закладываемого жилья казанский рынок новых жилищных проектов тоже в депрессии. Падение — минус 23%, или всего 346 тыс. кв. м. жилья за 7 месяцев этого года. Для сравнения: за весь прошлый год в городе заложили 713 тыс. кв. метров. По числу квартир провал также выглядит значительнее — строящихся квартир стало меньше на 21%. По состоянию с начала года и по 1-е августа — по проектным документация заложили пока только 7,3 тыс. квартир.
Домов меньше, площадь больше, отсюда напрашивается еще один вывод. Казань «наелась» «клетушками», рынок хочет жилья побольше — хотя люди и не в состоянии платить за крупноформатные квартиры. Принцип «и хочется, и колется» — во всей красе. Тем не менее застройщики уходят от студий в пользу более просторных однушек, двушек и трешек. И отказываются от «эконом-класса» в принципе. В Казани заложили лишь один дом класса «эконом» в этом году, а так все — сплошной «комфорт» и «бизнес», где ценник «квадрата» еще на котловане куда выше среднереспубликанских показателей. Масс-сегмент в столице РТ в этом году не развивается.
По количеству домов лидеры по запускам новых проектов в Казани — федералы: тюменская «Энко» и питерский Glorax заложили по три дома. А вот по площади № 1 — «Камастройинвест»: у него стартовал «Аксиум» на Новой портовой площадью в 57 тыс. кв. м на 1,3 тыс. квартир.
Никто из застройщиков и не скрывает того, что строить жилья стали меньше. Ключевое тут — а почему меньше? Сокращение стартов проектов — ожидаемая реакция рынка на дорогие деньги и более осторожный спрос, отмечают в девелоперской компании «Унистрой». «Новый проект сегодня требует от девелопера гораздо более точной финансовой модели: банк внимательнее оценивает темпы продаж и наполнение эскроу, а покупатель дольше принимает решение и сильнее зависит от доступности ипотечных программ, — комментирует коммерческий директор компании „Унистрой“ Гэльнур Валеева. — Поэтому девелоперы не отказываются от развития, но становятся избирательнее. Сначала завершают текущие очереди, оценивают потенциальный спрос в конкретной локации и только затем принимают решение о старте нового проекта. Это не остановка рынка, а переход от роста к более аккуратному управлению».
Мне кажется, сегодня почти любой вопрос на рынке недвижимости имеет один ответ: высокая ключевая ставка. Дорогие деньги влияют и на покупательский спрос, и на экономику девелоперских проектов. В таких условиях нам и дорого строить, и почти некому продавать, а значит — какой смысл самим себе копить отложенный спрос?
Как рассказали «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ, сокращение запуска новых жилищных проектов в республике связано с:
- Высокой стоимостью финансирования;
- Изменением условий семейной ипотеки (1 семья — 1 ипотека);
- Ростом себестоимости строительства;
- Падением спроса и затоваренностью рынка.
По оценке аналитиков «КамаСтройИнвеста», в Казани за последние несколько лет предложение новостроек довольно серьезно выросло, а спрос остается на том же уровне. Покупательский спрос на новостройки сейчас очень низок — спасибо высокой ключевой ставке, недоступной рыночной ипотеке и сокращению льготных программ. Поэтому зачем строить, если некому продавать? «Сокращение запусков связано именно с этим дисбалансом», — говорят в компании.
Как следует из данных ЕИСЖС, в Татарстане с начала года ввели в эксплуатацию 550 тыс. кв. м. жилья — или 74 многоквартирных дома
В сданном жилье еще хватает «вымирающего» эконом-класса
Рынок недвижимости очень инертен. Инвестиционно-строительный цикл так устроен, что новостройки не вырастают как грибы после дождя — нужно время. Пока придерживают новые старты — вовсю сдают то, что было заложено в 2023–2024 годах.
Как следует из данных ЕИСЖС, в Татарстане с начала года ввели в эксплуатацию 550 тыс. кв. м. жилья — или 74 многоквартирных дома. По объему сданной жилплощади в МКД республика пока демонстрирует рост: плюс 25%, а по количеству домов идет просадка на 15%.
Основной объем сданных новостроек приходится на Казань и Набережные Челны, где ввели 21 и 20 домов соответственно. Еще несколько высоток появилось в Осиново (7 домов), Богородском (6), Столбищах (6), Набережных Морквашах (4), Айше (2), Альметьевске (2). В Пестрецах, Нижнекамске, Зеленодольске, Елабуге по одному и так далее. Среди девелоперов больше всего сдали «Ак Барс Дом», «Талан» и «Профит».
Результат — на рынке стало больше новых квартир. По сравнению с прошлым годом — рост на треть. По данным Дом.РФ, с января по июль в республике ввели в эксплуатацию 10,8 тыс. квартир — ровно половину того, что сдавали за весь 2025 год (20,2 тыс. квартир). Темпы ввода очень неплохие, в отличие от темпов продаж.
По оценке минстроя РТ, в Татарстане по состоянию на 20 августа уже введено 2,6 млн кв. м. жилья, в том числе 1,6 млн кв. м. — ИЖС. Объем ввода многоквартирных домов — 883 тыс. кв. м. (плюс 106 тыс. кв. м. по соципотеке). Выполнение плана по вводу жилья в РТ уже превысило 83%. Всего в минстрое надеются сдать в этом году 3,1 млн кв. м. жилья. «План ввода жилья будет выполнен!» — заверили «БИЗНЕС Online» в министерстве.
Примечательно, что почти треть от всего сданного (21 МКД) — это «вымирающий» эконом-класс, который с некоторых пор гордо именуют «стандартом» или «типовым жильем». С учетом того, что среди новых запусков дешевого жилья вообще ничтожное количество, складывается впечатление, что девелоперы словно избавляются от низкобюджетных проектов. Доступного (читай — дешевого!) жилья в будущем не останется: остатки продадут, а новых не закладывают.
По данным минстроя России, в среднем в регионах многоквартирный дом сегодня строится за 3 года и 3 месяца, или 1228 дней. Буквально, недавно ведомство сообщало, что строить в стране стали быстрее в 1,5 раза. То есть, все то, что было заложено в этом году, сдадут в лучшем случае в 3-4 кв. 2028 года. Более того — ряд проектов растягивается уже до 2031 года.
А если учитывать, что закладывают сегодня в 2 раза меньше, то, чего следует ожидать от рынка в такой перспективе?
Если соотношение распроданности и стройготовности составляет более 80% в целом по рынку, уже можно судить о дефиците
Нагрянет дефицит?
Падение запусков в перспективе может привести к увеличению дефицита нового жилья на рынке. Держим в уме: стройка идет как минимум года три. И чем меньше проектов запускается сейчас, тем меньше квартир будет доступно для покупки в будущем. А это автоматически повышает цены на жилье — ну или, как минимум, поддерживает их на высоком уровне.
«Так просто-напросто работает рынок. Представьте себе синусоиду: количество новых проектов идет вниз — а это сокращение предложения на рынке и рост цен», — считает руководитель направления новостроек в агентстве недвижимости «Этажи-Казань» Михаил Паршутин.
Об отсутствии или наличии дефицита можно судить по соотношению распроданности и стройготовности новых домов. Этот показатель сравнивает, насколько быстро квартиры продаются по отношению к тому, насколько готовы сами дома. Чем выше это соотношение, тем быстрее покупатели разбирают лоты. И наоборот, ниже показатель — значит, продажи не поспевают за темпами строительства.
Теперь разберемся в значениях: если соотношение распроданности и стройготовности составляет более 80% в целом по рынку, уже можно судить о дефиците. Такие цифры говорят о том, что наиболее ликвидные квартиры быстро распродаются, а новое предложение появляться не успевает. А показатель ниже 60% говорит о затоваренности — объекты у застройщиков стоят без покупателей. Все, что между этими значениями — то есть от 60 до 80%, показывает сбалансированность рынка. Людям есть из чего выбирать, и продажи не останавливаются.
Что имеем на сегодняшний день? По Татарстану соотношение распроданности и стройготовности на июль составляет 72%. Таковы данные «Дом.РФ». При этом в самой Казани этот показатель выше — около 79%. Из этого следует, что сейчас рынок в целом находится в балансе между продажами и темпами строительства. Но есть важная оговорка — эти цифры относятся ко всем классам жилья. А если разделить статистику на комфорт-, бизнес- и элит-классы, все выглядит иначе.
К примеру, проекты комфорт-класса в Татарстане продаются быстрее, чем строятся: соотношение распроданности к стройготовности здесь достигает 76%. В Казани оно еще выше — 82%. В бизнес-классе показатель и вовсе составляет 88%.
Общую картину заметно меняют типовые проекты и элитный сегмент: 42 и 51% соответственного. И причины такого положения дел у этих классов разный. Например, квартиры элит-класса стоят дорого, поэтому и продаются медленнее. Квадратный метр в таких проектах обычно выставляется от 500 тыс. рублей, а отдельные предложения уже преодолевают отметку в 1 млн рублей за «квадрат». Плюс покупатели квартир стоимостью в десятки, а иногда и сотни миллионов рублей чаще не торопятся с решением и предпочитают дождаться более высокой готовности комплекса, чтобы оценить качество реализации проекта. Но здесь у людей есть деньги, они не зависят от льготных ипотек в принципе.
Что касается эконом-проектов, этот сегмент сильно зависит от ипотечных ставок. И, получается, что при высокой степени готовности типовых домов почти в 80% по республике продаются квартиры медленно. На сегодняшний день в эконом-домах купили всего 34% от всех площади продаваемых квартир.
Покупатели квартир стоимостью в десятки, а иногда и сотни миллионов рублей чаще не торопятся с решением и предпочитают дождаться более высокой готовности комплекса, чтобы оценить качество реализации проекта
При этом домов элит- и эконом-класса в Татарстане не так уж и много. Высокобюджетных проектов не больше 10% от общего числа, а типовые уже даже не закладываются. Получается, что большая часть рынка уже сейчас находится в дефиците. Но это только по сухим цифрам. На деле есть важный нюанс.
«Соотношение распроданности и стройготовности — показатель действительно полезный. Он высокий — значит, движение на рынке есть. А есть движение — значит, есть спрос, — говорит Паршутин. — Но о том, что объектов сейчас у нас катастрофически не хватает, этот коэффициент не говорит. Дело в том, что статистика „Дом.РФ“ ориентируется на всю проектную площадь дома. Но в продаже могут быть не все квартиры сразу. Застройщики не выпускают все лоты одномоментно по разным причинам: кто-то так поддерживает интерес к проекту, ждут более выгодных для себя рыночных условий для продажи каких-нибудь эксклюзивных квартир и т. д.»
То есть вполне может быть и такое, что застройщик продал на старте пул однокомнатных квартир или студий — это то, что обычно уходит в первую очередь. Поднял себе тем самым уровень распроданности к стройготовности для сохранения льготной ставки по проектному финансированию. А по мере строительства стал выставлять лоты постепенно. Получается, что на рынке ликвидные варианты есть, но они припрятаны на дальних полках до лучший для застройщика времен.
Но ведь запас не бесконечен. «И если сейчас запуски проектов находятся на уровне 2021 года, то при дальнейшем снижении ключевой ставки дефицит будет неизбежен», — подчеркивают в «Этажах». И все логично: уже давно формируется отложенный спрос, накопленный на фоне заградительных ставок по ипотекам. Как только ключевая ставка станет приемлемой для покупки жилья (а до этого недалеко — «рабочей» ключевой ставкой считается 12% годовых), спрос на недвижимость может потянутся вверх. А в условиях снижения числа запусков дефицит на рынке новостроек может стать гораздо существеннее.
Динамика цен будет зависеть прежде всего от спроса. Если спрос останется на текущем уровне или снизится, существенного роста цен не произойдет
«Пару лет назад застройщики повышали цену по три раза в месяц»: как дефицит жилья влияет на его цену
На вопрос о том, повлияет ли снижение числа запусков на цену жилья, однозначно ответить сложно. Дело в том, что стоимость жилья влияет одновременно слишком много моментов: цена проектного финансирования для застройщика, стоимость материалов и рабочей силы, ставки по ипотекам, объем готового предложения и, что наиболее важно, спрос.
«Динамика цен будет зависеть прежде всего от спроса. Если спрос останется на текущем уровне или снизится, существенного роста цен не произойдет. При восстановлении покупательской активности возможна корректировка в сторону повышения», — объясняют в «Камастройинсте».
Но дефицит предложения находится, среди прочего, в списке причин повышения цен на рынке. Поэтому рост среднего чека на новостройки вполне можно спрогнозировать. Тем более, что для татарстанского рынка — это не что-то новое. 2026 год далеко не самый напряженный в плане баланса между темпами стройки и продажами. А многие эксперты замечают — дефицит в Казани и Татарстане ощущается последние 3-5 лет.
«Например, столица РТ долгое время остается на последних местах [на 9-м, по данным ЕРЗ — прим.ред.] в десятке городов России по вводу новых домов. При этом по численности населения мы — пятые. Только по этим цифрам уже можно судить о том, что дефицит нового жилья здесь имеется давно», — объясняет Паршутин.
Окунемся в прошлое. В июле 2024-го соотношение распроданности и стройготовности было 90% по РТ и 99% по Казани. То есть всего пару лет назад в столице было распродано буквально все, что построено. На фоне отмены льготной ипотеки под 8% объекты разбирали мгновенно. Это подняло ценник сразу на 20% за год — до 170 тыс. рублей в среднем по Татарстану. «Это было время, когда застройщики могли повышать стоимость на квартиры по три раза в месяц — спрос это позволял. Квартиры раскупали даже за оверпрайс», — вспоминает один из экспертов.
Судя по данным, темпы роста цены на квартиры в Татарстане вполне могут превышать инфляцию уже в течение следующих двух лет
Такая же ситуация наблюдалась и в июле 2022 года, когда темпы продаж не поспевали за строительством и соотношение составляло 94%. Тогда цена за год поднялась также на 22% — со 108 тыс. рублей в 2021-м до 137 тыс. в 2022-м. Спускаемся дальше: в 2021-м году соотношение распроданности и стройготовности было еще выше — 101%. Это взрастило стоимость жилья почти на 10% всего за полгода.
Судя по этим данным, темпы роста цены на квартиры в Татарстане вполне могут превышать инфляцию уже в течение следующих двух лет. Но для этого, повторимся, только одного дефицита недостаточно.
«Сокращение новых запусков само по себе не означает автоматического роста цен. На нее одновременно влияют спрос, стоимость проектного финансирования, себестоимость, ипотечные программы и объем готового предложения. В долгосрочной перспективе ограниченный вывод новых проектов позволяет сдерживает избыток предложения и поддерживать цены, — подтверждает Гэльнур Валеева. — Рискну предположить, что проекты в хорошей локации с развитой инфраструктурой, удобными планировками и условиями покупки будут быстрее расти в цене. Более слабые или переоцененные лоты продолжат конкурировать за покупателя через акции, рассрочки и адресные предложения».
«Дефицит начнет ощущаться уже в следующем году, но он не будет затяжным»
То, что рынок скоро остро почувствует нехватку новых проектов, понимают и в стане застройщиков. Правда, большинство из них сходятся во мнению, что дефицит будет, скорее, кратковременным.
«Думаю, дефицит начнет ощущаться уже в следующем году, но он не будет затяжным. У девелоперов, как правило, есть проекты разной степени готовности, поэтому при улучшении рыночной ситуации объем новых запусков может восстановиться достаточно быстро. Но если по какой-то причине дефицит продлится дольше нескольких месяцев, то цена начнет расти — это базовые законы рынка», — считает, к примеру, Наиль Галеев.
Если спрос будет превышать количество предложения — а это и есть дефицит, то застройщики неизбежно начнут закладывать новые проекты. И мы снова придем в фазу роста предложения.
То же мнение поддерживают и в «Унистрое». «О дефиците по рынку говорить преждевременно: объем уже строящегося жилья и накопленный портфель проектов достаточно велики, — говорит Валеева. — Строительный цикл длинный, поэтому рынок реагирует на сокращение стартов не сразу. В краткосрочной перспективе покупатель видит достаточно широкий выбор, но на горизонте трех-пяти лет может сократиться предложение качественного и ликвидного предложения в востребованных локациях с продуманной инфраструктурой».
А в «Камастройинвесте», кроме того, обращают внимание на то, что далеко не все проекты сегодня продаются полностью еще до сдачи дома в эксплуатацию. Чаще всего остается примерно треть квартир, которые застройщику приходится продавать уже после сдачи. «То есть у застройщиков остается большое количество квартир после ввода дома, и этот объем способен восполнить потенциальный дефицит», — констатируют в компании.
Ясно одно: пока накопленного объема жилья, кажется, достаточно для того, чтобы перекрыть сокращение новых запусков. Но если покупательская активность вырастет, а новые проекты будут выходить медленно — цены могут пойти вверх. В таком случае застройщикам придется снова запускать новые площадки и пополнять рынок. Так цикл падения сменится на цикл роста.
Комментарии 16
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.