«Если бы все было хорошо – застройщики Татарстана не делали бы скидок»

Заданный весной депрессивный тренд на рынке новостроек постепенно выравнивается Фото: «БИЗНЕС Online»

В июле новостройки плюс-минус стабильны

Июль позволил татарстанским девелоперам вновь вздохнуть с облегчением. Заданный весной депрессивный тренд на рынке новостроек постепенно выравнивается. Переломным выдалось начало лета, когда продажи татарстанских застройщиков в первый месяц резко подскочили на 78%. Казалось, что для «мертвого» сезона это больше исключение, чем тренд. Однако результаты июля показали: оживший первичный рынок продолжает держать обороты.

Правда, происходит это медленнее, чем, возможно, хотелось бы девелоперам. Исходя из данных проектных деклараций казанских застройщиков, в июле им удалось реализовать 932 квартиры. Это на 14% больше, чем в июне — тогда была продана 821 квартира.

Но это если верить данным деклараций о зарегистрированных сделках. Данные управления Росреестра по РТ чуть приземленнее. Так, ведомством в июле зафиксировано по всему Татарстану 1 713 сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Это на 5% меньше, чем результаты июня. Вся разница в методологии подсчета: Росреестр ведет учет всех ДДУ, в том числе по нежилым помещениям, а данные застройщиков учитывают только статистику по квартирам, строящимся по эскроу. Несмотря на разные подходы, общая динамика в целом схожа: если бы на рынке новостроек все было бы совсем плохо — это обязательно бы отразилось и на цифрах Росреестра. А так люфт в несколько процентов в статистике ни о чем не говорит.

«Если смотреть на текущую статистику Росреестра и „Дом.РФ“ без контекста, может сложиться впечатление, что рынок недвижимости Татарстана и Казанской агломерации пошел вверх. На самом же деле июльский скачок продаж выше тысячи ДДУ против 800 в июне на фоне снижения средневзвешенной цены „квадрата“ до 214 тысяч рублей выглядит как классическая аномалия», — отмечает гендиректор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев. По его словам, динамика по новостройкам остается ровной, без колебаний, а что еще важнее — без предпосылок к тому.

«Сделок в июле действительно больше, чем в июне. Но это как раз таки июньские сделки. Мы же понимаем, что сделка проходит регистрацию не в тот же день. Если поднять эти договоры долевого участия, то окажется, что бо́льшая их часть заключена 29–30 или 27–28 июня. Связано это с тем, что июнь — закрывающий [квартал] месяц по эскроу-счетам. Если в июне эскроу-счета пополнились, соответственно, застройщик получает более низкую процентную ставку по кредитованию, по проектному финансированию на следующий квартал», — объясняет стабильные цифры июля гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев.

Если смотреть на картину на расстоянии, то мы имеем дело с вполне характерной для июля обстановкой. Разница середины лета год к году практически нулевая. Несильно она отличается и в динамике 7 месяцев этого года по отношению к прошлому. Виден нарастающий тренд в сравнении с 2025 годом на уровне 8–10%, что фиксируется уже несколько месяцев подряд. Июль тут большой погоды не сделал.

Фактическое положение новостроек в текущих реалиях рынка по-прежнему оставляет желать лучшего. Косвенным тому подтверждением можно считать увеличившееся число акций, рассрочек, скидок со стороны застройщиков. «Если бы все было стабильно, то, я думаю, застройщики бы 20-процентные скидки не делали», — отмечает Савельев.

Всем застройщикам нужно пополнять эскроу-счета для сокращения кредитного бремени по проектному финансированию. Поэтому, даже если продажи идут плохо и покупательский интерес к новостройкам едва отталкивается от нулевых значений, ни один здравомыслящий девелопер прямо это не скажет. А взамен предложит вкусную акцию или рассрочку с низкими ценами на жилье.

Расходы на стройку не снижаются, а растут вслед за дорожающими стройматериалами Фото: «БИЗНЕС Online»

«Эффект Спортивной»: как #Суварстроит одной акцией «съел» треть июльского рынка Казанской агломерации

По данным «Дом.РФ», средневзвешенная стоимость квадратного метра в июле упала до 214 тыс. рублей. Это почти на 10% меньше, чем месяцем ранее. Если посмотреть на обстановку с ценами на новостройки в динамике, то получится, что квартиры дешевеют уже четвертый месяц подряд. Напомним: «Дом.РФ» фиксирует средневзвешенную цену по реальным зарегистрированным сделкам.

Слово «дешевеют» здесь, правда, употребляется в переносном смысле. Застройщики продолжают уверять, что цены на жилье в Казани держатся на одном уровне. Кажется, что история еще не помнит такого примера, чтобы жилье в массе своей становилось дешевле. Поводов для снижения в условиях текущей конъюнктуры рынка нет. Расходы на стройку не снижаются, а растут вслед за дорожающими стройматериалами.

«С начала года увеличилась стоимость цемента и бетона, нерудных материалов и минераловатной изоляции. Существенную роль играет подорожание топлива: оно влияет и на работу спецтехники, и на доставку материалов. Ближе к лету цены на арматуру достигали пиковых значений, хотя в дальнейшем в этом сегменте возможна коррекция. Одной из наиболее заметных статей роста остаются транспортные и логистические расходы. В совокупности эти факторы продолжают повышать себестоимость строительства и ограничивают возможности для снижения цен», — отмечает гендиректор ГК «СМУ-88» Галеев.

Причина резкого падения средней стоимости «квадрата» кроется в простой математике. Этот показатель высчитывается как средняя температура по больнице, где учитываются как самые дорогие лоты (вроде ЖК «Заман», где «квадрат» в июле достигал 825 тыс. рублей), так и недорогие предложения. И так уж вышло в июле, что последних оказалось значительно больше. Квартиры с хорошими скидками размыли общую статистику.

«Снижение средневзвешенной цены не всегда означает прямое удешевление одинаковых по характеристикам квартир. На показатель влияет структура продаж: доля проектов на разных стадиях готовности, квартир различных площадей, акции и индивидуальные предложения застройщиков», — объясняет коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев.

В июле наблюдатели с изумлением зафиксировали «эффект Спортивной». За весь июль в Казани застройщиками было реализовано 932 квартиры. Но треть всех продаж пришлась на один конкретный ЖК — это «Станция Спортивная» от #Суварстроит. Только в этом ЖК было продано 319 квартир — это в 3 раза больше обычных месячных продаж девелопера (как правило, застройщиком реализуется 90–100 квартир за месяц по всем проектам) и в 3–4 раза больше, чем продавал за месяц какой-либо другой местный застройщик. В результате #Суварстроит по продажам занял в июле 40% рынка новостроек.

В чем секрет? В запущенной в середине июня программе «Нашим людям», где застройщик предложил представителям социально значимых профессий (военным, силовикам, врачам, учителям и т. д.) квартиры от 130 тыс. рублей за 1 кв. метр. Программа касается только ЖК «Станция Спортивная» и ЖК бизнес-класса «Времена года». Из-за спецпредложения в июле средняя цена «квадрата» в пригородной «Спортивной», по данным «Дом.РФ», составила всего 142 тыс. рублей. Это стало самым дешевым жильем на казанском рынке, что одновременно неплохо подстегнуло покупательский интерес к данному проекту. И размыло средневзвешенную стоимость «квадрата» в Казани.

«Рост сделок в июле (свыше 1 тысячи ДДУ по Казанской агломерации против 800 в июне) действительно есть, но важно понимать его структуру. Значительную часть этой динамики обеспечил один проект — ЖК „Станция Спортивная“ от застройщика #Суварстроит. В июле там были объявлены скидки до 130–140 тысяч рублей за квадратный метр, и из тысячи сделок около 380 пришлось именно на этот проект, — отмечают в „Камастройинвесте“. — Если вычесть эти 380 сделок и посмотреть на показатели остальных застройщиков, картина получается менее оптимистичной: спрос в июле оказался даже хуже, чем в июне. То есть общий рост во многом статистический эффект от агрессивного ценообразования одного игрока».

В июле наблюдатели с изумлением зафиксировали «эффект Спортивной». За весь июль в Казани застройщиками было реализовано 932 квартиры. Но треть всех продаж пришлась на один конкретный ЖК — это «Станция Спортивная» от #Суварстроит Фото: «БИЗНЕС Online»

Рассрочки берут под крыло

Покупательский спрос, угнетенный высокой ключевой ставкой и дорогой рыночной ипотекой, застройщики стали стимулировать еще с конца весны, когда продажи ушли в затяжное пике. Так что в ход пошли адресные скидки, акции, субсидированные ипотечные пакеты и рассрочки, коих в последнее время стало очень много. Это фактически снижает прибыль девелоперов, но деваться некуда.

Согласно оценке структуры сделок крупнейших казанских застройщиков, в среднем по рассрочке сегодня продается почти каждая третья квартира в новостройках. Все зависит от финансовой модели отдельно взятого девелопера и проекта: у кого-то эта доля ниже, а у кого-то значительно выше.

«За последние несколько лет механизм рассрочек прошел путь от локального маркетингового бонуса до ключевого инструмента продаж. В отдельных объектах по Казани доля таких сделок достигала 90 процентов портфеля, — поясняет Галеев. — Участники рынка фактически давали клиенту необходимую паузу, рассчитывая на скорый разворот ключевой ставки. Однако период высокого „ключа“ затянулся, и антикризисный эффект в итоге нивелировался как для застройщиков, так и для самих покупателей. Сейчас мы идем по обратному пути, стимулируя переход на ипотечные продукты, и постепенно выравниваем баланс. В нашем портфеле соотношение, к примеру, составляет порядка 60 на 40 процентов в пользу рассрочки».

Согласно оценке структуры сделок крупнейших казанских застройщиков, в среднем по рассрочке сегодня продается почти каждая третья квартира в новостройках Фото: «БИЗНЕС Online»

«Если раньше рассрочка была на период строительства, то сейчас просто дают какой-то минимальный первоначальный взнос в 10–15 процентов. После чего до окончания строительства платежи вносить не надо (например, #Суварстроит по отдельным проектам предоставляет рассрочку без ежемесячных платежей до ввода дома при первоначалке от 30% — прим. ред.). Но при вводе в эксплуатацию нужно будет внести сразу всю сумму либо перейти на ипотеку. Вот такая рассрочка сейчас популярна», — отмечает Савельев.

Т. е. человек, внеся 1–1,5 млн, может застолбить за собой «будущую собственную квартиру». И через два года, когда дом будет вводиться в эксплуатацию, уже думать, как платить. Но есть риски: а если ипотеку не дадут? Продавать по переуступке в данном случае, как советуют многие не совсем грамотные эксперты («вы сейчас возьмите, а потом продадите»), может и не выйти. «Придется конкурировать с застройщиком, у которого есть семейные и льготные ипотеки, а у вас уже нет. Соответственно, чтобы вам продать потом, надо будет снижать цену процентов на 20, а то и на 30», — описывает подводные камни эксперт «БИЗНЕС Online».

Возросшую популярность механизма рассрочки как альтернативы недоступной ипотеке фиксирует и федеральный законодатель. В августе появился законопроект минстроя РФ, регулирующий долгосрочные рассрочки по ДДУ. Главное:

• если рассрочка распространяется на период и после сдачи дома в эксплуатацию, то квартира переходит в собственность покупателя. Но остается в залоге у застройщика до погашения долга;
• при просрочках у застройщика появляется право требования досрочного полного погашения с начислением процентов на просроченную сумму долга до 20%;
• информация о взятых рассрочках начнет передаваться в бюро кредитных историй;
• застройщикам ограничат объем продаваемых квартир (не более 25%), а также срок рассрочки после ввода (не более трех лет). И обяжут согласовывать выдаваемые рассрочки с банком-кредитором по проектному финансированию.

Законопроект неоднозначно может отразиться как на застройщиках, так и на их клиентах. По словам Галеева, много эмоций среди девелоперов сейчас возникает по поводу ограничений объема рассрочек без согласия банков. По факту же, считает гендиректор СМУ-88, ничего критичного в этом нет. Все равно доля рассрочек за пределами срока ввода объекта в эксплуатацию — это сегодня скорее редкость из-за высоких девелоперских рисков.

Переход квартир в собственность покупающего по рассрочке тоже скорее благо, считает Галеев. Дольщик получает сразу ключи и физический доступ к жилью, а застройщик — право зарегистрировать ипотеку в силу закона в ЕГРН. «Трехлетний лимит на финальный расчет после ввода и право требовать досрочного возврата долга со ставкой до 20 процентов годовых при просрочках существенно облегчат работу юристам. Появляется легальный, понятный алгоритм обращения взыскания на квартиру через суд, который существенно укрепит платежную дисциплину», — подчеркивает Галеев.

Но есть и минусы в «законе о рассрочках». Один из них — передача данных о рассрочках в БКИ. Фиксация дополнительных долговых обязательств в кредитной истории может негативно сказаться в последующем на одобрении ипотеки, указывает Савельев.

«Плюс инициативы — повышение прозрачности и защищенности сторон сделки. Закрепление механизма залога после ввода дома и отражение обязательств в БКИ позволят точнее оценивать платежеспособность покупателя и снизить риски просрочек. Возможный минус — рассрочка может стать менее доступной для части клиентов, особенно при наличии нескольких действующих обязательств», — отмечает коммерческий директор #Суварстроит.

Он также допускает, что инициатива в случае ее принятия и появления первой правоприменительной практики действительно может сократить число «рассрочных» сделок на рынке, очистив их от неплатежеспособных клиентов, но повысив при этом качество и устойчивость самих таких сделок. Собственно, в этом и суть механизма регулирования рынка. Если данный законопроект, конечно, примут в таком виде.

«Впереди у девелоперов есть целый год, чтобы безболезненно перенастроить свои финансовые модели и механизмы работы. В выигрыше останутся застройщики с сильным запасом прочности и технологичной банковской аналитикой. А сам институт рассрочки наконец зафиксируется в статусе безопасного, понятного и абсолютно прозрачного финансового продукта», — говорит гендиректор СМУ-88.

Пока что большее влияние снижающаяся ключевая ставка оказывает не на первичку, а на вторичный рынок недвижимости Фото: «БИЗНЕС Online»

Ипотека на вторичке почти замерла

Перейдем к сегменту вторичного рынка. По данным управления Росреестра по РТ, в Казани число ипотечных сделок выросло на 3%. А вот по Татарстану, напротив, сократилось на 9%. Но это все равно лучше, чем год назад, когда ключевая ставка была гораздо выше, чем сейчас.

В июле она снова сократилась, достигнув отметки в 14%. «Сам факт снижения ключевой ставки формирует более позитивные ожидания на рынке, но ипотечные ставки пока остаются достаточно высокими и не всегда оперативно следуют за изменением ключевой», — отмечает Абдулхаев.

«Мы зафиксировали увеличение количества выданных ипотек. Связано это с тремя факторами. Первый — это то, что ставка чуть-чуть снизилась, хоть и незначительно. Но люди уже психологически к ней начинают привыкать. Если два года назад ставка 20 процентов вызывала ужас, то сейчас ставка 19–20 процентов все еще ужас, но уже не „ужас-ужас“. В общем, пошла реакция: „Ну ладно, возьмем“, — говорит гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“. — Второй фактор заключается в том, что на уровне низкого количества сделок можно найти хороший ликвидный объект с большими скидками. То есть торг увеличился сильно, и люди пошли. И третий фактор — все надеются на последующее рефинансирование. Ведь, по заявлению Центробанка, в 2028 году мы получим нормальную рыночную ставку. Ипотека будет порядка 14 процентов годовых. Но это пока только заявления, прогнозы. Как будет на самом деле, никто не знает. Одно можно сказать определенно: виден четкий курс на то, что процентная ставка будет снижаться».

Пока что большее влияние снижающаяся ключевая ставка оказывает не на первичку, а на вторичный рынок недвижимости. Если при покупке жилья в новостройках все сначала присмотрятся ко всем акциям, рассрочкам, льготным ипотекам, то на вторичке такого нет. И единственные механизмы приобретения квартир там — наличные или рыночная ипотека. «Люди чаще берут ипотеку на вторичном рынке, это однозначно», — отмечает агент по недвижимости Александр Званец.

По данным управления Росреестра по РТ, количество сделок по договорам купли-продажи жилых помещений подросло по отношению к июню на 4% как по Казани, так и по Татарстану в целом.

«На вторичном рынке цены не меняются. Ну в пределах инфляции — плюс 5, может быть, 7 процентов, — отмечает Савельев. — А вот частные дома, сегмент ИЖС, как будто подустали. Если в прошлый раз мы говорили, что единственный сегмент, который у нас растет, — это ИЖС, то сейчас этот сегмент остановился».

Прогнозы: «семейка» уже не воодушевляет, вся надежда на Набиуллину?

Вопрос, пора ли уже покупать или еще подождать, по-прежнему остается самым волнительным для тех, кто планирует приобретение недвижимости в ближайшее время. Любой агент по недвижимости скажет: конечно, пора! Вместе с тем, по прогнозам экспертов, бума продаж в ближайшие месяцы на рынке не предвидится.

«Будем надеяться, что все условия сохранятся и продлятся и дальше» Фото: © Александр Кряжев, РИА «Новости»

«Июль не тот месяц, когда все нормализуется, когда идет положительный разворот и продажи поползут вверх. Разворота в этом году не будет, — говорит гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“. — Но количество сделок к концу года (то есть не сейчас и не осенью, а ближе к декабрю) действительно увеличится, да. Особенно на вторичном рынке».

Не исключено, что это вновь может стать следствием грядущих анонсированных изменений по семейной ипотеке с 1 октября. Так уже было в начале года, так было перед июнем, когда продажи девелоперов резко подскочили вверх из-за ажиотажного спроса, и так может произойти и в сентябре.

«Вы знаете, ранее многие эксперты рекламировали: успейте запрыгнуть в последний вагон перед тем, как условия по семейной ипотеке изменятся. Я про это ничего сказать уверенно не могу. Будем надеяться, что все условия сохранятся и продлятся и дальше», — говорит Званец, отмечающий по профессиональному опыту, что осень — традиционное время для покупки жилья. Поэтому какой-никакой, но прирост еще будет.

Ближайший контрольный рубеж — 11 сентября. ЦБ вновь соберется для нового решения по ключевой ставке — единственно важному сейчас показателю как для девелоперов, так и для покупателей Фото: «БИЗНЕС Online»

«Тот ажиотаж, который у нас был зимой на фоне ужесточения семейной ипотеки с февраля… Он был. Небольшой, но был, — говорит Савельев. — Сейчас такого уже не будет, потому что, как я уже говорил, „нельзя убить убитого“. Семейная ипотека и так малодоступна, а ее еще сильнее ужесточат! Мы пока не знаем, какие будут новые условия осенью, но вопрос по количеству детей и снижению ставки в зависимости от их числа, возможно, сыграет положительную роль».

Ближайший контрольный рубеж — 11 сентября. ЦБ вновь соберется для нового решения по ключевой ставке — единственно важному сейчас показателю как для девелоперов, так и для покупателей. Пока что 14% для розничного рынка жилья существенной погоды все еще не делают. Но это только пока. «Ипотечные ставки все еще остаются на заградительном уровне, поэтому массового оживления в сегменте классического кредитования ждать не стоит. Впрочем, для самих девелоперов 14 процентов — уже весьма чувствительный рубеж. Снижение стоимости проектного финансирования дает повод смахнуть пыль с перспективных площадок и задуматься о запуске новых проектов», — заявили нам в СМУ-88.

В «Камастройинвесте» также считают, что снижение «ключа» ЦБ способствует уменьшению цены проектного финансирования для девелоперов. «Это положительный тренд, который снижает финансовую нагрузку», — отмечают в компании. Но вместе с тем здесь обращают внимание на другой показатель — это соотношение распроданности и строительной готовности проекта. Продавать надо быстрее, чем строить — этот коэффициент влияет на цену проектного финансирования. В среднем по РТ эта цифра — 72%, что в общем-то неплохо, но в идеале надо держать ее еще выше.