«Новый подрядчик также может оказаться недобросовестным — и тут уже механизма защиты не будет предусмотрено», — обеспокоены юристы, которые по просьбе «БИЗНЕС Online» проанализировали первый в стране закон о поддержке обманутых на рынке ИЖС. Из безусловных плюсов закона — семьи сразу получат достроенные дома, не дожидаясь окончания судов. Новый застройщик тоже не останется внакладе — ему выделят землю без торгов и передадут права требования к недобросовестным подрядчикам. Корреспонденты «БИЗНЕС Online» выясняли, почему, пока другие регионы кивают на недостатки федерального законодательства и отсутствие средств, не самая большая и не самая богатая республика оказалась самой внимательной к проблемам граждан.
Госсобрание Республики Марий Эл накануне приняло новый закон, направленный на защиту прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных подрядчиков при строительстве индивидуальных жилых домов (ИЖС).
«Глава Марий Эл проникся нашей ситуацией. На встрече с нами он сказал, что людей нельзя бросать»
Госсобрание Республики Марий Эл накануне приняло новый закон, направленный на защиту прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных подрядчиков при строительстве индивидуальных жилых домов (ИЖС). Особо подчеркивается, что документ был разработан по инициативе главы региона Юрия Зайцева. Он создает правовой механизм для завершения строительства проблемных объектов — силами нового подрядчика, которого станут определять на конкурсной основе. Парламент республики принял соответствующий закон сразу в двух чтениях — единогласно, 38 голосами за. Небольшой и не самый богатый регион таким образом создал прецедент в стране, не пеняя на нехватку бюджета и не оправдываясь отсутствием законодательной базы на федеральном уровне.
История марийских обманутых ижээсников началась в 2023 году, когда в регионе развил деятельность ИП Вадим Акелдов. Маскируясь под честного строителя, он предлагал свои услуги по возведению индивидуальных домов под брендом «Строй с нами». Всего от рук Акелдова и Ко в 2023–2024 годах пострадали порядка 30 семей. Ущерб по недостроенным и несданным домам, по данным самих пострадавших, составляет около 100 млн рублей. 13 декабря 2024 года в отношении горе-предпринимателя было возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество».
История марийских обманутых ижээсников началась в 2023 году, когда в регионе развил деятельность ИП Вадим Акелдов. Маскируясь под честного строителя, он предлагал свои услуги по возведению индивидуальных домов под брендом «Строй с нами»
С просьбами о помощи обманутые стучались во все возможные двери и, в отличие от других регионов, их услышали. «Нам позвонили из правительства Марий Эл и сказали, что нас, инициативную группу обманутых граждан, приглашают на встречу с главой республики», — рассказывала «БИЗНЕС Online» представитель инициативной группы пострадавших граждан в Республике Марий Эл Наина Валиуллина. Встреча обманутых с Зайцевым действительно состоялась 30 июля 2025 года.
Глава оставил о себе впечатление как очень заботливый и неравнодушный руководитель. «Он проникся нашей ситуацией. На встрече с нами сказал, что людей нельзя бросать», — вспоминает наша собеседница. После этого все завертелось. Власти начали готовить законопроект о поддержке пострадавших от мошенников в ИЖС.
Местный минстрой изначально стал рассматривать вариант с привлечением для достройки домов частной подрядной организации. Даже назывался конкретный кандидат — ООО «Арматура 12» (директор и учредитель — Марат Гарифуллин). По словам пострадавших, компании было дано поручение предварительно просчитать сметы, чтобы понять общую потребность в финансировании. Взамен с застройщиком сначала думали расплатиться лесом, но позже устоялся вариант с компенсацией земельным участком под застройку.
Законопроект на сессии Госсобрания Марий Эл пришел представлять лично министр строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл Александр Горбунов
Пострадавшим — достройка домов, новому подрядчику — земля под стройку и права требования к мошенникам
И вот спустя год закон «О защите прав граждан, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных подрядчиков при строительстве индивидуальных жилых домов на территории Республики Марий Эл» наконец был принят региональным парламентом. Вот его основные тезисы.
- В регионе будет создан реестр граждан, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных подрядчиков при строительстве индивидуальных жилых домов (ИЖС).
- Недобросовестным признается подрядчик, который просрочил строительство на 6 и более месяцев.
- Вводится понятие нового подрядчика, который достроит дома. Между ним и пострадавшим будет заключаться новый договор.
- Нового подрядчика отберут по результатам конкурса.
- Критерии выбора подрядчика — наибольшее количество достраиваемых объектов и наименьший срок строительства.
- Новый подрядчик должен состоять в гильдии строителей Республики Марий Эл.
- Власти региона заключают с новым подрядчиком соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья.
- Новому подрядчику дадут в аренду без проведения торгов земельный участок.
- Закон распространяется на договоры без использования счетов эскроу, заключенные до 1 марта 2025 года.
- Помощь пострадавшему предоставляется «однократно».
- Новый подрядчик получает право требования к недобросовестному подрядчику о возврате денежных средств.
- Срок завершения строительства — не более одного года.
- Закон вступит в силу через 10 дней после его официального опубликования.
Законопроект на сессии Госсобрания Марий Эл пришел представлять лично министр строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл Александр Горбунов. Он отметил, что в настоящее время на федеральном уровне мер по восстановлению прав граждан, пострадавших от недобросовестных подрядчиков в ИЖС, нет.
В качестве компенсации земельный участок в аренду без проведения торгов новому подрядчику будет предоставляться по распоряжению главы Республики Марий Эл. Подрядчик сможет построить на данной земле как новые объекты ИЖС, так и многоквартирные дома.
«Принятие закона позволит Республике Марий Эл стать одним из первых регионов РФ, который на законодательном уровне системно решил проблему пострадавших граждан в сфере ИЖС, восстановит справедливость и жилищные права граждан, снизит долговую нагрузку на семьи, которые рискуют потерять ипотечные льготы, даст региону положительный имидж на федеральном уровне», — особо подчеркнул Горбунов. Министр явно поскромничал — Марий Эл буквально стала первопроходцем в данном вопросе.
«Законопроект передовой. Проблема общероссийская. За принятием этого закона наблюдает вся страна. Многие граждане в других субъектах РФ не верят, что у нас такой законопроект будет принят», — заявил местный депутат от ЛДПР Алексей Шерстобитов, но добавил, что для реализации закона необходимо принять постановления правительства МР. «Граждане хотят узнать, когда будет известны критерии», — речь шла о критериях, по которым пострадавших будут включать или не включать в реестр. Но ответа по существу депутат так и не услышал.
Наина Валиуллина: «Это наш труд, мы этот закон своими ногами проходили. Поэтому он нам нравится!»
«Мы сейчас будем бороться за критерии. Чтобы в реестр попали все»
«Как нам может не нравиться этот закон? Конечно, нравится! Это наш труд, мы этот закон своими ногами проходили. Поэтому он нам нравится!» — восклицает представитель инициативной группы пострадавших граждан в Республике Марий Эл Валиуллина в беседе с «БИЗНЕС Online». Особенно пострадавшим импонирует положение о том, что новый подрядчик «должен будет достроить всем дома в течение года», т. е. до июля 2027-го.
«Новому подрядчику оказывается поддержка — ему выделят землю, так что он, подрядчик, тоже в плюсе оказывается. Сейчас должны пройти выборы этого подрядчика. Кто предложит быстрее дома достроить, тот и выиграет тендер. Все только в плюсе. Мы очень ждем этого», — говорит Валиуллина.
Другая пострадавшая от мошенников на рынке ИЖС в Марий Эл, Мария Макарова, также очень рада принятию закона. «Получается, что землю дают новому застройщику, а нам застройщик достраивает дома, то есть реальная поддержка будет. Но тем, кто сам достроил дома, поддержки, конечно, не окажут, — полагает Макарова и добавляет: — Нам сказали, что к зиме дом точно достроят».
Мария Макарова: «Получается, что землю дают новому застройщику, а нам застройщик достраивает дома, то есть реальная поддержка будет. Но тем, кто сам достроил дома, поддержки, конечно, не окажут»
Единственное, что тревожит жителей: в законе не прописаны критерии, по которым семьи станут относить к числу пострадавших и включать в реестр. В среде обманутых ходят слухи, что в реестр включат только те семьи, которые будут соответствовать критериям нуждаемости в улучшении жилищных условий (по определенному количеству квадратных метров на человека). И если так оно и случится, то за порогом господдержки могут оказаться многие пострадавшие.
«Мы сейчас будем бороться за критерии. Чтобы [в реестр] попали все — как обманутые дольщики, например. Дольщики же все попали [в господдержку], независимо от того, были ли у них свои квартиры или нет. Точно так же мы хотим, чтобы все были равны», — говорит Макарова.
Каким вы итоге выйдет решение правительства МР, пока сказать сложно. Как мы и писали выше, вопрос депутата Госсобрания Шерстобитова о критериях включения в реестр так и повис в воздухе.
В Татарстане только от деятельности двух строительных фирм — ООО «Таунхаусы и дома» и ООО «Бастион-Строй» — пострадали 65 семей на сумму свыше 260 млн рублей
«Пока в Марий Эл власти взяли процесс в свои руки, в республике люди чувствуют себя брошенными»
В Татарстане, где только от деятельности двух строительных фирм — ООО «Таунхаусы и дома» и ООО «Бастион-Строй» — пострадали 65 семей на сумму свыше 260 млн рублей, о подобном законе приходится только мечтать.
«Когда семья понимает, что попала к мошенникам, наступает самое страшное: им не просто нужно строить дом с нуля, им еще и всю оставшуюся жизнь придется платить ипотеку за „воздух“. Это не просто финансовая яма — это крушение всей жизни. Сначала люди находят друг друга, объединяются. Потом идут по бесконечному кругу: следствие, суды. И везде слышат одно и то же: деньги не вернуть, они заранее выведены. В 90 процентах случаев суд не решает проблему семьи. Дальше приходит осознание: ипотека — это часть большой государственной программы, и ошибки, которые привели к катастрофе, были допущены на самых высоких уровнях», — говорит лидер татарстанских пострадавших ижээсников Наталья Дементьева.
Она вспоминает, что в Татарстане в декабре 2025 года, за несколько дней до очередной прямой линии с президентом РФ, был опубликован проект постановления, по которому семьям в качестве меры поддержки предлагали… взять еще одну ипотеку, социальную: «Это абсурд: как семья на грани банкротства может потянуть новые долги? Чиновники будто не понимают, на какие зарплаты живут эти люди и почему они вообще вынуждены брать ипотеку на стройку на 30 лет?» В итоге данной мерой поддержки смогли воспользоваться буквально одна-две семьи.
Наталья Дементьева: «Мы надеемся, что закон в Марий Эл станет тем самым решением, когда справедливость реально восстанавливается: кто-то заедет в дом уже к концу года, а кто строит своими силами — получит компенсацию»
«В Марий Эл пошли другим путем: власти открыто выходили на встречи, разработали и публично показали дорожную карту и шли по ней. Сегодня — особенный день. Мы надеемся, что закон в Марий Эл станет тем самым решением, когда справедливость реально восстанавливается: кто-то заедет в дом уже к концу года, а кто строит своими силами — получит компенсацию», — говорит Дементьева.
В Татарстане рады за марийских «коллег», но и недовольство в отношении местных чиновников тоже присутствует. «Пока в Марий Эл власти взяли процесс в свои руки (подобрали подрядчика, разрабатывают нормативную базу, создают реестр пострадавших), в республике люди чувствуют себя брошенными. Звучат обвинения в бездействии и в том, что в Татарстане лишь „отчитываются“, а реальной системной помощи нет», — сетует Дементьева.
Лидер обманутых ижээсников надеется, что опыт Марий Эл подтолкнет другие регионы к более активным действиям. «Успех Марий Эл — это аргумент в пользу того, что на региональном уровне можно находить решения для проблем, которые федеральное законодательство не закрывает полностью. Это может стать стимулом для других субъектов активнее работать над своими механизмами защиты», — считает Дементьева.
Успех МР «во многом обусловлен политической волей руководства республики и относительно небольшим числом пострадавших» в соседней в Татарстаном республике. Нужен ли такой же закон в РТ и в других регионах? Да. Проблема носит системный характер: люди заключали договоры до того, как эскроу-счета стали обязательным для ИЖС и оказались в «правовой дыре».
Почему подобный закон не принимается в Татарстане? «Власти указывали, что положения проекта противоречили федеральному законодательству. Кроме того, звучали оценки, что законопроект носит популистский характер, а для решения проблемы нужно в первую очередь менять федеральные нормы», — разводит руками Дементьева.
Сегодня ситуация с пострадавшими в РТ следующая. Судебные рассмотрения дел только стартовали, и все может растянуться на годы. Часть семей достраивает дома самостоятельно, другие ждут решений от государства, третьи вынуждены идти в банкротство из-за невозможности тянуть платежи по ипотеке за несуществующий дом. Пострадавшие готовятся к новому митингу, дата проведения которого пока не определена.
«Уязвимое звено — правовой статус недостроя. В отличие от долевого строительства, где права дольщиков зарегистрированы в ЕГРН через договоры участия в долевом строительстве, в ИЖС дом строится на частном участке по обычному договору подряда»
«Обязан ли новый подрядчик устранять брак предшественника? Пострадавший может получить формально достроенный, но непригодный для жизни дом»
«БИЗНЕС Online» поинтересовался мнением профессиональных юристов о том, станет ли новый закон реальной мерой поддержки и нет ли в нем подводных камней.
Алеся Корнилова — заместитель управляющего ЮК «Смирнов, Корнилова и партнеры»:
— Закон Марий Эл — это хорошая попытка перенести на ИЖС модель, которая уже отработана на обманутых дольщиках многоквартирных домов. Новый застройщик получает участок без торгов в обмен на обязательство достроить чужие объекты.
У такой конструкции, конечно, есть свои плюсы и минусы. Главное достоинство: бюджет региона здесь не должен вкладываться деньгами — компенсация новому подрядчику идет натурой, то есть земельным участком в аренду, без торгов, через механизм масштабного инвестиционного проекта.
Второй плюс — гражданин получает сразу достроенный дом, то есть именно то, ради чего он заключал договор. Право требования к недобросовестному подрядчику переуступается новому подрядчику, что дает последнему хоть какой-то шанс на возврат части денег. Третий положительный момент — четкие сроки: не более года со дня признания победителем конкурса.
Отдельно стоит отметить еще один плюс, который часто упускают из виду: для запуска механизма не нужно ждать обвинительного приговора по уголовному делу. Статус недобросовестного подрядчика возникает по формальному признаку — просрочка завершения работ на 6 месяцев и более. Это принципиально важно, поскольку уголовные дела о мошенничестве в строительстве расследуются годами, а до приговора человек фактически лишен любой помощи.
Но у такой конструкции есть и минусы, и подводные камни. Строить десятки разбросанных по региону частных домов дорого и технологически неудобно: у всех разные проекты, разная степень готовности, разные площадки, разное техническое состояние. Компенсирующий участок должен быть очень экономически привлекательным, чтобы бизнес пошел на конкурс. Проще говоря, земельный участок для бизнеса должен стоить дороже, чем затраты на социальное строительство, иначе экономического смысла в участии просто нет. Если участок окажется скромным или неинтересным, конкурс не состоится, подрядчиков не найдется.
Отдельный вопрос — сколько вообще таких участков? Ликвидная земля в привлекательных локациях у любого региона ограничена. На первую волну пострадавших площадок, возможно, и хватит, но, если проблемных объектов окажется больше, чем интересных участков, механизм упрется в потолок. Что делать, когда привлекательные участки закончатся, закон не отвечает: бюджетного плана Б в нем не предусмотрено. По сути, это ресурс одноразового действия, региону придется либо изыскивать землю в менее выгодных локациях, куда бизнес не пойдет, либо возвращаться к вопросу о прямом бюджетном финансировании или каких-либо других преференциях.
Серьезный пробел — отсутствие обеспечения обязательств нового подрядчика. Закон не прописывает никакой ответственности, если подрядчик сорвет сроки или выполнит работы некачественно. Прямой связки, что за это у него отбирают инвестиционный земельный участок, в законе нет. А ситуация складывается не очень понятная: землю он получает по факту заключения соглашения, т. е. авансом, а обязательства исполняет в течение года после. Разумно было бы предусмотреть, что участок передается подрядчику, но остается в залоге у государства до полного исполнения обязательств перед пострадавшими гражданами либо прописать механизм возврата участка при неисполнении. Возможны и другие варианты обеспечения: банковская гарантия, поэтапное предоставление прав на землю по мере сдачи домов. Без такого механизма регион рискует получить ситуацию, когда земля ушла, а дома так и не достроены.
Еще один существенный минус — требование членства в гильдии строителей Республики Марий Эл. Это, по нашему мнению, самая уязвимая часть документа: фактически ограничение конкуренции в пользу одной конкретной организации, что, с высокой долей вероятностьи, станет предметом внимания ФАС. С одной стороны, это попытка ограничить круг подрядчиков квалифицированными компаниями, с другой — многие хорошие игроки просто не входят в эту СРО, конкуренция окажется сильно суженной.
Далее: действие закона распространяется только на договоры, заключенные до 1 марта 2025 года и оплаченные без эскроу. Это логично — с 1 марта заработали эскроу-счета по подрядным договорам, и новые пострадавшие теоретически защищены банковскими механизмами. Но на практике эскроу используется далеко не повсеместно, и даже после этой даты договоры заключаются по серым схемам — такие граждане вылетают из-под защиты вообще.
Уязвимое звено — правовой статус недостроя. В отличие от долевого строительства, где права дольщиков зарегистрированы в ЕГРН через договоры участия в долевом строительстве, в ИЖС дом строится на частном участке по обычному договору подряда. Что происходит, когда новый подрядчик заходит на чужой объект, закон не регулирует. Если гражданин уже заложил участок или находится в процедуре банкротства, все это будет решаться в дальнейшем, исходя из практики.
С этим связан еще один неурегулированный вопрос: что делать, если недострой выполнен некачественно? Закон говорит о «завершении строительства», но не отвечает, обязан ли новый подрядчик устранять брак предшественника — переделывать фундамент, кровлю, инженерные сети, ставить новые окна — или он только достраивает то, что есть, а за устранение дефектов берет с гражданина отдельную плату. Для пострадавшего это принципиальный вопрос: он может получить формально достроенный, но непригодный для жизни дом. Для подрядчика — вопрос цены: переделка может оказаться дороже строительства с нуля, и заранее эти затраты никто не посчитает. Такую ситуацию необходимо закрывать в подзаконных актах и в типовой форме договора.
И в целом на данный момент закон скорее декларативен: в нем много отсылок к будущим актам. Должны быть приняты отдельный порядок ведения реестра пострадавших, порядок и условия конкурса, формы соглашений — все это утверждается правительством республики. Пока эти акты не приняты, закон нормально работать не может.
Возможно ли тиражировать закон на другие регионы РФ, такие как Татарстан? Полагаем, что да, это возможно. Правовая основа для этого уже есть на федеральном уровне: Земельный кодекс РФ (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6) допускает предоставление участков в аренду без торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов, а критерии таких проектов регион устанавливает своим законом. То есть Татарстану не нужно изобретать новую конструкцию — достаточно дополнить региональное земельное законодательство и принять пакет подзаконных актов.
Экономически Татарстан как раз тот случай, который подходит под эту модель: там много ликвидной земли — взять, к примеру, Иннополис и другие города. Есть участки, ради которых застройщики готовы побороться на конкурсе и взять на себя социальные обязательства в обмен на хорошие инвестиционные площадки. Более того, у Татарстана есть опыт работы с обманутыми дольщиками, в том числе по крупным объектам, а проблема мошенничества на рынке ИЖС там тоже достаточно развита. Поэтому в Татарстане такой закон, наверное, даже более необходим.
При этом в республике имеет смысл рассмотреть не чисто земельную, а комбинированную модель поддержки: не только предоставление участков, но и банковские инструменты — беспроцентные или льготные кредиты для нового подрядчика, субсидирование процентной ставки, частичное субсидирование затрат на достройку из бюджета. Такая конструкция снимает главное ограничение земельной схемы — зависимость от наличия ликвидных участков — и позволяет привлекать подрядчиков даже там, где привлекательной земли нет. Кроме того, комбинированная модель все же более гибкая, на наш взгляд: где-то выгоднее рассчитаться землей, где-то — деньгами, где-то сочетать оба инструмента.
Но в целом закон стоит оценивать как рамку, а не как готовое решение: его судьба почти целиком определяется подзаконными актами и практической реализацией. Если будут хорошие участки и найдутся добросовестные подрядчики, закон заработает в полную меру.
«Новый подрядчик также может оказаться недобросовестным, и тут уже механизма защиты не будет предусмотрено»
Елена Аношкина — руководитель юридического агентства «Аргументъ»:
— Считаю, что закон сможет реально оказать поддержку пострадавшим от мошенничества на рынке ИЖС, поскольку люди получат не мифические деньги в виде решения суда, которые непонятно, получится ли в будущем взыскать с недобросовестного застройщика. Здесь потребитель получит реальный результат в виде готового дома.
Исходя из текста закона, для нового подрядчика также усматривается мощный экономический стимул — получение земельного участка в аренду без торгов, потому что для участия в торгах нужно соблюсти много критериев, торги всегда достаточно протяженные по времени, а их результат сложно предугадать. А здесь можно получить участок без торгов для новых экономических целей.
Из слабых сторон — некая узость для пострадавших, потому что действие закона будет касаться только договоров, заключенных до 1 марта 2025 года. Получается, что для тех, кто заключал договоры в другие временные рамки, будет действовать общий порядок защиты прав. Также механизм окажется нереальным для тех, кто заключал договоры с эскроу-счетами.
Сам принцип однократности помощи тоже можно отнести к минусам. Ведь нет гарантии, что новый подрядчик выполнит все надлежащих образом. Новый подрядчик также может оказаться недобросовестным, и тут уже механизма защиты не будет предусмотрено. Это тоже минус.
То, что для нового подрядчика обязательным условием является нахождение в гильдии строителей Марий Эл, как будто бы говорит о монополизации и, возможно, отсутствии конкуренции — в случае, если в гильдии окажется мало компаний, способных выполнить такой подряд, или, например, только одна компания. Из подводных камней также можно отметить, что если другие субъекты станут тиражировать этот законопроект, то может оказаться так, что свободных земель не окажется, а закон нужно исполнять. Впрочем, в Республике Татарстан много свободных земель.
Фотоколлаж на анонсе: «БИЗНЕС Online» (Фото предоставлено Марией Макаровой; «БИЗНЕС Online»)
Комментарии 4
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.