«Давайте вспомним: льготы застройщикам продлевали даже тогда, когда в этом не было острой необходимости. И сейчас, когда это уже жизненно необходимо, при падающем рынке, при падающих продажах, при растущем затоваривании, при увеличении сроков ввода в эксплуатацию «семейку» просто не могли бы срезать», — комментирует эксперт «БИЗНЕС Online» решение властей отложить изменение правил ипотеки. Новые условия, когда ставка привязана к числу детей, собирались активировать с 1 июля, но передумали. Кабмин продолжит проработку изменений, и как минимум до 1 октября «семейка» будет в том виде, в каком она есть сейчас. О том, почему изменения перенесли и что это значит для покупателей и застройщиков, — в нашем материале.
Как минимум еще три месяца нынешние условия «Семейной ипотеки» продолжат действовать
«Семейка» пока остается в нынешнем виде
Российский фондовый рынок, который вторую неделю пытается нащупать дно, вчера вечером прибавил сразу 3%. Поддержка ему пришла оттуда, откуда вроде бы не ждали. Акции российских застройщиков пошли вверх после того, как власти объявили, что изменение правил семейной ипотеки откладывается.
Напомним, новые правила «семейки» должны были вступить в силу с 1 июля. Такой срок проработки вопроса поставил премьер-министр России Михаил Мишустин министерству финансов и министерству строительства и ЖКХ РФ. Ведомства разрабатывали новые условия льготной программы, при которых ставка зависит от числа детей в семье. Чем ближе был срок, тем больше возникало утечек и шума вокруг новых правил. И вроде бы все шло по графику.
В середине июня глава минстроя России Ирек Файзуллин заявил: «Завтра мы согласительные процедуры проводим с минфином, потом вносим в правительство. Постановление, я думаю, выйдет в субботу, воскресенье или понедельник». Тем не менее постановление кабмина РФ не вышло ни в прошлый понедельник, ни в нынешний. Вместо него вчера — короткий релиз минфина России, опубликованный накануне в 19:00. Приводим его полностью.
«В настоящее время заинтересованные ведомства в рамках исполнения поручения президента России продолжают прорабатывать предложения по совершенствованию программы льготного ипотечного кредитования „Семейная ипотека“. В этой связи решение об изменении условий программы будет принято не ранее 1 октября 2026 года. До этой даты все условия по программе „Семейная ипотека“ сохраняются без изменений», — сообщили в ведомстве.
Таким образом, как минимум еще три месяца нынешние условия программы «Семейная ипотека» продолжат действовать. Формулировка, что решение по изменениям будет «не ранее» 1 октября, необязательно означает, что 1 октября мы увидим новые условия. Нельзя исключать, что решение будет принято еще позже и вступит в силу, к примеру, с 1 января 2027 года.
«По поручению президента мы продолжаем работать над обновлением правил программы. Было много обсуждений, но могу сказать, что с 1 июля ничего не изменится, пока условия остаются прежними», — написал вчера в соцсетях вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Но ни минфин, ни Хуснуллин прямо не говорят о том, почему «переиграны» сроки вступления в силу изменений. Казалось бы, рынок был уже готов и ждал нового формата. Как сообщалось, в конце июня банкам даже разослали проект изменений.
«Наша задача — повысить адресность поддержки и оказать положительный эффект на демографию. Важно принять очень взвешенное решение», — отметил вице-премьер РФ
А что случилось?
Минфин указал, что проработка продолжается, а Хуснуллин четче выразил эту же мысль. «Со всеми заинтересованными ведомствами прорабатываем различные варианты. Наша задача — повысить адресность поддержки и оказать положительный эффект на демографию. Важно принять очень взвешенное решение», — отметил вице-премьер РФ.
Еще он добавил, что нужно «дать время и гражданам, и застройщикам, и банкам успеть подготовиться к изменениям программы». Хотя, казалось бы, времени было предостаточно. Подготовка общественного мнения к тому, что льготная программа будет скорректирована, шла давно. Не раз и не два власти озвучивали тезис о том, что в нынешнем виде программа не выполняет свою главную цель — поддержать демографию.
Одна из версий — власти просто не смогли пока что принять окончательное, согласованное решение и взяли паузу, чтобы не торопиться. Это логично, поскольку семейная ипотека — одна из самых «тяжелых» строк» для федерального бюджета, которая забирает значительное количество денежных ресурсов. Сейчас в бюджете серьезный дефицит. Как будет дальше складываться ситуация, прогнозировать сложно. Тут же учитываем и то, что уверенности в дальнейшем снижении ключевой ставки после недавнего заседания совета директоров Банка России нет. Эксперты не исключают, что на следующем заседании регулятор может взять паузу.
Вторая версия — опасения за застройщиков, которым сейчас и так непросто. К примеру, в Казани за май сделки с новой недвижимостью сократились на 6% — до 528 купленных квартир за месяц. Вниз вместе с невысокими темпами продаж катится и выручка застройщиков в столице РТ, она упала на 10%. Сумма всех продаж составила 6,3 млрд рублей, что на 700 млн ниже показателей апреля. Представляется, что ситуация в Казани еще не самая печальная. Если бы завтра ставки по «семейке» для семей с одним ребенком подняли до 10% годовых, продажи, очевидно, упали бы еще. Другое дело, что такая опция «спасения» застройщиков и поддержки граждан, желающих взять заем, временная.
И тут проявляется третья версия. Совпадение или нет, но изменение правил отложили за два с половиной месяца до главного политического события года — выборов в Госдуму. Чтобы не создавать лишнее напряжение и негативный информационный фон, власти решили пока обождать. Схема, кстати, обкатанная. Ранее, когда в повестке был утилизационный сбор, власти уже откладывали повышение ставок и, таким образом, шли навстречу гражданам.
Тут решение, с одной стороны, положительное, а с другой — не настолько чувствительное для бюджета. Все те, кто планировал взять «семейку» по нынешним правилам, очевидно, сделали это до 1 июля. Теперь желающих оформить льготный кредит будет меньше, ажиотажа ждать не приходится. С другой стороны, все еще «стоять» будет рынок вторички.
Программа «Семейная ипотека» действует с 2018 года. Согласно открытым данным, ею уже воспользовались 1,85 млн семей. В 2025 году на «семейку» пришлось 90% всех льготных выдач. Число оформленных кредитов выросло на 44% до 545 тыс., объем увеличился на 47% и достиг 3,15 трлн рублей. О том, какие варианты изменения рассматриваются, мы писали здесь и здесь.
Программа «Семейная ипотека» действует с 2018 года. Согласно открытым данным, ею уже воспользовались 1,85 млн семей
«Очевидно, что сегодня идет сложная перенастройка бюджета и анализ влияния госпрограмм на расходы казны»
«БИЗНЕС Online» попросил депутатов Госдумы прокомментировать решение отложить изменение правил и объяснить его логику.
Илья Вольфсон — депутат Госдумы от Татарстана, член комитета ГД по строительству и ЖКХ:
— Сегодня мы живем в условиях постоянно изменяющихся макроэкономических вызовов, поэтому нам нужно реагировать соответствующим образом. Гибкость в принятии решений — это абсолютно нормально. Детальный комментарий по механике принятия решения — это в первую очередь вопрос к коллегам в правительстве. Но очевидно, что сегодня идет сложная перенастройка бюджета и анализ влияния госпрограмм на расходы казны.
Что касается причин отсрочки, нужно понимать, что официально утвержденных, достоверных сведений по новым правилам до этого момента все-таки не было. То, что ранее обсуждалось в СМИ, — это лишь один из возможных рабочих вариантов. Тот факт, что система продолжает донастраиваться и взята пауза до 1 октября, тоже абсолютно нормален. Государство не отказывается от поддержки, оно меняет ее качество.
Льготные программы должны прийти к такому виду, какими они должны были быть: это инструмент адресной социальной помощи, а не «вечный двигатель» всего рынка недвижимости. Льготная ипотека «для всех» стала неподъемной ношей для бюджета. К тому же давайте называть вещи своими именами: главным бенефициаром такой массовой поддержки оказалась не столько строительная, сколько банковская отрасль, получающая колоссальные компенсации из казны.
Поэтому сейчас льготы должны помогать тем категориям граждан, которые в них действительно нуждаются, и работать на конкретные демографические или стратегические задачи государства. К этой логике относится и поручение президента переработать условия по семейной ипотеке. Теперь уже к октябрю мы увидим новые параметры, где одним из важных элементов должна стать дифференциация ставки в зависимости от числа детей. На мой взгляд, нам необходимы меры поддержки и для учителей, и для врачей, и для полиции. Думаю, нам обязательно нужна отдельная программа для участников СВО и их семей. Но тут важно сохранить целевой подход, чтобы отсечь любые спекулятивные схемы, когда инвесторы, пользуясь субсидируемыми ставками, скупали по несколько квартир ради перепродажи или сдачи в аренду. Бюджетные деньги не должны обслуживать чужой инвестпортфель и искусственно разгонять цены на квадратные метры. При такой адресной модели для целевых категорий граждан жилье останется доступным.
При этом надо объективно смотреть на рынок: сегодня главная проблема для продаж кроется вовсе не в сокращении льготных программ. Настоящим барьером является текущая ключевая ставка Центробанка и, как следствие, абсолютно заградительные ставки по классической, рыночной ипотеке, которые, кстати, не снижаются вслед за «ключом».
Стройка — это, безусловно, один из локомотивов нашей экономики, и он должен двигаться вперед. Сегодня отрасль не развивается, а пытается выживать. Уже сейчас можно говорить о том, что для восстановления понадобится продолжительный период. И тут не стоит забывать, что строительная отрасль не существует сама по себе, она дает огромный мультипликативный эффект в смежных отраслях. Одно рабочее место на стройплощадке обеспечивает загрузку и занятость в десятках других сфер — от производства стройматериалов и металлургии до логистики, ремонта, мебельных фабрик и так далее.
И здесь нам предстоит серьезная совместная работа с коллегами из правительства и Центробанка. Необходимо выработать такие подходы, при которых траектория жесткой кредитно-денежной политики не становилась бы глухим блоком для развития этой важнейшей для страны отрасли.
Льготные программы больше не могут быть единственным драйвером. В комитете Госдумы по строительству мы с коллегами постоянно проводим мозговые штурмы, ищем альтернативные пути. Сейчас активно прорабатываем механизмы развития цивилизованного арендного жилья и лизинга квартир. Нам важно найти и закрепить такую форму работы рынка, при которой отрасль будет развиваться на прочном экономическом фундаменте, а жилье будет оставаться по-настоящему доступным для людей.
Роман Лябихов — первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
— Очевидно, что ужесточение правил по семейной ипотеке еще больше увеличит падение продаж в регионах РФ. Если в столице и крупных городах продажи упали на 15–30 процентов, то в большинстве регионов — до 50. При ужесточении правил выдачи семейной ипотеки глубина падения однозначно бы усилилась.
Так как отрасль строительства обеспечивает 15 процентов ВВП, в правительстве понимают всю серьезность такого шага. Видимо, состояние федерального бюджета с учетом последних месяцев реализации углеводородов дало возможность отложить пересмотр правил ипотеки.
Не думаю, что это навсегда. Возможно, что текущие правила просуществуют и дольше, чем три месяца. Также фактор снижения ключевой ставки играет свою роль, ведь от нее напрямую зависят затраты государства по субсидиям для граждан.
«Сейчас получается, что рынок новостроек держится на четырех китах: семейная ипотека, рассрочки, субсидированная ставка застройщиков и, конечно же, страх. Страх, что одна из вот этих программ может прекратить свое действие»
«Давайте вспомним: льготы застройщикам продлевали даже тогда, когда в этом не было острой необходимости»
Эксперты рынка недвижимости также поделились своим мнением с нашим изданием.
Анастасия Гизатова — руководитель АН «Счастливый дом»:
— Для меня такое решение не стало неожиданностью. Я и раньше говорила, что не жду апокалипсиса по этой программе. Я не сомневалась, что семейную ипотеку продлят либо оставят, хотя в новой версии были моменты, которые даже улучшали эту программу.
Почему так произошло? Давайте вспомним: льготы застройщикам продлевали даже тогда, когда в этом не было острой необходимости. То есть если мы посмотрим на те же моратории на пени, которые продлевались, на введение льготной ипотеки — и простой и семейной, то острой необходимости в тот момент, на самом деле, не возникало, потому что не было такой высокой ключевой ставки. И сейчас, когда это уже жизненно необходимо, при падающем рынке, при падающих продажах, при растущем затоваривании, при увеличении сроков ввода в эксплуатацию «семейку» просто не могли бы срезать. Это просто невозможно, притом что ставку не снизили.
Если мы увидим снижение ставки, то, естественно, семейную ипотеку подрежут. А тут это был бы такой закон о принудительной эвтаназии. Потому на такой шаг, естественно, не пошли. Все говорят о том, что отрасль в критическом состоянии: и на международном экономическом форуме такое звучало, и до этого был ряд заявлений минстроя о затоваривании рынка. К тому же по статистике продаж все видят, что рынок тянет именно семейная ипотека.
Нет ли тут политической подоплеки? Я такой вариант даже не рассматривала. Здесь решающим был только экономический аспект — поддержать застройщиков. Но могу сказать, что этой меры недостаточно. И поэтому когда там говорят о том, что хотят разрешить открывать поэтапно эскроу, хотя вся система была построена по защите, то становится понятно, насколько критическая ситуация. Поэтому какие изменения по семейной ипотеке?!
Сейчас получается, что рынок новостроек держится на четырех китах: семейная ипотека, рассрочки, субсидированная ставка застройщиков и, конечно же, страх. Страх, что одна из вот этих программ может прекратить свое действие. Сейчас, конечно, не было такого массового исхода евреев из Египта, не случалось штурма продаж, как в декабре. Но в любом случае, когда есть страх не успеть или потерять, часть покупателей, конечно, вышли на эти сделки.
И сейчас можно второй раз этим воспользоваться. Как бы реанимировать, сказать: «Ребят, ну вот вам дали последний шанс». И часть покупателей ускорятся: не потому, что у них появились деньги и нужно вложить, а потому, что им страшно потерять эти 6 процентов. Но это нездоровые сделки. То есть жилье покупают не потому, что им надо, а потому, что они боятся потерять льготную ставку. А что люди потом будут делать с этой квартирой и как потом станут обслуживать взятый кредит — это вопрос уже следующий.
Почему отложили именно до октября? Во-первых, лето — это в основном такой провальный период, традиционно низкая деловая активность во всех сегментах недвижимости. Во-вторых, нужно время застройщикам, чтобы кто-то вышел на сделки. В-третьих, возможно, есть расчет на то, что экономическая ситуация улучшится, ставка ЦБ снизится. А при снижении ставки уже больше граждан смогут покупать жилье без применения льготной ипотеки — хотя бы при ставке 12 процентов.
К тому же никто не говорит о том, что после 1 октября программу опять не продлят либо не видоизменят, потому что там же были и положительные моменты, ее реально дорабатывают. Давно нужно было увеличивать лимит. Даже если вы вместо 6 процентов будете брать ипотеку под 8 процентов, это тоже отличное условие. Основной вопрос там — это привязка ставки к сумме первоначалки. Но тогда ставка оставалась на том же уровне 6 процентов для тех, кто брал квартиру не для инвестиций, то есть если у вас есть половина стоимости квартиры. Вы не инвестор, вы продаете свою старую хрущевку и хотите переехать в новостройку с семьей. То есть для семьи, которая объективно хотела купить квартиру, попасть в лимит, внести первоначальный взнос, условия оставались теми же. Задача была какая — и застройщикам помочь, и демографическую ситуацию улучшить, убрать инвесторов для того, чтобы не раздувать пузырь. Но он пока и не раздувается.
Андрей Беляков — основатель и руководитель ГК «Бриз»:
— Почему перенесли изменения? Наверное, увидели какие-то недоработки или сложности и взяли паузу на доработку. Пока до конца неясно, как именно планировали менять программу. Будем надеяться, что доработают. Думаю, на данный момент это лучшее решение и для застройщика, и для рядового покупателя — отложить изменения.
Марат Галлямов — руководитель агентства «Этажи-Казань»:
— Действительно, программа требует проработки. На подготовку застройщиков, подготовку сопутствующих организаций нужно время. И времени на то, чтобы перестроить бизнес-процессы, пересмотреть свои финансовые модели было дано очень мало. Ясно же, что изменение правил привело бы к ограничению числа займов и адресной поддержке, что непременно снизило бы поток по спецпрограмме. Естественно, никто не был готов, никто не перестроился, и потому, конечно, это оказалось бы тяжело и на рынке такое очень плохо сказалось бы. Ну и естественно, когда озвучили, что изменения будут 1 июля, мне кажется, проанализировали, будет ли ажиотаж или нет. Ажиотажа не случилось.
Рынок очень ровно отреагировал на эту новость. И потому, конечно, это было определенным сигналом, что сейчас очень рискованно такие изменения вводить. Подумали и решили доработать. Очень мало времени было. Думаю, правильное решение — отложить до октября. Этого времени хватит, чтобы подготовиться к данному процессу, перестроиться, настроить стройки, модели свои и все остальное. То есть переговорить с банками, с проектным финансированием, возможно, внести какие-то изменения застройщикам, для того чтобы более-менее плавно пройти данный период.
Для рядового покупателя это очень хорошее решение. Семейная ипотека в прежних условиях остается в силе, соответственно, те, у кого даже один ребенок до 6 лет, имеют право сейчас приобрести недвижимость по льготной ставке. Если бы изменения вступили в силу, то тогда у тех, у кого один ребенок, был бы уже повышенный коэффициент 10 или 12 процентов. Для рядового жителя это хорошая новость, возможность все-таки решить свой вопрос, применив специальные условия семейной ипотеки.
А для застройщиков такое означает, что они не потеряют поток желающих, то есть те семьи, которые имеют возможность, все-таки не останутся за бортом, смогут применить и выйти на сделку и приобрести квартиру под 6 процентов, то есть и с одним ребенком, и с двумя, и с тремя. Категория шире, соответственно, больше покупателей, которые имеют такую возможность. А если бы ввели, то, соответственно, поток желающих очень здорово ограничился бы.
Рустем Сафин — руководитель агентства недвижимости «Квартет»:
— Решение достаточно неожиданное, потому что слишком много на достаточно высоком уровне говорилось о том, что такие изменения вот-вот наступят. Об этом говорили и президент, и Марат Хуснуллин, и министр строительства. Не верить в это было невозможно.
Почему перенесли? Предполагаю, что не до конца были проработаны механизмы на уровне Центробанка, минфина, «Дом.РФ» и всех заинтересованных сторон в части вот этих дифференцированных ставок. Подобных условий ранее не существовало. Видимо, решили еще доработать финансовую часть. Мы понимаем, что семейная ипотека требует достаточно больших финансовых ресурсов из бюджета. Изменения, которые озвучивались, были призваны сократить расходы этих финансовых ресурсов.
Здесь чаша весов выглядела достаточно интересной. С одной стороны, застройщики, которые с позиции многих прогосударственных компаний установили слишком высокие цены на квадратный метр. С другой стороны, не безграничный бюджет, который в текущих условиях требует сокращений каких-либо расходов. И мы видим сокращения по многим направлениям.
Есть другая мысль, что все-таки этот раскрученный ажиотаж мог быть запущен вкупе с застройщиками. По итогам июня, я думаю, мы в статистике увидим существенный всплеск продаж, потому что люди, испугавшись, что это последний шанс взять заем по семейной ипотеке, побежали покупать квартиру. Причем больше половины клиентов пошли [за кредитом] просто для того, чтобы потратить саму техническую возможность купить по семейной ипотеке.
Что подобное значит для застройщиков? Думаю, для них это очень хорошая новость. Примерно с октября у нас, как всегда, стартует предновогоднее ралли для покупки недвижимости. И если до 1 октября это будет всплеск, а потом случится еще новогодний всплеск, то вторая половина года окажется достаточно оптимистична для застройщиков, позволит набрать неплохой финансовый «жирок». За то время — с 1 июля по 1 октября — как раз таки появится достаточно серьезная масса потенциальных покупателей по семейной ипотеке: кто-то успеет накопить первый взнос или родить ребенка. Соответственно, случится еще один всплеск продаж.
Для покупателей, особенно тех, кто не успел сейчас по разным причинам, это возможность чуть притормозить, выпустить пар и более взвешенно подойти к покупке, что я всегда и рекомендую.
Есть ли политический фактор в отсрочке? Я бы не стал связывать.
Комментарии 21
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.